たまにポストに投函されている不動産・マイホーム関連のチラシ。
マイホーム購入の予定がなくともなぜかワクワクしてしまうくらいですから、「そろそろマイホームかな」と考えている方には非常に魅力的です。
しかし、そんな魅力的な情報が満載なマイホームのチラシだからこそ、よく理解し、冷静に見ていく必要があるのです。
とくに「小さく」「目立たない隅の方」に描かれている項目は要チェックです。
今回は中でも戸建ての不動産広告に着目して、イラストを用いてわかりやすく紹介して参ります。
戸建てチラシ
まずは戸建ての不動産チラシを確認してみましょう。以下は、私がイラストレーターで簡易的に作成したチラシの例ですが、多くの場合でこのようなイメージかと思います。
やはり目につくのは、家の外観や間取り、値段といったあたりでしょうか。もちろんそこも大事なのですが、失敗しない家づくりのためには詳しくチェックするポイントがあります。
【外観写真】戸建チラシの見方・注意点
まずは外観を見てみましょう。そもそもセンスが合わなければチラシを見ても意味がありません。
イラストの場合はもちろん、写真の場合でも現物とは形状やカラーが違う場合がありますので、あくまでイメージだと思っておきましょう。
【キャッチコピー】戸建チラシの見方・注意点
次に、キャッチコピーやセールスコピーをチェックです。
なんとなく書いてあるだけに見えますが、このコピーはその会社の資質や信頼を見極めるポイントの１つです。
不動産の広告では宅地建物取引業法や規制で、問題のある表現は禁止されています。
イラストのように「すべてが完璧」や「掘り出し物件」といった、誤解を招いたり購入を煽る誇大広告表現を使用している会社は信用しないようにしましょう。
街を歩いていると、電信柱に張り紙で物件や土地を広告している会社がありますが、基本的にこちらも許可はされていないため注意が必要です。
【販売価格】戸建チラシの見方・注意点
販売価格も気になるポイントです。無理のないマイホーム計画のために参考にしましょう。
また、分譲の時に見られる「最多価格帯」とは、販売価格を100万円きざみで数えた時にもっとも数の多い価格の事を示します。
また、販売価格に記載されている金額で注意していただきたいのは、この金額はあくまで土地や建物の販売価格であり、
- 住宅ローン金利
- 税金
- 諸経費
などは含まれていません。
購入を決める前に必ずシミュレーションしてもらいましょう。
【間取り】戸建チラシの見方・注意点
間取りももれなくチェックしましょう。
現在の家族構成と必要な居室数、これからの将来設計も含めて考慮しましょう。
- 方位方角のチェック
- 収納
- 駐車場
- 日当たり
- 生活動線
など、平面図では忘れがちなポイントもチェックが必要です。
また、最近ではウォークインクロゼットだけでなく玄関横のシューズインクロゼットや、パントリー、畳スペースや広々LDKなど種類も増えました。
購入後にこの間取りが欲しかったとならないようにしっかりチェックしましょう。
【地図・マップ】戸建チラシの見方・注意点
家の外観や間取りをいくら気に入っても、日々の生活が不便では後悔してしまいます。
日々の生活を左右するのが立地です。地図やマップもチェックしましょう。
- 最寄り駅
- バス停
- 周辺の道路の広さ
- コンビニ
- スーパー
- 病院
- 学校
こういった日々の生活に影響のあるものは、グーグルマップでチェックをしましょう。
平面図ではわからない土地の高位もチェックです。安いと思ったら、急な坂の上の物件だったという例は少なくありません。
またハザードマップで地盤の確認や、チラシに載っていなくとも耐震等級などは後々チェックしましょう。
【設備】戸建チラシの見方・注意点
次にチェックしておきたいのが、設備です。
設備の欄に記載されていると、購入者は販売価格に含まれている標準装備かと思いがちですが、有料オプションというケースもありますので要確認です。
また、標準装備だとしても、自分に必要のない設備が多いのも考えものです。たとえ不要なものでも、すでに物件価格に含まれてしまっているからです。
不要な設備の分を考えたら、注文住宅で自由に建てた方が安かったというケースもあるものです。
【区画】戸建チラシの見方・注意点
次に区画をチェックしましょう。
分譲住宅に限らず、並んでいる家の注意点は、お隣さんから家の中が丸見えの間取りになっていないかです。
日当たりの良い方角にお隣さんの窓があり、視線が気になりせっかくの大きい窓やサッシをカーテンで閉めきりといった状況では、日中も暗い家になってしまいます。
【物件概要】戸建チラシの見方・注意点
ここが不動産広告でもっとも注意すべき項目です。
大事にもかかわらず、小難しい事なので小さく記載されています。
拡大してみると以下のような項目が並びます。
「所在地」や「土地」以外の項目を簡単に１つずつ確認していきましょう。
地目
地目とは、不動産登記法で定められた土地の用途です。山林や畑など、23種類に区分されています。基本的には「宅地」ですが、「畑」や「山林」の場合もあります。
地積
地積とは、土地の公図をもとに計算された登記簿上の土地面積のことを、地積といいます。 地目(土地の種類)とともに、不動産登記簿の表題部に記載されています。
区域区分
都市計画法により、各自治体が定めている区分です。個人で変更する事は出来ないのであまり気にしなくて良いのですが、「都市計画区域」など、建ぺい率や容積率の計算をする際に若干影響してきます。
また、「市街化調整区域」には原則建物の建築が禁止されているので、住宅のための「土地探し」をしている際は注意です。
用途地域
主に土地探しの時に聞く言葉「用途地域」は、指定された土地に
- どんな大きさ・床面積
- どんな種類の建物
を建てて良いのか、制限をかけるものです。
今後リフォームをして3階建てにする予定のある方や、周辺環境を気にする方はチェックが必要です。
建ぺい率・容積率
防火や環境配慮のため、土地面積に対する建物面積の割合を制限するのが「建ぺい率」、土地面積に対する延べ床面積の割合を制限するのが「容積率」です。
地域
この地域の項目には、特に記載がないか、「防火地域」と「準防火地域」が入ります。
火災発生時の延焼防止を目的とし「都市計画法」によって定められます。
「防火地域」は3階建て以上、もしくは延面積が100㎡を超える建物は「耐火建築物」にすることが義務付けられます。
「準防火地域」は、4階建て以上、または延面積が1,500㎡を超える建物は「耐火建築物」にすることが義務付けられます。
地区
地域地区とは、前述の用途地域に加えて、
- 建てられる建物
- 高さ
- 容積率
などをさらに制限したり、逆に緩和したりを調整するものです。
例えば用途地域では高さ制限のない区分であっても、地域地区で高さ20mまでと制限される事があります。
日影制限
将来、軒の高い家にリフォームを検討しているならチェックすべきポイントです。
日影規制（にちえいきせい・ひかげきせい）とは、日影による中高層の建築物の制限の略で、冬至の日（12月22日ごろ）を基準にして、一定時間以上の日影が生じないよう、建物の高さを制限するものです。
「5h-3h／4m」のように表記されます。「5h-3h」は、敷地境界線から5～10mの範囲では5時間まで、10mを超える範囲では3時間まで日影になってもよく、「4m」は測定する高さが地盤面から4mであることを表しています。
現況
現況のところには、更地だけでなく「古家あり」や「古家付き」という記載がある場合があります。
古家付きと聞くと、一瞬聞こえは良いですが、古家は地区20年以上の建物であることが多く、リフォームをすることが一般的です。ただ、最近はリフォーム
技術も向上していますので、それで十分だという場合には実際に家を買うよりも土地代も含めて安く済む事が多いです。
一方、新しく建て直すには飼い主が解体費を出し、その後建て直す必要があります。費用は状態や場合によりけりですが、木造住宅の解体で、目安は延床面積で1坪3万円から5万円程度です。
引き渡し
引き渡しがいつになるのかが記載されます。
今回のような建売住宅ではあまりないのですが、「土地先行決済」という場合があります。
これは、建物を建てる前に土地だけを先に決済し、その後建物の請負契約→着工となります。入居までの3〜4ヶ月間の土地代の負担は買い主ですから、それまでは現在の家賃と重複して支払わなくてはなりません。
一方で不動産会社が物件を抱えるリスクが低く、結果として安く土地を購入できることが多いです。
道路幅員
敷地の間口は幅員4m以上の道路に2m以上接してなくてはならないという原則があります。
道路幅や接道間口、公道私道というという条件で建築に制限がありますので、やはり今後リフォームを検討する場合にはチェックです。
売主
基本的に物件を販売している会社です。複数の社名がある場合は販売代理会社に委託している事が多いです。
販売提携（代理）
売主から代理権を取得した会社名がここに記載されます。基本的に仲介手数料はかかりませんが、例外もあるので確認しましょう。
販売提携（復代理）
復代理は、代理会社がその代理権限の範囲内で、さらに自らの代理として選任した会社です。
建築・施工
実際に建物を建築、施工した会社名がここに記載されます。会社名で検索すると、口コミや評価を確認できます。
しかし、ネットへの書き込みはエネルギーが必要です。わざわざそこまでしてネットに書き込むという事は、どうしても納得がいかない、不満だ、などの声が多い事は覚悟しておきましょう。
【宅地建物取引業者の免許】戸建チラシの見方・注意点
販売業者を見極めるポイントになる項目がもう一つあります。
チラシの右下、やはり小さく記載されています。
宅地建物取引業者の免許更新回数
とくに「宅地建物取引業者の免許」をチェックしましょう。
「国土交通省（）代000号」の（）の中の数字がポイントです。これは、免許の更新回数を示しており、この数字が大きければ大きいほど長く営業しているという事になります。
これから長く住む家ですから、歴史ある会社は安心のバロメーターのひとつですね。
他社比較・相見積もりは必須
ここまで不動産広告、特に戸建てチラシの見方や注意点について紹介してきましたが、私が一番伝えたい事は「マイホーム購入は思い切りも大事ですが、要点は冷静にしっかりチェックすべし」ということです。
同じ条件の物件でももっとお得に購入できるかもしれませんし、注文住宅の方が理想を実現しつつ無駄を省けるので結果として安く上がる可能性も十分あります。
まずは必ず複数の会社に相見積もりを取ってもらいましょう。
これにより一番安い会社を選ぶもよし、他社の価格を武器にお気に入りのハウスメーカーに値引き交渉をすることもできます。
おすすめはタウンライフ家づくりです。間取り・資金計画シミュレーションまで無料でやってもらえて便利です。
ぜひ活用してみてください。
大きな買い物です。後悔しないマイホーム購入計画を！
それでは。
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