【用途地域｜一覧】特徴と建築できる建物を紹介

マイホーム購入の為の土地探しをしていると、「用途地域」という言葉に出会います。

ネットで調べたりするとすごく難しく説明してあるので、なんとなくスルーしている方も多いのではないでしょうか？

しかし、この「用途地域」はあなたの理想のマイホーム建築の自由度を左右したり、これからの周辺環境や暮らしにも影響する重要なものなのです。

今回はこの用途地域についてわかりやすく紹介して参ります。

後悔しないマイホーム計画にお役立てください。

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用途地域は注文住宅にも建売住宅にも影響

主に土地探しの時に聞く言葉「用途地域」は、指定された土地に

• どんな大きさ・床面積
• どんな種類の建物

を建てて良いのか、制限をかけるものです。

ですから、

「3階建て」や「平屋」「土地いっぱいのマイホーム」など理想を形にする注文住宅に影響してきますし、

静かな場所に建売住宅を購入したつもりが、近くにパチンコ店が出来て周辺環境がガラリと変わってしまった、

ということも用途地域を把握しておかなければ起こりうることなのです。

用途地域とは？

改めて用途地域についておさらいをしますと、

都市計画法の地域地区のひとつで、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

の１３種類あります。

用途地域が指定されると、建築できる建物の高さや、その土地に占める建物の建築面積（建ぺい率）や、延べ床面積（容積率）が制限されます。

それだけでなく、それぞれの目的に応じて、ここは病院はOK、ここはコンビニもNGなど建てられる建物の種類も決められます。

例えば

「この辺りは住宅街で需要がありそうなのに、コンビニが１つもないな。まあ、いつかはできるだろう」

と期待してマイホームを購入したものの、そこは「第一種低層住居専用地域」であったため、コンビニ建設ができないエリアであった、というケースが出てきます。

ですから「用途地域」は記憶する必要はありませんが、存在を知っておき購入する前には一度確認をする必要があるのです。

用途地域一覧

それでは、簡単に用途地域を１つずつ確認していきましょう。用地用途は全部で13の種類がありますが、工業専用地域だけは、住宅を建てることはできないので割愛させていただきます。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、２階建て程度の戸建て住宅・アパート主体の住宅地です。大学を除く学校や小規模な公共施設は建てられますが、商業施設はコンビニであっても建てられません。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域同様、高さ制限の影響で２階建て程度の戸建て住宅までとされますが、コンビニなどの小規模の商業施設を建設できます。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、「絶対高さの制限」が解除されますので３階建て以上の建築も可能になりますが「容積率」の制限内に定められます。

床面積500㎡までの中規模な病院や施設、大学などを建築することも可能なエリアになります。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域と建築条件は同様である一方、床面積1500㎡までのスーパーや広めの店舗、事務所なども建設可能になります。

第一種住居地域

第一種住居地域は、住宅の環境を保護する地域で、住宅の他に床面積3000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建築できます。

第二種住居地域

第二種住居地域は、第一種住居地域に加えて、環境影響の少ない小規模な工場や、カラオケボックス、パチンコ屋などの建築ができます。

準住居地域

準住居地域は、第二種住居地域に加えて小規模の映画館、車庫、倉庫、環境影響の少ない工場なども建てられます。

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地とこれと調和した住居の環境を保護するための地域です。

田園住居地域

田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅が建てられます。

絶対高さの制限がありますので、２階建程度の住宅までが建てられます。

近隣商業地域

近隣商業地域は、近隣の住民が買い物をする店舗や事務所などの利便性を増進する地域で、住宅や店舗の他に小規模な工場も建てられます。

延べ床面積の規制がないため、中規模以上の建物も建築される可能性があります。

商業地域

商業地域は、銀行、映画館、料理店、百貨店などの商業施設の業務の利便増進を図る地域で、住宅や小規模な工場も建てられます。

広義の風俗営業、およびそういった営業関係の施設や、高層ビル建築も増えます。

住環境として快適かどうかが個人によって左右される地域です。

準工業地域

準工業地域は、おもに軽工業の環境悪化のおそれのない工場の業務の利便を図る地域で、危険性、環境悪化のおそれがある工場以外は建築できます。

住環境に適しているとは言えないエリアになります。

工業地域

工業地域は、主として工場業務の利便性を図るエリアで、工場は全て建築できます。学校や病院の建築はできなくなりますが、住宅を建てることは可能ですが、おすすめできるエリアではありません。

→土地探しの方法とコツ

用途地域別｜建築できる用途一覧

次に、用途地域別に建築できる用途を一覧にしましたので確認しておきましょう。あまり住宅地としては推奨できない工業地域は割愛させていただきます。

あなたの検討している土地は、コンビニ、病院、カラオケ、キャバレーなど、何が建てられ、何が建つ心配がないのかをチェックしましょう。

ということで、住宅を建てるにあたり気になる施設をリストアップしてまとめさせていただきました。

△に関しては、面積の条件を満たせば建築可能なものです。

建ぺい率が定められる

用途地域によって定められるのは建築可能な建物の種類だけではなく、建ぺい率も定められます。

建築基準法により、たとえ自分の土地であっても、建物を建てられる面積が定められています。これを建ぺい率と呼びます。

この建ぺい率は、用途地域の区分によって原則の「%」が、かつ都市計画により決定されます。

建ぺい率一覧表

まずは、建ぺい率一覧表を使い、用途地域ごとの建ぺい率を確認しましょう。

上記一覧表に加え、「防火地域内で耐火建築物」「特定行政庁が指定する角地」の場合は、それぞれ10%追加され、双方満たす場合は20%追加されます。

マイホームを建築する場合は、建築面積が占める敷地面積に対しての割合が、該当する建ぺい率以内に収まっている必要があります。

→建ぺい率の計算方法をチェック

容積率が定められる

用途地域によって、建ぺい率だけでなく容積率も定められます。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。

例えば、3階建ての家の場合、

1階の床面積+２階の床面積+3階の床面積=延べ床面積

ということになります。

容積率一覧表

それでは、容積率一覧表を使い、用途地域ごとの容積率を確認しましょう。

建ぺい率同様、まずは自分の土地の用途地域を確認し、その中でその土地に都市計画で定められた「%」が容積率になります。

ただし、容積率の場合はもう一つ条件があり、そのうちの小さい方の割合が容積率になります。

そのもう１つの条件というのが、

「前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率」

です。

これは、「前面道路の幅員（m）に4/10を乗じた数値」です。

※近隣商業地域、商業地域は6/10

→容積率の計算方法をチェック

まとめ｜用途地域一覧・特徴

ということで、ここまで用途地域の特徴や条件、そこから算出される建ぺい率や容積率の計算方法を紹介させていただきましたが、いかがだったでしょうか？

用途地域は記憶する必要がありませんが、土地の候補が見つかった時には是非確認しておきたい項目ですので、頭の片隅に入れておきましょう。

また「もう計算したり調べ物は面倒くさい」「でも理想の間取りを実現するために、土地探しで失敗したくない」という方は、プロにお任せしてみませんか？

土地探しから資金計画、間取りプランまで一括比較ができるタウンライフがオススメです。何事もまずは行動です。ぜひ活用してみてください。

それでは。