土地を探していると、物件情報に「第一種低層住居専用地域」「第一種住居地域」といった用途地域が書かれています。
少し難しそうな言葉ですが、土地選びではかなり重要です。
用途地域によって建てられる建物の種類が異なるほか、建ぺい率・容積率や高さの制限にも関係するため、「希望する家を建てられるか」「将来、周辺にどのような建物が建つ可能性があるか」を考える材料になります。
用途地域を13種類すべて覚える必要はありません。土地の候補が見つかったときに、その土地がどの用途地域なのか、どのような制限があるのかを確認できれば十分です。
この記事では、用途地域13種類の特徴と建てられる主な建物、土地を購入する前に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
用途地域とは？注文住宅にも建売住宅にも関係する
用途地域とは、住居・商業・工業など、市街地における土地利用の大枠を定める制度です。
用途地域は全部で13種類あり、それぞれの目的に応じて建築できる建物の用途などが制限されています。
なお、すべての土地に用途地域が指定されているわけではなく、「用途地域の指定なし」となっている区域もあります。
用途地域が土地選びに関係する主なポイントは次のとおりです。
- 建てられる建物の種類
- 建ぺい率
- 容積率
- 建物の高さなどの制限
- 将来、周辺に建つ可能性がある建物
例えば、「閑静な住宅街だから、これからも大きな店舗は建たないだろう」と思って土地を購入しても、その地域で店舗の建築が認められていれば、将来周辺環境が変わる可能性があります。
反対に、「近くにコンビニがないけれど、そのうちできるだろう」と期待しても、用途地域によっては一般的な独立型のコンビニを建てることが難しい場合があります。
用途地域は「今どんな街か」だけではなく、「これから何が建つ可能性があるか」を考えるための材料でもあるのです。
用途地域13種類を一覧で比較
用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分けられます。
まずは13種類の違いを大まかにつかんでおきましょう。
| 用途地域 | 住宅 | 建てられる主な建物・施設 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | ○ | 住宅、小中高校、診療所、一定の兼用住宅など | 低層住宅を中心とした住環境を守る地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | ○ | 住宅、小中高校、一定の小規模店舗など | 低層住宅を中心に、小規模な店舗も建てられる地域 |
| 第一種中高層住居専用地域 | ○ | 住宅、病院、大学、一定規模の店舗など | 中高層住宅を中心とした地域 |
| 第二種中高層住居専用地域 | ○ | 住宅、病院、大学、店舗、事務所など | 第一種中高層より店舗・事務所の範囲が広い |
| 第一種住居地域 | ○ | 住宅、店舗、事務所、ホテルなど | 住宅環境を守りながら一定規模の店舗なども認める地域 |
| 第二種住居地域 | ○ | 住宅、店舗、ホテル、カラオケなど | 第一種住居より建てられる建物の範囲が広い |
| 準住居地域 | ○ | 住宅、店舗、自動車関連施設など | 道路沿いの施設と住宅環境を調和させる地域 |
| 田園住居地域 | ○ | 住宅、学校、農産物直売所など | 農業と低層住宅の住環境を調和させる地域 |
| 近隣商業地域 | ○ | 住宅、店舗、事務所、ホテル、小規模工場など | 近隣住民の買い物などの利便性を高める地域 |
| 商業地域 | ○ | 住宅、店舗、飲食店、オフィス、ホテルなど | 商業・業務施設が集まりやすい地域 |
| 準工業地域 | ○ | 住宅、店舗、工場など | 住宅から工場まで幅広い用途の建物が建つ地域 |
| 工業地域 | ○ | 住宅、店舗、工場など | 工場の利便性を重視した地域 |
| 工業専用地域 | × | 各種工場など | 工場のための地域で住宅は建てられない |
※上表は違いを把握するための主な例です。店舗などは用途・床面積・階数などによって建築できる条件が異なります。
13種類のうち、住宅を建てられないのは工業専用地域です。
第一種低層住居専用地域なら、静かで住みやすい場所って考えていいんですか？
用途地域だけでは決められないよ。建てられる建物の種類は分かるけれど、交通量や隣接地、騒音など実際の住環境は現地でも確認しよう。
つまり、「住宅を建てられる＝住宅地として自分に向いている」ではありません。
用途地域で大まかな特徴をつかみ、実際の周辺環境と合わせて判断することが大切です。
用途地域13種類の特徴と建てられる主な建物
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
戸建て住宅や低層の共同住宅、小中学校などのほか、一定の条件を満たす店舗・事務所兼用住宅などを建てることができます。
一方、一般的な独立店舗やコンビニなどは建てられないため、比較的落ち着いた街並みになりやすいのが特徴です。
また、建物の高さは都市計画によって10mまたは12mに制限されます。
「第一種低層＝2階建てまで」と思われることがありますが、法律で階数を2階までに限定しているわけではありません。高さや斜線制限、建ぺい率・容積率などを満たせば、3階建てを検討できるケースもあります。
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域も、低層住宅を中心とした地域です。
第一種低層住居専用地域との大きな違いは、床面積150㎡までの一定の店舗などを建てられることです。
そのため、低層住宅中心の環境を保ちながら、小規模な店舗が点在する街になる可能性があります。
第一種低層住居専用地域と同様、建物には10mまたは12mの高さ制限があります。
第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅のための地域です。
住宅のほか、病院、大学、床面積500㎡までの一定の店舗などを建築できます。
低層住居専用地域のような10m・12mの絶対高さ制限はありませんが、建ぺい率・容積率や斜線制限などによって、実際に建てられる建物の大きさや高さは決まります。
第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は、主に中高層住宅のための地域です。
病院や大学のほか、床面積1,500㎡までの一定の店舗・事務所なども建てられるため、第一種中高層住居専用地域より生活利便施設が増えやすくなります。
第一種住居地域
第一種住居地域は、住居の環境を守りながら一定規模の店舗なども認められている地域です。
住宅のほか、床面積3,000㎡までの店舗・事務所・ホテルなどを建てることができます。
住宅中心の地域でも、ある程度の店舗や施設が建つ可能性があることは確認しておきましょう。
第二種住居地域
第二種住居地域は、主に住居の環境を守るための地域ですが、第一種住居地域より建てられる建物の範囲が広がります。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなども建築可能です。
「住居地域」という名前だけで静かな住宅街をイメージせず、周辺の土地利用まで確認することが大切です。
準住居地域
準住居地域は、道路沿いの自動車関連施設などの立地と、住宅環境を調和させることを目的とした地域です。
幹線道路沿いに指定されることも多く、住宅や店舗だけでなく、自動車関連施設などが立地する可能性があります。
土地を検討する場合は、用途地域だけでなく交通量や車の出入り、騒音なども現地で確認したいところです。
田園住居地域
田園住居地域は、農業の利便性を確保しながら、農地と調和した低層住宅の住環境を守る地域です。
住宅のほか、地域で生産された農産物の直売所などを建てることができます。
第一種・第二種低層住居専用地域と同じように、建物には10mまたは12mの高さ制限があります。
近隣商業地域
近隣商業地域は、周辺住民が日用品の買い物などをするための商業施設の利便性を高める地域です。
住宅や店舗のほか、小規模な工場なども建てることができます。
駅周辺や商店街など利便性の高い場所もありますが、店舗の営業時間や交通量などによって住環境は大きく異なります。
商業地域
商業地域は、銀行、映画館、飲食店、百貨店、オフィスなど、商業や業務の利便性を高める地域です。
住宅を建てることもできるため、マンションが多いエリアもあります。
利便性が高い一方、店舗やオフィスなど幅広い建物が建築できるため、住宅を検討する場合は昼だけでなく夜間の人通りや騒音も確認しておきましょう。
準工業地域
準工業地域は、主に軽工業の工場やサービス施設などの利便性を高める地域です。
危険性や環境を悪化させるおそれが大きい工場を除き、住宅・店舗・工場など幅広い用途の建物を建てられます。
「準工業地域だから住宅地として避けるべき」と一概にはいえません。実際には住宅や店舗が多い地域もあるため、周辺にどのような施設や工場があるのかを現地で確認することが大切です。
工業地域
工業地域は、主として工業の利便性を高めるための地域です。
さまざまな工場を建てることができる一方、住宅や店舗も建築できます。ただし、学校、病院、ホテルなどは建築できません。
住宅を購入する場合は、周辺工場の操業時間、トラックの通行量、騒音やにおいなどを確認してから判断しましょう。
工業専用地域
工業専用地域は、工場の利便性を高めるための地域です。
さまざまな工場を建てることができますが、住宅を建てることはできません。
住宅だけでなく、学校、病院、ホテルなども建築できません。
建てられる建物は「○か×か」だけでは判断できない
用途地域によって建築できる建物は異なりますが、「コンビニなら○」「店舗なら×」と建物名だけで単純に判断できないものもあります。
店舗や事務所などは、用途だけでなく床面積・階数・営業内容などによって建築できるかどうかが変わるためです。
そのため、用途地域の一覧は「周辺にどのような建物が建つ可能性があるのか」を知る目安として使い、実際に特定の建物を建てられるかどうかは自治体や設計担当者などに確認してください。
用途地域によって建ぺい率も定められる
用途地域を確認するときは、建物の用途だけでなく「建ぺい率」も確認しましょう。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
例えば100㎡の土地で建ぺい率60％なら、単純計算では建築面積の上限は60㎡となります。
用途地域ごとに建ぺい率の選択肢が定められ、その中から実際の地域に適用する数値が都市計画で決められます。
そのため、「第一種住居地域なら必ず建ぺい率○％」というわけではありません。土地ごとの指定を確認する必要があります。
また、一定の角地や、防火地域・準防火地域で所定の防火性能を満たす建築物などでは、建ぺい率が緩和される場合があります。
詳しい計算方法はこちらの記事で解説しています。
用途地域によって容積率も定められる
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合です。
例えば、1階50㎡・2階50㎡の2階建てなら延べ面積は100㎡となります。
土地100㎡、容積率200％なら、単純計算では延べ面積の上限は200㎡です。
ただし、実際に使える容積率は指定容積率だけで決まるとは限りません。
前面道路の幅員が12m未満の場合は道路幅員による制限もあり、都市計画で指定された容積率と、前面道路の幅員から計算した容積率を比較して、原則として小さい方が上限になります。
「容積率200％だから100㎡の土地に必ず200㎡の家を建てられる」とは限らない点に注意してください。
自分の土地の用途地域を調べる方法
用途地域は、市区町村が公開している都市計画図や都市計画情報のWebサイトなどで確認できます。
インターネットで「○○市 用途地域」「○○市 都市計画図」などと検索すると、住所や地図から確認できる自治体も多くあります。
売地であれば、不動産会社に用途地域・建ぺい率・容積率を確認する方法もあります。
ただし、土地を購入して実際に建物を計画するときは、用途地域だけで判断せず、自治体や設計担当者などに建築条件を確認してください。
宅建士が解説｜用途地域だけで土地の良し悪しを判断しない
用途地域は土地選びで必ず確認したい項目ですが、用途地域だけを見て「良い土地」「悪い土地」と判断するのはおすすめできません。
例えば、第一種低層住居専用地域でも交通量の多い道路に面している土地はありますし、準工業地域でも住宅や店舗が中心となっている場所があります。
また、用途地域とは別に、地区計画、高度地区、防火地域・準防火地域などの指定によって建築条件が変わる場合もあります。
不動産を購入するときは、こうした法令上の制限が重要事項説明の対象になります。しかし、注文住宅の土地探しでは重要事項説明を受ける段階より前に確認しておくことが大切です。
契約直前になってから「希望していた大きさの家が建たない」と分かっても、土地探しをやり直すことになりかねません。
候補の土地が見つかったら、少なくとも次の点は早めに確認しておきましょう。
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
- 建物の高さに関する制限
- 前面道路の幅員や接道状況
- 地区計画など、その地域独自のルール
- 隣接地や周辺にどのような建物が建っているか
- 希望する間取り・延べ床面積を実現できそうか
そして、土地価格だけで判断しないことも大切です。
安い土地を購入できても、希望する床面積を確保するために3階建てにしたり、地盤改良や造成などに費用がかかったりすれば、家づくり全体では高くなることがあります。
土地単体の価格ではなく、「その土地に希望する家を建てた場合の総額」で比較することが、予算オーバーを防ぐポイントです。
用途地域についてよくある質問
第一種低層住居専用地域では3階建てを建てられない？
3階建てが一律で禁止されているわけではありません。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では、都市計画によって建物の高さが10mまたは12mに制限されています。
高さ制限のほか、建ぺい率・容積率や斜線制限などを満たせれば、3階建てを検討できる場合があります。
第一種低層住居専用地域にはコンビニはできない？
一般的な独立型のコンビニは原則として建築できません。
ただし、一定の条件を満たす店舗兼用住宅などは認められるため、「店舗が一切建たない地域」という意味ではありません。
用途地域は将来変わることがある？
あります。
用途地域は都市計画として定められているため、まちづくりの方針などに応じて見直されることがあります。
現在の用途地域が将来永久に変わらないことを保証する制度ではありません。
用途地域が同じなら住環境も同じ？
同じとは限りません。
同じ第一種住居地域でも、駅前と郊外では交通量や店舗数、騒音などが大きく異なります。
用途地域は住環境を判断する材料のひとつとして使い、最終的には昼と夜の周辺環境や交通量、隣接地の利用状況なども現地で確認しましょう。
土地が2つの用途地域にまたがっている場合はどうなる？
敷地が2つ以上の用途地域にまたがる土地もあります。
この場合、建物用途の制限は、原則として敷地の過半を占める用途地域のルールが適用されます。
一方、建ぺい率や容積率は単純に過半側の数値を使うのではありません。それぞれの用途地域に含まれる敷地面積と指定されている建ぺい率・容積率をもとに、面積割合に応じて計算します。
例えば、敷地の60％と40％で異なる用途地域に分かれている場合、その割合を考慮して建ぺい率・容積率の上限を算定します。
さらに、高さや防火など別の制限が関係する場合もあるため、このような土地では不動産会社からの説明だけで判断せず、自治体や設計担当者にも建築条件を確認しておくと安心です。
まとめ｜用途地域は「建てられる家」と「将来の住環境」を考える材料
用途地域は全部で13種類あり、それぞれ建てられる建物や建築条件が異なります。
13種類を暗記する必要はありません。
土地の候補が見つかったときに、
- どの用途地域なのか
- 希望する家を建てられるのか
- 建ぺい率・容積率はいくつか
- 周辺に将来どのような建物が建つ可能性があるか
を確認できれば十分です。
また、用途地域が良ければ土地選びに失敗しないわけではありません。道路条件や地区計画、周辺環境なども合わせて確認し、「その土地に希望する家を建てられるか」まで考えてから購入を判断しましょう。
注文住宅で土地を探している場合は、土地だけを先に決めるのではなく、住宅会社にも候補地を見てもらい、希望する間取りや予算で建築できそうか確認しておく方法があります。
タウンライフ家づくりでは、複数の住宅会社に間取りプラン・資金計画・土地提案などをまとめて依頼できます。
「土地は見つかったけれど希望する家が建つのか分からない」「土地探しと住宅会社選びを一緒に進めたい」という方は、選択肢のひとつとして活用してみてください。
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