「空き家バンクに登録すれば、地方の実家も売れる？」
「市役所の制度なら、不動産会社へ払う仲介手数料は不要？」
「すでに不動産会社へ売却を依頼しているけれど、空き家バンクにも載せられる？」
相続した実家や、使う予定のない地方の家を手放したいとき、空き家バンクは売却先を探す方法の一つです。
空き家バンクは、空き家を売りたい・貸したい人と、買いたい・借りたい人をつなぐ仕組みです。移住や古民家暮らしを希望する人に物件を知ってもらえる可能性があります。
ただし、空き家バンクは、自治体が家を買い取ったり、売買契約まで必ず代行したりする制度ではありません。
登録できる建物、費用、不動産会社との併用条件も自治体によって異なります。
この記事では、一般の不動産仲介との違い、登録費用と仲介手数料、登録前に確認したい物件の条件、登録後に売れない場合の対応まで整理します。
結論｜空き家バンクは「一般の売却方法に加える選択肢」として考える
空き家バンクを使うかどうかは、家が地方にあるという理由だけでは決められません。
誰に買ってもらいたいか、一般市場ならいくらで売れそうか、いつまでに手放したいかを確認してから考えましょう。
| 空き家の状況・売主の希望 | 比較したい売却方法 |
|---|---|
| 移住希望者にも見てもらいたい | 空き家バンクと一般仲介 |
| 古民家・田舎暮らし向けの特徴がある | 空き家バンクでの紹介方法を確認 |
| できるだけ高い価格で売りたい | 一般仲介の査定額と販売計画も比較 |
| できるだけ早く手放したい | 仲介と直接買取の価格・期間を比較 |
| 再建築不可などの事情がある | 一般仲介・空き家バンク・専門買取の対応可否を確認 |
例えば、庭が広く、古い建物を生かして暮らせる家なら、一般的な中古住宅を探す人とは違う層にも知ってもらえるかもしれません。
一方、普通の中古住宅として十分に需要がある地域なら、最初から空き家バンクだけに販売先を絞る必要はありません。
空き家バンクに登録しても、価格が相場より高すぎたり、修繕費が分からなかったりすれば、購入希望者が現れないこともあります。
空き家バンクに登録することと、その価格で売れることは別です。
空き家バンクとは？自治体が物件情報を紹介する仕組み
空き家バンクは、地域にある空き家の売却や賃貸を希望する所有者から物件情報を集め、利用希望者へ紹介する仕組みです。
一般的には、市区町村などが空き家バンクを設け、所有者が登録を申請します。条件を満たした物件が掲載され、購入・賃貸希望者からの問い合わせにつながります。
ただし、全国共通の登録条件・費用・契約方法が決められた一つの制度ではありません。
対象となる建物、掲載期間、仲介の方法、一般の不動産会社との併用条件などは自治体ごとに異なります。
例えば、一定期間使われていない住宅を対象とする自治体もあれば、建物の状態や登記名義などについて登録前の確認を求める自治体もあります。
まずは実家の所在地の自治体で、登録要件と利用の流れを確認しましょう。
自治体は売買契約を仲介するとは限らない
空き家バンクを利用する前に、特に確認してほしい点です。
空き家バンクには、主に次のような運営方法があります。
| 運営方法 | 交渉・契約の進め方 |
|---|---|
| 協力宅建業者が仲介する | 自治体と連携する不動産会社が交渉や売買契約を支援する |
| 当事者同士で直接交渉する | 所有者と購入希望者が交渉・契約を進める |
自治体が物件情報を掲載していても、仲介会社のように価格交渉や売買契約、所有権移転の手続きをすべて引き受けるとは限りません。
例えば、購入希望者から問い合わせが入った後、自治体が連絡先を取り次ぎ、交渉は売主と買主で行う仕組みもあります。
遠方の実家を売る場合、現地での内覧や契約手続きを誰が担当するかは大きな問題です。
登録前に「問い合わせが来たら誰が連絡するのか」「売買契約は誰が作成・確認するのか」を聞いておきましょう。
全国版空き家・空き地バンクもある
自治体ごとの空き家情報を全国から探しやすくするため、国土交通省の取り組みとして「全国版空き家・空き地バンク」が設けられています。
運営事業者は次の2社です。
- LIFULL
- アットホーム
自治体の空き家バンクに登録した物件が、全国版にも掲載される場合があります。
ただし、自治体が全国版へ参加しているか、所有者が全国版への掲載に同意しているかなどによって異なります。
自治体の空き家バンクへ登録すれば、必ず全国版にも掲載されるわけではありません。
移住希望者などにも物件を見てもらいたいなら、登録先の自治体がどこへ情報を掲載するのか確認しておきましょう。
空き家バンクと一般の不動産仲介は何が違う？
大きな違いは、物件情報を届ける先と、交渉・契約の担当者です。
| 比較項目 | 空き家バンク | 一般仲介 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 地域の空き家活用、移住・定住など | 買主を探し、売買を成立させる |
| 運営 | 自治体など | 宅地建物取引業者 |
| 情報の掲載先 | 自治体サイト・全国版空き家バンクなど | 不動産ポータル・自社サイトなど |
| 交渉・契約 | 自治体ごとに異なる | 宅建業者が仲介する |
| 費用 | 登録費用・仲介の有無などによる | 成約時に仲介手数料が発生するのが一般的 |
空き家バンクで期待できること
例えば、次のような特徴を持つ家です。
- 庭が広く、家庭菜園を楽しめる
- 古民家として利用する余地がある
- 自然の多い地域で二拠点生活ができる
- 住宅のほか、アトリエなどの利用を検討できる
こうした特徴は、一般の中古住宅市場では必ずしも売却価格に反映されません。
しかし、地域の暮らし方に関心のある人にとっては、購入後の利用方法を想像できる材料になります。
例えば、駅から遠い実家でも、車で生活することを前提に、静かな環境や広い庭を求める人が検討する可能性はあります。
ただし、そのような買主が実際にいるかは地域や物件の状態によって異なります。
また、自治体によっては、空き家バンク登録物件の改修・家財処分・移住などに関する支援制度を設けている場合もあります。
補助金の対象者や条件は制度ごとに異なるため、登録しただけで、売主や買主が自動的に補助金を受け取れるわけではありません。
工事契約や売買契約より前の申請が必要な制度もあるため、利用する予定なら契約前に確認してください。
空き家バンクを使う場合の注意点
空き家バンクには、登録しても購入希望者が現れる保証はありません。
地域の需要が少ない、価格が合わない、建物の状態が悪い、掲載写真が少ないなどの事情で、長期間売れない場合があります。
また、宅建士として特に注意してほしいのは、自治体のサイトに載ったことと、建物や契約内容の安全性が確認されたことは別という点です。
古い空き家なら、雨漏り、シロアリ、境界、接道、私道、給排水、設備故障など、売買前に確認したい事項があります。
自治体の空き家バンクに掲載されたから安心だと考えず、何が確認済みで、何が不明なのかを整理しておきましょう。
空き家バンクは無料？仲介手数料は誰にいくら払う？
「市役所の制度だから、売るときも無料だろう」と思うかもしれません。
しかし、空き家バンクの登録費用と、不動産の売買にかかる費用は別です。
登録料が無料の自治体でも、宅建業者が仲介すれば仲介手数料が発生する場合があります。
当事者同士で直接売買する場合も、登記、測量、家財処分などの費用が必要になることがあります。
まずは自治体に、登録時の費用と、成約時に誰へどのような費用を支払うのか確認してください。
800万円以下の売買には仲介手数料の特例がある
2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物について、低廉な空家等の媒介報酬特例が設けられています。
この特例が適用される場合、宅建業者が依頼者の一方から受け取れる仲介手数料は、税込33万円が上限です。
ただし、33万円を必ず支払うという意味ではありません。
宅建業者がこの特例に基づく報酬を受け取る場合は、媒介契約を結ぶ際に、上限額の範囲内で報酬額についてあらかじめ合意しておく必要があります。
例えば、売買価格200万円の物件を考えてみましょう。
| 仲介手数料の考え方 | 金額 |
|---|---|
| 通常の上限計算 | 11万円（税込） |
| 低廉な空家等の特例による上限 | 33万円（税込） |
※仲介手数料の比較用の計算例です。実際に請求される金額は、媒介契約時の合意内容などによります。
200万円の売買で33万円の仲介手数料なら、売却価格の16.5％に相当します。
低価格の空き家では、仲介手数料が手取りへ与える影響が大きくなります。
媒介契約を結ぶ前に「売却価格が○万円の場合、売主が支払う仲介手数料はいくらか」を確認してください。
なお、この特例は空き家バンクだけの制度ではありません。対象となる価格の宅地・建物の仲介取引に関する報酬の特例です。
宅建士視点｜空き家バンク登録前に確認したい5項目
空き家バンクへの登録申請ができても、そのまま売買契約を結べる状態とは限りません。
特に相続した実家では、次の5項目を確認してください。
| 確認項目 | 確認内容 |
|---|---|
| ① 登記名義 | 誰が所有者として登記されているか |
| ② 共有者の同意 | 不動産全体の売却に必要な合意があるか |
| ③ 再建築の可否 | 道路種別・接道幅などを確認したか |
| ④ 土地の権利関係 | 境界・越境・私道などに問題がないか |
| ⑤ 建物の不具合 | 雨漏り・シロアリ・設備故障など把握していることは何か |
相続人が複数いる場合は、登録価格と売却方針も共有する
相続した実家が亡くなった親の名義のままでも、自治体の制度によっては登録相談を進められる場合があります。
ただし、買主へ所有権を移すまでには、必要な相続登記を済ませる必要があります。
兄弟姉妹などで共有している場合は、不動産全体を売ることに全員が同意しているか、いくらなら売るか、誰が購入希望者と連絡を取るかを確認しましょう。
例えば、兄弟の一人が空き家バンクへの登録を進めても、ほかの相続人が売却価格に納得していなければ、買主が見つかった後に話が止まる可能性があります。
「空き家バンクへ登録することへの同意」と「その条件で売ることへの同意」は、分けて確認しておきたいところです。
相続人の確定、遺産分割、相続登記の詳しい進め方はこちらです。
「古家付きで売るか、更地にするか」も先に考える
古い実家を空き家バンクへ登録する際、見栄えを良くするために先に解体したいと思うかもしれません。
しかし、土地の接道条件によっては、建物を壊した後に再建築できない場合があります。
また、古民家や中古住宅として利用したい人がいるなら、先に解体することで購入希望者を減らしてしまう可能性もあります。
今ある建物を使いたい買主がいる可能性と、解体後に建築できるかを確認してから判断してください。
再建築の可否はこちらで詳しく説明しています。
建物付き・更地の売却価格と、解体費を引いた手取りはこちらで比較しています。
当事者同士で売買する場合は、契約条件を曖昧にしない
空き家バンクを利用していても、宅建業者が仲介しない直接売買では、宅建士による重要事項説明が当然に行われるわけではありません。
特に確認したいのは、次の項目です。
- 売買価格・手付金・残代金・引渡日
- 境界や越境の状況
- 私道の通行・掘削などの権利関係
- 再建築の可否と、未確認事項
- 雨漏りなど把握している建物不具合
- 残置物や設備をどの状態で引き渡すか
- 契約不適合責任の範囲
- 所有権移転登記を誰が手配するか
売買価格が安いからといって、契約条件を簡単にしてよいわけではありません。
例えば「現状渡し」とだけ書いても、残置物を売主が処分するのか、買主が引き取るのか、雨漏りなどの不具合をどこまで把握しているのか、認識が一致しているとは限りません。
特に私道に接する実家では、建築基準法上の道路種別とは別に、通行やライフライン工事について確認が必要になる場合があります。
直接売買を進める場合も、必要な調査や契約書の確認について、宅建業者・司法書士などへ相談しましょう。
空き家バンクと一般仲介は併用できる？
「不動産会社に売却を依頼しているけれど、空き家バンクにも登録したい」
この場合は、空き家バンク側のルールと、不動産会社との媒介契約の両方を確認してください。
空き家バンクによっては、すでに不動産会社へ依頼している物件の登録を認めていなかったり、自治体が指定する協力宅建業者との媒介を前提にしていたりする場合があります。
一方、空き家バンクと一般の販売広告を併用できる仕組みもあります。
専任媒介・専属専任媒介を結んでいる場合
すでに不動産会社と専任媒介・専属専任媒介を結んでいる場合は、別の不動産会社へ重ねて仲介を依頼できません。
空き家バンクが協力宅建業者による仲介を前提としている場合は、契約の変更や満了を待つ必要があるか、現在の仲介会社が対応できるかを確認しましょう。
なお、専任媒介では売主が自分で見つけた買主と直接取引することができますが、専属専任媒介では原則として認められません。
そのため、空き家バンク経由で購入希望者が現れた場合に、誰が交渉や契約を担当するのかも確認が必要です。
一般媒介であっても、空き家バンクの規約によって併用できない場合があります。
自治体には、次のように聞くと確認しやすくなります。
「現在、不動産会社に売却を依頼しています。そのまま空き家バンクにも登録できますか。登録後の問い合わせ・仲介は誰が担当しますか？」
現在の仲介会社にも、空き家バンクへの掲載を検討していることを伝え、広告や契約の扱いを確認してください。
媒介契約3種類の違いは、通常の空き家売却手順の記事で説明しています。
空き家バンクに登録するまでの7ステップ
実際の申請方法は自治体によって異なりますが、一般的には次のように進みます。
| STEP | やること |
|---|---|
| 1 | 空き家所在地の自治体で制度を探す |
| 2 | 登録条件・仲介方法・併用条件を確認する |
| 3 | 必要書類をそろえて登録申請する |
| 4 | 自治体や協力業者による現地確認などを受ける |
| 5 | 価格・写真・物件情報を確認して掲載する |
| 6 | 問い合わせ・内覧・条件交渉を行う |
| 7 | 売買契約・決済・引き渡しへ進む |
最初に調べるのは「自分の住所」ではなく「空き家の所在地」
遠方の実家を相続した場合は、今住んでいる自治体ではなく、空き家がある市区町村の制度を探します。
例えば、次のような語句で自治体公式サイトを検索します。
- 「○○市 空き家バンク」
- 「○○町 空き家バンク 登録」
- 「○○市 空き家バンク 設置要綱」
登録申請書だけでなく、利用要領、Q&A、協力宅建業者の一覧などがあれば確認してください。
確認したいのは、登録できるかどうかだけではありません。
誰が内覧に立ち会うのか、価格交渉や売買契約を誰が担当するのか、掲載期間が終わったらどうなるのかまで分かると、遠方からでも準備を進めやすくなります。
掲載前に価格と物件情報を確認する
空き家バンクでは、購入希望者が遠方に住んでいる場合もあります。
写真や説明だけで内覧するかを判断するため、次のような情報があると検討しやすくなります。
- 外観・室内・水回り・庭・駐車場の写真
- 土地・建物の面積、間取り、築年数
- 前面道路と駐車のしやすさ
- 修繕履歴と把握している不具合
- 残置物の有無
- 買主が利用できる可能性のある自治体支援制度
もちろん、掲載できる項目は自治体の書式によります。
例えば、家庭菜園を楽しめる庭があるなら、その広さや状態が分かる写真を載せたいところです。
一方、雨漏りがあるのに室内のきれいな部分だけを紹介すれば、内覧や契約の段階で認識の違いが生まれる可能性があります。
古さを隠すのではなく、どのような使い方が考えられ、どの部分に修繕が必要かを伝えることが、購入後の行き違いを減らすことにもつながります。
登録しても売れない場合は、価格と掲載方法を見直す
空き家バンクへ登録した後、問い合わせが入らないこともあります。
その場合は、掲載を続けるだけでなく、次の点を確認しましょう。
| 確認すること | 見直す内容 |
|---|---|
| 登録価格 | 地域の成約相場や一般仲介の査定と合っているか |
| 掲載写真 | 室内・庭・道路などが具体的に分かるか |
| 物件の説明 | 利用方法と、修繕が必要な部分が伝わるか |
| 地域の需要 | 移住・二拠点生活などの需要が見込めるか |
| 販売先 | 空き家バンク以外にも買主へ届けられるか |
登録価格は、一般市場での価値を知ってから決める
空き家バンクへ登録する前に、一度は不動産会社の査定を受けておきたいところです。
安く掲載しすぎれば、本来得られたかもしれない売却代金を逃します。
反対に、高く掲載しすぎれば、長期間問い合わせが入らない場合があります。
査定額は売れることを保証する金額ではないため、根拠と販売期間も一緒に確認してください。
例えば「この家は500万円で売れます」と言われたら、近隣のどのような成約事例を参考にしたのか、建物の利用価値をどう評価したのか聞いてみましょう。
複数社の査定額と販売戦略の比較方法はこちらです。
売却価格だけでなく、待っている間の保有費用も考える
売却時期も判断材料です。
仮に年間20万円の固定資産税・管理費などが必要なら、売却までさらに2年かかった場合の保有費用は40万円です。
空き家バンクで購入希望者が見つかるまで待つ方法もありますが、その間も庭木の手入れや建物の管理は必要です。
高く売れる見込みがあるなら待つ方法もありますが、「いつか高く売れるかもしれない」だけでは、費用を払い続ける判断はできません。
売却諸費用やローン残債を含む手取りの計算は、こちらで確認できます。
一般仲介・専門買取へ販売先を広げる方法もある
空き家バンクで反響が少ない場合は、一般仲介で別の買主層へ届けられないか検討しましょう。
反対に、再建築不可、共有持分、著しい老朽化などの事情があれば、専門買取会社へ相談する方法もあります。
ワケガイ
では、空き家のほか、共有持分、再建築不可、借地・底地などの買取を相談できます。
買取は仲介で一般の買主を探す場合より価格が低くなる傾向がありますが、条件が合えば売却時期を決めやすくなる場合があります。
ただし、空き家バンクで売れないから、必ず買取に切り替えるべきというわけではありません。
登録価格が高すぎるのか、掲載写真や説明が不足しているのか、そもそも一般の購入需要が少ないのかによって、次に取る方法は変わります。
価格・問い合わせ・内覧・契約のどこで止まっているかを調べる方法は、次の記事で詳しく説明しています。
まとめ｜空き家バンクは「登録できるか」だけでなく「誰が売買を進めるか」で選ぶ
空き家バンクは、自治体などが空き家を売りたい・貸したい人と、利用したい人をつなぐ仕組みです。
地方の実家や古民家などを、移住希望者や地域の暮らしに関心のある人へ紹介する方法になります。
ただし、自治体が売買契約を仲介するとは限らず、登録しても必ず売れるわけではありません。
登録前には、一般市場での査定額、登録費用・仲介手数料、一般仲介との併用条件、交渉・契約の担当者を確認してください。
特に相続した実家なら、登記名義と相続人の合意、接道・私道の条件、把握している建物の不具合も整理しておきたいところです。
まだ売却・賃貸・解体のどれにするか決まっていない場合は、空き家バンクへ登録する前に、家の使い方そのものを比較する方法もあります。
タウンライフ 空き家解決では、売却査定のほか、活用・解体・リノベーション・建て替えなど、複数の方法を比較できます。提案内容は所在地や物件条件によって異なります。
空き家バンクを利用するかどうかは、どんな買主に届けたいか、いくらで売れそうか、いつまでに手放したいかを確認してから決めましょう。
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