相続した空き家、何から始めればいい？
「空き家を売却したいけれど、まず何をすればいいの？」
初めて不動産を売る方にとって、売却の流れは分かりにくいものです。
特に相続した空き家の場合は、
- 査定
- 相続登記
- 不動産会社選び
- 売買契約
- 税金
など、普段あまり経験しない手続きが続きます。
しかし、実際には売却までの流れは大きく6つのステップに分けられます。
この記事では、宅建士・FP2級の視点から、空き家売却の流れを初めての方にも分かりやすく解説します。
この記事で分かること
- 空き家売却の全体の流れ
- 売却前に準備すること
- 査定から引き渡しまでの手順
- 売却期間の目安
- 高く売るポイント
- よくある失敗
空き家売却の流れ【全体像】
まずは全体の流れを確認しましょう。
| STEP | 内容 |
|---|---|
| STEP1 | 必要書類・名義の確認 |
| STEP2 | 査定を依頼する |
| STEP3 | 媒介契約を結ぶ |
| STEP4 | 販売活動・内覧対応 |
| STEP5 | 売買契約を締結する |
| STEP6 | 決済・引き渡し・確定申告 |
この順番で進めるとスムーズです。
STEP1 必要書類と名義を確認する
売却を始める前に、まず確認したいのが「名義」です。
特に相続した空き家では、被相続人（亡くなった方）の名義のままになっていることがあります。
この場合は、原則として相続登記を済ませてから売却することになります。
あわせて、次のような書類も準備しておくと手続きがスムーズです。
- 登記識別情報（権利証）
- 固定資産税納税通知書
- 本人確認書類
- 間取り図・建築確認書類（あれば）
- 相続関係書類（相続物件の場合）
HOMEくん
「先生、書類が全部そろっていないと売却できませんか？」
先生
「心配しなくても大丈夫です。
書類によっては再発行できるものもありますし、不動産会社や司法書士に相談しながら進められますよ。」
STEP2 査定を依頼する
次に行うのが査定です。
査定とは、
「今の市場でどれくらいの価格で売れそうか」
を不動産会社が見積もることです。
査定には2種類ある
机上査定
住所や面積などの情報をもとに算出する簡易査定です。
- スピーディー
- おおよその相場が分かる
というメリットがあります。
訪問査定
実際に建物や土地を確認して査定します。
売却を本格的に考えている方には、こちらがおすすめです。
査定は複数社へ依頼するのがおすすめ
査定額や売却方法は会社によって異なります。
1社だけでは適正価格が分からないため、複数社の査定を比較しましょう。
「どの会社を選べばいいか分からない……。」
「そのような場合は、タウンライフ 空き家解決など、一度に複数社へ相談できるサービスを利用すると比較しやすくなります。」
STEP3 媒介契約を結ぶ
依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社へ正式に売却を依頼する契約です。
種類は3つあります。
| 契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ・手厚いサポート |
| 専任媒介 | 1社のみ・利用者が多い |
| 一般媒介 | 複数社へ依頼可能 |
初めての売却であれば、担当者と相談しながら進めやすい専任媒介を選ぶ方が多い傾向です。
STEP4 販売活動・内覧対応
媒介契約後は、不動産会社による販売活動が始まります。
主な内容は、
- 不動産ポータルサイトへの掲載
- レインズへの登録
- チラシ配布
- 店頭での紹介
- 既存顧客への案内
などです。
内覧前に準備したいこと
購入希望者が内覧に来る際は、第一印象が重要です。
最低限、次の点は整えておきましょう。
- 室内を掃除する
- 換気を行う
- 庭や玄関をきれいにする
- 不要な荷物を整理する
大規模なリフォームは不要ですが、「清潔感」は売却価格にも影響することがあります。
「家具がたくさん残っていても大丈夫？」
「多少であれば問題ありませんが、生活感が強すぎると内覧の印象が悪くなることがあります。整理できる範囲で片付けておくと良いでしょう。」
空き家の不用品回収、清掃業者の一括見積もり→「ぽいみつ」
STEP5 売買契約を結ぶ
買主が決まると、売買契約を締結します。
契約時には、
- 売却価格
- 引き渡し日
- 手付金
- 契約条件
などを確認します。
疑問点があれば、その場で担当者に確認しておきましょう。
STEP6 決済・引き渡し
最後に残代金の受け取りと所有権移転を行います。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きも必要です。
また、売却によって利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要になることがあります。
売却にはどれくらい時間がかかる？
空き家売却にかかる期間は、一般的に3〜6か月程度です。
| 工程 | 目安 |
|---|---|
| 査定・会社選び | 1〜2週間 |
| 販売活動 | 2〜5か月 |
| 契約〜引き渡し | 約1か月 |
人気エリアでは早く売れることもありますが、地方や条件によっては半年以上かかることもあります。
空き家売却で失敗しないための5つのポイント
1. 査定は必ず比較する
査定額だけでなく、売却戦略や担当者の対応も比較しましょう。
2. 相場より高すぎる価格で売り出さない
高すぎる価格設定は、売れ残る原因になります。
3. 解体は査定後に判断する
「更地の方が売れる」と思って先に解体してしまうと、かえって不利になる場合もあります。
4. 必要書類は早めに準備する
相続登記や権利証の確認など、事前準備をしておくとスムーズです。
5. 状況に応じて売却方法を選ぶ
一般的な仲介だけでなく、訳あり物件の専門買取や解体後の売却など、選択肢を比較することが重要です。
空き家の売却を検討する人へ｜宅建士・FP2級からのアドバイス
空き家売却は「高く売ること」だけが成功ではありません。
納得できる条件で、安全に売却できることが本当の成功だと私は考えています。
そのためには、
- 複数社の査定を比較する
- 売却方法を比較する
- 焦って契約しない
この3つを意識するだけでも、後悔するリスクを大きく減らせます。
空き家売却は、
- 名義・書類を確認する
- 査定を受ける
- 不動産会社を比較する
- 販売活動を行う
- 契約・引き渡しを進める
という流れで進みます。
特に最初の「査定」と「会社選び」が、その後の売却価格や満足度を左右する重要なポイントです。
「まだ売却するか決めていない」という方でも、まずは現在の価値を知るために査定を受けてみると、今後の選択肢が広がるでしょう。
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