借地権の相続税シミュレーション｜評価額・借地権割合別に計算例を宅建士・FP2級が解説

借地権の相続税はいくら？自分の場合を計算したい方へ

「親から借地権付きの家を相続したけれど、相続税はいくらになるの？」

「借地権の評価額はどうやって計算するの？」

「土地を所有していないのに、なぜ税金がかかるの？」

このような疑問を持つ方は少なくありません。

借地権は土地そのものを所有しているわけではありませんが、建物を所有し、その土地を利用できる権利として財産的価値があります。

そのため、相続税を計算するときには「借地権の評価額」を算出する必要があります。

ただし、借地権の評価額は土地価格そのものではなく、

土地の評価額 × 借地権割合

という計算によって求められます。

この記事では、

・借地権の相続税評価額の計算方法

・借地権割合ごとのシミュレーション

・土地価格別の評価額一覧

・相続税がかからないケース

・相続後に売却するときの注意点

について、宅建士・FP2級の視点から分かりやすく解説します。

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結論｜借地権の相続税は「土地評価額×借地権割合」で計算する

借地権の相続税評価額は、基本的に次の計算式で求めます。

借地権評価額 ＝ 土地の相続税評価額 × 借地権割合

例えば、

土地の相続税評価額が3,000万円

借地権割合が70％

の場合、

3,000万円 × 70％ ＝ 2,100万円

となります。

この2,100万円が、相続税計算上の借地権の評価額になります。

ただし、注意したいのは、

借地権評価額＝支払う相続税額ではない

という点です。

相続税は、借地権だけではなく、

・預貯金

・自宅

・株式

・生命保険

など、すべての相続財産を合計して計算します。

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借地権の相続税評価で使う「借地権割合」とは？

借地権割合とは、

土地の価値のうち、借地権がどれくらいの割合を占めるか

を示す数字です。

土地を所有している地主側には「底地」という権利があり、借地人側には「借地権」という権利があります。

つまり、1つの土地に対して、

地主：
土地を所有する権利

借地人：
土地を利用する権利

という2つの価値が存在しています。

その借地人側の価値を割合で表したものが借地権割合です。

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借地権割合の目安

借地権割合は地域によって異なります。

実際の借地権割合は、国税庁の路線価図で確認します。

同じ市区町村内でも、道路ごとに割合が異なる場合があるため注意しましょう。

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ここまでで、借地権の相続税シミュレーションをするための基本となる「計算式」と「借地権割合」について解説しました。

次の項では、土地価格別・借地権割合別に具体的なシミュレーション表を使って、実際の評価額がいくらになるのかを詳しく解説します。

土地評価額別｜借地権の相続税評価額シミュレーション

借地権の評価額は、

土地の相続税評価額 × 借地権割合

で計算します。

ここでは、土地評価額ごとに借地権評価額がどの程度になるのか、具体的にシミュレーションしてみます。

※実際の評価額は土地の形状、契約内容、評価方法などによって変わる場合があります。以下は基本的な計算イメージです。

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土地評価額2,000万円の場合

例えば、土地の相続税評価額が2,000万円で借地権割合が70％の場合、

2,000万円×70％＝1,400万円

となります。

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土地評価額3,000万円の場合

土地評価額が3,000万円の場合、借地権割合70％なら評価額は2,100万円になります。

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土地評価額5,000万円の場合

都市部など土地価格が高い地域では、借地権の評価額も大きくなる可能性があります。

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借地権割合別｜評価額一覧

土地評価額3,000万円の場合、借地権割合によって評価額は次のように変わります。

同じ土地でも、借地権割合が違うだけで評価額は大きく変わります。

そのため、相続税を計算するときは「土地の価格」だけを見るのではなく、必ず借地権割合を確認することが重要です。

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実際の相続税はいくらになる？計算例

ここで注意したいのが、借地権評価額がそのまま相続税になるわけではないという点です。

例えば、

・借地権評価額：2,100万円

・預貯金：1,000万円

・その他財産：500万円

の場合、

相続財産の合計は、

2,100万円＋1,000万円＋500万円

＝3,600万円

になります。

しかし、相続税には「基礎控除」があります。

基礎控除は、

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

で計算されます。

例えば法定相続人が2人の場合、

3,000万円＋600万円×2人

＝4,200万円

となります。

この場合、相続財産3,600万円は基礎控除以下となるため、相続税は発生しません。

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借地権評価額を調べるときの注意点

借地権の評価額は、単純な計算だけで終わらないケースもあります。

例えば、

・土地の形状が特殊

・借地契約の内容が複雑

・定期借地権である

・契約期間が短い

・地主との関係に問題がある

といった場合は、評価方法が変わる可能性があります。

また、古い借地契約では、現在とは異なる条件で契約されていることもあります。

相続した場合は、まず契約書を確認し、自分の借地権がどの種類なのか把握しましょう。

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借地権の評価だけでなく、その後の活用方法も考える

借地権を相続した後、多くの方が悩むのが、

「このまま持ち続けるべきか」

「売却した方がいいのか」

という問題です。

特に、

・誰も住まない実家

・古い借地住宅

・遠方にある空き家

の場合、所有しているだけでも負担が発生します。

具体的には、

• 地代の支払い
• 建物の固定資産税
• 修繕費
• 管理の手間

などがあります。

相続税の計算だけで判断せず、将来的な負担も含めて考えることが大切です。

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ここまでで、土地評価額や借地権割合による具体的なシミュレーションについて解説しました。

次の項では、「借地権を相続した後に売却する場合の税金」「相続税の負担を軽減できる可能性がある制度」「空き家になった借地権で注意すべきポイント」について詳しく解説します。

相続した借地権を売却するときの税金に注意

借地権を相続した後、

「自分は住む予定がない」

「遠方にあるため管理できない」

「空き家になってしまっている」

という場合、売却を検討する方も少なくありません。

ただし、借地権を売却する場合は、相続税とは別に税金が発生する可能性があります。

それが、

譲渡所得税

です。

譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。

例えば、

借地権を1,000万円で取得したとみなされる

↓

2,000万円で売却した

↓

利益が発生する

という場合、その利益部分に対して課税される可能性があります。

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相続した借地権の売却では取得費に注意

借地権を相続した場合、売却時の税金計算では「取得費」が重要になります。

取得費とは、簡単にいうと、

その財産を取得するためにかかった費用

のことです。

相続した借地権の場合、

・親が取得した時期

・取得価格

・契約内容

などを確認する必要があります。

しかし、古い借地権では、

「何十年も前の契約で書類が残っていない」

「取得費が分からない」

というケースもあります。

このような場合、売却時の税金計算が複雑になることがあります。

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相続した借地権を売却する場合の注意点

借地権は、所有権の土地と比べて売却時に注意点があります。

主なポイントは以下のとおりです。

特に重要なのが、借地権は一般的な不動産売却とは事情が異なるという点です。

通常の土地や建物と同じ感覚で売却を進めると、思ったように進まないケースがあります。

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借地権の売却は専門家への相談も選択肢

借地権は、

• 地主との交渉
• 契約内容の確認
• 売却価格の判断
• 買い取り可能かどうか

など、専門的な知識が必要になる場合があります。

特に、

・相続した借地権

・空き家になった借地権付き建物

・再建築不可の物件

・古い借地契約

などは、一般的な不動産会社では対応が難しい場合があります。

そのため、借地権を専門的に扱う会社へ相談することも一つの方法です。

例えば、借地権専門の相談サービスでは、

• 無料相談
• 現地確認
• 査定
• 売却方法の提案
• 地主との交渉サポート

などを一括して相談できる場合があります。

特に借地権は、契約内容や物件の状況によって最適な方法が大きく変わります。

そのため、一人で悩むよりも、借地権を専門に扱う【借地権 無料相談ドットコム】 （対応エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に限る）などへ相談し、自分の物件に合った選択肢を知ることが大切です。

おなじみLIXIL（リクシル）の【訳あり物件買取センター】 も相談可能（対応エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に限る）です。

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空き家になった借地権は早めの判断がおすすめ

相続した借地権付き住宅が空き家になった場合、時間が経つほど問題が増える可能性があります。

例えば、

・建物の老朽化

・修繕費の増加

・近隣トラブル

・資産価値の低下

などです。

また、借地権の場合は土地を所有していないため、「土地だけ売却する」という選択肢もありません。

そのため、

• 住む
• 貸す
• 建て替える
• 売却する

といった選択肢を早めに比較することが重要です。

借地権の相続税に関するよくある質問

ここでは、借地権を相続した方からよくある疑問について解説します。

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Q1. 借地権は相続税の対象になりますか？

はい、借地権は相続税の対象になります。

借地権は「土地を借りる権利」ですが、財産として価値があるため、相続財産として評価されます。

そのため、

• 預貯金
• 不動産
• 株式
• 借地権

などと合算して相続税を計算します。

ただし、借地権を相続したから必ず相続税が発生するわけではありません。

相続財産の合計額が基礎控除以下であれば、相続税はかかりません。

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Q2. 借地権の評価額が高いと相続税も高額になりますか？

必ずしもそうとは限りません。

借地権評価額が高くても、

• 法定相続人の人数
• 預貯金など他の財産
• 基礎控除額

によって相続税額は変わります。

例えば、借地権評価額が2,000万円あったとしても、その他の財産を含めた総額が基礎控除以下であれば、相続税は発生しません。

反対に、借地権の評価額が低くても、他の財産が多ければ相続税が発生する可能性があります。

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Q3. 借地権の評価額はどこで確認できますか？

借地権の評価額を計算するには、まず土地の相続税評価額を確認する必要があります。

一般的には、

• 国税庁の路線価図
• 税理士への相談
• 不動産評価の専門家への確認

などによって確認します。

ただし、土地の形状や契約内容によって評価方法が変わる場合があります。

特に、

• 古い借地契約
• 定期借地権
• 権利関係が複雑な物件

の場合は、専門家への確認がおすすめです。

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Q4. 相続した借地権付きの家を売却できますか？

売却できる可能性はあります。

ただし、所有権の不動産とは違い、借地権付き建物の売却には注意点があります。

例えば、

• 地主の承諾が必要になるケースがある
• 買主が限定される場合がある
• 借地権を扱える不動産会社が少ない

といった問題があります。

特に相続した借地権付き住宅が空き家の場合は、放置するほど管理負担が増える可能性があります。

売却を検討する場合は、借地権の取り扱い経験がある専門家へ相談すると安心です。

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宅建士・FP2級が解説｜借地権を相続したら「税金」だけでなく今後の選択肢も考える

借地権の相続では、

「相続税はいくらになるのか」

という税金面が気になる方が多いでしょう。

しかし、実際には税金以外にも考えるべきことがあります。

例えば、

• 今後も住み続けるのか
• 賃貸として活用するのか
• 建物を建て替えるのか
• 売却するのか

という判断です。

特に親から相続した実家の場合、

「思い出があるから手放しにくい」

「いつか使うかもしれない」

と考えて、そのまま空き家にしてしまうケースもあります。

しかし、空き家は時間が経つほど、

• 建物の劣化
• 修繕費の増加
• 防犯面の不安
• 近隣への影響

などの問題が発生する可能性があります。

相続した時点で、早めに今後の方向性を考えることが大切です。

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借地権の売却や活用に悩んだら専門家へ相談する

借地権は、通常の不動産売却よりも判断が難しいケースがあります。

例えば、

「地主との関係が複雑」

「古い借地契約で内容が分からない」

「空き家になっていて管理できない」

「一般の不動産会社で断られた」

という場合です。

このような場合、借地権を専門的に扱うサービスへ相談することで、自分の状況に合った方法を確認できます。

例えば、借地権専門の相談サービスでは、

• 借地権の無料相談
• 現地調査
• 売却査定
• 買取相談
• 地主との交渉サポート

などをまとめて相談できます。

「すぐ売却する」と決める必要はありません。

まずは現在の借地権にどのような価値があるのか、どんな選択肢があるのかを確認することが大切です。

特に借地権は、契約内容や物件の状況によって最適な方法が大きく変わります。

そのため、一人で悩むよりも、借地権を専門に扱う【借地権 無料相談ドットコム】 （対応エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に限る）などへ相談し、自分の物件に合った選択肢を知ることが大切です。

おなじみLIXIL（リクシル）の【訳あり物件買取センター】 も相談可能（対応エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に限る）です。

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まとめ｜借地権の相続税は評価額を知ることから始めよう

借地権は土地を所有していなくても、財産として価値があるため相続税の対象になります。

評価額は基本的に、

土地の相続税評価額 × 借地権割合

で計算します。

例えば、

土地評価額3,000万円

借地権割合70％

の場合、

3,000万円×70％＝2,100万円

が借地権評価額になります。

ただし、実際に相続税が発生するかどうかは、借地権だけではなく相続財産全体で判断します。

また、相続後に誰も使わない借地権付き住宅は、税金だけでなく管理や売却についても考える必要があります。

大切なのは、

「相続した後にどうするか」

まで含めて早めに判断することです。

借地権の評価額や今後の活用方法で悩んだ場合は、税理士や不動産の専門家へ相談し、自分に合った選択肢を確認しましょう。

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※本記事は税金や不動産に関する一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法律判断を行うものではありません。具体的な判断については税理士、不動産専門家などへご相談ください。