「空き家は固定資産税が6倍になるって聞いたけど本当？」
「親から相続した実家をそのままにしているけど、税金が心配…」
「解体したら固定資産税が上がるって本当？」
このような疑問を持って検索される方は非常に多くいます。
インターネットでは「空き家＝固定資産税6倍」という情報を目にすることがありますが、実際にはすべての空き家が6倍になるわけではありません。
固定資産税が大きく増えるのは、一定の条件を満たした場合です。
その条件を知らないまま、
- 解体してしまう
- 放置してしまう
- 売却を先延ばしにする
と、思わぬ負担が発生する可能性があります。
この記事では、宅建士・FP2級の視点から、
- 空き家の固定資産税はいくらなのか
- 「6倍になる」と言われる理由
- 固定資産税と都市計画税の違い
- 住宅用地特例とは何か
を初心者にも分かりやすく解説します。
- この記事で分かること
- 空き家の固定資産税はいくら？
- 「6倍になる」はどんな場合？
- 固定資産税とは？
- 都市計画税とは？
- 住宅用地特例とは？
- 「空き家を解体すれば税金が上がる」は本当？
- 固定資産税が6倍になるケース
- 特定空家とは？
- 空家法とは？
- 空き家を放置すると税金以外にも多くのリスクがある
- 解体した方がいいケース
- 売却した方がいいケース
- 空き家の固定資産税でよくある質問（FAQ）
- Q1. 空き家は本当に固定資産税が6倍になりますか？
- Q2. 空き家なら住宅用地特例は使えますか？
- Q3. 更地にすると固定資産税は上がりますか？
- Q4. 建物を壊さなければ税金は上がりませんか？
- Q5. 特定空家とは何ですか？
- Q6. 勧告を受けるとどうなりますか？
- Q7. 行政代執行とは？
- Q8. 相続した実家でも固定資産税はかかりますか？
- Q9. 相続登記をしていなくても税金はかかりますか？
- Q10. 都市計画税も6倍になりますか？
- Q11. 空き家を売却すると固定資産税はどうなりますか？
- Q12. 売却するならいつがいいですか？
- Q13. 解体してから売るべきですか？
- Q14. 空き家管理サービスを利用すると安心ですか？
- Q15. 固定資産税は毎年変わりますか？
- Q16. 固定資産税を安くする方法はありますか？
- Q17. 老朽化した空き家はどうすればいいですか？
- Q18. 一般の仲介で売れない場合は？
- Q19. 固定資産税が心配なら最初に何をすればいいですか？
- Q20. 空き家を放置しても大丈夫ですか？
- 固定資産税チェックリスト
- ケース別シミュレーション
- 宅建士・FP2級としてのまとめ
この記事で分かること
この記事では、次の内容を詳しく解説します。
- 空き家の固定資産税の仕組み
- 「固定資産税6倍」の本当の意味
- 固定資産税と都市計画税の違い
- 住宅用地特例とは
- 固定資産税が高くなるケース
- 空き家を所有する際の注意点
空き家の固定資産税はいくら？
まず結論からお伝えします。
住宅が建っているだけでは固定資産税は6倍になりません。
これが最も重要なポイントです。
SNSやニュースなどで
「空き家は固定資産税が6倍になる」
という情報を見かけますが、この表現だけが一人歩きしてしまっていることが少なくありません。
実際には、
- 家が建っている
- 一定の条件を満たしている
場合は、「住宅用地特例」が適用されるため、固定資産税は大幅に軽減されています。
つまり、
空き家であっても、住宅用地特例が適用されている間は、すぐに6倍になるわけではありません。
「6倍になる」はどんな場合？
固定資産税が高くなる代表的なケースは次の2つです。
- 建物を解体して更地にした場合
- 特定空家として勧告を受け、住宅用地特例が解除された場合
つまり、
「空き家だから6倍」ではなく、「住宅用地特例が使えなくなると税負担が大きく増える可能性がある」というのが正しい理解です。
固定資産税とは？
固定資産税とは、
毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税される地方税です。
市区町村（東京23区は東京都）が課税し、道路や公園、学校など地域の公共サービスを維持するための財源となっています。
固定資産税は、
固定資産税評価額 × 税率（標準税率1.4％）
で計算されます。
例えば評価額が1,000万円なら、
約14万円（標準税率の場合）
が年間の固定資産税の目安になります。
※自治体によって税率が異なる場合があります。
土地と建物、それぞれに課税される
固定資産税は、
- 土地
- 建物
それぞれに課税されます。
例えば、
- 土地だけ所有している
- 建物だけ所有している
という場合でも、それぞれ課税対象になります。
空き家の場合は、
「建物を壊すかどうか」
が固定資産税に大きく関係してきます。
都市計画税とは？
固定資産税と混同されやすいのが都市計画税です。
都市計画税とは、
都市計画区域内にある土地や建物に課税される税金です。
道路整備や公園整備など、都市計画事業の財源として使われます。
固定資産税との違い
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税対象 | 土地・建物 | 都市計画区域内の土地・建物 |
| 標準税率 | 1.4％ | 最大0.3％ |
| 課税主体 | 市区町村 | 市区町村 |
都市計画区域外では都市計画税が課税されない場合もあります。
都市計画税にも軽減措置がある
住宅用地特例は固定資産税だけではありません。
都市計画税にも軽減措置があります。
つまり、
住宅が建っている土地には、
- 固定資産税
- 都市計画税
の両方で税負担が軽くなる制度があるのです。
住宅用地特例とは？
ここがこの記事で最も重要なポイントです。
住宅用地特例とは、
住宅が建っている土地の固定資産税を大幅に軽減する制度です。
この制度があるため、
住宅が建っている土地は、更地よりも税負担が軽くなっています。
住宅用地特例のイメージ
| 土地の状態 | 固定資産税 |
|---|---|
| 住宅あり | 1/6に軽減 |
| 住宅なし（更地など） | 通常どおり |
この「1/6」という数字が非常に重要です。
例えば、
評価額1,800万円の土地なら、
住宅用地特例が適用されることで、
課税対象が大きく軽減されます。
そのため、
建物を解体して更地にすると、
軽減措置がなくなり、固定資産税が増えるケースがあります。
「空き家でも住宅がある」はポイント
ここで勘違いしやすいのが、
空き家でも住宅が残っていれば、すぐに住宅用地特例がなくなるわけではない
ということです。
つまり、
- 誰も住んでいない
- 空き家になっている
だけでは、
自動的に固定資産税が6倍になるわけではありません。
ただし、
管理が行き届かず、一定の条件を満たすと「特定空家等」に指定される可能性があります。
その場合は住宅用地特例が解除されるケースがあります。
「空き家を解体すれば税金が上がる」は本当？
はい、これは本当です。
住宅を解体して更地になると、住宅用地特例が適用されなくなるため、
土地に対する固定資産税が増える可能性があります。
そのため、「売却するために解体する」場合でも、
税金だけで判断するのではなく、
- 売却価格
- 解体費用
- 固定資産税
を総合的に比較することが重要です。
「先生、ニュースで『空き家は固定資産税が6倍になる』って見たんですが、本当なんですか？」
「実は、その情報は少し誤解されやすい表現なんです。住宅が建っているだけで、すぐ6倍になるわけではありません。」
「じゃあ、今の実家も空き家ですが、大丈夫なんですか？」
「適切に管理されていて住宅用地特例が適用されている間は、すぐに税金が6倍になる心配はありません。ただし、放置し続けると状況が変わることもあります。」
宅建士・FP2級からのアドバイス
空き家相談で非常に多いのが、
「固定資産税が6倍になると聞いて慌てて解体しようと思っていました。」
というケースです。
しかし実際には、
- 解体費用
- 売却価格
- 固定資産税
- 将来の活用方法
まで含めて考えなければ、かえって損をしてしまうこともあります。
特に相続した空き家では、税金だけで判断するのではなく、売却や活用も含めて総合的に比較することが大切です。
固定資産税が6倍になるケース
固定資産税が高くなるのは、住宅用地特例が適用されなくなった場合です。
代表的なのは次の2つです。
- 建物を解体して更地にした
- 特定空家等として勧告を受けた
つまり、
「空き家だから」ではなく、「住宅用地特例がなくなること」が税額アップの原因です。
なぜ6倍と言われるの？
住宅用地には、住宅用地特例という制度があります。
この制度により、
住宅が建っている土地は固定資産税が大きく軽減されています。
例えば小規模住宅用地なら、課税標準額が1/6になります。
つまり、
住宅用地特例がなくなると、軽減されていた税金が本来の水準へ戻るため、
「最大で約6倍」と表現されることがあるのです。
※実際の税額は土地の評価額や自治体によって異なります。
まず理解したい「住宅用地特例」
| 土地の状態 | 固定資産税 |
|---|---|
| 住宅が建っている | 約1/6に軽減 |
| 更地・特例なし | 通常課税 |
つまり、
住宅用地特例がある間は税負担は軽く、
特例がなくなると税負担が増える仕組みです。
特定空家とは？
ここからが重要です。
特定空家等とは、
管理が著しく不十分で、周囲に悪影響を及ぼす恐れがある空き家
のことです。
単に人が住んでいないだけでは、特定空家にはなりません。
特定空家になる代表例
例えば、
- 屋根が崩れている
- 外壁が落下しそう
- 雑草が伸び放題
- 樹木が道路へ越境している
- ゴミが大量に放置されている
- ネズミ・害虫が大量発生
- 景観を著しく悪化させている
- 放火や不法侵入の危険が高い
このような状態になると、
自治体が調査を行い、特定空家等に指定される可能性があります。
空き家の不用品回収、清掃、片付けを依頼する→「ぽいみつ」
特定空家になるとどうなる？
指定されたからといって、
いきなり固定資産税が増えるわけではありません。
行政には段階的な手続きがあります。
行政指導の流れ
図で見ると分かりやすいです。
空き家放置
↓
自治体が調査
↓
助言・指導
↓
勧告
★★★★★
ここで住宅用地特例が解除される可能性
↓
命令
↓
行政代執行
（自治体が解体）
↓
費用請求重要なのは、「勧告」の段階です。
勧告とは？
勧告とは、自治体が
「このままでは危険なので改善してください」
と正式に通知する手続きです。
ここで改善されない場合、住宅用地特例が解除される可能性があります。
つまり、固定資産税が大きく増える原因になるのです。
命令とは？
勧告後も改善しない場合、自治体は命令を出します。
命令に従わない場合は、氏名などが公表されることもあります。
行政代執行とは？
さらに放置すると、自治体が所有者に代わって建物を解体することがあります。
これを
行政代執行と呼びます。
注意したいのは、解体費用は無料ではありません。
最終的には、所有者へ請求されます。
空家法とは？
ここで知っておきたいのが、
空家等対策の推進に関する特別措置法（一般的に「空家法」と呼ばれます。）です。
この法律は、
全国で増え続ける空き家問題へ対応するために制定されました。
目的は、
- 倒壊事故防止
- 防犯
- 防災
- 景観維持
- 地域環境改善
などです。
なぜ法律ができたの？
全国では空き家が年々増えています。
誰も管理しない空き家は、
- 倒壊
- 放火
- 犯罪
- 景観悪化
など、周囲へ大きな影響を与えることがあります。
そのため、
自治体が適切に管理を促せるよう、空家法が整備されました。
空き家ならすべて対象？
答えはNOです。
例えば、相続した実家で、
- 定期的に掃除している
- 草刈りをしている
- 建物も問題ない
このような状態なら、通常は特定空家にはなりません。
つまり、「人が住んでいない」だけでは対象にならないのです。
管理していれば安心？
基本的には、適切な管理を続けている限り、
特定空家になる可能性は低くなります。
例えば、
- 定期巡回
- 草刈り
- 郵便物整理
- 雨漏り確認
などを行っていれば、
行政から指導を受けるリスクも下がります。
解体した方がいい？
ここで悩む方も多いでしょう。
しかし、税金だけで判断するのは危険です。
例えば、
解体すると
- 解体費用
- 固定資産税増加
が発生します。
一方、建物付きで売却できるケースもあります。
そのため、
- 解体
- 売却
- 活用
を比較して判断することが重要です。
「先生、空き家なら全部6倍になると思っていました！」
「そう思っている方は本当に多いですね。でも実際は、管理されている空き家ならすぐに税金が6倍になるわけではありません。」
「じゃあ一番怖いのは何ですか？」
「放置して特定空家になり、勧告を受けることです。そこまで進む前に管理や売却を考えることが大切ですよ。」
宅建士・FP2級からのアドバイス
相談を受けていると、
「税金が6倍になる前に慌てて解体しました。」
というケースがあります。
しかし、解体費用だけで200万円近くかかった上に、
固定資産税も上がってしまい、「建物付きで売れば良かった」
と後悔される方も少なくありません。
特定空家に指定される前であれば、売却や活用という選択肢を検討できる可能性があります。
特に相続した空き家では、「管理を続ける」「売却する」「解体する」のどれが適しているかは物件ごとに異なります。
判断に迷う場合は、まず現在の市場価値を把握してから方向性を決めるのがおすすめです。
空き家を放置すると税金以外にも多くのリスクがある
空き家を所有している方が最も気にするのは固定資産税ですが、それ以上に注意したいのが建物や土地の資産価値が下がることです。
時間が経つほど、
- 修繕費が増える
- 買い手が見つかりにくくなる
- 近隣トラブルが発生する
など、さまざまな問題が重なります。
リスク① 修繕費がどんどん高くなる
住宅は人が住まなくなると、一気に劣化が進みます。
例えば、
- 雨漏り
- カビ
- シロアリ
- 木材の腐食
- 配管の劣化
などです。
住んでいる家ならすぐ気付く異常も、空き家では発見が遅れがちになります。
小さな修繕が大きな工事になることも
例えば、
雨漏りを放置すると
- 天井
- 柱
- 床
まで腐食し、
数万円で済む修理が数百万円になるケースもあります。
宅建士として現場を見ると、
「あと半年早く対処していれば…」
という家は珍しくありません。
リスク② 近隣トラブルになる
空き家は所有者だけの問題ではありません。
周囲にも影響を与えます。
例えば、
- 雑草が隣地へ伸びる
- 木の枝が道路にはみ出す
- 害虫・害獣が発生する
- ゴミの不法投棄
- 景観悪化
などです。
近隣から苦情が入り、自治体へ相談されるケースも増えています。
リスク③ 防犯上の問題
管理されていない空き家は、
- 空き巣
- 不法侵入
- 放火
などのリスクがあります。
郵便受けにチラシや郵便物が大量に入っていると、
「誰も住んでいない家」
だと分かってしまいます。
リスク④ 売却価格が下がる
放置期間が長くなるほど、
建物の価値は下がっていきます。
例えば、
5年間放置された家と、
定期的に管理された家では、
購入希望者の印象が大きく違います。
管理されている家は売れやすい
購入希望者が最初に見るのは、
- 外観
- 庭
- 玄関
です。
雑草が伸び放題だったり、窓ガラスが汚れていたりすると、
「管理されていない家」
という印象を与えてしまいます。
その結果、値下げ交渉につながることもあります。
リスク⑤ 空き家管理の負担が増える
空き家を維持するには、
定期的に
- 草刈り
- 換気
- 通水
- 清掃
- 郵便物整理
などが必要です。
遠方に住んでいる場合、
交通費や時間も大きな負担になります。
解体した方がいいケース
空き家は必ずしも解体した方が良いとは限りません。
しかし、次のようなケースでは解体を検討する価値があります。
老朽化が著しい
例えば、
- 雨漏りがひどい
- 傾いている
- 柱が腐っている
など、
リフォーム費用が高額になる場合です。
倒壊リスクがある
強風や地震で倒壊する危険がある場合は、
早めの対応が必要です。
近隣へ被害が出ると、
損害賠償問題になる可能性もあります。
買い手が建物を利用できない
築年数が古く、
誰が見ても建物を使えない状態なら、
更地にした方が売却しやすい地域もあります。
解体費用は必ず比較しよう
解体工事は、
業者によって見積額が数十万円以上違うことがあります。
例えば、
同じ30坪の木造住宅でも、
- A社：120万円
- B社：170万円
- C社：150万円
というケースは珍しくありません。
そのため、
解体する場合は必ず複数社から見積もりを取り、費用や工事内容を比較することが重要です。
★★★★★ 解体無料見積ガイドなら、複数の解体業者へ一括で見積もりを依頼できるため、相場を把握しながら納得できる業者を選びやすくなります。
解体無料見積ガイドのような一括見積もりサービスを利用すれば、複数の解体業者から見積もりを取り寄せられるため、費用や工事内容を比較しながら検討できます。
売却した方がいいケース
一方で、
次のような空き家は、
解体より売却が向いている場合があります。
建物がまだ利用できる
築年数が古くても、リフォーム前提で購入する人は多くいます。
近年は、古民家リノベーション需要も増えています。
人気エリアにある
駅近や住宅需要の高い地域なら、
建物付きで売却できるケースもあります。
管理費が負担になっている
毎年、
- 固定資産税
- 草刈り
- 管理費
などが負担になっているなら、
売却も有力な選択肢です。
まずは査定を受けることが大切
「解体するべきか」
「建物付きで売れるのか」
これは物件ごとに異なります。
そのため、まずは現在の市場価値を知ることが重要です。
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、
- 建物付きで売れる
- 更地が有利
- リフォーム向き
など、さまざまな提案を比較できます。
複数の不動産会社を比較したい場合は、タウンライフ 空き家解決のような一括相談サービスを利用すると効率的です。
「先生、税金だけじゃなくて修繕費まで増えるんですね。」
「はい。実際には固定資産税より、放置による建物の劣化で数百万円の損をするケースもあります。」
「じゃあ、解体した方がいいのか売った方がいいのか迷います……。」
「その判断は物件ごとに違います。まずは自分一人で悩んでいないで、プロに査定を受けて、建物付きで売れるかどうかを確認するのがおすすめですよ。」
宅建士・FP2級からのアドバイス
空き家相談では、「まだ使えると思って放置していたら、雨漏りやシロアリで建物の価値が大きく下がってしまった」というケースを何度も見てきました。
一方で、管理状態が良い空き家は、築年数が古くても買い手が見つかることがあります。
「解体ありき」「売却ありき」で考えるのではなく、
- 建物の状態
- 地域の需要
- 解体費用
- 売却価格
を比較して判断することが大切です。
迷った場合は、まず査定を受けて市場価値を確認し、解体が必要そうなら複数の業者から見積もりを取るという順番で進めると、後悔の少ない選択につながります。
空き家の固定資産税でよくある質問（FAQ）
Q1. 空き家は本当に固定資産税が6倍になりますか？
いいえ。
空き家だからすぐ6倍になるわけではありません。
住宅用地特例が解除された場合に税額が大きく増える可能性があります。
Q2. 空き家なら住宅用地特例は使えますか？
住宅が適切に残っていて、特定空家等として勧告を受けていなければ適用される場合があります。
Q3. 更地にすると固定資産税は上がりますか？
はい。
住宅用地特例がなくなるため、土地の固定資産税が高くなるケースがあります。
Q4. 建物を壊さなければ税金は上がりませんか？
必ずしもそうではありません。
管理を怠り、特定空家等として勧告を受けると、住宅用地特例が解除される可能性があります。
Q5. 特定空家とは何ですか？
倒壊のおそれや衛生上の問題などがあり、周囲に悪影響を及ぼす空き家のことです。
Q6. 勧告を受けるとどうなりますか？
住宅用地特例が解除され、固定資産税が増える可能性があります。
Q7. 行政代執行とは？
自治体が所有者に代わって建物を解体する制度です。
費用は所有者へ請求されます。
Q8. 相続した実家でも固定資産税はかかりますか？
はい。
所有者になった時点で固定資産税の納税義務があります。
Q9. 相続登記をしていなくても税金はかかりますか？
かかる場合があります。
また、2024年から相続登記が義務化されているため、早めの手続きが必要です。
Q10. 都市計画税も6倍になりますか？
都市計画税にも住宅用地特例がありますが、固定資産税とは計算方法が異なります。
Q11. 空き家を売却すると固定資産税はどうなりますか？
引き渡し後は新しい所有者へ納税義務が移ります。
Q12. 売却するならいつがいいですか？
建物の劣化が進む前がおすすめです。
管理状態が良いほど売却しやすい傾向があります。
Q13. 解体してから売るべきですか？
物件によります。
建物付きで売れるケースもあるため、まずは査定を受けて判断しましょう。
Q14. 空き家管理サービスを利用すると安心ですか？
定期的な巡回や点検により、劣化や近隣トラブルの予防につながります。
Q15. 固定資産税は毎年変わりますか？
評価替えや特例の有無によって変動する場合があります。
Q16. 固定資産税を安くする方法はありますか？
適用できる特例や控除を確認し、売却・活用・管理を含めて総合的に判断することが重要です。
Q17. 老朽化した空き家はどうすればいいですか？
建物の状態によっては、売却や解体を検討した方が良い場合があります。
Q18. 一般の仲介で売れない場合は？
訳あり物件専門の買取サービスを検討する方法があります。
Q19. 固定資産税が心配なら最初に何をすればいいですか？
現在の建物の状態と資産価値を把握することです。
Q20. 空き家を放置しても大丈夫ですか？
おすすめできません。
税金だけでなく、修繕費や近隣トラブルなど、多くのリスクがあります。
固定資産税チェックリスト
次の項目に当てはまる場合は、一度空き家の状況を見直してみましょう。
□ 相続してから何年も空き家のまま
□ 年に1回も見に行っていない
□ 雑草や庭木が伸びている
□ 雨漏りが心配
□ 郵便物がたまっている
□ 売却する予定が決まっていない
□ 建物の状態を把握していない
□ 解体するか迷っている
□ 固定資産税だけ払い続けている
□ 管理を家族任せにしている
3項目以上当てはまる場合は、早めに今後の方針を検討することをおすすめします。
ケース別シミュレーション
ケース① 相続した実家を空き家のままにしている
おすすめ
- 建物の状態を確認する
- 管理を続けるか売却するか検討する
- 必要に応じて査定を依頼する
ケース② 老朽化が進んでいる
おすすめ
- 解体費用を確認する
- 補助金制度を調べる
- 建物付き・更地の両方で売却可能か比較する
ケース③ 遠方に住んでいる
おすすめ
- 空き家管理サービスを利用する
- 定期巡回を依頼する
- 将来的な売却も視野に入れる
ケース④ 売却するか迷っている
おすすめ
まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、
- 建物付き
- 更地
- リフォーム向き
などの提案を比較しましょう。
ケース⑤ 一般の仲介では売れない
おすすめ
老朽化や再建築不可などで売却が難しい場合は、専門の買取サービスへ相談する方法もあります。
宅建士・FP2級としてのまとめ
「先生、結局一番大事なのは固定資産税じゃないんですね。」
「そうなんです。税金だけを気にして判断すると、かえって損をすることがあります。建物の状態や将来の活用方法まで含めて考えることが大切ですよ。」
「まず何から始めればいいですか？」
「建物の状態を確認し、市場価値を把握することです。そのうえで売却・管理・解体を比較して選びましょう。」
「固定資産税が上がる前に解体しよう」と考える方は少なくありません。
しかし、実際の相談では、税金よりも建物の劣化による資産価値の低下や、管理不足による近隣トラブルの方が大きな問題になるケースを多く見てきました。
空き家は「所有しているだけ」でも、毎年税金や維持費がかかります。
だからこそ、
- 売却する
- 活用する
- 管理を続ける
- 解体する
という選択肢を比較し、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
空き家の固定資産税について、押さえておきたいポイントは次のとおりです。
- 「空き家＝固定資産税6倍」ではない
- 住宅用地特例が適用されている間は税負担は軽減される
- 特定空家等として勧告を受けると、特例が解除される可能性がある
- 放置すると修繕費や資産価値の低下、近隣トラブルなど税金以外のリスクも大きい
- 売却・管理・解体は、物件の状態や地域の需要を踏まえて判断することが大切
今後どうするか迷ったら
「固定資産税を払い続けるべきか、それとも売却した方がいいのか分からない…」
そんな方は、まず現在の空き家の価値を把握することから始めましょう。
売却を検討している方は、タウンライフ空き家で複数の不動産会社へ査定を依頼し、建物付き・更地それぞれの提案を比較するのがおすすめです。
老朽化が進み解体も視野に入れている方は、解体無料見積ガイドで複数の解体業者から見積もりを取り、費用や工事内容を比較すると安心です。
「まだどうするか決められない」という段階でも、情報を集めて比較することが、後悔しない選択につながります。
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