【土地探しの方法とコツ|マイホーム】チェックすべきポイント13項目

これから注文住宅を検討している方はもちろん、建売住宅やマンション購入を検討している方も、土地選びは非常に重要になってきます。

  • その土地に一生涯住む予定
  • 将来、土地を売買する予定

いずれの選択をされる場合でも、高額な買い物ですから、慎重に間違いない土地探しをしなくてはなりません。

ということで今回は、土地探しをする方法とコツ、その際の注意点を13項目のポイントにまとめて紹介してまいります。




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注文住宅・建売住宅・マンション|土地探しの考え方

まず、土地探しの考え方は、根本的にどんなマイホームを検討しているかによって変わってきます。

マンションの土地探し

マンションの場合、土地探しという概念ではなく、どこのマンションを購入するのか、ということになります。

現在、都内ではあちらこちらでマンションの建設が進められています。しかし、これは入居希望の需要があるから建築しているのではなく、労働を生むための建築と言われています。

事実、都内マンションは空室で溢れています。それなのにマンション建築が止まらないことからも想像にたやすい部分です。

さて、マンション購入の立地選びは、「駅からの距離、アクセス性の高さ」を重要視すべきです。

なぜなら、少子高齢化・人口減少の波を受け、将来的にマンションそのものの入居者は減少し、アクセス性の高いマンションですら空きが出てきます。

必然的に、わざわざアクセス性の低いマンションを選択する必要がなくなり、価値が下がるのです。

価値が下がるだけならまだしも、同じマンションの入居者が、空きが出て安くなった駅近くのマンションに引っ越して行ってしまえば、マンション住民の定め「修繕積み立て金」「組合費」の負担は増加します。

結果的に当初の予定よりも、住宅ローンに追加される負担が増加してしまうのです。

アクセス性の悪いマンションの需要が下落することは必然で、売るにも価値が下がり、売れる可能性も低くなります。

生涯暮らすとしても、月々の負担額が増す事が濃厚ですので、安さに魅了されてアクセス性の低いマンションに住むのは極力避けることをおすすめします。

マンションと建売住宅と注文住宅 土地探しの方法とコツ

建売住宅の土地探し

次に建売住宅の土地探しです。

建売住宅の土地探しは掘り出し物があるので、将来的に売買を考えている方はしっかりエリアの相場を調べながら決めると良いでしょう。

と言いますのも、建売住宅は業者が広い範囲の土地をまとめ買いし、それを住宅地用に区分けしている場合が多く、とても個人が探していては見つけられないような好立地の土地を、はるかに安い値段で手に入れることができるからです。

建物の間取りは、多くの人の生活にマッチするように設計されているため、ありきたりな造りになっていますが、よく捉えれば将来売買する際に、建物ごと売れる可能性も高めてくれます。

いずれにせよ、ネットなどでそのエリアの土地価格をしっかり調査し、建物を含めた値段を加味、相対的に価値の高い土地を選択するのが良いでしょう。

注文住宅の土地探し

注文住宅の土地探しは、ハウスメーカーの方と一緒に探す場合と、自分で探す場合があるかと思いますが、いずれにせよ更地に建てることになります。

注文住宅 土地探しの方法とコツ 注意点

今、家が建っていないところに家を建てる訳ですから、さまざまな落とし穴があります。

  • 3階建の家が建てられない
  • 地盤調査で改良が求められ追加料金
  • ブロック塀の法律変更により、塀の作り直しが必要

などなど、契約に至るまで一般人にはわからないことがたくさんあります。

今回はそのあたりも含めて、土地探しのチェックポイントをまとめてまいります。

アクセス性|土地探しの方法とコツ

まずは、アクセス性の高さです。憧れのマイホームとは言え、駅から離れた土地を選んだり、そもそも職場から遠い駅を選んでは、あとあと後悔するでしょう。

アクセス性が下がれば土地の値段も下がります。大きな買い物ですからなるべくコストを抑えたい気持ちはわかりますが、仕事は毎日のことです。

加えて、今は現役バリバリでも、50代60代になった時の自分の体力も加味しながら選びましょう。

また、電車通勤が当たり前の方が見落としがちなポイントですが、駅からあえて離れて、土地価格を抑えつつ、駐車場スペースを確保できる土地を探し、マイカー生活に切り替えるというのも1つの選択肢です。

ちなみに、ちょっと急な坂の上だったり、近場に一般的に好まれないような施設があるだけで、アクセス性が高いのに土地の値段が半額ななんて場所もありますので、妥協点を見出して検討しましょう。

価格|土地探しの方法とコツ

価格|土地探しの方法とコツ

生涯そこに住むための土地ならば、ライフプランで無理のない価格ならそこで決めてしまって良いかと思います。

しかし、将来引っ越して土地の売買をする可能性があるのならば、現在の土地の価格はもとより、その土地の価値が上昇傾向にあるのか下降傾向にあるのかも調べておく必要があります。

さすがに数十年先までを想像するのはプロでないと難しいかと思いますが、直近の変動ならば、ネットでも検索できます。

若干ギャンブル的な要素はありますが、後悔しないためにも抑えておきたいチェックポイントです。

スーパー・コンビニ有無|土地探しの方法とコツ

スーパー・コンビニ有無|土地探しの方法とコツ

駅や職場からのアクセス性と同じくらい大事なのが、スーパーやコンビニなど、日々の生活で頻繁に利用する施設の有無です。

車があるならまだしも、主婦・主夫の方はほぼ毎日のことになりますので、こう言った施設までの距離は需要なチェックポイントになります。

Amazonや楽天、さらにはコープデリなど、日用品や食料の宅配サービスこそ充実してきた昨今、使いこなせているならば問題ありませんが、やはり「あ、あれ買い忘れた!」などというシチュエーションはあるはずです。

そんな時にスーパーやコンビニが自宅から遠い場合、将来何度も後悔することになるでしょう。

用途地域|土地探しの方法とコツ

「用途地域」についても、できれば知っておきたいポイントです。

用途地域|土地探しの方法とコツ

土地は13の「用途地域」に区分されていて、それぞれ建築できる施設の制限や、建築物の高さの制限があります。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

例えば、

「憧れの3階建のマイホームを建てたい」

と思って購入した土地は、2階建までしか認められていない土地だったり、

「この辺はコンビニが全然ないけど、まあ、いつかは出来るかも」

と期待して土地を買ったら、そもそもコンビニの建設ができない土地だったり、という事があるのです。

気に行った土地が見つかったら「用途地域」についてもチェックしてみましょう。

→用途地域をもっと詳しくチェック

周辺環境・治安|土地探しの方法とコツ

周辺環境・治安|土地探しの方法とコツ

注文住宅、建売住宅、マンションにかかわらず、契約をする前に確実にチェックしておきたいのが近所の環境です。

  • 鳥のフンでやけに道路が汚れている
  • 近くに流れの悪い川があり、夏には悪臭がする
  • 近所にゴミ屋敷がある
  • 街灯が少なく、夜には真っ暗になる
  • 近くの公園やコンビニに怖い人が集まっている
  • 夜中に暴走族の騒音がある

などなど、実際に住んでみないとわからないことも多いのですが、気に入った土地が見つかったら、時間帯を変えてチェックしに行くと意外な環境に気づけるものです。

日当たり|土地探しの方法とコツ

日当たり|土地探しの方法とコツ

日々の洗濯はもちろん、室内の明るさを確保するためにも日当たりは重要です。

現在は法律の整備もされ、採光の基準も設けられているのでそこまで心配は無くなりました。

しかし、一階にリビングを設置し、光を入れるために窓を大きくしたが、向かいの家が気になりカーテンを閉めっぱなしに…という失敗談も少なくありません。

マンションなどではありがちですが、高いから洗濯物の日当たりの心配なしかと思いきや、高所は風が強く結局室内干しするはめに、などという失敗もあります。

そういった意味でも、日当たりは目的や家の間取りまで考えた上で考慮すると失敗しません。

地盤|土地探しの方法とコツ

地盤|土地探しの方法とコツ

日本に住む以上、切り離すことはできないのが地盤です。ほぼ間違いなく来ると言われている大地震。来てから後悔しても遅いのです。

国土交通省ハザードマップというサイトで、その土地が安全なのかどうかチェックしましょう。

ちなみに、地盤がゆるい場合は改良工事をすることで安全な土地にすることも可能です。

50万円以上の工事費は覚悟しなくてはなりませんが、それでお気に入りの土地を安全にでき、手に入るのならば、検討してみてもいいかもしれません。

ちなみに、ハザードマップで問題ない土地だったとしても、家を建てる前に調査をしたら改良が必要な土地だったというケースも十分に考えられるので要注意です。

しかも、地盤の調査ができるのは、土地を購入した後なのです。

これが建売住宅にはない、注文住宅のデメリットの一つです。

ブロック塀|土地探しの方法とコツ

家の周りを囲うブロック塀も、法律が厳しくなりました。

ブロック塀|土地探しの方法とコツ

これまでよく使われていたブロック塀の高さに制限が設けられ、一定以上の高さがあると地震の際に崩れて危険なので、直さないとその隣には家を建てられないということになりました。

これにより、せっかくいい土地を見つけたのに、隣の家のブロック塀のせいで家を建てられないという事象が発生しているのです。

隣の家のブロック塀をこちらがお金を出して法律に準じたものに直してあげるわけにもいかず、泣きを見た方も多いようです。

土地が周囲より低くないか|土地探しの方法とコツ

ゲリラ豪雨、集中豪雨が横行する現在の日本の気象においては、予想もしないような水害に見舞われる可能性があります。

購入する予定の土地が、周囲より低い位置にある場合、あるいは山の麓の方にある場合は、要注意です。

排水溝や水路ですら溢れる可能性がありますし、近くに川がある場合は氾濫の可能性も出てきます。

ゲリラ豪雨の度に浸水に悩まされたり、悪徳業者が建てたもろい家が流されてきたりなどということがないよう、周囲に比べて低い土地は注意しましょう。

ゴミ出しのルール|土地探しの方法とコツ

ゴミ出しのルール|土地探しの方法とコツ

一般的にゴミ出しのルールは各市区町村によって定められていますが、加えて近隣住民たちの取り決めによって時間指定などが厳しくされているケースもあるようです。

  • カラスや野良猫対策のネット
  • 臭いが出るもののの処理
  • 盆暮れ正月のルール

など、気づかずに生活していたらご近所トラブルに巻き込まれたというケースもありますので、チェックしておきましょう。

神社に近い場所は良い|土地探しの方法とコツ

神社に近い場所は良い|土地探しの方法とコツ

土地を探す際に、これが近くにある場所は良いとされているのが、神社やお寺など、歴史的建造物です。

理由はシンプルで、それだけ昔からある建造物が残っているということは、周囲の土地が磐石である可能性が高く、同時にこれまで水害や災害が少ない場所であったことを裏付けているからです。

加えて、これらは神様を祀る場所ですから、これを建築した昔の人も、その土地の平和を祈る場所にふさわしい場所を調査をし、安全な場所に建てたに違いありません。

地名に水に関わる漢字がないか|土地探しの方法とコツ

先ほどとは逆になりますが、避けたほうが良いとされるのが、地域の名前に水に関わる文字が使われている土地です。

実際にそこに住んでいる人からすれば余計な御世話かもしれませんが、土地の名前には当然意味があります。

「水」「沼」「田」「川」「河」などの他、地盤に関わる文字としては「蛇」「龍」「鮎」「女」「亀」「椿」「梅」「柿」もチェックすべき地名です。

もちろん、これらの文字が入っているからといって必ずしも危険で避けるべき土地ではありません。

ただ、これらの文字が入っている場合は、ハザードマップのチェックは確実にしておくことをお勧めいたします。

ライフプラン・老後|土地探しの方法とコツ

ライフプラン・老後|土地探しの方法とコツ

マイホームを建てる多くの方が、老後もその家で過ごすことになるでしょう。そうなれば、ライフプランも土地探しでは考慮しなくてはなりません。

例えば、子供が何人になるのかで、土地の広さも変わってきます。

逆に、育児しやすい環境ばかりにこだわり、育児施設や公園の整った土地を選択したとして、子供が大きくなってからは無駄になってしまうかもしれません。

車の生活を前提に家を建てたけれども、子供が高校や大学に通うには電車が良く、毎日駅まで大変な思いをするかもしれません。

安い土地と妥協して、小高い場所の土地を購入したけれど、老後は坂がきつくて外に出るのが嫌になるかもしれません。

将来、特に交通手段の文明がどれだけ発展するかにもよりますが、ライフプランを立てた上で、間取り決めや土地探しをしなくてはならないことは言うまでもありません。

大島てる事故物件チェック|土地探しの方法とコツ

「大島てる」とは、事故物件を検索するサイトです。そのあたりの住所を入力すれば、どこで火事があった、殺人事件があった、病死したなどなど、マップ上に続々と出てきます。

大島てる事故物件チェック|土地探しの方法とコツ

知りたくない方もいるでしょうから、あえてあまり拡大していない画像を紹介しますが、拡大していくと一軒一軒情報を見る事ができます。

土地探しを業者の方と回っている時に、

「まあ、事故物件とは言いますが、昔この辺りは大空襲があったわけですから、何もない土地なんてほぼ皆無ですよ。そこまで深く考えなくても良いのでは?その代わり、その土地の供養にお金をかけて住むという方もいますよ。」

と言われたことがあります。

そのときは、確かにそれもそうだな、とは思ったのですが、やっぱり嫌なものは嫌なので、必ずチェックしてそうでない場所を探すことにしました。

理由は、いくら供養をしようが、本人たちが気にしなかろうが、昔から住む近隣住民は確実にその事件事故のことを知っているはずです。陰で近所のおばさまたちが、「あそこに住んでる人、あの事件のこと知っているのかしら?」などと噂されるのがとにかく面倒だったからです。

これは人によって考え方もさまざまだと思いますが、「大島てる」のサイトを見れば一目瞭然、事故物件は驚くほどあります。

一方で、そうでない土地も山ほどあるのです。

一生住むかも知れない土地探し、妥協点を見出さなくてはならないのも事実ですが、わざわざその土地を選ぶ理由が私には見当たりませんでした。

まとめ|土地探しの方法・コツ・注意点

ということで、ここまで紹介してまいりました、土地探しの方法・コツ、そして注意点ですがいかがだったでしょうか?

これから自分が長く生活して行く場所ですから、良いところも悪いところもしっかりと見極め、ここぞという満足の行く土地に決めたいですね。

また「もう計算したり調べ物は面倒くさい」「でも理想の間取りを実現するために、土地探しで失敗したくない」という方は、プロにお任せしてみませんか?

土地探しから資金計画、間取りプランまで一括比較ができるタウンライフ家づくりがオススメです。

何事もまずは行動です。ぜひ活用してみてください。

それでは。