土地や住宅を購入すると、物件価格以外にもさまざまな税金や諸費用がかかります。
その一つが「不動産取得税」です。
固定資産税のように毎年支払う税金ではなく、土地や建物を取得したときに原則として一度だけかかる都道府県税です。
しかも、不動産取得税は住宅の引き渡し時にその場で支払うとは限りません。取得後しばらくしてから納税通知書が届くこともあるため、「住宅購入は終わった」と思ったころに税金の支払いが発生することがあります。
ただし、マイホームには大きな軽減措置があり、条件によっては税額が0円になるケースもあります。
この記事では、不動産取得税の税率や計算方法、住宅・土地の軽減措置について、宅建士・FPの視点も交えながら分かりやすく解説します。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、住宅を新築したりして不動産を取得したときに課税される税金です。
国税ではなく、取得した不動産が所在する都道府県に納める「都道府県税」です。
対象になるのは、主に次のようなケースです。
- 土地を購入した
- 新築住宅を建てた
- 新築住宅を購入した
- 中古住宅を購入した
- 不動産の贈与を受けた
一方、相続によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税はかかりません。
ここで注意したいのは、不動産取得税は「購入金額×税率」で計算するわけではないということです。
不動産取得税の税率と計算方法
不動産取得税の本来の税率は4％ですが、住宅や土地については軽減税率が適用されています。
| 不動産 | 基本的な計算方法 |
|---|---|
| 住宅 | 評価額×3％ |
| 宅地等 | 評価額×1/2×3％ |
| 住宅以外の家屋 | 評価額×4％ |
住宅の3％への軽減と、宅地等の評価額を1/2として計算する特例は、2027年3月31日までの取得に適用されます。
※税率・軽減措置は2026年9月時点の制度です。取得時には都道府県の最新情報を確認してください。
購入価格ではなく「評価額」で計算する
不動産取得税を計算するときに、特に間違えやすいのがこの部分です。
例えば5,000万円で住宅を購入したからといって、
5,000万円×3％＝150万円
になるわけではありません。
不動産取得税は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格など、固定資産評価基準に基づく「評価額」を使って計算します。
新築住宅についても、建築費やハウスメーカーとの請負契約金額をそのまま使って計算するわけではありません。
ここは特に勘違いしやすいポイントです。
売買契約書や工事請負契約書に書かれた金額と、不動産取得税を計算するための評価額は別物と覚えておきましょう。
住宅・土地の不動産取得税には軽減措置がある
不動産取得税は、単純に評価額へ3％を掛けて終わりではありません。
マイホームとして取得する住宅やその土地には、一定の条件を満たすことで大きな軽減措置があります。
新築住宅の軽減措置
一定の床面積要件を満たす新築住宅は、住宅の評価額から1,200万円を控除できます。
基本的な計算式は次のとおりです。
（住宅の評価額－1,200万円）×3％＝不動産取得税
2026年4月1日以降に取得する住宅では、原則として床面積40㎡以上240㎡以下であることが主な要件の一つです。
例えば、住宅の評価額が1,200万円以下で、その他の条件も満たしていれば、建物の不動産取得税が0円になることもあります。
また、一定の認定長期優良住宅は、1,200万円ではなく1,300万円が控除される特例があります。
ただし、住宅の用途や取得時期などによって適用条件があるため、「40㎡以上240㎡以下なら必ず軽減される」という意味ではありません。
住宅用の土地にも軽減措置がある
住宅を建てるための土地についても、一定の条件を満たせば税額が軽減されます。
まず、宅地等については評価額を1/2として計算します。
土地の評価額×1/2×3％
さらに住宅用土地の軽減に該当する場合は、次のうち多い金額を税額から差し引きます。
- 4万5,000円
- 土地1㎡あたりの課税標準額×住宅の床面積の2倍（1戸200㎡が上限）×3％
この軽減によって、土地の不動産取得税が0円になるケースも珍しくありません。
ただし、土地を先に購入して注文住宅を建てる場合は、住宅を建てるまでの期間などにも条件があります。代表的なケースでは、土地を取得してから原則3年以内に要件を満たす住宅を新築することなどが求められます。
土地を先行取得する場合は、自分の計画が軽減措置の対象になるか、物件所在地を管轄する都道府県税事務所などで確認しておきましょう。
中古住宅にも軽減措置がある
不動産取得税の軽減措置は、新築住宅だけの制度ではありません。
中古住宅でも一定の条件を満たせば、建物の評価額から一定額を控除できます。
2026年4月1日以降に取得する自己居住用の中古住宅では、床面積40㎡以上240㎡以下であることに加え、一定の耐震基準を満たすことなどが主な要件です。
中古住宅の場合、控除額は建物が新築された時期などによって異なります。
細かい控除額まで覚える必要はありません。中古住宅を購入する場合は、購入予定の物件が軽減対象になるかを確認したうえで資金計画を立てましょう。
不動産取得税はいくら？計算方法を具体例で確認
ここからは、実際に計算してみましょう。
私も初めて不動産取得税を計算したとき、軽減前の金額を見て「こんなに払うの？」と驚きました。
しかし、住宅の場合は軽減措置まで含めて計算することが大切です。
今回は、次の条件で新築住宅を取得したと仮定します。
- 土地面積：100㎡
- 土地の評価額：1,050万円
- 住宅の床面積：90㎡
- 建物の評価額：1,250万円
- 新築住宅・住宅用土地の軽減要件を満たしている
まず土地の税額を計算する
宅地等は、評価額を1/2にしてから3％を掛けます。
1,050万円×1/2×3％＝15万7,500円
軽減前の土地の不動産取得税は15万7,500円です。
次に住宅用土地の軽減額を計算します。
土地1㎡あたりの課税標準額は、
1,050万円×1/2÷100㎡＝5万2,500円
住宅の床面積90㎡の2倍は180㎡なので、
5万2,500円×180㎡×3％＝28万3,500円
4万5,000円より28万3,500円のほうが大きいため、このケースでは28万3,500円が軽減額になります。
もともとの税額15万7,500円より軽減額のほうが大きいため、
土地の不動産取得税＝0円
となります。
次に建物の税額を計算する
新築住宅の評価額は1,250万円です。
軽減要件を満たしているため、1,200万円を控除します。
（1,250万円－1,200万円）×3％＝1万5,000円
したがって、今回の例では、
- 土地：0円
- 建物：1万5,000円
合計1万5,000円が不動産取得税となります。
軽減前の金額だけを見ると高く感じますが、住宅の場合はこのように税額が大きく下がるケースがあります。
ただし、実際の評価額や適用できる軽減措置は物件ごとに異なるため、この計算結果をそのまま自分の住宅に当てはめないようにしてください。
不動産取得税はいつ払う？
不動産取得税は、土地や住宅を取得した日にその場で支払う税金ではありません。
都道府県が不動産の取得や評価内容などを確認した後、納税通知書が送られ、記載された納期限までに支払うのが一般的です。
新築住宅では評価に時間がかかることもあるため、取得してから納税通知書が届くまでの期間は一律ではありません。
そのため、「引き渡しが終わったから住宅購入のお金はもう必要ない」と考えないようにしましょう。
資金計画では、不動産取得税だけでなく、引っ越し費用や家具・家電、固定資産税など、入居後に発生する支出を考えて手元資金を残しておくことが大切です。
軽減措置によって結果的に0円になる場合もありますが、購入前に一度試算しておけば安心です。
不動産取得税の軽減措置を受けるための手続き
不動産取得税については、都道府県によって申告期限や必要書類、登記をした場合の取り扱いなどが異なることがあります。
現在は、登記情報を利用することで別途の取得申告が不要になる自治体もありますが、軽減措置の適用に申告や書類提出が必要になるケースもあります。
そのため、不動産を取得したら、物件所在地を管轄する都道府県税事務所などで次の点を確認してください。
- 不動産取得税の申告が必要か
- 住宅・土地の軽減措置を受けられるか
- 申告期限
- 必要な書類
- すでに納税した場合に還付を受けられるか
特に土地を先に取得して後から住宅を建てる注文住宅では、土地の取得時点で住宅が完成していないため、手続きのタイミングに注意しましょう。
不動産取得税がかからないケースもある
不動産を取得すれば、必ず不動産取得税がかかるわけではありません。
相続による取得は原則非課税
代表的なのが相続です。
相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は原則として非課税です。
一方、親や配偶者などから生前贈与によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税の対象になります。
「家族からもらった不動産だから税金はかからない」と考えないようにしてください。
課税標準額が免税点未満なら課税されない
不動産取得税には「免税点」があり、課税標準となる金額が一定額未満の場合は課税されません。
2026年4月1日以降の主な免税点は次のとおりです。
| 不動産 | 免税点 |
|---|---|
| 土地 | 10万円から16万円へ引き上げ |
| 家屋を新築・増築・改築した場合 | 23万円から66万円へ引き上げ |
| 売買などで家屋を取得した場合 | 12万円から34万円へ引き上げ |
つまり、2026年4月1日以降は、土地なら課税標準額が16万円未満、新築・増築・改築した家屋なら66万円未満、売買などで取得した家屋なら34万円未満であれば、不動産取得税は課税されません。
また、住宅や土地の軽減措置を適用した結果、計算上の税額が0円になるケースもあります。
不動産取得税でよくある質問
5,000万円の家なら5,000万円に3％を掛けるのですか？
いいえ。
不動産取得税は、原則として売買価格や建築費ではなく、固定資産評価基準によって評価された価格をもとに計算します。
そのため、5,000万円で購入した住宅だから不動産取得税が150万円になる、という計算ではありません。
新築住宅なら不動産取得税は必ず0円になりますか？
必ず0円になるわけではありません。
軽減措置を受けられる住宅でも、評価額から控除額を差し引いた金額が残れば、その金額に税率を掛けた税金が発生します。
また、床面積などの適用要件を満たしていることも必要です。
不動産取得税は相続でもかかりますか？
相続によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税はかかりません。
ただし、生前贈与は相続とは異なり、原則として課税対象です。
納税通知書が届いてから軽減措置を申請できますか？
軽減措置の対象であれば、納税通知書が届いた後でも減額や還付の手続きができる場合があります。
ただし、手続きや期限は自治体によって異なるため、「税額がおかしいかも」と思ったら放置せず、物件所在地を管轄する都道府県税事務所へ確認してください。
まとめ｜不動産取得税は軽減措置まで含めて計算しよう
不動産取得税は、土地や住宅を取得したときに原則として一度だけかかる都道府県税です。
住宅については現在3％の軽減税率があり、新築住宅なら一定の要件を満たすことで評価額から1,200万円を控除できます。住宅用土地にも軽減措置があり、結果として税額が0円になるケースもあります。
一番注意したいのは、「購入価格×3％」ではないという点です。
実際の計算では固定資産評価基準による評価額を使用し、そこから住宅や土地の軽減措置を適用します。
また、不動産取得税は入居後に納税通知書が届くこともあります。住宅購入時に手元資金を使い切らず、取得後にかかる税金や生活費まで考えて資金計画を立てておきましょう。
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