「親から相続する借地権付きの実家には住まない。地代や修繕費もかかるので、借地権だけ手放したい」
そんなとき、相続放棄を考える方もいるでしょう。
借地権を含む相続全体を放棄することはできますが、預貯金を受け取って借地権だけ相続放棄することはできません。
また、相続放棄には原則3か月の期限があります。判断する前に建物を売却・解体すると、その後の相続放棄に影響する場合もあるため注意が必要です。
借地権付きの実家を引き継ぐか迷っている方は、まず相続放棄と遺産分割の違い、家庭裁判所への申述期限、放棄前に避けたい行為を知っておきましょう。
相続する方針が決まった場合に、使わない実家をどう手放すかについても取り上げます。
借地権だけ相続放棄できる？預貯金や借金も含めて考える
相続放棄は家庭裁判所に申述し、その相続について初めから相続人にならなかったものとして扱われる制度です。
借地権付きの家だけでなく、預貯金などの財産や、原則として亡くなった人の借金・未払い金も引き継ぎません。
そのため、「預貯金は欲しいけれど、地代のかかる実家だけ放棄したい」という希望は、相続放棄では実現できません。
まずは、自分が何を引き継ぎたくないのかによって、考えられる方法を整理してみましょう。
| 希望・状況 | 確認したい方法と注意点 |
|---|---|
| 借地権も借金も引き継ぎたくない | 相続全体の放棄を検討。原則3か月以内に家庭裁判所へ申述する |
| 預貯金は受け取り、借地権は不要 | ほかの相続人との遺産分割を検討。借地権だけを「相続放棄」はできない |
| 借地権の売却価値が分からない | 契約・建物・査定を調べる。ただし調査中も放棄の期限は進む |
| すでに相続すると決めている | 保有・第三者売却・地主への売却などを比較。無償返還を急がない |
「遺産分割で借地権を取得しない」との違い
例えば、親の遺産が借地権付きの家と預貯金1,000万円で、相続人が子ども2人だったとします。
2人で話し合い、一人が家を取得し、もう一人が預貯金を取得するのは遺産分割です。
この場合、預貯金を取得した人も相続人であり、家庭裁判所で相続放棄をしたわけではありません。
ここで気をつけたいのが、亡くなった親に借金があった場合です。
「家を取得した人が借金も全部払う」と兄弟で決めても、債権者との関係まで当然に変わるわけではありません。
相続財産を調べるときは、預貯金や不動産だけでなく、借入金、未払い地代、税金、親が保証人になっていた契約の有無も確認しておきましょう。
なお、自分自身が保証人になっている場合は、親の相続を放棄しても、自分が結んだ保証契約上の責任がなくなるとは限りません。
遺産分割によって借地権を引き継ぐ人が決まった場合は、地主への連絡や地代の支払い、建物の名義、相続人間の費用負担も整理する必要があります。
借地権を相続するときの手続きや、地主とのやり取りについてはこちらの記事も参考にしてください。
相続放棄は原則3か月以内｜査定を待つ間も期限を確認
相続放棄を検討しているなら、何より先に確認したいのが申述の期限です。
相続放棄の期間は、原則として自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内です。
亡くなった日から、家族全員に一律で3か月という意味ではありません。
例えば、先順位の相続人が放棄したことで初めて自分が相続人になった場合は、その事情を知った時期が問題になります。
相続放棄の申述先は、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。
裁判所が案内する申述費用は、申述人1人につき収入印紙800円分と連絡用の郵便料で、必要な戸籍などは亡くなった方との続柄によって異なります。
借地権付きの実家がある場合は、次の情報を集めておきましょう。
| まず確認すること | 手元に集めたい資料・情報 |
|---|---|
| 期限と相続人 | 死亡日、自分が相続人になったことを知った日、戸籍、先順位の放棄状況 |
| 遺産全体 | 預貯金、不動産、借入金、未払い金、保証契約など |
| 借地権付き住宅 | 借地契約・更新書類、地代、建物の登記、修繕状況、地主とのやり取り |
| 放棄前の行為 | 地代の立替え、家財の移動、売買・返還の約束など、既にしたこと |
3か月で調べきれない場合は、期間伸長を期限内に申し立てる
借地契約書が見つからない、地主との確認が進まない、親の借金がどれくらいあるか分からないなど、3か月では判断材料がそろわないこともあるでしょう。
そのような場合は、熟慮期間が終わる前に、家庭裁判所へ「相続の承認又は放棄の期間の伸長」を申し立てる方法があります。
ただし、申し立てれば自動的に期間が延びるわけではありません。伸長を認めるかどうかは裁判所が判断します。
借地権付き住宅の査定額や地主からの返答を待っている間も、相続放棄の期限は進みます。
期限が近い場合は、すべての資料がそろうまで待たず、現在分かっている事情を弁護士等へ伝えておきましょう。
相続放棄を申述したあとは、裁判所から照会が届いた場合の回答や、申述が受理されたことの確認も必要です。
3か月を過ぎた場合も、事情を確認する
相続放棄は原則3か月以内ですが、期限を過ぎたら、どのような事情があっても申述できないとは限りません。
裁判所のQ&Aでは、相続財産が全くないと信じ、そう信じたことに相当な理由があった場合などに、財産の存在を認識した時期からの申述が受理されることもあると説明されています。
ただし、「借地権の査定に時間がかかった」という理由だけで、当然に認められるものではありません。
すでに3か月を過ぎている場合は、いつ相続人になったことを知り、いつ借地権などの財産を認識したのか、そこから何をしていたのかを整理して弁護士へ相談しましょう。
放棄を迷っているなら、家の売却・解体・無償返還を先に進めない
相続放棄を考えているとき、使わない実家を早く片付けたり、地代がもったいないからと地主へ返還したくなったりするかもしれません。
しかし、放棄するかどうか決める前に、借地権や建物を処分する行為には注意が必要です。
民法921条では、相続財産の全部または一部を処分した場合、保存行為などの例外を除き、単純承認したものとみなされることがあります。
相続放棄の可能性が残っている間は、借地権や建物を手放す契約を自己判断で結ばないでください。
| 放棄を決める前の行為 | 気をつける理由 |
|---|---|
| 借地権付き建物を売却する | 売買契約を含め、相続財産の処分になり得る |
| 古家を解体する | 建物の処分に当たり得るうえ、借地権の対抗力にも影響し得る |
| 地主へ無償返還を約束する | 価値が残る借地権を処分することになり得る |
| 家財や預貯金を自分のために使う | 財産の種類や使い方によって単純承認の問題が生じ得る |
| 契約書を探す・建物の状態を調べる | 財産調査と実際の処分は異なる。ただし個別の行為は慎重に判断 |
例えば、親の死亡後に地代の引き落としが止まったり、空き家の雨漏りがひどくなったりすることもあるでしょう。
地主から「早く家財を片付けてほしい」と言われる場合もあるかもしれません。
このようなときも、相続放棄を検討していることを伝えたうえで、地代の立替えや応急措置をどのように進めるか、弁護士等に相談しておきたいところです。
地代や建物の状態を放置しないことと、相続財産を勝手に処分しないことの両方を考える必要があります。
相続放棄した後、借地権付きの家は誰が扱う？
家庭裁判所で相続放棄が受理されても、借地権や建物そのものが消えるわけではありません。
また、借地権付きの家が自動的に地主の所有物になるわけでもありません。
放棄した人のほかに相続人がいるか、誰かが現に建物を占有しているかなどによって、その後の対応は変わります。
先順位が全員放棄すると、ほかの親族が相続人になる場合がある
亡くなった方の子ども全員が相続放棄し、ほかに第1順位の相続人がいなければ、父母・祖父母などの直系尊属、さらに該当する人がいなければ兄弟姉妹などへ相続順位が移る場合があります。
なお、配偶者は順位相続人とは別に相続人になります。
ここで混同しやすいのが、孫への代襲相続です。
子どもが相続放棄したことだけを理由に、その子である孫が代襲相続するわけではありません。
子どもが被相続人より先に亡くなっていた場合などの代襲相続とは、区別して考える必要があります。
相続放棄後に地主や債権者から連絡が来ている場合は、相続放棄が受理されたことを示す記録や相続関係の分かる資料を用意し、必要に応じて弁護士へ相談しましょう。
相続人がいなくなった場合、相続財産清算人が選任されることもある
相続人が全員放棄するなどして、結果として相続する人がいなくなった場合は、利害関係人等の申立てにより、家庭裁判所が相続財産清算人を選任することがあります。
「全員が相続放棄したから、地主が自由に建物を解体できる」「家は自動的に国のものになる」というわけではありません。
借地権や建物をどう扱うのか、残っている債務をどう清算するのかといった問題があるためです。
地主から建物の撤去を求められている場合も、相続人がいなくなったという理由だけで、処分の方法を決められるとは限りません。
放棄後の保存義務は、放棄時に現に占有していたかで判断
相続放棄をしたあと、借地権付きの家を管理し続けなければならないのかも気になるところです。
民法940条は、相続放棄の時に相続財産を現に占有している人について、相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで、その財産を自己の財産と同じ注意をもって保存する義務を定めています。
例えば、親と同居していた家に相続放棄時も住んでいる人と、離れて暮らしていて建物を現に占有していない人では事情が異なります。
鍵を管理している場合や、実際の利用状況によっては、占有に当たるか判断が難しいこともあるでしょう。
「相続放棄すれば必ず管理しなくてよい」「放棄した人は全員ずっと管理しなければならない」と一律に考えず、自分の状況でどのような義務が残るのか確認しておきましょう。
なお、相続した不動産を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」と、借地権の相続放棄も別の制度です。
相続土地国庫帰属制度は、相続等で土地の所有権・共有持分を取得した人などが、条件を満たす土地所有権を国へ帰属させる制度です。
地主から借りている借地権そのものを、この制度で国に返すことはできません。
相続するなら、借地権の売却価値と5年・10年の保有費を比べる
借地権を含めて相続する方針が固まったら、次に考えたいのが、使わない実家を今後どうするかです。
誰も住んでいなくても、地代の支払いがなくなるわけではありません。建物の固定資産税や保険、清掃・管理の費用もかかります。
例えば、次のような支出が続くと仮定してみましょう。
| 支出の仮定例 | 年間 |
|---|---|
| 地代（月2万円） | 24万円 |
| 建物の固定資産税 | 6万円 |
| 火災保険など | 2万円 |
| 最低限の清掃・管理 | 12万円 |
| 合計 | 44万円／5年で220万円／10年で440万円 |
この例では、実家を使わないまま5年間保有すると220万円、10年間では440万円の支出になります。
あくまで比較のための仮定例で、大規模修繕や解体費は含んでいません。
FPの視点でも、借地権の査定額だけでなく、今後何年間保有するのか、その間に地代や管理費がいくらかかるのかを計算しておきたいところです。
ただし、相続放棄するかどうかを、借地権付きの家だけの損得で決めることはできません。
預貯金やほかの不動産、借金なども含め、相続全体で判断する必要があります。
借地権の価値を調べる際も、税務上の評価額がそのまま売却価格になるとは限りません。
借地権の査定額の考え方や、売却時の手取りについてはこちらの記事で詳しく取り上げています。
相続放棄しない場合、借地権付きの実家を手放す方法は？
借地権を含めて相続する方針が決まっても、その実家に住む予定がなければ、売却などによって手放す方法があります。
建物が古いと「借地権付きの家は売れないのでは」と思うかもしれません。
しかし、建物が古いからといって、借地権まで価値がないとは限りません。地主へ無償で返還する約束をする前に、借地契約や建物の状態を調べ、売却できる可能性も確かめておきましょう。
| 方法 | 先に確認すること |
|---|---|
| 一般の買主へ売却 | 地主の譲渡承諾、承諾料、買主の融資、決済までの期間 |
| 会社への直接買取 | 概算と最終提示額、契約条件、地主との調整・費用負担 |
| 地主本人へ売却・返還 | 購入意思、代金、建物を残すか解体するか、明渡し条件 |
| 底地と借地権を同時に売却 | 地主も売る意思があるか、代金配分、引渡しの条件 |
土地賃借権を第三者へ売る場合には、買主が一般の人でも買取会社でも、地主の承諾が原則必要です。
通常の相続で地主の譲渡承諾が原則不要だったこととは、分けて考える必要があります。
借地権付き住宅を売るなら、誰に売却するかだけでなく、地主との協議や承諾料、費用を引いた手取りまで把握しておきましょう。
一般の買主が見つかるまで長く待てない場合は、不動産会社への直接買取も選択肢になります。
ただし、最初の査定額がそのまま確定価格になるとは限りません。専門買取を比較するときの査定や契約条件については、こちらの記事も参考にしてください。
また、地主が第三者への譲渡を認めてくれず、売却が進まない場合もあるでしょう。
譲渡を断られた理由の確かめ方や、裁判所の許可を検討する手続きについては、次の記事で取り上げています。
地主へ返還するなら、建物の扱いと費用を先に決める
借地権付きの実家を使わない場合、地主へ土地を返せば終わりだと考える方もいるかもしれません。
地主が建物と借地権を買い取る意思を持っている場合もありますが、任意の売買で地主に一般的な買取義務があるわけではありません。
また、無償で返還する場合でも、建物を解体するのか、家財などの残置物をどうするのか、いつまでに明け渡すのかといった問題が残ります。
返還について合意するなら、建物の扱いや費用負担も含めて書面に残しましょう。契約満了や建物買取請求が関係する場合などは、別途確認が必要です。
相続する方針が固まり、実家を売却する場合の価格を知りたい方は、借地契約書や建物の登記、地主とのやり取りを用意して、仲介と専門買取の条件を比べてみてください。
ただし、相続放棄するか迷っている間は、査定を受けた流れで売買契約や地主への返還の合意まで進まないでください。
借地・底地や古家などの買取を扱う会社に、現在の状態で売却できるか相談する方法もあります。
相続する方針が決まっていて、借地権付きの実家を手放したい方は、現在の契約や建物の状況を伝え、買取対象になるか問い合わせてみてください。
提示された査定額だけでなく、地主への連絡時期や売主が負担する費用、契約から決済までの見通しも比べておきましょう。
東京・神奈川・埼玉・千葉の借地権で、地主との調整や売却の進め方から相談したい方は、借地権を扱う不動産会社に現状を伝えてみる方法もあります。
法的な相続放棄の判断と、相続すると決めたあとの不動産売却の相談は、分けて進めましょう。
まとめ｜相続放棄の期限と全財産の確認が先、売却の判断はその後
借地権だけを相続放棄し、預貯金などを引き継ぐことはできません。
借地権を取得しないよう遺産分割で話し合うことと、家庭裁判所へ相続放棄を申述することは、別の手続きです。
相続放棄の可能性があるなら、まず原則3か月の期限を確かめ、借地権付きの家の売却・解体・無償返還を先に決めないことが大切です。
財産や借金を調べても期限内に判断できそうにない場合は、熟慮期間が終わる前に伸長の申立てについて相談しましょう。
相続する方針が決まったら、使わない実家を持ち続ける場合の地代・管理費と、売却した場合の手取りを比較してみてください。
借地権付きの実家をどうするかは、建物の状態だけでなく、相続財産全体や今後の家計、家族の事情も踏まえて判断したいところです。
※本記事は相続と借地権に関する一般的な情報です。相続放棄・財産の処分・保存義務などの個別判断は、期限内に弁護士等へ確認してください。
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