今回はマイホーム購入計画で土地探しをする場合の注意点についてまとめていきます。
土地探しについてはこちらもご利用下さい↓
→土地探しで知っておきたいこと（用途地域、高さ制限、建ぺい率など）
安い土地には訳がある
多くの方にとって初めてのマイホーム、初めての土地探し。
一生で一番大きな買い物とも言われるマイホーム。さらに良い土地に出会えれば資産価値があるまま子供に相続してあげることもできますから、とても大切な買い物です。
ですが、その「仕組み」「法律」は非常に細かく、見慣れない言葉が並ぶため、それを職業にしているものでなければ理解するのも困難です。
そうしてハウスメーカーや不動産に任せ、「自分が欲しい土地」ではなく「業者が売ってしまいたい土地」をつかまされるのです。
そしてやはり要注意すべきは周辺相場より「安い土地」です。
でも、さすがに素人でも「安い」ものにはまず警戒をするでしょう。
けれども素人にとって考えられる要素と言えば「交通・アクセスが不便」「旗竿地や変形地」それからもしかして「事故物件？」くらいで、それが気にならないなら決めちゃおうかな、となってしまいがちです。
しかし、注意すべきはそんな表面的な部分だけではないのです。
知っておかないと、せっかく安い土地を手に入れたのに「家を建てて生活できる」ようにするために必要な「工事」や「申請」でどんどん追加料金が発生し、気づいてみれば他の候補地よりも高額になってしまうケースもあります。
それでは早速、どんなポイントに注意すべきかを紹介していきます。
地目が宅地でない
地目とは、「不動産登記法にもとづいて定められている土地の区分」で、種類は以下のように。
「田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地」など23種類に分類されます。
このうち、家を建築できるのは、
- 宅地
- 山林・雑種地（住宅ローン融資の際に、宅地に変更が必要な場合あり）
- 農地（地目変更が原則）
と非常に限られています。
例えば私が購入した土地は「宅地」と「山林」にまたがった土地であり、やはり「山林」の部分の地目変更登記を求められ、もちろん登記費用を支払うことになりました。
他にも「農地」の場合は「農地転用申請」「農作物撤去費用・畑土の処分」そしてやはり「地目変更登記費用」などがかかります。
インフラ整備
いくら安い土地を購入できても、生活するのに最低限必要なインフラが整備できていなければ、それらを使用できるようにする工事が必要です。
- 上下水道
- 道路
- 電気・電柱の移設
- ガス
- 浄化槽
など、安い土地ではこう言ったインフラ設備の項目が整っているか、そして工事する場合にはどのくらいの費用が発生するのかもしっかりチェックしましょう。
隣地・道路との高低差
隣地や道路との高低差は、その後の生活しやすさにも影響するだけでなく、擁壁などの工事をしなければそもそも建築許可がおりないケースも少なくありません。
擁壁とは、崖地や傾斜地、盛り土をした土地の段差が崩れないように、のり面を補強する壁です。
- L字型擁壁
- 玉石積み擁壁
- 間知ブロック擁壁
など種類はありますがいずれも工事費の金額には覚悟が必要です。
隣家のブロック塀
法律が改定されてから、隣の家のブロック塀の種類も土地探しではチェックしなくてはなりません。
非常に厄介なのですが、購入予定地の隣に建っている家のブロック塀が昔に設置した現法律に準拠していない場合、家を建築することは認められません。
「この土地を買って隣に家を建てたいのですが、あなたの家のブロック塀を法に準拠したものに立て直さないと建てられないのでお願いできますか？」
と言ったところで、
「なら費用はそっちが出してよ」
と言われるのは目に見えています。
かと言って、隣の家のブロック塀改修費用を自分たちが出すのも腑に落ちません。
おまけに日当たりなどを考えれば隣に家が建つことを嫌がる人もいるでしょう。すると、改修費用を出すと言っても断られる可能性も出てきます。
ごり押しで改修、建築をしたとして、その後のご近所関係はかなり困難であることは容易に想像がつきます。
地盤が弱い
土地購入で非常に厄介なのが「地盤」の強度です。いくらマイホームの耐震等級が最高の「３」であっても、地盤が弱ければ意味がありません。不同沈下、液状化など、昨今特に注視されています。
ですから建築する前には地盤調査をする必要があります。この地盤調査費用を込みにしているハウスメーカーは多いのですが、問題が２つ。
１つは、土地を購入しなければ勝手に調査するわけにもいかず、しかも調査で軟弱な地盤なので補強が必要との結果が出れば、やらなければ家は建てられないということ。つまり、購入してからしか調査ができないということです。
もう１つは、「地盤調査費用」は持ってくれますが、「地盤改良費用」は多くの場合で別料金（施主の支払い）ということです。
工事費は方法にもよりますが、一般的な地盤工事（40坪程度）の例で70〜100万円くらいで、これがかなり痛い。
ですから、地盤調査がなされていない土地を購入する際にはその金額も予算に計上しておかないと、あとあと資金繰りで苦しむことになります。
規制地域である
各都道府県、地区町村において規制地域というものを設けている土地があります。
その地域に該当する土地の場合、建築確認申請以外に各規制による申請業務が必要になります。
境界杭がない
自分の土地と隣地との境界を明確にする境界杭がない場合、購入後に境界確定測量費用が必要になることもあります。
そもそも境界杭はないと非常に危険です。どこまでが我が家の土地かがはっきりしないことは、ご近所トラブルの発生要因にもなります。
購入前に必ず、「売主」そして「隣地所有者」立会いで確定し、杭を設置することも約束しておきましょう。
土地探しの注意点
ということで、ここまで土地探しの注意点を紹介してまいりました。
いずれの注意点も、自分が良くても法律が許さない、手直ししないと建築すらできないというものばかりですから、安い土地を発見した時はこの辺りもチェック、そして実際に建築するにはどれほどの費用が発生するかも見積もりをし、他候補の土地と比較することが「良い土地」を購入するポイントと言えます。
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