「空き家が2,000万円で売れたら、そのまま2,000万円が手元に残るの？」
実は、不動産を売却するとさまざまな費用がかかるため、売却価格がそのまま手取り額になるわけではありません。
例えば、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 住宅ローンの残債
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
などを考慮する必要があります。
そのため、売却価格だけを見て資金計画を立ててしまうと、「思ったより手元に残らなかった」ということにもなりかねません。
この記事では宅建士・FP2級の視点から、
- 手取り額の考え方
- 売却時にかかる費用
- 手取り額の計算方法
を初心者にも分かりやすく解説します。
500万円〜5,000万円までの売却価格別手取り早見表も掲載します。
- この記事で分かること
- 空き家売却の手取り額とは？
- 売却時にかかる主な費用
- 手取り額の計算方法
- 手取り額を知るには査定が第一歩
- 売却価格別・手取りシミュレーション
- 空き家の売却価格別・手取り早見表
- 手取り額が変わる要因
- 売却価格は査定額によって変わる
- 税金を考えると手取り額はどう変わる？
- 売却価格ではなく「利益」に税金がかかる
- 3,000万円特別控除とは？
- 手取り額を正確に知るには
- 空き家売却の手取り額でよくある質問（FAQ20選）
- Q1. 手取り額とは何ですか？
- Q2. 売却価格と手取り額は同じですか？
- Q3. 手取り額はどう計算しますか？
- Q4. 一番大きな費用は何ですか？
- Q5. 仲介手数料はいくらですか？
- Q6. 印紙税も必要ですか？
- Q7. 登記費用はかかりますか？
- Q8. 解体費用は手取り額に影響しますか？
- Q9. 税金は必ずかかりますか？
- Q10. 譲渡所得税とは？
- Q11. 長期譲渡と短期譲渡の違いは？
- Q12. 3,000万円特別控除とは？
- Q13. 相続した空き家でも利用できますか？
- Q14. 査定額で手取りは決まりますか？
- Q15. 査定は1社だけで十分ですか？
- Q16. 空き家が売れない場合は？
- Q17. 売却価格を上げる方法はありますか？
- Q18. 手取り額はいつ受け取れますか？
- Q19. 自分で計算できますか？
- Q20. 一番大切なポイントは？
- 売却前チェックリスト
- ケース別アドバイス
- 宅建士・FP2級のまとめ
この記事で分かること
- 空き家売却の手取り額とは
- 売却価格と手取り額の違い
- 売却時に必要な費用
- 手取り額の計算方法
- シミュレーションを見る前に知っておきたいポイント
空き家売却の手取り額とは？
まず結論です。
手取り額とは、売却価格から売却にかかった費用を差し引いた金額のことです。
例えば、
2,000万円で売れたとしても、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
などを支払うため、
手元に残る金額は2,000万円より少なくなります。
さらに、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税がかかるケースもあります。
売却価格＝手取りではない
「2,000万円で売れたから、2,000万円が自由に使える」
と思われがちですが、実際には違います。
例えば、
売却価格が2,000万円でも、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消登記
- 測量費
- ハウスクリーニング費用
などが発生すると、手元に残る金額は減少します。
つまり、
売却価格ではなく「手取り額」で考えることが大切です。
売却時にかかる主な費用
仲介手数料
もっとも大きな費用になることが多いのが仲介手数料です。
一般的には、
売買価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）
が上限となります。
例えば2,000万円で売却した場合、
仲介手数料は約72万円（税込）となります。
印紙税
売買契約書には収入印紙を貼付します。
印紙税は契約金額によって変わります。
数千円〜数万円程度になるケースが一般的です。
登記費用
住宅ローンを完済している場合でも、
抵当権抹消登記などが必要になることがあります。
司法書士へ依頼するケースが多く、
数万円程度が目安です。
その他の費用
状況によっては、
- 境界確定測量
- ハウスクリーニング
- 残置物撤去
- 解体費用
などが必要になる場合もあります。
空き家の状態によって費用は大きく変わります。
手取り額の計算方法
基本的な考え方はとてもシンプルです。
手取り額＝売却価格−売却にかかった費用
さらに利益が出た場合には、
譲渡所得税も考慮する必要があります。
そのため、
正確な手取り額は、
- 売却価格
- 仲介手数料
- 登記費用
- 税金
などを合計して計算します。
第2回では、
売却価格別の早見表を使って、実際の手取り額を分かりやすく紹介します。
手取り額を知るには査定が第一歩
手取り額を計算するには、
まず「いくらで売れるのか」を知る必要があります。
空き家の価格は、
- エリア
- 築年数
- 土地の広さ
- 建物の状態
などによって大きく変わります。
そのため、複数の不動産会社へ査定を依頼して相場を把握することが重要です。
宅建士・FP2級からのアドバイス
HOMEくん
「先生、2,000万円で売れたら2,000万円もらえると思っていました。」
先生
「そう思う方は多いですが、実際には売却費用が差し引かれます。」
HOMEくん
「じゃあ、最初から手取り額で考えた方がいいんですね。」
先生
「その通りです。資金計画を立てるときは、売却価格より手取り額を見ることが大切ですよ。」
不動産売却では、「売却価格」ばかりに目が向きがちですが、実際に生活や住み替え資金へ使えるのは手取り額です。
また、物件によって必要な費用は異なります。
正確な資金計画を立てるためにも、査定価格だけでなく、売却費用や税金も含めて考えることをおすすめします。
売却価格別・手取りシミュレーション
さてここからは、多くの方が知りたい
「実際にいくら手元へ残るのか」
を、売却価格ごとにシミュレーションしていきます。
※ここで紹介する金額は、仲介手数料・印紙税・登記費用など一般的な費用を考慮した概算です。
譲渡所得税や住宅ローン残債などは含めていません。
売却価格500万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
|---|---|
| 売却価格 | 500万円 |
| 売却費用 | 約25万円 |
| 手取り額 | 約475万円 |
500万円前後の売却では、仲介手数料などの割合が比較的大きく感じられることがあります。
売却価格800万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
| 売却価格 | 800万円 |
| 売却費用 | 約36万円 |
| 手取り額 | 約764万円 |
地方の空き家では、この価格帯で売却されるケースも少なくありません。
売却価格1,000万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
| 売却価格 | 1,000万円 |
| 売却費用 | 約43万円 |
| 手取り額 | 約957万円 |
「1,000万円で売れたら約950万円前後が目安」と考えるとイメージしやすいでしょう。
売却価格1,500万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
| 売却価格 | 1,500万円 |
| 売却費用 | 約58万円 |
| 手取り額 | 約1,442万円 |
売却価格が高くなるほど費用も増えますが、割合は大きく変わりません。
売却価格2,000万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
| 売却価格 | 2,000万円 |
| 売却費用 | 約73万円 |
| 手取り額 | 約1,927万円 |
この価格帯では、譲渡所得税が発生するかどうかも確認しておきたいポイントです。
売却価格3,000万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 売却費用 | 約106万円 |
| 手取り額 | 約2,894万円 |
相続した空き家では、
3,000万円特別控除が利用できる可能性もあります。
売却価格4,000万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
| 売却価格 | 4,000万円 |
| 売却費用 | 約139万円 |
| 手取り額 | 約3,861万円 |
都市部では、この価格帯になるケースもあります。
税金の影響も大きくなるため、事前に確認しておきましょう。
売却価格5,000万円の場合
| 内容 | 金額（目安） |
| 売却価格 | 5,000万円 |
| 売却費用 | 約172万円 |
| 手取り額 | 約4,828万円 |
売却価格が高額になるほど、譲渡所得税や各種控除の影響が大きくなります。
空き家の売却価格別・手取り早見表
| 売却価格 | 手取り額（目安） |
| 500万円 | 約475万円 |
| 800万円 | 約764万円 |
| 1,000万円 | 約957万円 |
| 1,500万円 | 約1,442万円 |
| 2,000万円 | 約1,927万円 |
| 3,000万円 | 約2,894万円 |
| 4,000万円 | 約3,861万円 |
| 5,000万円 | 約4,828万円 |
※概算であり、実際の手取り額は物件条件や契約内容によって異なります。
手取り額が変わる要因
同じ売却価格でも、次のような条件で手取り額は変わります。
- 仲介手数料
- 測量費
- 境界確定費用
- 残置物撤去費用
- 解体費用
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 住宅ローン残債
特に築古の空き家では、解体費用や残置物撤去費用が必要になることもあります。
売却価格は査定額によって変わる
手取り額を計算するためには、まず「いくらで売れるか」を知ることが重要です。
同じ空き家でも、
- 不動産会社
- 販売方法
- 地域
によって査定額が数百万円変わるケースもあります。
そのため、複数の会社へ査定を依頼し、価格を比較することが大切です。
まずは査定価格を知ることが第一歩
手取り額は、
「売却価格−売却費用」
で決まります。
つまり、売却価格が高くなれば、その分手取り額も増える可能性があります。
そのため、
まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、
- いくらで売れそうか
- どのくらい手元へ残るか
を確認することが重要です。
複数社の査定価格を比較できるサービスを利用すれば、自分の空き家の相場を把握しやすくなります。
宅建士・FP2級からのアドバイス
HOMEくん
「先生、同じ2,000万円で売れても手取りが違うことがあるんですね。」
先生
「はい。売却費用や税金、建物の状況によって変わるため、あくまで目安として考えることが大切です。」
HOMEくん
「まずは査定価格を知ることがスタートなんですね。」
先生
「その通りです。査定価格が分かれば、より具体的な手取り額も計算しやすくなります。」
売却価格だけを見て資金計画を立てると、実際の手取り額との差に驚くケースがあります。
また、不動産会社によって査定価格が異なることも珍しくありません。
まずは現在の相場を把握し、そのうえで売却費用や税金を考慮した「手取り額」で判断することをおすすめします。
税金を考えると手取り額はどう変わる？
ここまでは、売却価格別の手取りシミュレーションを紹介しました。
しかし、実際の手取り額を考えるうえで忘れてはいけないのが税金です。
特に売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。
一方で、条件を満たせば3,000万円特別控除などの特例が利用でき、税金が大幅に軽減されるケースもあります。
今回は、税金が手取り額へどのような影響を与えるのかを見ていきましょう。
売却価格ではなく「利益」に税金がかかる
まず知っておきたいのは、
税金は売却価格ではなく利益（譲渡所得）に対して課税される
という点です。
例えば、
- 売却価格：2,000万円
- 購入価格などの取得費：1,500万円
- 売却費用：100万円
だった場合、
利益は約400万円になります。
税金は、この利益を基に計算されます。
そのため、
「2,000万円で売れたから高額な税金がかかる」
というわけではありません。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。
一般的には、
- 所得税
- 復興特別所得税
- 住民税
を合わせたものを指します。
税率は、
所有期間によって変わります。
長期譲渡所得
所有期間が5年を超える場合
税率は約20％（所得税・住民税等の合計）です。
短期譲渡所得
所有期間が5年以下の場合
税率は約39％となり、
長期譲渡より大きくなります。
短期間で売却する場合は注意が必要です。
手取り額への影響は？
例えば、
利益が500万円あった場合、
所有期間によって手取り額は変わります。
長期譲渡の場合（概算）
利益500万円
↓
税金約100万円前後
↓
手取り約400万円
短期譲渡の場合（概算）
利益500万円
↓
税金約195万円前後
↓
手取り約305万円
所有期間だけで100万円近い差が出るケースもあります。
3,000万円特別控除とは？
空き家売却では、もっとも重要な特例の一つです。
条件を満たせば、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
つまり、
利益が3,000万円以下であれば、
譲渡所得税が発生しないケースもあります。
相続した空き家では利用できる可能性があるため、必ず確認しておきましょう。
特例を使うと手取り額はどう変わる？
例えば、
利益1,000万円の場合を見てみましょう。
特例なし
利益1,000万円
↓
税金約200万円前後
↓
手取り約800万円
3,000万円特別控除適用
利益1,000万円
↓
課税対象0円
↓
税金0円
↓
手取り約1,000万円
このように、特例が使えるかどうかで手取り額は大きく変わります。
相続した空き家は特例を確認しよう
相続した実家では、
一定の条件を満たすことで、
相続空き家の3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
例えば、
- 被相続人が一人暮らしだった
- 昭和56年5月31日以前の建築
- 一定期間内の売却
などの条件があります。
制度は複雑なため、詳しくは関連記事も参考にしてください。
手取り額を正確に知るには
実際の手取り額を知るには、
次の4つが必要になります。
- 売却価格
- 売却費用
- 取得費
- 税金
つまり、
査定価格だけでは正確な手取り額は分かりません。
売却を検討する際は、
税金も含めた資金計画を立てることが重要です。
売却価格を知ることが最初の一歩
税金の計算をする前に、
まずは現在の売却価格を把握する必要があります。
同じ空き家でも、
査定価格が300万円変われば、
手取り額も大きく変わります。
そのため、
複数の不動産会社へ査定を依頼し、
価格や売却方法を比較することが重要です。
売れにくい空き家は買取も検討
築年数が古い住宅や、
再建築不可物件などでは、
一般仲介で売却が難しいケースもあります。
そのような場合は、
訳あり不動産専門の買取会社へ相談するという方法もあります。
「売れないから放置する」のではなく、
早めに相談することで維持費や管理負担を減らせることもあります。
宅建士・FP2級のアドバイス
HOMEくん
「先生、売却価格だけ見ればいいと思っていました。」
先生
「実際には税金や控除によって、手取り額は大きく変わります。」
HOMEくん
「3,000万円特別控除が使えるかどうかも重要なんですね。」
先生
「はい。利用できる制度を知っておくだけでも、手元に残る金額が大きく変わることがあります。」
売却時に最も相談が多いのが「税金はいくらかかりますか？」という質問です。
実際には、取得費や所有期間、各種特例の有無によって大きく異なるため、一律には答えられません。
特に相続した空き家では3,000万円特別控除が利用できる可能性もあるため、制度を知らずに売却してしまうのは非常にもったいないケースがあります。
売却前には査定だけでなく、税金についても確認しておくことをおすすめします。
空き家売却の手取り額でよくある質問（FAQ20選）
Q1. 手取り額とは何ですか？
売却価格から仲介手数料や登記費用、税金などを差し引いた後、実際に手元へ残る金額です。
Q2. 売却価格と手取り額は同じですか？
いいえ。
売却費用や税金がかかるため、通常は売却価格より少なくなります。
Q3. 手取り額はどう計算しますか？
基本的には、
売却価格－売却費用－税金＝手取り額
となります。
Q4. 一番大きな費用は何ですか？
多くの場合は仲介手数料です。
物件によっては解体費用や測量費が大きくなることもあります。
Q5. 仲介手数料はいくらですか？
法律で上限が決められており、一般的には
売買価格×3％＋6万円（＋消費税）
が目安です。
Q6. 印紙税も必要ですか？
はい。
売買契約書に貼付する収入印紙代が必要になります。
Q7. 登記費用はかかりますか？
抵当権抹消登記などが必要な場合は、司法書士への報酬を含めて数万円程度かかることがあります。
Q8. 解体費用は手取り額に影響しますか？
はい。
解体してから売却する場合は、その費用も実質的に手取り額を減らす要因になります。
Q9. 税金は必ずかかりますか？
いいえ。
利益が出ない場合や、各種特例が適用される場合は税金が発生しないこともあります。
Q10. 譲渡所得税とは？
不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。
Q11. 長期譲渡と短期譲渡の違いは？
所有期間5年超は長期譲渡、5年以下は短期譲渡です。
一般的に短期譲渡の方が税率は高くなります。
Q12. 3,000万円特別控除とは？
一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
Q13. 相続した空き家でも利用できますか？
条件を満たせば利用できる可能性があります。
Q14. 査定額で手取りは決まりますか？
査定額は目安です。
実際の成約価格や売却費用によって手取り額は変わります。
Q15. 査定は1社だけで十分ですか？
おすすめできません。
査定額は会社によって異なるため、複数社を比較することが大切です。
Q16. 空き家が売れない場合は？
価格の見直しや販売方法の変更、専門買取会社への相談も検討しましょう。
Q17. 売却価格を上げる方法はありますか？
適正価格の設定や、複数社への査定依頼、建物の整理・清掃などが有効です。
Q18. 手取り額はいつ受け取れますか？
通常は決済・引渡し完了後に受け取ります。
Q19. 自分で計算できますか？
概算は可能ですが、税金や取得費などによって大きく変わるため、正確な計算には専門家への相談がおすすめです。
Q20. 一番大切なポイントは？
「いくらで売れるか」ではなく、
「最終的にいくら手元へ残るか」
で判断することです。
売却前チェックリスト
売却を進める前に、次の項目を確認してみましょう。
□ 相場を調べた
□ 複数社へ査定を依頼した
□ 仲介手数料を確認した
□ 登記費用を確認した
□ 解体費用の有無を確認した
□ 譲渡所得税を確認した
□ 3,000万円特別控除を確認した
□ 売却後の資金計画を立てた
□ 相続登記が完了している
□ 手取り額で比較している
7項目以上チェックが付けば、売却準備は順調に進んでいるといえるでしょう。
ケース別アドバイス
ケース① 相続した実家を売却する
まずは相続登記を済ませ、3,000万円特別控除の対象になるか確認しましょう。
ケース② 築年数が古い空き家
解体した方がよいのか、そのまま売却した方がよいのかを比較することが大切です。
ケース③ できるだけ高く売りたい
複数の不動産会社へ査定を依頼し、販売戦略を比較しましょう。
ケース④ 早く現金化したい
仲介だけでなく、不動産買取も選択肢になります。
ケース⑤ 売れない空き家
価格や販売方法を見直しても売れない場合は、訳あり不動産専門の買取会社へ相談する方法もあります。
宅建士・FP2級のまとめ
HOMEくん
「先生、売却価格だけ見ていたらダメなんですね。」
先生
「はい。本当に大切なのは、最終的に手元へ残る金額です。」
HOMEくん
「費用や税金も考えて判断しないといけませんね。」
先生
「その通りです。事前にシミュレーションしておくことで、資金計画も立てやすくなります。」
空き家売却では、「高く売れたか」だけに注目してしまう方が少なくありません。
しかし実際には、売却価格よりも手取り額の方が重要です。
査定価格だけで判断せず、売却費用や税金、利用できる特例まで含めて比較することで、納得できる売却につながります。
迷ったときは、複数の不動産会社へ相談し、客観的な意見を聞くこともおすすめです。
この記事では、空き家売却の手取り額について、シミュレーションを交えながら解説しました。
ポイントを整理すると、
- 売却価格＝手取り額ではない
- 仲介手数料や登記費用などがかかる
- 利益が出ると譲渡所得税の対象になる場合がある
- 3,000万円特別控除が利用できるケースもある
- 正確な手取り額を知るには査定価格の把握が第一歩
資金計画を立てる際は、「売却価格」ではなく「手取り額」で考えることを意識しましょう。
まずは現在の売却価格を確認しましょう
手取り額を正確に知るためには、まず現在の売却価格を把握することが重要です。
不動産会社によって査定額や販売方法は異なるため、複数社を比較することで、より良い条件で売却できる可能性があります。
また、築年数が古い空き家や再建築不可物件など、一般市場で売れにくい場合は、専門の買取会社へ相談するという選択肢もあります。
大切なのは、「なんとなく売る」のではなく、自分に合った方法を比較して選ぶことです。
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