「空き家を売却したら税金はいくらかかるの？」
「相続した実家でも税金は発生する？」
「利益が出なければ税金は払わなくていい？」
空き家売却を考え始めると、このような疑問を持つ方は少なくありません。
実は、空き家を売却したからといって必ず高額な税金がかかるわけではありません。
売却価格だけではなく、
- 購入価格（取得費）
- 売却にかかった費用
- 所有期間
- 相続した空き家かどうか
などによって、支払う税金は大きく変わります。
さらに、一定の条件を満たせば**「3,000万円特別控除」**などの税制優遇を利用できるケースもあります。
この記事では、宅建士・FP2級の視点から、空き家売却で発生する税金についてできるだけ分かりやすく解説します。
- 空き家売却でかかる税金一覧
- 「税金＝売却価格」ではない
- 譲渡所得税とは？
- 取得費とは？
- 譲渡費用とは？
- 税金がかかるケース
- 税金がかからないケースも多い
- 譲渡所得税の計算方法
- 相続した空き家なら「3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります
- 確定申告は必要？
- 税金を安くする5つのポイント
- 売却前に査定を受けるメリット
- 空き家売却の税金でよくある質問（FAQ）
- Q1. 空き家を売ると必ず税金がかかりますか？
- Q2. 相続した実家でも税金はかかりますか？
- Q3. 売却価格が3,000万円なら税金は3,000万円にかかりますか？
- Q4. 赤字で売った場合は？
- Q5. 古すぎて購入価格が分かりません
- Q6. 仲介手数料は経費になりますか？
- Q7. 解体費用も経費になりますか？
- Q8. リフォーム代も経費になりますか？
- Q9. 確定申告はいつ行いますか？
- Q10. 税金がゼロでも申告は必要ですか？
- Q11. 所有期間はいつから数えますか？
- Q12. 固定資産税も売却後に支払いますか？
- Q13. 空き家でも住民税はかかりますか？
- Q14. 家財処分費は経費になりますか？
- Q15. 相続登記していなくても売れますか？
- Q16. 売却価格が高いほど税金も高くなりますか？
- Q17. 更地にした方が税金は安くなりますか？
- Q18. 税理士へ相談した方がいいですか？
- Q19. 売却前に税額は分かりますか？
- Q20. まず何から始めればいいですか？
- 空き家売却前チェックリスト
- 空き家売却の税金｜便利なケース別シミュレーション
- 宅建士・FP2級からのアドバイス
空き家売却でかかる税金一覧
まずは、空き家売却で発生する可能性がある税金を確認しましょう。
| 税金 | 支払う人 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売却する人 | 売買契約時 |
| 登録免許税（抵当権抹消など） | 必要な人のみ | 決済時 |
| 譲渡所得税 | 利益が出た人 | 翌年の確定申告 |
| 住民税 | 利益が出た人 | 翌年度 |
| 復興特別所得税 | 利益が出た人 | 確定申告時 |
この中で、もっとも金額が大きくなる可能性があるのが譲渡所得税です。
逆に言えば、譲渡所得税の仕組みを理解しておけば、空き家売却の税金はほぼ理解できたと言っても過言ではありません。
「税金＝売却価格」ではない
よくある勘違いがあります。
例えば、
「3,000万円で売れたから税金も高そう…」
これは違います。
税金は、
売却価格ではなく「利益」に対して課税されます。
つまり、
- 売却価格
- 購入価格
- 売却費用
などを計算したあとに利益が出た場合だけ課税される仕組みです。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。
ここでいう利益とは、
「売った金額」
ではありません。
次のような計算になります。
売却価格
−取得費（購入価格など）
−譲渡費用（仲介手数料など）
＝譲渡所得この譲渡所得に対して税率がかかります。
つまり、
利益が出なければ、譲渡所得税はかからないケースもあります。
取得費とは？
取得費とは、
その不動産を購入したときにかかった費用です。
例えば、
- 購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用
- 一部のリフォーム費用
などが含まれます。
相続した空き家では取得費の資料が残っていないケースもあります。
この場合は特例計算になることもあるため、後半で詳しく解説します。
譲渡費用とは？
売却のためにかかった費用です。
代表例は、
- 仲介手数料
- 測量費
- 建物解体費
- 契約書の印紙税
などです。
これらも利益から差し引くことができます。
税金がかかるケース
では、実際にはどんな場合に税金がかかるのでしょうか。
代表例を見てみましょう。
ケース①
購入価格 2,000万円
売却価格 3,000万円
売却費用 100万円
利益 約900万円
↓
譲渡所得税の対象になる可能性があります。
ケース②
購入価格 2,500万円
売却価格 2,300万円
↓
利益なし
↓
譲渡所得税は発生しないケースが一般的です。
ケース③
相続した実家を売却
利益は出たものの、
相続空き家3,000万円特別控除
が利用できる
↓
税金がゼロになるケースもあります。
この特例については、第3回で詳しく解説します。
税金がかからないケースも多い
実際には、
「税金が心配だったけれど払わなくて済んだ」
という方も少なくありません。
例えば、
- 赤字で売却した
- 利益がほとんどなかった
- 特別控除を利用できた
このようなケースでは、大きな税負担にならない可能性があります。
そのため、
「空き家を売る＝必ず高額な税金が発生する」
というわけではありません。
「先生、3,000万円で売れたら、その3,000万円に税金がかかると思っていました。」
「実はそうではありません。
税金は『利益』に対して課税されます。
例えば昔2,800万円で購入した家を3,000万円で売った場合、経費を差し引くと利益がほとんど残らないこともあります。
逆に、相続した空き家でも利益が大きければ課税されるケースもあります。」
「じゃあ、自分の場合は税金がかかるか分からないですね。」
「その通りです。
売却価格だけでは判断できません。
取得費や経費、特例制度まで含めて考える必要があります。」
宅建士・FP2級からのコメント
私がこれまで相談を受けた中でも、
「売却価格だけ見て税金を心配していた」
という方は非常に多くいらっしゃいました。
しかし実際には、
- 利益が出なかった
- 特例が利用できた
- 経費を計上できた
などの理由で、想像より税負担が軽くなるケースも少なくありません。
一方で、取得費が分からず税金が高くなってしまうケースもあります。
そのため、
売却前に査定だけでなく、税金のシミュレーションも行っておくことが大切です。
一般的な空き家であれば、まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の目安を把握することで、税金や手取り額もイメージしやすくなります。
譲渡所得税の計算方法
空き家売却で最も重要になる税金が譲渡所得税です。
「税金が高そう…」というイメージを持つ方も多いですが、実際には**利益（譲渡所得）**に対して課税されるため、計算方法を知ればそれほど難しくありません。
譲渡所得は、次の式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）さらに、この譲渡所得に所有期間に応じた税率を掛けて税額を計算します。
つまり、売却価格だけで税金が決まるわけではなく、「いくらで買ったか」「売却にいくら費用がかかったか」が重要になります。
まずは計算の流れを見てみよう
例えば、次の条件で空き家を売却したとします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 購入価格（取得費） | 2,000万円 |
| 仲介手数料など（譲渡費用） | 120万円 |
この場合、
3,000万円
−2,000万円
−120万円
＝880万円譲渡所得は880万円です。
税金は、この880万円に対して課税されます。
シミュレーション① 利益が出たケース
次のケースを見てみましょう。
| 内容 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,500万円 |
| 取得費 | 2,300万円 |
| 譲渡費用 | 150万円 |
計算すると、
3,500万円
−2,300万円
−150万円
＝1,050万円譲渡所得は1,050万円です。
この利益に税率を掛けて譲渡所得税を計算します。
シミュレーション② 利益がほとんど出ないケース
| 内容 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,200万円 |
| 取得費 | 2,100万円 |
| 譲渡費用 | 120万円 |
計算すると、
2,200万円
−2,100万円
−120万円
＝▲20万円利益ではなく20万円のマイナスになります。
このような場合は、一般的に譲渡所得税は発生しません。
シミュレーション③ 相続した空き家
| 内容 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,800万円 |
| 取得費 | 700万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 |
計算すると、
2,800万円
−700万円
−100万円
＝2,000万円利益は2,000万円になります。
一見すると税金が高くなりそうですが、相続した空き家で一定条件を満たす場合は3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
この特例については第3回で詳しく解説します。
長期譲渡と短期譲渡の違い
譲渡所得税は、利益だけでなく所有期間によって税率が変わります。
| 所有期間 | 税率（所得税・住民税等の合計） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 約39％ |
| 5年超（長期譲渡） | 約20％ |
※復興特別所得税を含めた概算です。
所有期間が5年を超えるだけで、税率は大きく下がります。
シミュレーション④ 税率の違い
譲渡所得が1,000万円だった場合
| 所有期間 | 税額の目安 |
|---|---|
| 5年以下 | 約390万円 |
| 5年超 | 約200万円 |
なんと、約190万円もの差が生じることがあります。
そのため、売却時期を少し調整することで税負担を軽減できるケースもあります。
「5年持っているだけで、税金がこんなに変わるんですね！」
「そうなんです。
所有期間は『売却した年の1月1日時点』で判定されます。
あと数か月待つだけで長期譲渡になるケースもありますので、売却時期は慎重に検討しましょう。」
取得費とは？
取得費とは、空き家を取得した際にかかった費用です。
代表的なものは次のとおりです。
- 購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 一定のリフォーム費用
- 設備費
これらを合計した金額が取得費になります。
取得費が大きいほど利益は小さくなるため、結果として税金も抑えられます。
譲渡費用とは？
譲渡費用とは、売却するために直接かかった費用です。
主なものは、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 建物解体費
- 測量費
- 境界確定費用
- 建物取り壊し費用
などです。
これらも利益から差し引くことができます。
取得費が不明な場合はどうなる？
相続した空き家では、
「親が何十年前に買った家だから、購入金額が分からない」
というケースが非常に多くあります。
このような場合は、原則として概算取得費を使って計算します。
概算取得費とは、
売却価格 × 5％を取得費として計算する方法です。
シミュレーション⑤
売却価格
3,000万円
取得費不明
↓
概算取得費
150万円
3,000万円
−150万円
−譲渡費用
＝利益本来は2,000万円で購入していたとしても、証明できなければ150万円しか取得費として認められない可能性があります。
その結果、利益が大きくなり、税金も増えてしまうケースがあります。
取得費を証明するために探したい書類
取得費を正確に計算するためには、次のような資料が役立ちます。
- 売買契約書
- 領収書
- 登記事項証明書
- 不動産会社の資料
- 住宅ローン契約書
- リフォーム契約書
古い資料でも、残っていれば取得費の証明につながることがあります。
宅建士・FP2級からのコメント
空き家売却で税金を抑えるために最も重要なのは、「取得費を正確に把握すること」です。
特に相続した空き家では、「昔の書類はもうないだろう」と諦めてしまう方もいますが、契約書や領収書が見つかれば取得費を証明できる可能性があります。
また、所有期間によって税率が大きく変わるため、売却時期を調整するだけで税負担を軽減できるケースもあります。
税額は物件ごとに異なるため、売却を急ぐ前に査定額と税金をシミュレーションしておくことが大切です。
相続した空き家なら「3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります
相続した実家を売却する場合、多くの方が気になるのが税金です。
しかし、一定の条件を満たせば、
「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円特別控除」
を利用できる可能性があります。
この制度を利用できれば、
譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が発生しないケースもあります。
イメージすると分かりやすい
例えば、
売却価格 4,000万円
取得費などを差し引いた利益 2,400万円
だった場合、
譲渡所得
2,400万円
↓
3,000万円特別控除
↓
課税所得
0円このケースでは、
譲渡所得税が発生しない可能性があります。
税負担が大きく変わる制度なので、相続した空き家を売却する方は必ず確認しておきたい特例です。
特別控除を利用できる主な条件
適用にはさまざまな条件があります。
代表的なものをまとめると次のとおりです。
| 主な条件 | 概要 |
|---|---|
| 相続した住宅であること | 亡くなった方が住んでいた住宅 |
| 一定の期間内に売却すること | 制度で定められた期限内 |
| 一定の耐震基準を満たすこと、または解体して売却すること | 条件に応じて対応 |
| 一定の譲渡価格以内であること | 制度上の上限あり |
制度の詳細は毎年見直される可能性があるため、最新情報を確認しながら進めることが大切です。
「先生、相続した空き家なら誰でも3,000万円控除が使えるんですか？」
「残念ながら、誰でも利用できるわけではありません。
建物の状態や相続の状況、売却方法など、いくつか条件があります。
だからこそ、売却前に制度を確認しておくことが大切なんですよ。」
居住用3,000万円特別控除との違い
ここで混同されやすい制度があります。
それが、
マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
です。
名前は似ていますが、対象が異なります。
| 比較項目 | 相続空き家特例 | 居住用3,000万円控除 |
|---|---|---|
| 対象 | 相続した空き家 | 自分が住んでいる家 |
| 利用する人 | 相続人 | 所有者本人 |
| 目的 | 相続空き家の流通促進 | マイホーム売却支援 |
「実家を相続して売る」
場合は、通常はこちらの記事で紹介している相続空き家の特例を検討することになります。
確定申告は必要？
空き家を売却した場合、
利益が出た場合や特例を利用する場合は、原則として確定申告が必要です。
「税金がゼロだから申告しなくていい」
と思われがちですが、
特別控除を利用するためにも確定申告が必要になるケースがあります。
確定申告が必要になりやすいケース
- 売却益が出た
- 3,000万円特別控除を利用する
- 譲渡所得税が発生する
- 特例制度を適用したい
確定申告が不要なケースもある
例えば、
- 利益が出なかった
- 譲渡所得がゼロだった
- 他に申告義務がない
などの場合は、申告不要となるケースもあります。
ただし、特例制度を利用する場合は「税金がゼロでも申告が必要」になることがあります。
迷った場合は税理士や税務署へ確認すると安心です。
確定申告までの流れ
空き家売却後は、一般的に次の流れで進みます。
- 売却完了
- 売買契約書などを保管
- 必要書類を準備
- 確定申告書を作成
- 期限内に申告・納税
売却が終わって安心してしまい、申告を忘れるケースもあります。
売却後の手続きまで含めてスケジュールを立てておきましょう。
税金を安くする5つのポイント
空き家売却では、次のポイントを押さえることで税負担を抑えられる可能性があります。
① 取得費を確認する
昔の売買契約書や領収書が残っていれば、
取得費を正確に計算できます。
取得費が大きいほど利益は小さくなり、
結果として税金も少なくなります。
② 譲渡費用を忘れない
仲介手数料や測量費、
解体費用などは譲渡費用として計上できる場合があります。
領収書は必ず保管しておきましょう。
③ 特別控除を利用する
相続空き家の3,000万円特別控除など、
利用できる制度があれば積極的に活用しましょう。
④ 売却時期を確認する
所有期間によって税率は大きく変わります。
あと数か月待つだけで長期譲渡になり、
税率が下がるケースもあります。
⑤ 売却前に査定を受ける
税金を計算するには、
まず売却価格の目安を知る必要があります。
価格が分からなければ、
譲渡所得も計算できません。
売却前に査定を受けるメリット
「まだ売るか決めていない」
という方でも、
査定を受けるメリットは十分あります。
例えば、
- 今いくらで売れそうか
- 税金はどれくらいになりそうか
- 手取りはいくら残るか
といった資金計画が立てやすくなります。
また、不動産会社によって査定額や販売方法が異なるため、複数社を比較することも重要です。
その点、一度の申し込みで複数の不動産会社から提案を受けられるタウンライフ 空き家解決のようなサービスは、価格や売却方法を比較したい方に向いています。
「まずは売却価格の目安だけ知りたい」という段階でも利用しやすいでしょう。
「先生、税金の計算って難しそうだから、売却してから考えればいいですか？」
「実は逆なんです。
売却前におおよその価格が分かれば、税金や手取り額もシミュレーションしやすくなります。
だからこそ、まずは査定を受けて全体像を把握することをおすすめしています。」
宅建士・FP2級からのアドバイス
空き家売却では、「いくらで売れるか」だけに目が向きがちですが、本当に大切なのは最終的に手元へいくら残るかです。
そのためには、
- 売却価格
- 譲渡所得税
- 特別控除
- 売却費用
まで含めて考える必要があります。
私自身、多くの相談を受けてきましたが、「もっと早く制度を知っていれば税金を抑えられた」というケースも少なくありません。
売却を急ぐ前に、一度査定を受け、税金も含めた資金計画を立てることが、後悔しない空き家売却につながります。
空き家売却の税金でよくある質問（FAQ）
Q1. 空き家を売ると必ず税金がかかりますか？
いいえ。
税金は**売却価格ではなく利益（譲渡所得）**に対して課税されます。
取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出なければ譲渡所得税が発生しないケースもあります。
Q2. 相続した実家でも税金はかかりますか？
利益が出れば課税対象になる可能性があります。
ただし、条件を満たせば相続空き家3,000万円特別控除を利用できる場合があります。
Q3. 売却価格が3,000万円なら税金は3,000万円にかかりますか？
いいえ。
税金は利益に対して課税されます。
売却価格そのものではありません。
Q4. 赤字で売った場合は？
譲渡所得がマイナスであれば、一般的には譲渡所得税は発生しません。
Q5. 古すぎて購入価格が分かりません
売買契約書などで証明できない場合は、
概算取得費（売却価格の5％）
を使うケースがあります。
Q6. 仲介手数料は経費になりますか？
はい。
譲渡費用として計上できる代表例です。
Q7. 解体費用も経費になりますか？
売却のために必要だった解体であれば、譲渡費用として認められるケースがあります。
Q8. リフォーム代も経費になりますか？
内容によって異なります。
資本的支出として取得費へ加算できるケースがあります。
Q9. 確定申告はいつ行いますか？
一般的には、売却した翌年の確定申告期間中に行います。
Q10. 税金がゼロでも申告は必要ですか？
3,000万円特別控除などを利用する場合は、税額がゼロでも申告が必要になることがあります。
Q11. 所有期間はいつから数えますか？
原則として、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。
Q12. 固定資産税も売却後に支払いますか？
引き渡し日を基準に、買主と日割り精算することが一般的です。
Q13. 空き家でも住民税はかかりますか？
譲渡所得が発生した場合は、所得税だけでなく住民税も課税されます。
Q14. 家財処分費は経費になりますか？
内容によって異なります。
ケースによって判断が分かれるため、不動産会社や税理士へ確認しましょう。
Q15. 相続登記していなくても売れますか？
原則として、相続登記を済ませてから売却します。
Q16. 売却価格が高いほど税金も高くなりますか？
利益が大きくなるほど税額は増える可能性があります。
ただし取得費や特例制度によって変わります。
Q17. 更地にした方が税金は安くなりますか？
税金だけでは判断できません。
解体費用や売却価格も含めて比較することが重要です。
Q18. 税理士へ相談した方がいいですか？
利益が大きい場合や相続物件では、一度相談すると安心です。
Q19. 売却前に税額は分かりますか？
おおよその査定価格が分かれば、税額も概算でシミュレーションできます。
Q20. まず何から始めればいいですか？
最初は、
査定を受けて現在の価値を知ること
をおすすめします。
売却価格が分かれば、
- 税金
- 手取り
- 売却方法
まで検討しやすくなります。
空き家売却前チェックリスト
売却前に次の項目を確認してみましょう。
☐ 相続登記は完了している
☐ 売買契約書が残っている
☐ 購入価格が分かる
☐ 仲介手数料などを確認した
☐ 解体するか決めていない
☐ 特別控除を利用できそう
☐ 売却価格の相場を調べた
☐ 複数社へ査定を依頼する予定
☐ 税金のシミュレーションをした
☐ 売却後の資金計画を考えている
5項目以上チェックできれば、売却準備は順調です。
空き家売却の税金｜便利なケース別シミュレーション
ケース①
相続した実家
↓
利益
2,200万円
↓
3,000万円特別控除
↓
税金ゼロの可能性
ケース②
購入価格が分からない
↓
概算取得費
↓
利益が大きくなる
↓
税金が増える可能性
ケース③
所有期間4年
↓
短期譲渡
↓
税率約39％
ケース④
所有期間6年
↓
長期譲渡
↓
税率約20％
ケース⑤
建物付きで売却
↓
解体費不要
↓
手取りが多くなるケース
ケース⑥
更地にして売却
↓
解体費150万円
↓
売却価格300万円アップ
↓
結果的に手取り増加
宅建士・FP2級からのアドバイス
空き家売却では、
「税金をいくら払うか」ではなく、
「最終的に手元へいくら残るか」
を考えることが重要です。
例えば、
- 高く売却できる会社
- 解体しない方が良いケース
- 特例が使えるケース
これらを比較するだけで、
手取りが100万円以上変わることも珍しくありません。
売却前は査定から始めましょう
税金を計算するためには、
まず売却価格を知る必要があります。
まだ売却を決めていない方でも、
現在の相場を把握しておけば、
- 手取り
- 税金
- 売却方法
までイメージしやすくなります。
複数の不動産会社を比較したい方は、
タウンライフ 空き家解決のような一括相談サービスを利用すると、
価格や提案内容を比較しながら売却計画を立てやすくなります。
空き家売却では、
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 住民税
などが発生する可能性があります。
しかし、
- 利益が出なかった
- 3,000万円特別控除が利用できた
- 経費を計上できた
このようなケースでは、
税負担を大きく抑えられることもあります。
まずは、
現在の査定価格を把握し、税金も含めた資金計画を立てること
が、後悔しない空き家売却への第一歩です。
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