不動産売却は仲介・買取・リースバックのどれがいい？違いと選び方を宅建士が比較

家を売却するとき、「仲介で少しでも高く売るべきか」「不動産会社に買い取ってもらうべきか」「リースバックでそのまま住み続けるべきか」と迷う人は少なくありません。

結論からいうと、仲介・買取・リースバックのどれが一番優れているかではなく、売却価格・売却期限・売却後の生活のうち何を優先するかで向いている方法は変わります。

また、査定額だけを見て決めるのもおすすめできません。仲介の査定額と不動産会社による買取価格では、そもそも金額の意味が違います。リースバックなら、売却価格に加えて、その後に支払う家賃や賃貸借契約の期間まで確認する必要があります。

この記事では、宅建士・FP2級の視点から、仲介・買取・リースバックの違いと選び方、査定額を見るときの注意点、契約前に確認したいポイントを分かりやすく解説します。

不動産売却は仲介・買取・リースバックのどれがいい？まず結論

大まかな選び方は次のとおりです。

重視したいこと	検討したい売却方法
時間をかけても高値を目指したい	仲介
売却期限や早期の資金化を優先したい	買取
売却後も今の家に住みたい	リースバック
高く売ることと早く売ることのどちらを優先するか迷っている	仲介と買取を比較
引っ越すか住み続けるかも決まっていない	仲介・買取・リースバックを比較

価格を優先するなら仲介、売却までのスピードや時期の読みやすさを重視するなら買取が基本候補です。売却後も現在の家に住み続けたい場合には、リースバックという選択肢があります。

ただし、実際の価格や売却期間は物件、地域、市況、不動産会社によって変わります。「買取なら仲介の○割」「仲介なら○か月で売れる」と一律に決めるのではなく、自分の物件で提示された条件を比較することが大切です。

仲介・買取・リースバックは何が違う？

 

3つとも不動産売却で検討される方法ですが、仕組みは同じではありません。

仲介｜不動産会社に買主を探してもらう

仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、広告や不動産流通ネットワークなどを使って購入希望者を探してもらう方法です。

不動産会社自身が家を買うのではなく、売主と購入希望者の間に入り、売買契約の成立までサポートします。

市場に向けて広く購入希望者を探せるため、高値を目指しやすい一方、希望する条件の買主がいつ現れるかは分かりません。売り出してもすぐに成約するとは限らず、状況によっては価格の見直しが必要になります。

買取｜不動産会社などに直接売却する

買取は、不動産会社などが買主となって物件を購入する方法です。

一般の購入希望者を探す期間が不要なため、仲介より売却時期を読みやすいのがメリットです。「○月までに売却したい」「相続した不動産を早く現金化したい」など、期限を優先するときにも候補になります。

一方、不動産会社は購入後の再販売やリフォームなども考慮して価格を判断するため、一般的には仲介で市場へ売り出す場合より買取価格が低くなる傾向があります。

ただし、「必ず市場価格の7割になる」といった決まりはありません。物件の状態、地域、再販のしやすさ、不動産会社の得意分野などによって提示価格は変わります。

リースバック｜家を売却したあと借りて住み続ける

リースバックは、自宅を売却して売却代金を受け取ったあと、売却後の貸主に家賃を支払い、これまで住んでいた家に住み続ける仕組みです。

ここで知っておきたいのが、リースバックは仲介や買取と完全に同じ分類ではないという点です。

仲介と買取は主に「誰に、どのような形で売却するか」という違いですが、リースバックは不動産の売買と、その後の賃貸借が組み合わされた取引です。

そのためリースバックでは「いくらで売れるか」だけでなく、「売ったあとにいくらの家賃で、どのくらいの期間住めるのか」まで一体で確認する必要があります。

参考：国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

仲介と買取の中間的な「買取保証」もある

不動産会社によっては、一定期間は仲介で売却活動を行い、期限までに売れなかった場合には、あらかじめ決めた条件で不動産会社が買い取る「買取保証」を用意していることがあります。

「できれば仲介で高く売りたい。ただし転勤や住み替えの都合で売却期限も決めたい」という人には検討しやすい方法です。

すべての不動産会社・物件で利用できるわけではないため、利用条件、仲介期間、保証される買取価格などを事前に確認しましょう。

仲介・買取・リースバックを10項目で比較

比較項目	仲介	買取	リースバック
主な買主	一般の購入希望者など	不動産会社など	リースバック事業者など
売却価格	市場で高値を目指しやすい	仲介より低くなる傾向	条件によって異なる
売却時期	買主が見つかる時期による	比較的予定を立てやすい	取引条件による
仲介手数料	媒介で成約すれば原則必要	直接買取なら原則不要	取引形態による
一般の購入希望者による内覧	必要になることが多い	通常不要	直接買取型なら通常不要
一般向けの販売活動	行うことが多い	直接買取なら不要	取引形態による
周囲に売却を知られる可能性	販売方法によってはある	直接買取なら抑えやすい	取引形態による
売却後も住めるか	原則住めない	原則住めない	賃貸借契約を結んで住み続ける
売却後の住宅費	住み替え先による	住み替え先による	毎月の家賃等が必要
特に確認したいこと	査定根拠・販売戦略・想定期間	買取価格・引渡条件・責任範囲	売却価格・家賃・契約期間・買戻し等

実際に比較するときは、表面的な査定額だけでなく、最終的な手取り額、いつ売れるのか、売ったあとにどのような生活になるのかまで確認しましょう。

一番高い査定額を出した会社を選べばいいわけではない

不動産一括査定などを使うと、会社ごとに異なる査定額が提示されることがあります。

例えば次のような結果になったとします。

不動産会社	査定額
A社	3,500万円
B社	3,200万円
C社	3,000万円

この場合でも、「A社が一番高いからA社に任せればよい」とは限りません。

仲介査定は「その金額で買います」という意味ではない

仲介で提示される査定額は、市場動向や過去の成約事例、物件条件などから不動産会社が売却可能性を判断した価格です。

3,500万円という査定額が出ても、3,500万円で成約することが保証されるわけではありません。

宅地建物取引業法34条の2第2項では、宅建業者が媒介価額について意見を述べるとき、その根拠を明らかにすることが求められています。

査定額を比較するときは、「いくらですか？」だけでなく、次のような点を確認しましょう。

• どの成約事例や物件条件を根拠にしたのか
• 現在売り出されている競合物件はいくらか
• 実際の売出価格をいくらに設定する予定か
• その価格ならどのくらいの期間で売れる想定か
• 売れなかった場合、いつ価格を見直すのか
• どのような販売活動をするのか

参考：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

買取査定は仲介査定と金額の意味が違う

不動産会社による直接買取では、その会社自身が買主になります。

そのため、買取価格は「市場で購入希望者を探した場合にいくらで売れそうか」という仲介査定とは性質が異なります。

例えば「仲介査定3,500万円・買取価格3,000万円」と提示されても、単純に500万円の差と考えるのではなく、仲介で実際に成約しそうな価格、売却期間、仲介手数料などを含めて比較する必要があります。

大切なのは、意味の違う数字を横一列に並べ、一番高い数字だけで決めないことです。

不動産会社ごとに査定額が違う理由や、査定額・売出価格・成約価格・買取価格の違いを詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。

不動産の査定額＝売却価格ではない？一番高い会社を選ぶ前に知っておきたいことを宅建士が解説

高く売ることを優先するなら仲介が向いている

売却を急いでおらず、時間をかけてでも市場で高値を目指したい場合は、まず仲介を検討しやすいでしょう。

ただし、不動産会社選びでは査定額の高さだけでなく、査定根拠と販売戦略を比較することが重要です。

査定額だけでなく販売戦略を比較する

例えば3,500万円と査定した会社には、「なぜ3,500万円なのか」「最初はいくらで売り出すのか」「どのくらいの期間を想定しているのか」まで聞いてみましょう。

高い査定額が出ても、その価格でなかなか売れず、結果として値下げが必要になることはあります。反対に査定額が少し低くても、周辺の成約事例や購入希望者の動向を具体的に説明し、現実的な販売計画を提示してくれる会社もあります。

仲介手数料は売却後の手取りに含めて考える

仲介によって売買契約が成立した場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払うのが一般的です。

売買価格が400万円を超える通常の売買では、仲介手数料の上限額を簡便に計算するため、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式がよく使われます。

ただし、2024年7月1日からは物件価格800万円以下の「低廉な空家等」について特例があります。

この特例では、媒介に要する費用を勘案し、原則の上限を超えて仲介手数料を受け取れる場合がありますが、依頼者一方から受け取れる上限は33万円（税込）です。名称に「空家等」とありますが、国土交通省は800万円以下の宅地・建物について使用状態を問わないとしています。

低価格の不動産を売却するときは、媒介契約を結ぶ前に仲介手数料がいくらになるのか確認しておきましょう。

参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

早く・期限を決めて売りたいなら買取が向いている

転勤、住み替え、相続、不動産の現金化などで「いつ売れるか」を重視する場合には、不動産会社による買取も有力な選択肢です。

購入希望者を探す期間が不要

仲介では購入希望者が現れ、価格や条件に合意して初めて売買契約へ進みます。一方、直接買取では不動産会社自身が買主になるため、一般の購入希望者を募集する期間がありません。

そのため、仲介より売却スケジュールを立てやすく、「この日までに売却したい」という事情がある人に向いています。

直接買取なら仲介手数料は原則不要

不動産会社と売主が直接売買する場合、不動産会社は売買の「仲介」をしているわけではないため、通常は仲介手数料は発生しません。

ただし、別の不動産会社が媒介して買取会社を紹介するなど、取引の形によっては仲介手数料が発生することがあります。「買取だから必ず仲介手数料ゼロ」と考えず、誰が買主で、媒介業者が入るのかを確認しましょう。

価格だけでなく引渡し条件まで比較する

買取では提示価格だけでなく、引渡し時期、残置物、測量・境界確認、建物の不具合、売買代金の支払時期なども確認しましょう。

また、「買取なら契約不適合責任を一切負わなくてよい」とは限りません。売主がどこまで責任を負うのかは売買契約の内容によって異なるため、契約書の確認が必要です。

売ったあとも住み続けたいならリースバック

「まとまった資金は必要だけれど、子どもの学校や仕事の都合ですぐには引っ越したくない」といった場合には、リースバックが候補になります。

ただし、リースバックは単に「家を売って、そのまま住める便利なサービス」と考えず、売却後の賃貸借条件まで確認することが大切です。

売却後は「所有者」ではなく「借主」になる

リースバックを利用すると、自宅の所有権は買主へ移ります。

その後も同じ家に住めますが、以前と同じ「自分の家」ではなく、貸主に家賃を払って住む賃貸住宅になります。

固定資産税など所有者としての負担がなくなる一方で、毎月の家賃負担が発生します。住宅の改変などについても、所有していたときと同じように自由にできるとは限りません。

売却価格と家賃をセットで比較する

分かりやすくするため、単純化した仮の例で考えてみましょう。

	A社	B社
売却価格	4,000万円	3,800万円
月額家賃	20万円	14万円

売却価格だけならA社が200万円高く見えます。しかし家賃は毎月6万円高いため、長期間住むほどその差は縮まります。

国土交通省が策定した2026年のリースバックに関するガイドラインでも、望ましい対応として、売買価格や家賃の算定根拠だけでなく、売却代金が家賃等の何か月分に相当するのかなどを説明することが示されています。

FPの視点では、「いくら現金を受け取れるか」だけでなく、その後の家賃を家計から何年払い続けられるかまで確認しておくことが重要です。

普通借家か定期借家かを確認する

リースバックでは、売却後に締結する賃貸借契約の種類も重要です。

特に確認したいのが、普通借家契約なのか、定期借家契約なのかです。

定期借家契約はあらかじめ契約期間が定められており、期間満了によって契約が終了します。再契約できる場合もありますが、必ず再契約できるわけではありません。

国民生活センターも2026年8月、リースバックについて「売却後もずっと住み続けられるとは限らない」と注意を呼びかけています。

参考：国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」

「買戻せる」と言われたら価格と期限まで確認する

リースバックの中には、将来自宅を買い戻せる仕組みを用意しているサービスもあります。

しかし、「買戻しできる可能性がある」ことと「希望する時期・価格で買い戻せる」ことは別です。

買戻しを希望する場合は、買戻しに関する契約上の権利があるか、価格はどのように決まるか、申出期限はいつか、第三者へ物件が売却された場合はどうなるかまで契約前に確認しましょう。

国民生活センターが2026年8月に公表した相談事例には、200万円で売却した住宅について買戻しを申し出たところ、1,000万円を提示されたというケースもあります。

これは一つの相談事例であり、すべてのリースバックに当てはまるわけではありません。ただし、「買戻し可能」という言葉だけで判断せず、具体的な条件を書面で確認する必要があります。

【2026年最新】10月からリースバックの宅建業法上の取扱いが明確化

リースバックを検討している人が知っておきたい2026年の大きな動きがあります。

国土交通省は「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を策定しました。2026年9月時点では、2026年10月1日に施行予定です。

なお、リースバック専用の新しい法律ができるわけではありません。既存の宅地建物取引業法がリースバック取引にどのように適用されるかについて、国土交通省が解釈・運用を明確にしたガイドラインです。

このガイドラインでは、住宅の売買だけでなく、その後の賃貸借条件も売主の判断に重要な影響を与えるものとして整理されています。

具体的には、買戻し特約、契約解除や違約金、家賃、賃貸借契約の期間・更新、定期借家契約であること、第三者へ物件が譲渡される場合の扱い、修繕費用の負担などが重要な情報として示されています。

リースバックでは、「いくらで売れるか」だけでなく「その後どのような条件で住むのか」まで一体で確認することが重要です。

参考：国土交通省「リースバックに関するガイドライン」

あなたにはどれが向いている？状況別に判断

できるだけ高く売りたい人は仲介から検討

売却を急いでおらず、時間をかけてでも市場で高値を目指したい場合は仲介が基本候補です。

ただし査定額だけで不動産会社を決めず、査定根拠・販売戦略・想定売却期間を比べましょう。

転勤や住み替えで期限がある人は買取も比較

「○月までに引っ越す」「新居の決済までに売却したい」といった期限がある場合は、仲介だけでなく買取価格も確認しておくと判断しやすくなります。

仲介で高値を目指しつつ、期限までに売れなかった場合の買取条件を確認する方法もあります。

相続した不動産を早く整理したい人も買取が候補

相続した不動産を使う予定がなく、管理や固定資産税の負担を早く終わらせたい場合には買取が候補になります。

ただし、急いでいる場合でも最初の1社だけで決める必要はありません。複数社の条件を比べれば、買取価格や引渡条件、得意分野の違いを確認できます。

資金が必要でも引っ越したくない人はリースバック

自宅を売却して資金化したい一方、家族の生活や仕事などの事情ですぐに引っ越せない場合にはリースバックが選択肢になります。

利用後も毎月の家賃を無理なく支払えるか、希望する期間住める契約なのかまで確認してください。

どれを選べばいいか分からない人は最初から1つに決めない

まだ「高く売る」「早く売る」「住み続ける」のどれを優先すべきか決めきれていないなら、無理に売却方法を1つに絞る必要はありません。

自分の不動産なら実際にどのような条件になるのかを確認してから判断する方法もあります。

仲介・買取・リースバックで迷うなら実際の査定条件を比較する

売却方法の特徴を理解しても、「自分の家では結局どれを選ぶべきか分からない」という人もいるでしょう。

その場合に選択肢になるのが、不動産一括比較査定サービスのいえカツLIFEです。

いえカツLIFEでは、公式サイト上で800社と提携し、物件に応じて最大6社を比較できると案内しています。

特徴的なのは、複数社の仲介査定だけではなく、仲介・業者買取・リースバックという3つの売却方法を比較できることです。また、査定価格だけでなく売却までの目安期間も確認できるとしています。

例えば「仲介なら高く売れそうだが時間がかかる」「買取なら価格は下がるものの希望する時期までに売却できそう」といった違いが分かれば、自分が何を優先するか判断しやすくなります。

ただし、いえカツLIFE公式も、査定価格だけでなくその価格の根拠が重要と説明しています。査定額が一番高い会社を機械的に選ぶのではなく、価格の根拠や売却条件まで確認してください。

「売却方法を決めてから査定する」のではなく、「実際の条件を見てから売却方法を決めたい」人には検討しやすいサービスです。

いえカツLIFEの口コミ・デメリット・電話連絡・対応エリアなど、サービス自体を詳しく確認してから利用したい人は、こちらの記事も参考にしてください。

いえカツLIFEの評判・口コミは？メリット・デメリットと向いている人を宅建士が解説

不動産売却の契約前に確認したい10項目

 

売却方法を決めたあとも、契約前に少なくとも次の項目を確認しておきましょう。

1. 査定価格の根拠
   なぜその査定額なのか、成約事例や物件条件から説明してもらう。
2. 想定される売却期間
   高い価格だけでなく、いつまでに売れる想定なのか確認する。
3. 最終的な手取り額
   仲介手数料などの費用を差し引き、いくら残るのか確認する。
4. 売買代金の支払時期
   いつ資金を受け取れるのか確認する。
5. 引渡し時期
   住み替え先や引っ越しのスケジュールと合うか確認する。
6. 残置物・測量・解体などの条件
   売主側で何をしなければならないのか確認する。
7. 契約不適合責任の範囲
   土地や建物に問題が見つかった場合の責任を契約書で確認する。
8. リースバックなら家賃
   現在だけでなく、長期間払い続けられる金額か家計から判断する。
9. 賃貸借契約の期間・更新条件
   普通借家・定期借家の違いや、更新・再契約条件を確認する。
10. 買戻し条件
    買戻しを考えるなら、価格・期限・方法を口頭ではなく契約内容で確認する。

仲介・買取・リースバックについてよくある質問

買取と仲介ではどちらが高く売れますか？

一般的には、市場で購入希望者を探せる仲介の方が高値を目指しやすく、不動産会社による買取は仲介より低い価格になる傾向があります。

ただし、物件や地域、不動産会社によって差は異なります。「買取なら仲介の○割」と固定して考えず、実際の査定条件を比較してください。

買取なら仲介手数料はかかりませんか？

不動産会社が買主となり、その会社と直接売買する場合は通常、仲介手数料は発生しません。

別の不動産会社が媒介する場合など、取引形態によっては仲介手数料が発生することがあります。

リースバックなら何年でも住み続けられますか？

必ずしも住み続けられるとは限りません。

賃貸借契約が普通借家なのか定期借家なのか、契約期間は何年なのか、更新・再契約できるのかを確認してください。

リースバックした家は買い戻せますか？

買戻しに対応する契約もありますが、すべてのリースバックで自由に買い戻せるわけではありません。

買戻し価格、申出期限、具体的な条件を契約前に確認する必要があります。

一番高い査定額を出した不動産会社を選べばいいですか？

査定額だけで決めるのはおすすめできません。特に仲介査定は、その金額での売却を保証するものではないため、査定根拠や想定売却期間まで比較しましょう。

仲介で売れなければ途中から買取に変更できますか？

変更できる場合があります。また、不動産会社によっては一定期間を仲介で販売し、売れなかった場合にあらかじめ決めた条件で買い取る「買取保証」を扱っています。

仲介・買取・リースバックをまとめて比較できますか？

対応するサービスによります。

いえカツLIFEでは、公式サイト上で仲介・業者買取・リースバックの3つの売却方法を比較できると案内しています。まだ売却方法を決めていない場合は、それぞれの実際の条件を確認してから選ぶ方法もあります。

まとめ｜価格だけでなく「売却期間」と「売ったあと」まで比較しよう

できるだけ高値を目指したいなら仲介、売却期限や早期の資金化を優先するなら買取、売却後も今の家に住み続けたいならリースバックが基本的な候補になります。

ただし、不動産売却で大切なのは、最初から「この方法が一番」と決めつけないことです。

査定価格だけでなく、その価格の根拠、売却までの期間、最終的な手取り、売却後の生活まで比較してください。

自分の不動産について仲介・買取・リースバックのどれがよいか判断できない場合は、実際の査定条件を比較してから決めるのも一つの方法です。