親が借地に建てた家を相続したとき、「土地は地主のものだけど、家を引き継げる？」「名義変更料を払うの？」と迷う方も多いでしょう。
借地権も相続できます。通常の相続で借地人の地位を引き継ぐこと自体に、地主の譲渡承諾は原則として必要ありません。ただし、地代や建物の管理は続きます。相続放棄を考えている場合は、売却・解体などの処分を決める前に期限を確認してください。
親が残した家に住むか、売るかを決める前に、借地契約書や地代の支払い状況、建物の名義を確かめておきましょう。地主への連絡や相続登記など、早めに動きたいこともあります。
借地権は相続できる？地主の承諾と建物の名義は別に考える
借地権は、建物を所有するために土地を利用する地上権または土地賃借権です。親が借りた土地に家を建てていた場合、通常はその借地権と借地人としての立場を相続人が引き継ぎます。地主の土地そのものを相続するわけではありません。
| まず知りたいこと | 相続したときの基本 |
|---|---|
| 地主の承諾 | 通常の相続による承継自体には原則不要 |
| 名義変更料 | 相続しただけで第三者への譲渡承諾料が当然に発生するわけではない |
| 地代・管理 | 借地契約が続くため、支払日や管理する人を確認する |
| 建物の登記 | 親名義の建物は所有権の相続登記を確認する |
| 相続後の第三者売却 | 土地賃借権を売る場合は地主の承諾が原則必要。相続の承継とは別 |
相続直後は、借地契約書・地代・建物の状態から確認する
家を残すか売るか決める前に、いつまで土地を使えるのか、地代はいくらか、当面は誰が家を管理するのかを確かめましょう。通帳で地代の金額は分かっても、契約期間や建て替えの条件までは分かりません。
| 資料 | 確認すること |
|---|---|
| 借地契約書・更新時の書類 | 旧法・普通・定期、満了日、地代、譲渡・増改築・更新の条件 |
| 通帳・地代の領収書 | 次の支払日、額、送金先、滞納、引落口座 |
| 建物・土地の登記事項証明書 | 建物名義、共有者、抵当権、地主、土地に登記された権利 |
| 税金・保険・住宅の資料 | 建物の固定資産税、保険、雨漏りや設備の傷み、修繕履歴 |
契約書が見当たらないときは、更新の通知や地代の支払記録、親が地主・管理会社と交わした書類を探してみましょう。地主側に契約書の写しが残っている場合もあります。昔から住んでいる家でも、更新できるかどうかは思い込みで判断せず、元の契約を調べたいところです。
地代が親の口座から支払われていたら
親の口座から地代を引き落としていた場合、亡くなった後に支払いが止まる可能性があります。次の支払日と未払いの有無を確認し、今後の送金方法を地主に聞いておきましょう。あわせて地代の値上げを求められたら、これまでの金額や改定の経緯も確かめてください。
地代の値上げについて詳しく知りたい方は、こちらも参考にしてください。
相続放棄を考えている方は、遺産から地代を支払う場合も含め、財産を動かす前に弁護士などへ相談してください。地代の支払いを放置せず、放棄の判断に影響しかねない行為も避ける必要があります。
誰が連絡・管理するかを決める
相続人が複数いるなら、誰が家を引き継ぐか決まる前でも、地主への連絡役と家を見に行く人を決めておくと安心です。郵便物の確認も忘れずに。地代や修繕費を誰かが立て替えた場合は、後で行き違いにならないよう金額を記録し、最終的な負担を家族で話し合いましょう。
地主への連絡は早めに。ただし名義変更料の請求には根拠を確認
相続そのものに地主の譲渡承諾は原則不要ですが、土地を借りる関係はその後も続きます。親が亡くなったことと当面の連絡先を伝え、地代をどう支払うか確認しましょう。誰が借地権を引き継ぐか決まっていなければ、そのまま伝えて構いません。
- 借地人が亡くなったことと、当面の連絡窓口
- 地代の金額・支払日・振込先、未払いの有無
- 地主側に契約書・更新書類の写しがあるか
- 取得者が確定したら改めて連絡する予定
地主から新しい契約書への署名や地代の増額、更新料の支払いを求められたら、親の契約から何が変わるのか確認してから返事をしましょう。相続の連絡をしたからといって、新しい条件にその場で合意する必要はありません。
「名義が変わるから承諾料が必要」と言われたら
通常の相続は、借地権を第三者に売ったり贈与したりすることとは違います。相続しただけで、土地賃借権の譲渡承諾料が当然に発生するわけではありません。支払いを求められたら、何の料金なのか、契約のどこに定めがあるのかを聞いてみましょう。更新料や契約変更の提案かもしれません。契約の解釈や過去の合意を巡って争いになった場合は、弁護士に相談してください。
参考：山梨県司法書士会「借地を相続するのに、名義書換料が必要なのですか？」
なお、相続人ではない人に遺言で借地権を渡す場合などは、通常の相続と同じように考えず、遺言書と借地契約書を確認しましょう。相続・遺贈など、名義が変わる理由による違いはこちらで確認できます。
親名義の建物は相続登記を確認。複数人で引き継ぐなら費用負担も決める
地主に新しい連絡先を伝えても、親名義の建物が自動的に相続人の名義に変わるわけではありません。建物を引き継ぐ人は、法務局での相続登記も確認しましょう。登記するのは親が所有していた建物であって、地主の土地を自分名義にする手続きではありません。
相続登記の期限は原則3年以内
相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に登記を申請します。遺産分割が後から成立したときには、分割成立日から3年以内に結果に沿った登記をする追加的義務もあります。
昔の相続だから関係ない、というわけでもありません。2024年4月1日より前から取得を知っていて未登記の場合は、経過措置として原則2027年3月31日までという期限があります。遺産分割が終わっていないときは、相続人申告登記で基本的な義務を果たす方法もありますが、分割が成立した後の登記は別に必要です。
建物の相続登記と借地権の関係は、こちらでも詳しく確認できます。
兄弟で共有するなら、将来の売却まで考える
「兄弟で2分の1ずつ」と持分を決めても、地代や建物の税金、雨漏りの修繕を誰が負担するかは残ります。誰が住むのか、空き家なら誰が管理するのか、将来売る場合は誰が話を進めるのかも、家族で話しておきましょう。
例えば一人が借地権付き建物を引き継ぎ、別の相続人が預貯金を取得する方法も、遺産全体と家族の合意によっては考えられます。共有にする場合も、数年後に売りたくなったとき、家族で話を進められるかまで考えておきたいですね。
相続放棄を迷っているなら、売却や解体の前に3か月の期限を確認
「借地権はいらないけれど、預貯金は相続したい」という形で相続放棄をすることはできません。相続放棄は、借金なども含め、亡くなった方からの相続を放棄する手続きです。
家庭裁判所への申述は、原則として自分のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内です。期間内に財産や債務を調べても判断できない場合は、期間の伸長を申し立てる制度があります。
放棄するか迷っている間に家を売ったり、解体したり、地主へ無償で返す約束をしたりすると、相続財産の処分として問題になる場合があります。まずは家の価値や雨漏りの有無などを調べ、売却・解体などの処分は慎重に判断しましょう。相続放棄の手続きと、放棄後の対応はこちらで確認できます。
相続税は借地権も評価対象。税額の判断は遺産全体で
土地そのものを所有していなくても、借地権には相続税・贈与税の財産評価があります。ただし、借地権に評価額が付くからといって、必ず相続税の申告や納税が必要になるわけではありません。建物や預貯金などの財産、債務も含めた遺産全体で考えます。
一般的な借地権の評価は「自用地としての価額×借地権割合」が基本ですが、定期借地権等は評価方法が異なります。被相続人の自宅の敷地として使われていた借地権では、取得者や居住・保有条件により小規模宅地等の特例が関係することもあります。
相続税の申告が必要な場合、期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。遺産分割が終わらなくても、申告期限が自動的に延びるわけではありません。借地権の評価や特例、申告が必要かどうかは、こちらも参考にしてください。
参考：国税庁「借地権の評価」、国税庁「相続財産が分割されていないときの申告」
売却を考えるなら、相続税の評価額だけを頼りにせず、借地契約書や建物の状態が分かる資料を添えて査定を依頼しましょう。査定額の見方はこちらで確認できます。
相続した借地権付き住宅は、住む・貸す・保有・売却を比較する
相続することが決まったら、次は家をどうするか考えましょう。住む・貸す・当面保有する・売るのどれを選ぶにしても、いつまで、誰が地代と建物の維持費を払うのかを家族で話し合っておきたいところです。
| 選択肢 | 最初に確認する条件 |
|---|---|
| 自分や家族が住む | 契約の残存期間、建物の傷み、修繕・建て替えの条件 |
| 建物を貸す | 借地契約の用途や特約、修繕費、想定家賃・空室リスク |
| 当面保有する | 地代、建物の税金・保険・管理費、いつまで保有するか |
| 売却する | 契約書、建物名義、地主の意向、査定、譲渡承諾条件 |
使わない家を保有するなら、毎年の負担を計算
例えば地代が年30万円、建物の税金・保険・最低限の管理や修繕が年20万円なら、合わせて年50万円、5年間で250万円です。これは仮の金額で、大きな修繕や解体の費用は含みません。家を使う予定が決まっていないなら、何年保有できるかを家計と照らし合わせてみましょう。
住む場合も貸す場合も、建物が古くなったときに建て替えられるとは限りません。借地契約や道路への接し方による違いは、こちらで確認できます。
売るなら、無料で地主に返す前に査定と返還条件を確認
家に住む予定がなくても、借地権に価値が残っている可能性があります。地主へ無償で返す場合でも、建物の解体や明渡しに費用がかかるかもしれません。返還を約束する前に、今のままで売れるかどうか査定を取ってみましょう。なお、土地賃借権を第三者へ売る場合は、原則として地主の承諾が必要です。
仲介や地主への売却など、どんな方法があるかを先に知りたい方はこちらです。
専門買取も考えているなら、買取会社の選び方や契約条件も比較してみましょう。
売却先を相談する場合
相続することが決まり、家を売る方向で考え始めたら、借地契約書と建物の状態が分かる資料を手元に用意しておきましょう。地代の滞納や承諾料を巡る紛争の代理は弁護士、登記は司法書士、相続税は税理士など、困っている内容によって相談先は変わります。
地主への相談の仕方が分からない、今の借地契約でどんな売り方ができるか知りたい方は、借地権を扱う不動産会社へ相談する方法があります。借地権 無料相談ドットコムも、相談先を探すときの選択肢です。対応地域や相談範囲、費用が発生する条件を確認しておきましょう。
一般の買主を探すだけでなく、専門会社に直接買い取ってもらうことも考えているなら、買取価格と地主への対応、引渡し条件を聞いて比べましょう。
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まとめ｜相続できることと、住み続けることは別
借地権付きの家を相続したら、まず契約書と地代の支払い記録、建物の登記を確認し、地主への連絡役を決めましょう。通常の相続で借地権を引き継ぐことと、相続後に第三者へ売ることでは、地主の承諾の扱いが異なります。
相続放棄を迷っているなら3か月の期限を先に確認し、引き継ぐなら登記と相続税の期限、住まないなら維持費と売却条件を確かめてください。家族の希望と借地契約の内容を見ながら、住む・貸す・保有する・売るのどれが合うか考えていきましょう。
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