地上権とは？土地を所有せずに利用できる「物権」
借地権付きの家を購入・相続するとき、「地上権」と「土地賃借権」のどちらなのかで、売却するときの地主の承諾や登記の確認方法が変わります。
地上権とは、他人の土地に工作物や竹木を所有するため、その土地を利用する物権です（民法265条）。建物を所有するために設定された地上権は、土地賃借権と同じく、借地借家法でいう「借地権」に含まれます。
地上権と土地賃借権は名前が似ていますが、売却や相続の際の扱いには違いがあります。借地権付きの住宅を検討している方は、まず自分が取得する権利を知り、契約書や登記、地代、存続期間を確認しておきましょう。
土地を所有する住宅と比べたときの費用や、将来の売却についても気になる方は、借地権付き住宅の全体像から確認してみてください。
地上権と土地賃借権は何が違う？譲渡と登記を比較
住宅の借地契約でよく使われる土地賃借権と地上権は、どちらも他人の土地を利用する権利ですが、地上権は物権、土地賃借権は賃貸借契約に基づく債権という違いがあります。
| 確認すること | 地上権 | 土地賃借権 |
|---|---|---|
| 権利の性質 | 物権 | 債権 |
| 建物所有目的の場合 | 借地借家法上の借地権 | 借地借家法上の借地権 |
| 第三者への譲渡 | 権利自体の譲渡に地主の承諾は原則不要 | 地主の承諾が原則必要（民法612条） |
| 地代 | 無償の設定もあり得る | 賃料を支払う契約 |
| 土地への登記 | 地上権設定登記を確認 | 賃借権設定登記の有無を確認 |
| 担保 | 地上権そのものが抵当権の目的になり得る | 建物・賃借権・融資条件を分けて確認 |
「借地権を売るには必ず地主の承諾が必要」という説明は、地上権を含むすべての借地に当てはまるわけではありません。
ただし、地上権でも設定契約の内容や建物の名義、既存の抵当権などは売却前に調べておく必要があります。地主の承諾が不要な場合でも、買主への権利移転や登記の手続きは別に考えなければなりません。
参考：e-Gov法令検索「民法」265条・369条2項・612条／同「借地借家法」2条
「地上権と借地権の違い」と言いながら、法律上は地上権も借地権になることがあるんですね。
その通りです。住宅の借地を考えるときは、「地上権」と「土地賃借権」を分けて考えると理解しやすくなります。
自分の借地は地上権？土地の登記と契約書で確認する
「先祖代々、土地を借りている」「親から借地付きの家を相続した」と聞いていても、実際の権利が地上権か土地賃借権か分からない場合があります。
まずは、土地の登記事項証明書、建物の登記事項証明書、設定契約書・更新書類を手元にそろえ、それぞれの内容を見比べてみましょう。
| 資料 | 調べる内容 |
|---|---|
| 土地の登記事項証明書 | 権利部（乙区）の地上権設定、地上権者、目的、存続期間、地代、利用範囲など |
| 設定契約・借地契約 | 地上権か賃貸借か、建物所有目的か、地代・期間・譲渡・増改築の条件 |
| 建物の登記事項証明書 | 所有者、土地の所在との対応、抵当権、相続後の名義 |
| 更新書類・地主との覚書 | 昔の契約から変更された条件がないか |
土地に「地上権設定登記」が見当たらなくても、登記だけを見て「土地賃借権だ」と決めつけないでください。
古い借地では、権利が設定されてから現在までの経緯も重要です。契約書と登記の内容が食い違っている場合は、すぐに名義を直そうとせず、司法書士や弁護士に資料を見てもらいましょう。
借地上の建物が親の名義のままになっている場合や、建物を解体したあとも借地権を主張できるのか気になる場合は、建物登記と借地権の関係も知っておきたいところです。
「借地です」と言われただけでは、地上権なのか土地賃借権なのか分からないんですね。
はい。借地を相続したら、まず手元にある古い契約書や更新書類を集めてみてください。登記と一緒に見てもらうと、売却や相続の相談が進めやすくなりますよ。
地上権にはどんな種類がある？約定・区分・法定地上権
地上権というと、借地に家を建てるための権利を想像するかもしれません。しかし、地下鉄のトンネルを通すために設定される地上権や、競売などをきっかけに成立する地上権もあります。
同じ地上権でも、どのような目的で設定されたのかによって、確認すべき内容が変わります。
| 種類 | 何を目的とするか・確認点 |
|---|---|
| 約定地上権 | 土地所有者などとの合意で設定。建物などの所有目的、利用範囲、地代、期間を確認 |
| 区分地上権 | 土地の地下・空間について上下の範囲を限定して設定。地下鉄のトンネル、高架施設などで使われる |
| 法定地上権 | 抵当権の実行などで土地と建物の所有者が分かれた際、法律上の要件を満たすと成立 |
地下・空間を使う「区分地上権」
民法269条の2は、地下や空間の上下の範囲を定めて地上権を設定できるとしています。
例えば、地下に鉄道施設があり、その上で別の土地利用が続くような場合です。建物所有目的の住宅借地とは異なるため、期間や相続税評価を考える際にも注意が必要です。
競売などで問題になる「法定地上権」
民法388条は、土地と建物が同一の所有者に属するときに設定された抵当権が実行され、所有者が別々になった場合の法定地上権を定めています。
土地と建物の持ち主が別になれば必ず成立する制度ではなく、抵当権設定時などの要件を確認する必要があります。
競売物件を購入する場合は、裁判所の物件明細書なども確認し、土地をどのような権利で利用できるのか把握しておきましょう。
地上権に地代は必要？存続期間は何年？
地代は必須ではないが、有償なら金額と改定条件を確認
土地賃借権は賃料を支払う契約です。一方、地上権は地代の支払いが成立の必須条件ではなく、無償で設定される場合もあります。
地代を支払う契約なら、毎月の金額や支払日だけでなく、将来の増減についてどのような取り決めがあるかも見ておきましょう。民法266条は、定期の地代を支払う場合の取扱いを定めています。
地主から地代の増額を求められたり、反対に地主が地代を受け取ってくれなくなったりした場合は、通常の支払いとは別の対応が必要になります。
地代の増減請求や受け取りを拒まれた場合の対応については、以下の記事で詳しく取り上げています。
期間の定めがない地上権でも、民法の「20～50年」だけで判断しない
民法268条は、期間の取り決めがなく別段の慣習もない地上権について、放棄の方法や、当事者の請求で裁判所が20年以上50年以下の範囲で期間を定める場合を規定しています。
地代を支払うべきときの放棄には、原則として1年前の予告か、期限の到来していない1年分の地代の支払いが関係します。
ただし、建物所有目的の地上権は借地借家法上の借地権でもあります。
普通借地権の当初期間は原則30年以上で、旧借地法に基づく契約や定期借地権等では確認する規定が異なります。
住宅を購入したり、親から借地を相続したりする場合は、いつ契約したのか、どのような目的で設定されたのか、更新を重ねているのかを確かめ、現在の契約がいつまで続くのか把握しておきましょう。
参考：e-Gov法令検索「民法」266条・268条／同「借地借家法」3条・22条
地上権を売る・担保にする・建て替えるときの注意点
地上権は土地所有権そのものではありません。
地上権者が売る権利と、地主が売る土地は別のものです。どちらの立場で売却するかによって、取引するものや買主に伝える内容が変わります。
| 売る人 | 取引するもの | 先に確認すること |
|---|---|---|
| 地上権者 | 地上権と、本人が所有する建物など | 設定目的・範囲、残存期間、建物名義、抵当権、契約上の条件 |
| 地主 | 地上権の負担が付いた土地所有権 | 地上権が及ぶ範囲、地代収支、買主が利用できる部分・期間 |
譲渡に原則承諾不要でも、建物・融資・契約の確認は必要
地上権そのものを譲渡する際、土地賃借権のように地主の承諾が原則必要となるわけではありません。
ただし、買主が住宅ローンを利用できるか、建物の所有権移転をどう進めるか、既存の抵当権をどう扱うかは別の問題です。
民法369条2項は地上権も抵当権の目的にできると定めていますが、担保にできる法律上の性質と、金融機関が融資するかは別です。
また、地上権なら建て替えが常に自由とも限りません。設定目的・契約上の制限、借地借家法の適用、建築基準法上の接道などを確認します。
建て替えを考えているなら、地主との契約だけでなく、道路や工事費用にも目を向けたいところです。
借地上の建物を売却する場合は、買主の探し方や売却にかかる費用も気になるところです。実際に売り出す前に、どのような売却方法があるのか、手元にいくら残りそうかを把握しておきましょう。
一方、地主の立場で地上権の付いた土地を売却する場合は、地代収入や買主に引き継ぐ条件も検討材料になります。
地上権を相続したら、登記と税務上の分類を確認する
地上権も原則として相続の対象です。
借地上の建物も相続したなら、誰が地上権と建物を引き継ぐのか、双方の登記と契約が一致しているかを確認しておきましょう。地代の支払いがある場合は、地主への連絡や今後の支払いについても整理しておきたいところです。
相続税評価は「地上権」という名前だけでは決まりません。
建物所有目的の一般的な借地権か、定期借地権等か、建物所有目的ではない地上権か、区分地上権かで評価方法が変わります。
| 分類 | 評価の考え方 |
|---|---|
| 建物所有目的の一般的な借地権に当たる地上権 | 原則として自用地評価額×借地権割合 |
| 定期借地権等 | 残存期間などを考慮した別の評価方法 |
| 建物所有目的ではない通常の地上権 | 相続税法23条の割合等を確認 |
| 区分地上権 | 土地利用の制限の程度などによる評価 |
なお、相続税を計算するための評価額と、実際に売却できる金額は別です。相続した地上権を売却する予定がある場合も、税務上の評価だけで売却価格を判断しないようにしましょう。
評価方法が分からない場合は、建物所有目的かどうか、契約上の期間や地代を示し、税理士に確認するとよいでしょう。
親が亡くなった直後は、地主への連絡や地代の支払い、建物を誰が相続するかなど、決めなければならないことも出てきます。
借地権を相続したときの手続きや、最初に確認したいことはこちらにまとめています。
また、借地権割合の調べ方や、借地権と建物を合わせた相続税の計算については、以下の記事も参考になります。
参考：国税庁「借地権の評価」／国税庁「相続税法23条・借地権及び区分地上権の評価」
まとめ｜地上権は「目的・権利者・期間」を確かめる
地上権は、他人の土地を利用する物権です。建物所有目的で設定されていれば借地借家法上の借地権に含まれ、土地賃借権とは第三者への譲渡承諾の扱いなどが異なります。
借地権付きの家を購入・相続するときは、土地と建物の登記、設定契約、更新書類を見比べておきましょう。地代や残存期間だけでなく、将来売却するときの条件も知っておくと、購入後に慌てずに済みます。
地上権や借地権が関係する不動産を売却するなら、仲介で買主を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法の両方を知っておくと、売却条件を比較しやすくなります。
直接買取を検討する場合は、提示される価格だけでなく、売主側で負担する費用や決済までの流れも確認しておきましょう。
借地・底地などの買取を扱う会社に相談し、自分の不動産が買取対象になるか確かめる方法もあります。
「地上権付きの建物を売りたい」「土地を相続したものの、どのように売却すればよいか分からない」という方は、まず登記や契約書の状況を伝え、買取を相談できるか問い合わせてみてください。
※この記事は一般的な不動産・法律情報です。地上権の成立・対抗力・契約上の制限や紛争は、設定契約・登記を踏まえて司法書士・弁護士へ確認してください。個別の税務は税理士へご相談ください。
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