「親から相続する実家が、再建築不可物件だと分かった」
「建て替えも難しく、売れそうにないなら相続放棄した方がいい？」
再建築不可の空き家を相続すると、今後の使い道や維持費が気になると思います。
結論からいうと、再建築不可物件でも相続放棄はできます。ただし、相続放棄は「いらない実家だけを手放す制度」ではありません。預貯金などの財産も、借金などの債務も含めて、原則として相続しない手続きです。
また、相続放棄には原則3か月の期限があります。放棄する可能性があるなら、査定を受けて物件の価値を調べることと、売却・解体など実際に財産を処分することは分けて考える必要があります。
この記事では、再建築不可の実家を相続した人に向けて、相続放棄の期限、財産全体の確認、売却・解体前の注意、放棄後に残る可能性がある保存義務まで解説します。
再建築不可物件でも相続放棄はできる｜ただし家だけを選んでは放棄できない
再建築不可物件も、通常の土地・建物と同じように相続財産になります。
相続放棄をする場合は、家庭裁判所へ相続放棄の申述を行います。家族同士で「私は実家を相続しません」と約束するだけでは、法律上の相続放棄になりません。
注意したいのは、「実家だけ放棄して、預貯金は相続する」という選び方は原則できないことです。
例えば、亡くなった親に次の財産があったとします。
- 再建築不可の実家
- 預貯金
- 株式
- 自動車
- 借入金や保証債務
「実家は不要なので放棄し、預貯金だけ受け取る」という形で相続放棄はできません。
相続放棄をすると、その相続について初めから相続人ではなかったものと扱われます。不要な不動産を処分する方法ではなく、相続する立場から外れる手続きだと理解しておきましょう。
相続放棄の期限は原則3か月｜査定が終わらない場合はどうする？
相続放棄は、いつでもできるわけではありません。
原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。この期間を「熟慮期間」といいます。
単に死亡日から機械的に3か月を数えるのではなく、自分が相続人になったことをいつ知ったかが重要です。
例えば、先順位の相続人が相続放棄したことで、後から自分が相続人になった場合は、自分が相続人になったことを知った時が起算点になります。
3か月で調査が終わらない場合は、期限内に期間伸長を検討する
再建築不可物件では、土地・道路の調査や査定に時間がかかることがあります。親の借金や保証債務を調べる必要がある場合も同じです。
相続財産を調査しても3か月以内に判断できない場合は、家庭裁判所へ「相続の承認又は放棄の期間の伸長」を申し立て、期間を延ばしてもらえる場合があります。
ただし、申立てをすれば必ず延長されるという意味ではありません。
「査定が出るまで待っていたら期限を過ぎた」とならないよう、調査が長引きそうなら早めに家庭裁判所や専門家へ確認してください。
3か月を過ぎてから財産が見つかった場合は？
裁判所は、相続財産が全くないと信じ、そのように信じたことに相当な理由がある場合などには、財産の存在を認識した時から3か月以内の申述が受理されることもあると案内しています。
ただし、「借金を知らなかった」「空き家を調べていなかった」と言えば、いつでも放棄できるという制度ではありません。
すでに期限を過ぎているなら、亡くなったことを知った時期、財産を知った経緯、これまでに行った行為などを整理し、法律の専門家へ相談してください。
公式案内：裁判所｜相続の放棄の申述
相続するか放棄するかは、再建築不可物件と財産全体で判断する
FPの視点で避けたいのは、実家がいらないという理由だけで相続放棄を決めることです。
相続財産には、不動産以外の資産と債務も含まれます。
| 確認するもの | 具体例 |
|---|---|
| 不動産 | 実家、土地、ほかに所有していた物件 |
| 金融資産 | 預貯金、有価証券など |
| 債務 | 借入金、未払金、保証債務など |
| 実家の保有費用 | 固定資産税、保険料、管理費、修繕費 |
| 実家を売る費用 | 仲介手数料、測量、片付けなど |
例えば、再建築不可の実家が300万円で売れる見込みでも、ほかに多額の借金があれば「売れるから相続した方がよい」と単純には決められません。
反対に、実家を売りにくくても、十分な預貯金などが残っている場合は、相続放棄によってそれらも受け取らなくなることを考える必要があります。
「再建築不可＝価値0円」とは限らない
再建築不可と言われたら、まずその理由を確認してください。
道路種別、接道幅、セットバック、建築基準法43条2項の認定・許可の可能性などによって、建築の可否や売却条件が変わる場合があります。
また、現在の建物を利用できるなら、居住・賃貸を考える買主がいるかもしれません。隣地所有者にとって、一体利用できる価値が生まれることもあります。
**道路調査と再建築不可物件の4つの売り方**は、記事15で詳しく扱っています。
相続放棄の判断に必要なのは、「普通の家と同じ価格で売れるか」ではなく、その物件について、売却可能性と現実的な費用を把握できているかです。
借金の額が分からないなら限定承認も確認する
相続の方法には、単純承認と相続放棄のほかに限定承認があります。
限定承認は、相続によって得た財産の範囲内で、亡くなった方の債務を負担する制度です。
例えば、不動産や預貯金には価値がありそうでも、借金の全体像が分からない場合などに検討する余地があります。
ただし、共同相続の場合、限定承認は共同相続人全員で行う必要があります。また、原則として熟慮期間内に家庭裁判所へ申述し、財産目録の作成や清算などの手続きも必要になります。
相続放棄より手続きが複雑になるため、利用するかは弁護士・税理士などへ相談して判断しましょう。
相続放棄を考えているなら「査定」と「売却・解体」を分ける
この記事で特に注意してほしい点です。
再建築不可物件の価値を調べるために査定を依頼することと、実際に売買契約を結んで財産を処分することは違います。
民法では、相続財産の全部または一部を処分すると、保存行為など一定の例外を除き、単純承認したものとみなされる規定があります。
相続放棄の可能性を残しているなら、調査から実際の処分へ進む前に、法律の専門家へ確認してください。
特に注意したい行為
相続放棄を検討中は、自己判断で次の行為を進めないよう注意が必要です。
- 実家の売買契約を結ぶ
- 古い建物を解体する
- 相続財産を自分の生活費などに使う
- 相続財産を他人に譲る
- 大規模なリフォームを行う
こうした行為は、個別の事情によって相続放棄に影響する可能性があります。
一方、財産の現状や価値を把握するための調査と、財産を処分することは分けて考えられます。
不動産会社へ査定を依頼する際は、相続放棄も検討していることを伝え、売却活動や媒介契約に進む前に一度止めてください。
建物の傷みが激しい場合も、危険を放置してよいということではありません。ただし、応急的な安全確保と全面解体は性質が異なります。具体的に何をしてよいか、専門家や自治体へ確認しましょう。
売却の見込みを知りたい場合は、建物を残したまま相談する
再建築不可物件では、現在の建物が利用できること自体に価値がある場合があります。
解体すると、再び住宅を建てられず、使い道を失う可能性があるためです。
**相続放棄を考えている段階でも、売ると決めた段階でも、解体契約より先に道路条件と建物付きの価値を確認**してください。
通常の仲介で買主が見つかりにくい物件なら、専門買取会社へ査定を依頼する方法もあります。
ワケガイは、再建築不可物件、共有持分、借地・底地、空き家など、一般市場で売却しにくい不動産の買取相談を扱っています。
ただし、査定を受けられることと、必ず買い取ってもらえることは別です。また、買取価格を確認することと、そのまま売買契約へ進むことも区別してください。
相続放棄の手続き｜どこの家庭裁判所へ何を出す？
相続放棄をする場合は、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します。
現在自分が住んでいる地域の家庭裁判所とは限りません。
一般的な流れは次のとおりです。
- 相続人と相続財産・債務を確認する
- 相続放棄の熟慮期間を確認する
- 必要書類をそろえる
- 管轄の家庭裁判所へ相続放棄を申述する
- 裁判所から照会があれば回答する
- 相続放棄の申述が受理されたら、必要に応じて関係者へ伝える
相続放棄で必要になる主な書類
申述する人と亡くなった方の関係によって異なりますが、一般的には次の書類が必要です。
- 相続放棄申述書
- 亡くなった方の住民票除票または戸籍附票
- 申述人の戸籍謄本
- 亡くなった方の戸籍謄本など
父母や兄弟姉妹など、第2順位・第3順位の相続人が申述する場合は、先順位者の相続関係を確認するため、追加の戸籍が必要になることがあります。
必要書類の詳細と申述書の様式は、裁判所の公式ページで確認できます。
相続放棄は「やっぱり相続する」と簡単に撤回できない
相続放棄は、熟慮期間内であっても原則として撤回できません。
例えば、再建築不可の実家は売れないと思って放棄した後に、購入を希望する人が現れたとしても、単に気が変わったという理由では撤回できません。
詐欺・強迫など法律上の取消原因がある場合は別ですが、「とりあえず放棄して、後から考え直す」という選び方はできないと理解しておきましょう。
相続放棄したら空き家の管理責任はなくなる？「現に占有」と保存義務
相続放棄を考える人にとって、「放棄しても実家を管理し続ける必要があるのか」は重要な問題です。
この点については、古い制度説明と区別しておきましょう。
2023年4月施行の改正民法では、相続放棄をした人が、放棄した時に相続財産を現に占有している場合、相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで、その財産を保存する義務を負うことが明確になりました。
相続放棄した人全員が、一律に空き家を管理し続けるわけではありません。
「現に占有」しているかは個別事情で変わる
例えば、親と同居していた家を相続放棄したものの、放棄時にもその建物を現実に占有している場合は、保存義務が問題になる可能性があります。
一方、遠方に住んでいて、その実家を現実に占有していない場合は、事情が異なります。
ただし、遠方に住んでいるという一つの事情だけで、現に占有していないと断定できるわけではありません。
鍵の管理や実際の利用状況などを含め、具体的な事情について判断する必要があります。
「保存義務」は空き家を永久に管理する義務ではない
民法940条は、一定の場合に、相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで、自分の財産と同じ程度の注意をもって、その財産を保存する義務を定めています。
放棄した人が、その不動産を自由に売却したり、必ず全面解体したりしなければならないという意味ではありません。
保存義務が問題になる可能性があるなら、どの財産を現に占有しているか、誰へ引き渡せるか、必要な安全確保は何かを法律の専門家へ確認してください。
相続人全員が放棄したら、再建築不可の実家はどうなる？
自分が相続放棄しても、再建築不可物件そのものが消えるわけではありません。
配偶者は原則として常に相続人となり、配偶者以外には次の順位があります。
- 第1順位：子など
- 第2順位：父母・祖父母などの直系尊属
- 第3順位：兄弟姉妹など
例えば、亡くなった方の子が全員相続放棄すると、父母などの直系尊属が次の相続人になる場合があります。さらにその人たちも相続しなければ、兄弟姉妹などへ順位が移る可能性があります。
「自分が放棄すれば、ほかの親族にも関係なくなる」とは限りません。
後順位の親族が自分の相続人としての立場を知るのが遅れることもあるため、相続放棄した事実を関係する親族へ伝えることも検討しましょう。
相続する人がいなくなった場合は相続財産清算人の制度がある
すべての順位の相続人が相続放棄するなどして、結果として相続する人がいなくなった場合でも、空き家が直ちに国へ引き取られるわけではありません。
相続人の存在が明らかでない場合には、家庭裁判所が申立てによって相続財産清算人を選任する制度があります。
相続財産清算人は、債権者への支払いなどの清算手続きを進め、必要な処分を行います。清算後に残った財産は、特別縁故者への分与などを経て、最終的に国庫へ帰属することがあります。
また、申立てでは、財産の状況によって予納金が必要になる場合もあります。
相続人全員が放棄すれば、国がすぐ無料で空き家を解体・引取りしてくれる制度ではありません。
公式案内：裁判所｜相続財産清算人の選任
相続土地国庫帰属制度とは別の手続き
相続土地国庫帰属制度は、相続などで土地を取得した人が、一定の要件を満たす土地について国庫への帰属を申請する制度です。
相続放棄とは別の仕組みで、建物が残っている土地は申請できません。
ただし、建物を解体すれば必ず国が引き取るわけでもありません。
土地の境界、担保権、崖、地中埋設物、管理に過大な費用や労力がかかる事情などが審査に関係します。承認された場合も、負担金の納付が必要です。
再建築不可の実家について、この制度を使うためだけに先に解体するのは避け、土地の条件を法務局へ確認しましょう。
まとめ｜再建築不可だからといって、すぐ相続放棄を決めない
再建築不可物件でも相続放棄はできます。ただし、空き家だけを選んで放棄することは原則できません。
まず確認したいのは、相続放棄の期限、預貯金と借金、実家の売却可能性、今後の維持費です。
「本当に再建築できないのか」「今ある建物を残したまま売れるのか」は記事15で詳しく調べ、相続財産全体と合わせて判断してください。
相続放棄の可能性を残している段階では、査定を受けることと、実際に売却・解体することを区別する必要があります。
まだ相続するか放棄するか判断できないなら、期限を確認したうえで財産調査を進めましょう。売却・活用などの選択肢を知りたい場合は、空き家について複数の提案を受けて比較する方法もあります。
期限を過ぎそうな場合や、すでに財産を使った・解体を依頼したなどの事情がある場合は、一般的な記事だけで判断せず、早めに法律の専門家へ確認してください。
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