「親が亡くなり、実家を相続することになったけれど、調べたら『再建築不可物件』だった……。」
「建て替えもできないし、売れるかも分からない。相続放棄した方がいいの？」
このような悩みを抱える方は少なくありません。
再建築不可物件は一般的な不動産より売却や活用が難しいケースもあるため、「相続放棄」という選択肢が頭に浮かぶ方も多いでしょう。
しかし、再建築不可だからという理由だけで相続放棄を決めるのはおすすめできません。
実際には、
- 思っていたより高く売れるケース
- リフォームして活用できるケース
- 専門業者へ売却できるケース
もあります。
一方で、相続放棄には期限や手続きがあり、一度受理されると原則として撤回できません。
この記事では宅建士・FP2級の視点から、
- 相続放棄とは何か
- 再建築不可物件でも放棄できるのか
- 放棄する前に確認すべきこと
- 相続放棄を選ぶ人が多い理由
について、初めての方にも分かりやすく解説します。
- この記事で分かること
- 再建築不可物件を相続したらどうなる？
- 再建築不可物件で相続放棄を考える人が多い理由
- 相続放棄の流れ｜相続放棄するには何をすればいいの？
- 相続放棄したら管理責任はなくなる？
- 相続放棄前にやってはいけないこと
- 本当に相続放棄しない方がいいケースも
- 相続放棄する前に不動産査定を受ける
- 相続放棄より売却が向いているケース
- よくある質問（FAQ20選）
- Q1. 再建築不可物件でも相続放棄できますか？
- Q2. 相続放棄の期限はいつまでですか？
- Q3. 3か月を過ぎたら絶対に放棄できませんか？
- Q4. 家だけ放棄できますか？
- Q5. 再建築不可物件は売れませんか？
- Q6. 建て替えできない家でも住めますか？
- Q7. リフォームはできますか？
- Q8. 相続放棄すると固定資産税は払わなくていいですか？
- Q9. 相続放棄したら管理責任もなくなりますか？
- Q10. 相続放棄した後に撤回できますか？
- Q11. 相続放棄すると預貯金も受け取れませんか？
- Q12. 相続放棄すると借金も引き継ぎませんか？
- Q13. 再建築不可物件でも査定してもらえますか？
- Q14. 解体した方が売れますか？
- Q15. 一般の仲介で売れない場合は？
- Q16. 相続放棄と売却、どちらがおすすめですか？
- Q17. 相続人が複数いる場合は？
- Q18. 空き家を放置するとどうなりますか？
- Q19. 相続放棄した方が得ですか？
- Q20. 最初にやるべきことは？
- 再建築不可物件の相続放棄を考える前のセルフチェックリスト
- 再建築不可物件の相続｜ケース別アドバイス
- 宅建士・FP2級のまとめ
この記事で分かること
この記事では次の内容を解説します。
- 再建築不可物件でも相続放棄はできるのか
- 相続放棄とはどのような制度か
- 相続放棄の期限
- 再建築不可物件を放棄したい理由
- 放棄する前に確認しておくべきポイント
再建築不可物件を相続したらどうなる？
まず結論からお伝えします。
再建築不可物件であっても、通常の不動産と同じように相続の対象になります。
「建て替えができない土地だから相続しなくていい」
という制度はありません。
遺言書がある場合や法定相続によって、自動的に相続人となる可能性があります。
そのため、
相続したくない場合は、
家庭裁判所で正式に相続放棄の手続きを行う必要があります。
何もしなければ、原則として相続人として扱われます。
相続放棄とは？
相続放棄とは、
亡くなった方（被相続人）の財産も借金も、一切引き継がないとする家庭裁判所への手続きです。
よくある誤解として、
「家だけ放棄したい」
「借金だけ放棄したい」
という希望があります。
しかし、相続放棄ではそれはできません。
相続放棄をすると、
- 土地
- 建物
- 預貯金
- 株式
- 借金
など、すべての相続財産を放棄することになります。
つまり、「良い財産だけ受け取る」「不要な不動産だけ放棄する」という選択は原則できません。
相続放棄には期限がある
相続放棄はいつでもできるわけではありません。
原則として、
自分が相続人になったことを知った日から3か月以内
に家庭裁判所へ申述する必要があります。
この期間を「熟慮期間」といいます。
この3か月の間に、
- 財産がどのくらいあるのか
- 借金はあるのか
- 不動産の価値はどうか
などを確認し、相続するか放棄するかを判断します。
期限を過ぎると、相続を承認したとみなされる場合があるため、早めに情報を集めることが大切です。
再建築不可物件で相続放棄を考える人が多い理由
再建築不可物件は、一般的な住宅よりも扱いが難しいことがあります。
そのため、次のような理由から相続放棄を検討する方が多くいます。
売れないと思っている
「建て替えできない＝誰も買わない」
と思い込んでしまうケースです。
実際には投資家や専門業者など需要があることも少なくありません。
固定資産税がかかる
利用していなくても、毎年固定資産税などの維持費が発生します。
「住む予定がないのに税金だけ払い続けるのは負担が大きい」
と感じる方も多いでしょう。
修繕費がかかる
古い建物では、
- 雨漏り
- 外壁の傷み
- シロアリ被害
などが発生し、維持管理に費用がかかることがあります。
遠方で管理できない
相続した実家が遠方にある場合、
定期的な管理が難しくなります。
管理不足は資産価値の低下や近隣トラブルにつながる可能性もあります。
相続放棄する前に確認したいこと
「再建築不可だから放棄しよう」
とすぐに決めるのは避けた方がよいでしょう。
まず確認したいのは、
本当に資産価値がないのか
という点です。
例えば、
- 人気エリアにある
- 投資用として需要がある
- リフォームで活用できる
- 専門業者が買い取ってくれる
といったケースでは、売却できる可能性があります。
相続放棄は一度受理されると原則として撤回できません。
そのため、物件の価値や売却可能性を調べたうえで判断することが重要です。
HOMEくん
「先生、親の家が再建築不可だったので、すぐ相続放棄しようと思っていました。」
先生
「気持ちは分かります。でも、再建築不可だからといって価値がないとは限りませんよ。」
HOMEくん
「売れないと思っていました……。」
先生
「投資家や専門業者が購入するケースもあります。まずは物件の価値を知ることが先ですね。」
HOMEくん
「放棄する前に、ちゃんと調べることが大事なんですね。」
宅建士・FP2級のアドバイス
現場では、「売れないと思って相続放棄を考えていた」という相談を受けることがあります。
しかし、査定をしてみると、立地条件や建物の状態によっては売却できるケースも少なくありません。
相続放棄は、借金なども含めてすべての相続財産を放棄する大きな決断です。
そのため、「再建築不可」という一点だけで判断するのではなく、
- 不動産の価値
- 売却できる可能性
- 今後の維持費
などを総合的に確認したうえで判断することをおすすめします。
相続放棄の流れ｜相続放棄するには何をすればいいの？
という疑問について詳しく解説します。
相続放棄には期限があり、必要書類も決まっています。
手続きを誤ると相続放棄が認められない可能性もあるため、流れを理解しておきましょう。
相続放棄の流れ
一般的な流れは次のようになります。
相続開始（被相続人が亡くなる）
↓
相続財産を確認する
↓
相続放棄するか検討する
↓
家庭裁判所へ申述する
↓
家庭裁判所で審査
↓
相続放棄受理通知書が届く
このように、相続放棄は「家庭裁判所での正式な手続き」が必要です。
口頭で「相続しません」と伝えるだけでは相続放棄にはなりません。
必要書類
一般的には次のような書類を提出します。
- 相続放棄申述書
- 被相続人の戸籍謄本
- 申述する人の戸籍謄本
- 住民票など（必要に応じて）
- 収入印紙・郵便切手
提出する書類は相続関係によって異なることがあります。
事前に管轄の家庭裁判所で確認すると安心です。
相続放棄の期限「3か月ルール」
相続放棄には期限があります。
原則として、
自分が相続人になったことを知った日から3か月以内
に家庭裁判所へ申述しなければなりません。
この期間を「熟慮期間」と呼びます。
この3か月の間に、
- 預貯金
- 借金
- 土地
- 建物
- その他の財産
を調査し、
相続するか放棄するかを判断します。
3か月を過ぎたらどうなる？
「気づいたら3か月過ぎていた…」
という相談も少なくありません。
3か月を過ぎると、原則として相続を承認したものと扱われる可能性があります。
ただし、
相続財産の存在を後から知った場合など、事情によっては例外が認められることもあります。
個別事情によって判断が異なるため、このような場合は弁護士などの専門家へ早めに相談しましょう。
相続放棄したら管理責任はなくなる？
ここは非常に検索されるポイントです。
以前は、
「相続放棄しても管理義務が残る」
という説明を目にすることが多くありました。
しかし、民法改正により考え方が整理されました。
現在は、
相続放棄をしただけで、いつまでも無制限に管理責任を負い続けるわけではありません。
ただし、
相続放棄をした人が実際にその財産を占有している場合などは、一定の管理が求められることがあります。
また、状況によって対応が異なるため、放棄後の管理について不安がある場合は専門家へ確認することをおすすめします。
相続財産清算人とは？
相続人全員が相続放棄した場合、
誰も相続する人がいなくなるケースがあります。
このような場合、
必要に応じて家庭裁判所が
相続財産清算人
を選任することがあります。
相続財産清算人は、
亡くなった方の財産を整理し、
債権者への支払いや財産の処分などを行う役割を担います。
「相続放棄したから、あとは何も関係ない」というわけではなく、状況によってはこうした手続きが必要になることもあります。
相続放棄前にやってはいけないこと
相続放棄を考えている場合は、相続財産の取り扱いに注意が必要です。
例えば、
- 相続財産を自分のために売却する
- 多額の預貯金を使う
- 財産を処分する
などの行為は、状況によっては「相続を承認した」と判断される可能性があります。
一方で、
建物の安全確保や最低限の管理など、保存行為と考えられる対応は必要になる場合があります。
判断に迷うときは、独断で進めず専門家へ相談しましょう。
相続放棄するか迷ったら
再建築不可物件の場合、
「どうせ売れない」
と思って相続放棄を選ぼうとする方もいます。
しかし、
- 投資家向け需要
- 古民家需要
- 専門買取会社
など、売却できる可能性が残っているケースもあります。
そのため、
相続放棄を決める前に、
現在の市場価値を確認しておくことをおすすめします。
HOMEくん
「先生、3か月って意外と短いですね。」
先生
「そうなんです。相続の手続きは慌ただしいので、気づいたら期限が迫っていたという方も少なくありません。」
HOMEくん
「売れるかどうかも、その間に調べた方がいいですね。」
先生
「その通りです。相続放棄は一度受理されると原則として撤回できません。まずは財産の価値を把握することが大切ですよ。」
宅建士・FP2級からアドバイス
相続放棄の相談では、
「建物が古いから放棄しようと思っています」
という理由をよく耳にします。
しかし実際には、
再建築不可物件でも立地によっては売却できるケースがあります。
相続放棄は法律上の大きな手続きです。
「建て替えできない＝価値がない」
と決めつける前に、
不動産会社へ査定を依頼し、現在の資産価値を確認しておくことをおすすめします。
本当に相続放棄しない方がいいケースも
再建築不可物件というだけで相続放棄を選ぶ方もいますが、実際には放棄しない方がよいケースも少なくありません。
相続放棄は一度受理されると、原則として撤回できません。
だからこそ、「放棄する」という結論を出す前に、不動産の価値や活用方法を確認することが大切です。
相続放棄しない方がいいケース① 売却できる可能性がある
再建築不可物件でも、
次のような条件なら十分に売却できる可能性があります。
- 駅から近い
- 人気エリアにある
- 賃貸需要がある
- 土地が広い
- 建物の状態が良い
特に都市部では、
「建て替えできなくても価格が安いなら欲しい」
という投資家も多くいます。
そのため、
「再建築不可だから価値がない」
とは言えません。
まずは査定を受けて、市場価値を確認することをおすすめします。
相続放棄しない方がいいケース② 建物を活用できる
現在建っている建物に問題がなければ、
- 自分で住む
- 賃貸に出す
- セカンドハウスとして利用する
といった活用方法も考えられます。
再建築はできなくても、
リフォームや修繕を行いながら長く利用できるケースは少なくありません。
特に近年は古民家リノベーションの人気も高まっており、古い住宅に価値を見いだす人も増えています。
相続放棄しない方がいいケース③ 将来的に価値が上がる可能性がある
土地の価値は、建物だけで決まるものではありません。
例えば、
- 再開発
- 駅の新設
- 道路整備
- 周辺施設の充実
などによって、不動産価格が上昇するケースもあります。
現時点では売却しないという選択も、一つの考え方です。
ただし、固定資産税や管理費用とのバランスも考える必要があります。
相続放棄する前に不動産査定を受ける
相続放棄を考える前に、まずおすすめしたいのが不動産査定です。
査定を受けることで、
- 売却できそうか
- 建物付きが良いか
- 更地が良いか
- 投資家向け需要があるか
などを知ることができます。
複数の不動産会社へ相談すると、
会社ごとの販売方法や査定額を比較できるため、より適切な判断につながります。
タウンライフ 空き家解決では、一度の申し込みで複数の不動産会社へ査定依頼ができるため、
「本当に相続放棄するしかないのか？」
を判断する材料として活用できます。
一般市場で売れない場合は？
査定を受けた結果、
「一般市場では売却が難しい」と言われることもあります。
その場合でも、すぐに相続放棄を決める必要はありません。
再建築不可物件や老朽化した空き家は、専門の買取会社が取り扱っているケースがあります。
再建築不可物件は、通常の住宅とは異なる販売ルートが必要になることがあります。
例えば、
- 再建築不可
- 共有持分
- 老朽化住宅
- 長年売れ残っている空き家
などは、
一般仲介よりも専門業者への相談が向いているケースがあります。
ワケガイは、こうした一般市場では売却が難しい不動産を専門に取り扱うサービスです。
「何年も売れなかった」
「他社に断られた」
という物件でも相談できる可能性があります。
また対象エリアが東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の方であればLIXL（リクシル）の【訳あり物件買取センター】 
も利用できるのでおすすめです。
それでも売れない空き家は？
それでも売れない不動産・空き家は、「みんなの０円物件」に相談を。
持っていてもいろいろと面倒なこと、お金のかかることもあります。マイナスの価値になりそうなものは、思い切って、手放しましょう。
相続放棄より売却が向いているケース
次のような場合は、相続放棄ではなく売却を優先して検討する価値があります。
- 固定資産税を払い続けるのが負担
- 利用予定がない
- 相続人全員が不要と考えている
- 建物の状態が比較的良い
- 市場価値が残っている
相続放棄をしてしまうと、その不動産を売却して現金化することもできません。
まずは売却の可能性を確認してから判断する方が安心です。
HOMEくん
「先生、再建築不可でも売れる可能性があるなら、すぐに相続放棄しなくてもいいんですね。」
先生
「そうです。まずは査定を受けて、本当の価値を知ることが大切です。」
HOMEくん
「一般の仲介で難しい場合はどうしますか？」
先生
「そういう時は、再建築不可物件を専門に扱う買取会社へ相談する方法があります。」
HOMEくん
「最初から諦める必要はないんですね！」
宅建士・FP2級からのアドバイス
現場では、「相続放棄するしかないと思っていた」という相談を受けることがあります。
しかし査定を行うと、
- 投資家から需要があった
- 建物付きで売却できた
- 専門業者が買い取ってくれた
というケースも珍しくありません。
相続放棄は、不動産だけでなく他の財産も含めて放棄する大きな決断です。
だからこそ、
「本当に価値がないのか」
「売却できる可能性はないか」
を確認してから判断することが重要です。
よくある質問（FAQ20選）
Q1. 再建築不可物件でも相続放棄できますか？
はい、できます。
ただし、「再建築不可だから」という理由だけで自動的に放棄できるわけではありません。家庭裁判所で正式な手続きが必要です。
Q2. 相続放棄の期限はいつまでですか？
原則として、自分が相続人になったことを知った日から3か月以内です。
Q3. 3か月を過ぎたら絶対に放棄できませんか？
原則は難しくなりますが、事情によって例外が認められる場合もあります。まずは専門家へ相談しましょう。
Q4. 家だけ放棄できますか？
できません。
相続放棄は、財産も借金もすべて放棄する制度です。
Q5. 再建築不可物件は売れませんか？
いいえ。
立地や建物の状態によっては売却できるケースがあります。
Q6. 建て替えできない家でも住めますか？
はい。
現在の建物に住み続けることは可能です。
Q7. リフォームはできますか？
多くの場合は可能です。
ただし、大規模な工事では制限がある場合があります。
Q8. 相続放棄すると固定資産税は払わなくていいですか？
相続放棄が受理されれば相続人ではなくなりますが、個別の状況によって対応が異なる場合があります。
Q9. 相続放棄したら管理責任もなくなりますか？
一律ではありません。
現在は法改正により整理されていますが、占有状況などによって一定の管理が求められる場合があります。
Q10. 相続放棄した後に撤回できますか？
原則としてできません。
Q11. 相続放棄すると預貯金も受け取れませんか？
はい。
すべての相続財産を放棄することになります。
Q12. 相続放棄すると借金も引き継ぎませんか？
原則として引き継ぎません。
Q13. 再建築不可物件でも査定してもらえますか？
もちろん可能です。
再建築不可物件に対応している不動産会社もあります。
Q14. 解体した方が売れますか？
ケースによります。
解体費用もかかるため、査定を受けてから判断しましょう。
Q15. 一般の仲介で売れない場合は？
専門の買取会社へ相談する方法があります。
Q16. 相続放棄と売却、どちらがおすすめですか？
物件の価値や利用予定によって異なります。
まずは査定を受けることをおすすめします。
Q17. 相続人が複数いる場合は？
遺産分割協議などが必要になるケースがあります。
Q18. 空き家を放置するとどうなりますか？
老朽化や近隣トラブル、特定空家への指定などのリスクがあります。
Q19. 相続放棄した方が得ですか？
一概には言えません。
売却できる可能性があるなら、放棄より売却が有利になる場合もあります。
Q20. 最初にやるべきことは？
相続財産の内容を確認し、不動産の査定を受けることから始めましょう。
再建築不可物件の相続放棄を考える前のセルフチェックリスト
次の項目に当てはまるか確認してみましょう。
□ 建物の価値を調べていない
□ 査定を受けていない
□ 固定資産税だけ払い続けている
□ 建物を何年も放置している
□ 雨漏りや老朽化が進んでいる
□ 利用予定がまったくない
□ 相続人同士で話し合っていない
□ 相続放棄の期限が近づいている
□ 売却方法が分からない
□ 再建築不可だから価値がないと思っている
3項目以上当てはまる場合は、相続放棄を決める前に現状を整理し、不動産会社や専門家へ相談することをおすすめします。
再建築不可物件の相続｜ケース別アドバイス
ケース① 相続した実家が再建築不可だった
まずは相続登記と査定を行いましょう。
再建築不可でも売却できる可能性があります。
ケース② 遠方で管理できない
管理が難しい場合は、売却や空き家管理サービスの利用を検討しましょう。
ケース③ 老朽化が進んでいる
建物付きで売れるか、解体した方がよいかは物件によって異なります。
解体前に査定を受けることが重要です。
ケース④ 一般の仲介で売れない
再建築不可物件や訳あり不動産を専門に扱う買取会社へ相談する方法があります。
ケース⑤ 借金もある
借金を含めた相続全体を確認し、相続放棄も含めて専門家へ相談することをおすすめします。
宅建士・FP2級のまとめ
HOMEくん
「先生、最初は『再建築不可だから相続放棄しかない』と思っていました。」
先生
「そう思われる方は多いですが、実際には売却できるケースもあります。」
HOMEくん
「まずは価値を調べることが大事なんですね。」
先生
「はい。相続放棄は最後の選択肢として考え、その前に査定や活用方法を確認することが後悔しないポイントです。」
再建築不可物件の相続相談では、
「相続放棄するべきでしょうか？」
という質問をよく受けます。
しかし、実際には相続放棄が最善とは限りません。
立地や建物の状態によっては十分に売却できることもありますし、投資家向け需要がある地域もあります。
また、相続放棄は借金だけでなく、プラスの財産も含めて放棄する制度です。
そのため、「再建築不可」という言葉だけで判断するのではなく、資産価値や今後の活用方法を確認したうえで慎重に判断することが大切です。
この記事では、再建築不可物件と相続放棄について解説しました。
ポイントを整理すると、
- 再建築不可物件でも相続放棄は可能
- 相続放棄には原則3か月の期限がある
- 一度受理されると原則として撤回できない
- 再建築不可でも売却できるケースは多い
- 相続放棄を決める前に査定を受けることが重要
- 一般仲介が難しい場合は専門買取という選択肢もある
今後どうするか迷ったら
「相続した再建築不可物件をどうすればいいのか分からない……」
「相続放棄するべきか、それとも売却した方がいいのか判断できない……」
そんな方は、まず不動産の価値を知ることから始めましょう。
売却を検討している方は、複数の不動産会社に査定を依頼し、建物付き・更地・投資用など、それぞれの提案を比較するのがおすすめです。
一般の仲介では売れない場合は、再建築不可物件や訳あり不動産を専門に扱う買取会社へ相談することで、新たな選択肢が見つかることもあります。
焦って相続放棄を決める前に、情報を集めて冷静に判断しましょう。
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