マイホームの完成が近づくと、いよいよ引き渡し前の「施主検査」があります。
住宅会社によっては「内覧会」「完成立ち会い」「竣工立ち会い」などと呼ばれることもあります。
ここで初めて完成した家をじっくり見られるため、つい新しいキッチンや広くなったリビングに目が行きがちです。
しかし施主検査は、単なるお披露目会ではありません。
契約した図面・仕様どおりに完成しているか、不具合や傷がないかを引き渡し前に確認する大切な機会です。
とはいえ、施主は建築の専門家ではありません。
「どこまで見ればいいの？」
「小さな傷まで指摘していい？」
「見落としたら、もう直してもらえないの？」
と不安になるのも当然です。
この記事では、新築一戸建て・建売住宅・マンションの施主検査で確認したいポイントを、実際に使えるチェックリストとしてまとめます。
- 施主検査（内覧会）で最優先したい9つのチェックポイント
- 施主検査と建築基準法の「完了検査」は別もの
- 施主検査の前に住宅会社へ確認しておきたい4つのこと
- 施主検査（内覧会）の流れ
- 施主検査（内覧会）に持っていきたいもの
- 印刷して使える｜新築の施主検査チェックリスト
- 最初に図面・仕様書と照らし合わせる
- 注文住宅と建売住宅では確認する書類が少し違う
- 内装｜施主検査（内覧会）チェックリスト
- 水回り・住宅設備｜施主検査チェックリスト
- 電気・換気設備｜施主検査チェックリスト
- 外回り｜戸建ての施主検査チェックリスト
- 床下・小屋裏など自分では確認しにくい場所はどうする？
- 不具合を見つけたら「写真＋場所＋内容」を残す
- 指摘して終わりではない｜補修後の再確認までが施主検査
- 施主検査でよくある疑問
- まとめ｜施主検査は「粗探し」ではなく安心して引き渡しを受けるための確認
- 入居前後にあわせて確認したいこと
施主検査（内覧会）で最優先したい9つのチェックポイント
チェック項目はたくさんありますが、最初から細かな傷だけを探していると、本当に重要なところを見落とします。
まずは次の9項目を優先しましょう。
| 優先項目 | 確認すること |
|---|---|
| 図面・仕様 | 間取り、設備、色、オプション、変更内容が契約どおりか |
| 水回り | 給水・排水、水漏れ、設備の動作 |
| 建具 | ドア・窓・収納扉がスムーズに開閉するか |
| 床 | 床鳴り、浮き、目立つ段差や傷がないか |
| 電気設備 | スイッチ、照明、コンセント、換気設備など |
| 外回り | 外壁、基礎、外構、排水などに異常がないか |
| 傷・汚れ | 壁紙、床、建具、設備などの仕上がり |
| 記録 | 気になる箇所を写真と書面で残す |
| 補修後 | いつ直すのか、誰が確認するのかを決める |
ポイントは、「傷探し」より先に、家として正常に使えるか、契約どおりにできているかを見ることです。
実際、施主検査で一番怖いのは、小さなクロスの傷を一つ見落とすことではありません。注文した設備が違う、水が漏れる、ドアが正常に閉まらないといった「暮らし始めてから困る部分」の見落としです。
ただし、ここに掲載している項目を施主自身がすべて完璧に検査しなければならないわけではありません。
専門的な施工品質まで自分で判定しようとせず、まずは契約内容と違っていないか、実際に生活するときに困るところがないかを中心に確認してください。
専門的な部分まで詳しく確認したい場合は、建築士など第三者の専門家へ相談する方法もあります。
実際の施主検査では、チェックリストを見ているだけでは気づきにくい箇所もあります。
我が家でも、ドア上部の金具の変形、クロスの破れ、巾木の浮きなど、近くで見たり実際に動かしたりして初めて分かった部分がありました。
施主検査と建築基準法の「完了検査」は別もの
ここは混同しやすいので、最初に整理しておきましょう。
施主が住宅会社と一緒に行う施主検査と、建築基準法に基づく「完了検査」は目的が違います。
建築基準法上の完了検査は、建築主事や指定確認検査機関などが、完成した建物や敷地が建築基準関係規定に適合しているかを確認するものです。
一方、施主検査では、
- 契約した内容どおり完成しているか
- 指定した設備やオプションが付いているか
- 傷や汚れがないか
- ドアや窓、設備が正常に使えるか
- 補修が必要な部分はないか
など、実際にその住宅を購入・発注した人の目線で確認します。
つまり、完了検査を受けているから施主検査を適当に済ませてよい、ということではありません。
施主検査の前に住宅会社へ確認しておきたい4つのこと
チェック項目を準備していても、当日に設備を動かせなかったり、自分で建物を確認する時間が十分になかったりすると、予定どおり確認できないことがあります。
日程が決まったら、事前に住宅会社へ次の点を確認しておきましょう。
- 当日は水道・電気・給湯設備などをどこまで動かせるか
- 住宅会社からの説明とは別に、自分で建物を確認する時間を取れるか
- 見つかった指摘箇所をどのように記録・共有するか
- 補修が必要な場合、いつ対応し、いつ再確認できるか
特に確認しておきたいのが、補修後の状態を引き渡し前に再確認できる日程になっているかです。
引き渡し直前に施主検査をすると、不具合が見つかったときに補修や再確認の日程を取りにくくなることがあります。
また、水回りや住宅設備は引き渡し前には動かせない場合もあります。勝手に操作せず、「今日はどこまで確認できますか？」と担当者へ聞いてから動かしましょう。
施主検査（内覧会）の流れ
当日の進め方は住宅会社によって異なりますが、基本的には次のような流れで考えておけば大丈夫です。
- 図面・仕様書・変更内容を準備する
- 住宅会社から設備などの説明を受ける
- 室内を確認する
- 水回り・電気設備を確認する
- 外回りを確認する
- 気になる箇所を写真と書面で記録する
- 住宅会社と指摘内容を確認する
- 補修方法・期限を確認する
- 補修後に再確認する
- 問題がなければ引き渡しへ進む
施主検査の日にすべての補修が終わるとは限りません。
大切なのは、指摘したこと自体よりも、「何を、いつまでに、どう直してもらうのか」が記録として残っていることです。
施主検査（内覧会）に持っていきたいもの
| 持ち物 | 使い方 |
|---|---|
| スマートフォン | 写真・動画・メモの記録 |
| 間取り図 | 壁・建具・設備位置の照合 |
| 仕様書 | 設備・建材・色・グレードの確認 |
| 変更内容の資料 | 打ち合わせ後に変更した内容の確認 |
| メジャー | 寸法・家具設置場所などの確認 |
| 筆記用具 | チェックリストへの記入 |
| 付箋・マスキングテープ | 指摘箇所の目印 |
| 小型ライト | 収納内部や暗い場所の確認 |
| 水平器 | 気になる場所の簡易確認 |
| チェックリスト | 確認漏れ防止 |
スマートフォンの水平器機能なども簡易確認には使えますが、それだけで建物の傾きや施工不良を判断するのは避けましょう。
明らかに気になる傾きや違和感がある場合は、住宅会社へ確認し、必要に応じて専門家に相談します。
印刷して使える｜新築の施主検査チェックリスト
施主検査当日にスマートフォンでこの記事を確認することもできますが、図面を見ながら家の中を移動していると、どこまで確認したのか分からなくなることがあります。
そこで、施主検査で確認したい項目と指摘箇所を書き込める記録表をまとめた印刷用チェックリストを用意しました。
図面・仕様、内装・建具、水回り、電気・換気設備、外回り、床下から、指摘事項の記録と引き渡し前の最終確認まで3ページにまとめています。
すべてを専門家のように判定するためのものではありません。
「契約どおりか」「正常に使えるか」「仕上がりに気になるところがないか」を順番に確認するために使ってください。
最初に図面・仕様書と照らし合わせる
施主検査では、傷や汚れを見る前に「注文した家と同じものができているか」を確認します。
注文住宅なら、工事請負契約書、図面、仕様書、追加・変更工事の資料などを確認してください。
建売住宅や新築マンションなら、売買契約時の図面や設備仕様などと照らし合わせます。
特に確認したいのは、
- 間取り
- ドアの位置・開く方向
- 窓の位置・種類
- フローリング・建具・クロスの色
- コンセント・スイッチの位置
- キッチン・浴室・トイレなどの仕様
- 収納棚・ハンガーパイプの位置
- 追加したオプション
- 打ち合わせ途中で変更した部分
です。
傷ならあとから気付くこともありますが、仕様違いは「これで打ち合わせどおりです」と思い込んでしまうと見落としやすい部分です。
注文住宅と建売住宅では確認する書類が少し違う
注文住宅
注文住宅では、施主自身が設備や仕上げを選んでいるため、
- 工事請負契約書
- 設計図面
- 仕様書
- 追加・変更工事の資料
- 打ち合わせ記録
との照合が重要です。
特に、途中で変更したコンセントや棚、設備、クロスなどは見落としやすいので重点的に確認しましょう。
建売住宅・新築マンション
建売住宅や新築マンションでは、売買契約時に確認した図面や設備仕様などと実際の建物を照合します。
宅建士の立場からも、「モデルルームで見たもの」と「自分が購入した住戸・住宅の契約内容」は分けて確認することをおすすめします。
モデルルームにはオプション設備が使われていることもあるため、「見学したときは付いていた」という記憶だけで判断しないことが大切です。
内装｜施主検査（内覧会）チェックリスト
内装では、すべての場所について共通して「契約した色・仕様か」「傷・汚れがないか」を確認します。
そのうえで、部位ごとの機能や仕上がりを見ていきます。
| 場所 | 主なチェックポイント |
|---|---|
| 壁・クロス | 浮き、破れ、継ぎ目、隙間、糊跡、汚れ、傷、角や天井との取り合い |
| 床 | 床鳴り、浮き、目違い、凹凸、ささくれ、傷、仕上げ方向 |
| タイル | 割れ、欠け、目地、凹凸、シーリング |
| クッションフロア | 浮き、破れ、継ぎ目、傷 |
| 室内ドア | 開閉、開く方向、鍵、戸当たり、反り、枠との隙間、ガタつき |
| 引き戸 | 開閉、戸車、レール、ソフトクローズ、隙間 |
| 窓 | 開閉、鍵、網戸、サッシ、枠との隙間、ガタつき |
| 階段 | 床鳴り、踏み板、手すり、傷、ささくれ、ぐらつき |
| 収納 | 扉、棚板、ハンガーパイプ、棚の高さ、ぐらつき |
| 和室 | 畳、建具、造作材、傷、汚れ、床鳴り |
特にドアや窓、収納扉は、実際に全部開け閉めすることをおすすめします。
見た目では分からなくても、動かしてみると引っかかる、勝手に閉まる、鍵がかかりにくい、といったことがあります。
水回り・住宅設備｜施主検査チェックリスト
キッチン・浴室・洗面・トイレは、見た目だけでなく「実際に使えるか」が重要です。
当日使用可能な状態であれば、住宅会社へ確認したうえで実際に動かしてみましょう。
キッチンの施主検査チェックリスト
- 契約した製品・色・仕様か
- 傷や汚れがないか
- 収納扉・引き出しがスムーズに動くか
- 水栓にガタつきがないか
- 水を流して排水できるか
- シンク下の配管から水漏れしていないか
- 食洗機・IH・浄水器などの設備が付いているか
- キッチンと壁などに不自然な隙間がないか
洗面所の施主検査チェックリスト
- 水栓・シャワーが正常に使えるか
- 水漏れがないか
- 収納扉が開閉できるか
- 鏡や照明に問題がないか
- 洗面台下の配管まわりに漏れがないか
浴室の施主検査チェックリスト
- 浴槽・壁・床に傷がないか
- シャワー・水栓が使えるか
- 排水できるか
- 扉が正常に開閉するか
- 棚や手すりにぐらつきがないか
- 浴室乾燥暖房機などのオプションが付いているか
トイレの施主検査チェックリスト
- 契約した便器・設備か
- 便器や便座に傷がないか
- 水を流せるか
- 水漏れがないか
- 温水洗浄便座が動作するか
- 紙巻器・手すり・収納の位置が適切か
- 扉が正常に開閉するか
水を流したら、それだけで終わりにせず、収納内部を開けて配管の接続部分にも水滴がないかを見ておくと安心です。
電気・換気設備｜施主検査チェックリスト
電気関係は、図面どおりの場所に付いているかだけでなく、使える状態なら動作も確認します。
| 設備 | チェックポイント |
|---|---|
| スイッチ | 位置、数、対応する照明 |
| 照明 | 点灯・消灯、設置位置 |
| コンセント | 位置、数、種類 |
| テレビ・LAN | 設置位置、数 |
| インターホン | 映像・音声などの動作 |
| 換気扇 | 作動、異音 |
| 24時間換気 | 給気口・排気口の位置、設備の作動 |
| 人感センサー | 反応するか、反応範囲 |
| 給湯器 | 設置位置、リモコン、使用可能なら動作 |
| 分電盤 | 設置位置、回路表示 |
エアコン用コンセント、屋外コンセント、EV充電用コンセントなど、あとから変更しにくい部分も図面と照合しておきましょう。
外回り｜戸建ての施主検査チェックリスト
戸建て住宅では、室内を見終わったら外回りも確認します。
玄関
- 玄関ドアの開閉
- 鍵の動作
- 傷・へこみ
- タイルの割れ・欠け
- 手すり
- ポーチ照明
外壁の施主検査チェックリスト
- 目立つ傷・汚れ
- 割れ・欠け
- サイディングのずれや浮き
- シーリングの仕上がり
- 塗装の大きなムラ
基礎の施主検査チェックリスト
- 目立つひび割れがないか
- 大きな欠けがないか
- 著しい汚れや濡れ跡がないか
- 配管まわりに不自然な箇所がないか
ひび割れがあるからといって、それだけで構造上の問題とは判断できません。気になる箇所は写真を撮り、住宅会社へ説明を求めましょう。
バルコニー・ベランダの施主検査チェックリスト
- 床や壁の傷
- ひび割れ
- 手すり・笠木
- 排水口
- 物干し金物
外構・敷地の施主検査チェックリスト
- 境界杭の位置
- 門柱・フェンス
- アプローチ
- 駐車場
- 外部照明
- 屋外水栓
- 外部コンセント
- 排水設備
- 雨水がたまりそうな場所がないか
外構工事が別契約になっている場合は、住宅本体の施主検査時点で完成していないこともあります。その場合は工事範囲と完成時期を確認してください。
屋根は無理に確認しない
屋根材、雨どい、軒天、太陽光パネルなども気になるところですが、施主自身が屋根へ上る必要はありません。
地上やバルコニーなど安全な場所から見える範囲だけ確認し、見えない部分については住宅会社へ説明を求めましょう。
床下・小屋裏など自分では確認しにくい場所はどうする？
床下収納庫や点検口から見える範囲であれば、ライトを使って確認できます。
たとえば、
- 床下に大量のゴミが残っていないか
- 明らかな水たまりがないか
- 配管まわりに漏れが見えないか
といった点です。
ただし、施主自身が狭い床下や小屋裏へ無理に入る必要はありません。
構造、防水、断熱、床下、小屋裏などまで専門的に確認したい場合は、建築士など第三者の専門家へ立ち会いを依頼する方法もあります。
「実際にはどの程度の傷や不具合が見つかるの？」という方は、我が家の施主検査で見つかった指摘箇所も写真付きで紹介しています。
不具合を見つけたら「写真＋場所＋内容」を残す
施主検査で気になる部分を見つけたら、口頭で「ここ直してください」と伝えるだけで終わらせない方が安心です。
たとえば、
「2階南側洋室・窓横のクロスに約○cmのめくれ」
のように、どこに何があるのか分かるようにします。
写真も、傷だけをアップで撮るのではなく、
- 部屋全体が分かる写真
- 場所が分かる写真
- 不具合部分のアップ
を残しておくと、あとから確認しやすくなります。
指摘箇所に付箋やマスキングテープを貼る場合も、必ず住宅会社と一緒に記録を確認しましょう。
指摘して終わりではない｜補修後の再確認までが施主検査
施主検査で不具合を見つけたら、次の4点を確認します。
- どのように補修するのか
- いつまでに補修するのか
- 引き渡し前に終わるのか
- 補修後に再確認できるのか
ここが非常に大切です。
たくさん指摘できたから施主検査成功、ではありません。
指摘した箇所がきちんと補修され、それを確認してから引き渡しを受けるところまでが一連の流れです。
もし引き渡しまでに間に合わない補修がある場合は、その内容・対応時期などを曖昧にせず確認しておきましょう。
施主検査でよくある疑問
小さな傷でも指摘していい？
気になるものは遠慮せず確認して構いません。
ただし、すべてが補修対象になるとは限らないため、最終的には住宅会社と対応方法を確認します。
細かく指摘しすぎると住宅会社に嫌がられない？
気になるところを確認すること自体は、遠慮する必要はありません。
ただし、自分では施工不良か判断できないものについて、最初から「これは施工ミスですよね」と決めつける必要もありません。
「ここが気になるのですが、問題ない状態でしょうか？」と確認すれば十分です。
住宅会社から説明を受けて納得できればそれでよく、補修が必要なら対応方法を記録してもらいましょう。
施主検査は住宅会社と対立する場ではなく、安心して引き渡しを受けるために双方で状態を確認する場と考えると進めやすくなります。
署名したら、その後は何も言えなくなる？
施主検査の最後に、確認書やチェックシートなどへの署名を求められることがあります。
ここで注意したいのは、「署名したら、その後に見つかった不具合はすべて自己責任になる」と一律に考えないことです。
書類の意味や契約内容、不具合の内容によって扱いは異なります。
また、新築住宅では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、売主や請負人に10年間の責任が法律で定められています。
ただし、クロスの小さな傷や汚れ、建具の調整など、すべての不具合が10年間同じように対象になるという意味ではありません。
だからこそ、引き渡し前に確認できるものは施主検査で確認しておく方がスムーズです。
当日は家族も一緒に行った方がいい？
可能であれば複数人で確認すると見落としを減らしやすくなります。
一人が図面を確認し、もう一人が設備を動かすなど役割分担すると効率的です。
施主検査はどのくらい時間をかければいい？
住宅の大きさや確認範囲によって異なるため、一律に「○時間」と考えない方がよいでしょう。
住宅会社の説明時間だけでなく、自分で確認する時間も確保してもらうことが大切です。
ホームインスペクターに頼んだ方がいい？
必須ではありません。
ただし、自分たちだけでは不安な場合や、構造・床下・小屋裏など専門的な部分まで確認したい場合には、第三者の建築士などへ相談する方法があります。
施主検査で見落としたら、もう直してもらえない？
見落としたら一切対応してもらえない、というわけではありません。
不具合の内容、契約、保証、発見時期などによって扱いは異なります。
新築住宅では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、売主や請負人に10年間の責任が法律で定められています。
ただし、引き渡し前に発見できる傷・汚れ・設備不具合などは、施主検査の段階で記録しておく方が話がスムーズです。
まとめ｜施主検査は「粗探し」ではなく安心して引き渡しを受けるための確認
施主検査というと、「施工ミスを見つけなければ」と身構えてしまうかもしれません。
しかし、専門家でもない施主が建物のすべてを判断する必要はありません。
まず確認したいのは、
- 契約・図面・仕様どおりか
- 設備が正常に使えるか
- 水漏れなど生活に影響する不具合がないか
- ドア・窓などが正常に動くか
- 目立つ傷・汚れ・仕上げ不良がないか
という、実際に暮らすうえで重要な部分です。
そして、気になるところを見つけたら写真と書面で記録し、補修内容と期限を確認すること。
さらに、補修後の状態を再確認してから引き渡しへ進みましょう。
「素人だから分からない」と遠慮する必要はありません。
分からないところはその場で住宅会社へ聞き、納得できないところは曖昧にせず確認する。
一生に何度もないマイホームの引き渡しだからこそ、焦らず、一つずつ確認していきましょう。
入居前後にあわせて確認したいこと
引越し前後の手続き
施主検査が終わると、いよいよ引越しです。
コメント