「3階建てにしたい」「天井の高いリビングにしたい」と考えていても、土地によっては希望どおりの高さで家を建てられないことがあります。
これを理解するのはホントに難しい。
建物の高さは自由に決められるわけではなく、建築基準法による絶対高さ制限や斜線制限、日影規制などのルールがあるためです。さらに地域によっては、高度地区や地区計画による独自の制限もあります。
そのため、これから土地を購入する方は「広さや価格が希望に合っているか」だけでなく、その土地に希望する家を建てられるかまで確認することが大切です。
この記事では、注文住宅を建てるときに知っておきたい建物の高さ制限を、住宅初心者にも分かりやすく解説します。
家の高さは何メートルまで？土地によって条件が違う
「家は何メートルまで建てられるの？」と疑問に思う方もいるでしょう。
しかし、全国一律で「住宅は○mまで」と決まっているわけではありません。
建てられる高さは、主に次のような条件によって変わります。
- 用途地域
- 前面道路の幅
- 道路や隣地との高低差
- 敷地の形や建物を建てる位置
- 高度地区
- 地区計画
- 日影規制
つまり、同じような広さの土地でも、場所や道路条件が違えば建てられる家の形が変わることがあります。
特に、3階建て・高天井・勾配天井・屋上などを希望している場合は、土地を買う前に高さ制限を確認しておきたいところです。
建築基準法による建物の高さ制限
建物の高さを制限する代表的なルールには、次のようなものがあります。
| 高さに関する制限 | 主な内容 |
|---|---|
| 絶対高さ制限 | 建物そのものの高さに10m・12mなどの上限を設ける |
| 道路斜線制限 | 前面道路側の採光や通風などを確保するため建物の高さを制限する |
| 北側斜線制限 | 北側隣地の日照などに配慮して建物の高さを制限する |
| 隣地斜線制限 | 隣地側の採光や通風などを確保するため建物の高さを制限する |
| 日影規制 | 周辺の土地に一定時間以上の日影を生じさせないよう制限する |
さらに、高度地区や地区計画などによって別の高さ制限が設定されている場合もあります。
「絶対高さが12mだから12mまでなら自由に建てられる」という意味ではありません。複数の規制が重なる場合は、それらをすべて満たすように建物を計画します。
絶対高さ制限｜10mまたは12mの上限
絶対高さ制限は、文字どおり建物の高さそのものに上限を設けるルールです。
対象になるのは、
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 田園住居地域
で、都市計画によって10mまたは12mの高さの限度が定められます。
低層住宅の良好な住環境を守ることが目的なので、周囲にも比較的低い建物が並びやすい地域です。
ただし、12mの地域だからといって必ず高さ12mまで建てられるわけではありません。北側斜線制限や日影規制、高度地区など、ほかの条件によってさらに建物の形が制限される場合があります。
道路斜線制限｜前面道路が狭い土地は要チェック
道路斜線制限は、道路上空の開放性や採光、通風などを確保するために設けられている高さ制限です。
基本的には、前面道路の反対側の境界線を基準として一定の斜線を引き、建物をその範囲内に収めるように計画します。
特に影響を受けやすいのが、前面道路が狭い土地で3階建てなどを計画するケースです。
土地そのものには十分な広さがあっても、道路条件によって3階部分や屋根の形を調整しなければならないことがあります。
一方で、建物を道路境界線から後退させることで制限が緩和される仕組みなどもあるため、「道路が狭い＝3階建ては無理」と単純には判断できません。
北側斜線制限｜北側の家の日当たりに配慮する
北側斜線制限は、北側にある土地の日照や住環境に配慮するための制限です。
真北方向の隣地境界線などを基準に斜線を引き、その範囲内に建物を収めます。
第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では、原則として基準となる高さ5mから勾配1.25の斜線によって高さが制限されます。
第一種・第二種中高層住居専用地域も北側斜線制限の対象ですが、日影規制の対象区域では北側斜線制限が適用されない場合があります。
ここで間違えやすいのが、屋根の勾配を1：1.25にしなければならないわけではないという点です。
あくまで高さを判定するための斜線なので、その範囲に建物が収まれば、屋根の形や建物の配置にはさまざまな設計方法があります。
2階リビングの高天井や勾配天井、3階部分などを考えているなら、土地選びの段階で見落としたくない条件です。
隣地斜線制限｜一般的な2階建てでは影響が小さいことも
隣地斜線制限は、隣地側の採光や通風などを確保するために建築物の高さを制限するものです。
第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では絶対高さ制限があるため、隣地斜線制限は適用されません。
それ以外の地域では、用途地域などに応じて基準となる高さが20mまたは31mに設定され、そこから斜線による制限がかかります。
そのため、一般的な2階建て・3階建ての一戸建てでは、道路斜線や北側斜線ほど設計に影響しないケースもあります。
ただし、高さのある住宅や特殊なプランを計画する場合は、ほかの高さ制限とあわせて確認が必要です。
斜線制限には「天空率」で検討できる場合もある
道路斜線・隣地斜線・北側斜線には、天空率という別の評価方法があります。
天空率とは、建物の周囲から空がどの程度見えるかを数値化したものです。一定の条件を満たし、通常の斜線制限を適用した場合と同等以上の採光や通風などを確保できると判断されれば、通常の斜線制限とは異なる形で建物を計画できる場合があります。
計算は専門的なので、「斜線に当たりそうだから希望の間取りは無理」と自分だけで判断する必要はありません。設計の工夫や天空率によって対応できる可能性がないか、建築士に確認してみましょう。
日影規制｜3階建て住宅でも関係することがある
建物の高さを考えるうえで忘れてはいけないのが日影規制です。
日影規制は、冬至の日を基準として周囲の土地に一定時間以上の日影を生じさせないよう、建物の高さや配置を制限するルールです。
具体的な対象区域や日影時間は、自治体の条例によって定められます。
たとえば第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では、対象区域に指定されている場合、軒の高さが7mを超える建物や、地階を除く階数が3以上の建物が規制対象になることがあります。
「一般的な一戸建てだから関係ない」とは限りません。3階建てを考えているなら確認しておきたい項目です。
高度地区や地区計画でも高さが制限される
建築基準法による斜線制限などを確認しても、それだけで希望する高さの家を建てられるとは限りません。
自治体の都市計画によって高度地区が指定され、建築物の高さの最高限度などが定められている地域があります。
また、地区計画や建築協定などによって、その地域独自の高さや建物形状のルールが設けられていることもあります。
土地探しでは用途地域だけを見るのではなく、
- 高度地区
- 地区計画
- 建築協定
- 日影規制
- 自治体独自の条例
なども確認しておきましょう。
特に都市部では、「用途地域だけ見れば建てられそうだったのに、高度地区を確認すると希望の高さが難しかった」ということも考えられます。
盛土や高低差のある土地では高さと費用の両方に注意
土地によっては、道路より敷地が低かったり、排水や水害対策などを考えて土地の高さを調整したりすることがあります。
ただし、盛土をした高さの分だけ、そのまま建物の高さ制限が厳しくなるわけではありません。
建築物の高さは「地盤面」を基準として算定する規定があり、敷地に高低差がある場合は平均地盤面などの考え方も関係します。また、道路や隣地との高低差によって斜線制限の扱いが変わる場合もあります。
高低差のある土地は高さだけでなく費用にも注意が必要です。盛土・造成・擁壁・排水・外構などの工事が必要になると、土地価格が安くても家づくりの総額は上がる可能性があります。
土地代と建物本体価格だけではなく、その土地に家を建てるために必要な工事まで含めた総額で比較しましょう。
3階建て・高天井・勾配天井を希望する人は土地探しから注意
高さ制限の影響を受けやすいのは、単純に「背の高い家」だけではありません。
たとえば、次のような希望がある場合は注意したいところです。
- 3階建てにしたい
- 2階リビングを勾配天井にしたい
- リビングを高天井にしたい
- 小屋裏やロフトを設けたい
- 屋上をつくりたい
- 狭い土地をできるだけ有効活用したい
希望する床面積は確保できても、斜線制限によって屋根や3階部分の形を変更しなければならないケースがあります。
逆に、建物の配置を変えたり、道路や北側境界から距離を取ったりすることで、希望に近い間取りを実現できることもあります。
土地の資料だけを見て「この面積なら希望の家が建つだろう」と判断せず、できれば購入前に希望する建物プランを土地へ当てはめてもらうのがおすすめです。
土地購入前に確認したい高さ制限のチェックポイント
土地を検討するときは、次のような順番で確認すると分かりやすいです。
- 用途地域を確認する
低層住居専用地域などでは絶対高さ制限があります。 - 高度地区・地区計画を確認する
地域独自の高さ制限が設定されていないか確認します。 - 前面道路の幅と敷地との高低差を見る
道路斜線や建物配置に影響する場合があります。 - 北側斜線や日影規制を確認する
特に3階建てや高さのある住宅では見落としたくない条件です。 - 希望する間取りを実際に当てはめてもらう
住宅会社や建築士に、希望する建物が成立するか確認します。
自治体によっては、用途地域や高度地区などをWeb上の都市計画情報で調べることもできます。
ただし、一般の方が資料だけを見て「この土地なら高さ○mまで大丈夫」と判断するのは簡単ではありません。建物の配置や道路からの後退距離、高低差などによって結果が変わるからです。
宅建士として伝えたい｜重要事項説明だけでなく土地契約前に確認する
土地を購入するときは、宅地建物取引業者から用途地域などの法令上の制限について重要事項説明を受けます。
ただし、法令上の制限について説明を受けることと、あなたが希望している間取りを実際に建てられることは別の話です。
たとえば「高さ10mまで」という条件を満たしていても、道路斜線や北側斜線、高度地区などによって3階部分や屋根の形を変更しなければならないケースがあります。
土地を契約してから「希望していた3階建てが難しかった」と分かれば、家づくりの計画そのものを変更することにもなりかねません。
宅建士として特におすすめしたいのは、土地の売買契約をする前に、住宅会社や建築士へ希望条件を伝えて建築可能性を確認することです。
「3階建てにしたい」「勾配天井は譲れない」など、間取りの優先順位も一緒に伝えておくと土地を判断しやすくなります。
土地価格だけでなく家づくりの総額で判断しよう
土地探しでは、価格の安さだけで判断しないことも大切です。
高低差や造成が必要な土地では、擁壁・排水・外構などに追加費用がかかることがあります。
家づくりでは、
- 土地代
- 建物本体
- 付帯工事
- 造成・擁壁工事
- 外構
- 諸費用
まで含めた総額で比較しましょう。
また、住宅ローンで「借りられる金額」と、家計に無理なく「返せる金額」は同じではありません。希望する土地と建物が予算内に収まるか、建築後の返済まで考えて判断することが大切です。
希望の家を建てられるかは土地を買う前に確認しよう
家の高さ制限は少し複雑ですが、自分ですべての計算方法を覚える必要はありません。
大切なのは、土地を購入する前に「この土地で、自分たちが希望する家を建てられるか」を確認しておくことです。
特に、
- これから土地を探す
- 3階建てを検討している
- 高天井や勾配天井にしたい
- 土地と建物を合わせた総額を知りたい
- 複数の住宅会社の提案を比較したい
という方は、土地候補の段階から住宅会社へ相談しておくと失敗を減らせます。
タウンライフ家づくりでは、希望条件を入力して、対応する住宅会社へ間取りプランや資金計画、土地探しについて一括で依頼できます。
「この土地ならどんな家が建てられそうか」「予算内で希望の間取りに近づけられるか」を複数社で比較したい方には選択肢のひとつです。
ただし、提案されたプランだけで土地の購入を即決せず、最終的な法令条件や建築可能性については、依頼する住宅会社や建築士などに確認してください。
家の高さ制限でよくある質問
一般的な一戸建ては何メートルまで建てられますか？
全国一律で「一戸建ては○mまで」と決まっているわけではありません。
第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では、都市計画によって10mまたは12mの絶対高さ制限があります。それ以外の地域でも、斜線制限・日影規制・高度地区などによって建てられる高さが変わります。
土地ごとに条件が違うため、最終的には希望する建物プランをもとに確認する必要があります。
3階建ては高さ制限に引っかかりますか？
3階建てだからといって、すぐに建てられないわけではありません。
ただし、道路斜線や北側斜線、日影規制、高度地区などの影響を受け、3階部分を小さくしたり屋根の形を変更したりする場合があります。
3階建てを希望するなら、土地購入前に住宅会社や建築士へプランを確認してもらうのがおすすめです。
建物の高さはどこから測りますか？
建築基準法上の建物の高さは、原則として地盤面から測ります。
ただし、敷地に高低差がある場合は平均地盤面の算定などが関係するため、単純に道路面や土地の一番低い場所から測ればよいとは限りません。
高低差の大きい土地では、高さの算定も含めて建築士に確認しましょう。
土地を買う前に高さ制限はどこで調べられますか？
用途地域や高度地区、地区計画などは、市区町村の都市計画担当窓口やWeb上の都市計画情報で確認できる場合があります。
ただし、それだけで希望する家が建つかまでは判断できません。
土地を本格的に検討する段階になったら、前面道路・敷地の高低差・各種斜線制限なども含めて、住宅会社や建築士へ確認してもらうと安心です。
まとめ｜家の高さ制限は土地選びの段階から確認する
建物の高さは、「何メートルまで」と一つの数字だけで判断できるものではありません。
絶対高さ制限、道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限、日影規制に加え、高度地区や地区計画など複数の条件が関係します。
一般的な2階建てなら大きな問題にならない土地でも、3階建てや高天井、勾配天井などを希望すると設計に影響する場合があります。
これから土地を購入するなら、価格や広さだけで決めず、希望する建物を実際に配置できるかを契約前に確認することが大切です。
また、高低差や造成が必要な土地では建物以外の費用も増える可能性があります。土地・建物・付帯工事まで含めた総額を確認しながら、無理のない家づくりを進めていきましょう。
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