「実家を相続したら『再建築不可物件』と言われた…」
「建物はあるのに建て替えができないってどういうこと？」
「再建築不可だと売れないの？」
このような疑問を持つ方は少なくありません。
再建築不可物件とは、その名のとおり現在建っている建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。
一見すると価値がないように思われがちですが、実際には売却できるケースも多く、活用方法もあります。
一方で、住宅ローンが利用しにくかったり、建て替えができなかったりと、一般的な不動産とは異なる注意点もあります。
この記事では宅建士・FP2級の視点から、
- 再建築不可物件とは何か
- なぜ再建築できないのか
- メリット・デメリット
- 相続した場合の注意点
まで、初心者にもわかりやすく解説します。
再建築不可物件を所有していて、「売るべきか」「活用するべきか」と悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。
- この記事で分かること
- 再建築不可物件とは？
- なぜ再建築できないの？
- 接道義務とは？
- 再建築不可物件のメリット・デメリット
- 再建築不可物件が売れにくい理由
- 再建築不可物件の売却方法｜それでも売れる理由
- 再建築不可物件を高く売るコツ
- 再建築不可でも建て替えできる方法はある？
- 建て替えではなくリフォームという選択肢
- 売れない場合はどうする？
- 売却・リフォーム・保有、どれを選ぶ？
- 再建築不可物件でよくある質問（FAQ）
- Q1. 再建築不可物件とは何ですか？
- Q2. なぜ建て替えできないのですか？
- Q3. 接道義務とは何ですか？
- Q4. 再建築不可物件でも住み続けられますか？
- Q5. リフォームはできますか？
- Q6. 建て替えできる例外はありますか？
- Q7. 住宅ローンは利用できますか？
- Q8. 売却できますか？
- Q9. 売却価格は安くなりますか？
- Q10. 相続した場合はどうすればいいですか？
- Q11. 空き家のまま放置するとどうなりますか？
- Q12. 固定資産税は安くなりますか？
- Q13. 更地にした方が売れますか？
- Q14. 解体すると建てられるようになりますか？
- Q15. 投資家が購入することはありますか？
- Q16. 不動産会社ならどこでも売れますか？
- Q17. 仲介と買取はどちらがおすすめですか？
- Q18. 再建築不可でも価値はありますか？
- Q19. 売れない場合はどうすればいいですか？
- Q20. 最初に何をすればいいですか？
- 再建築不可物件セルフチェックリスト
- 再建築不可物件｜ケース別アドバイス
- 宅建士・FP2級によるまとめ
この記事で分かること
この記事では次の内容を解説します。
- 再建築不可物件とは何か
- なぜ建て替えできないのか
- 接道義務とは
- 建築基準法との関係
- 再建築不可物件のメリット・デメリット
- 売却や活用を考える際のポイント
再建築不可物件とは？
まず結論からお伝えします。
再建築不可物件とは、現在建物は建っていても、一度取り壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。
つまり、
「住める家がある＝今後も建て替えられる」
とは限りません。
例えば、親から相続した古い実家が再建築不可物件だった場合、
現在の建物に住み続けることはできますが、老朽化して取り壊した後は、原則として新築住宅を建てることができません。
このため、不動産会社の査定では一般的な土地より評価が低くなることが多く、売却に時間がかかるケースもあります。
しかし、再建築不可物件だからといって価値がゼロになるわけではありません。
リフォームして住み続けたり、投資用物件として活用されたり、専門の買取会社に売却できたりするケースもあります。
大切なのは、「再建築不可」という特徴を理解したうえで、自分に合った活用方法を選ぶことです。
なぜ再建築できないの？
再建築できない理由の多くは、
接道義務を満たしていないためです。
建築基準法では、建物を建てる土地は一定の条件を満たした道路に接していなければならないと定められています。
この条件を満たさない土地では、新たな建築確認を受けられないため、建て替えができません。
つまり、
建物そのものではなく、
土地の条件
が原因なのです。
接道義務とは？
接道義務とは、
建物を建てる土地が、
建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない
というルールです。
なぜこのような決まりがあるのでしょうか。
理由は、安全確保のためです。
もし道路へ十分に接していない住宅ばかりになると、
- 火災時に消防車が入れない
- 救急車が近づけない
- 災害時に避難できない
など、多くの危険が生じます。
そのため、新しく建物を建てる際には接道義務が設けられています。
建築基準法42条道路とは？
接道義務でいう「道路」は、どんな道路でもよいわけではありません。
建築基準法で定められた道路である必要があります。
代表的なのが、
建築基準法第42条道路
と呼ばれる道路です。
例えば、
- 幅員4メートル以上の道路
- 指定道路
- 開発道路
- 位置指定道路
などが該当します。
一方で、
私道や細い通路などは、見た目は道路でも建築基準法上の道路ではない場合があります。
その結果、
再建築不可物件となるケースがあります。
昔は建てられた理由
「今は建て替えできないなら、なぜ家が建っているの？」
という疑問を持つ方も多いでしょう。
その理由は、
建物が建築基準法の施行前や、現在の基準ができる前に建てられたためです。
昔は現在ほど厳しい接道義務がありませんでした。
そのため、
当時は合法的に建てられた住宅でも、
現在の法律では建て替えが認められないケースがあります。
このような物件は全国に数多く存在しており、特に古い住宅地や昔ながらの路地裏などで見られます。
再建築不可物件のメリット・デメリット
再建築不可物件にはデメリットだけでなく、メリットもあります。
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 価格 | 相場より安いことが多い | 資産価値が下がりやすい |
| 購入 | 初期費用を抑えられる | 住宅ローンが利用しにくい |
| 活用 | リフォームして住める場合がある | 建て替えできない |
| 売却 | 専門業者なら売却可能 | 一般市場では売れにくい |
近年では、古民家再生や賃貸経営を目的に、再建築不可物件をあえて購入する人も増えています。
そのため、「売れない物件」と決めつける必要はありません。
HOMEくん
「先生、実家を相続したら『再建築不可』って言われたんです。もう価値はないんでしょうか？」
先生
「そんなことはありません。確かに一般の住宅より制約はありますが、活用方法はいくつもありますよ。」
HOMEくん
「でも建て替えできないなら、誰も買わない気がします……。」
先生
「実は投資家やリフォーム前提で探している人もいます。まずは物件の状況を正しく把握することが大切です。」
HOMEくん
「なるほど。最初から諦める必要はないんですね。」
先生
「はい。再建築不可だからこそ、売り方や活用方法を工夫することが重要なんです。」
宅建士・FP2級からのアドバイス
再建築不可物件という言葉だけを聞くと、「価値がない土地」と思われがちです。
しかし、実際の相談では、適切な売却方法や活用方法を選ぶことで、スムーズに手放せたり、収益化できたりしたケースも数多くあります。
大切なのは、「再建築不可」という事実だけで判断しないことです。
立地や建物の状態、周辺環境によって、最適な選択肢は大きく変わります。
まずは、自分の物件がどのような特徴を持っているのかを把握し、そのうえで売却・活用・保有のどれが適しているかを考えることが重要です。
再建築不可物件が売れにくい理由
再建築不可物件が売れにくい最大の理由は、
建て替えができないことです。
一般的な住宅購入者は、
「将来建て替えることも考えたい」
という希望を持っています。
しかし、再建築不可物件ではそれができないため、購入希望者が少なくなる傾向があります。
さらに、
- 住宅ローンの審査が厳しい
- 資産価値が下がりやすい
- 売却時にも再び苦労する可能性がある
といった点も敬遠される理由です。
再建築不可物件の売却方法｜それでも売れる理由
一方で、再建築不可物件を積極的に探している人もいます。
例えば、
- 不動産投資家
- 古民家再生をしたい人
- リフォーム前提で購入する人
- 賃貸経営を考えている人
です。
購入価格が比較的安いため、リフォームして賃貸物件として活用するケースも少なくありません。
つまり、
「一般のマイホーム購入者」には売れにくくても、
目的が合う買い手には十分需要があります。
売却方法① 仲介で売る
もっとも一般的なのが、
不動産会社へ仲介を依頼する方法です。
仲介では市場へ広く公開されるため、
条件が合う買い手が見つかれば、比較的高く売れる可能性があります。
ただし、
再建築不可物件の取り扱い経験が少ない不動産会社では、
積極的に販売してもらえないこともあります。
そのため、
再建築不可物件の売却実績がある会社を選ぶことが重要です。
売却方法② 不動産買取
もう一つの方法が、
不動産会社による買取です。
これは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
仲介より価格は低くなる傾向がありますが、
- 短期間で売却できる
- 契約不適合責任の負担が軽くなる場合がある
- 老朽化していても相談しやすい
というメリットがあります。
「できるだけ早く手放したい」
という方には、有力な選択肢です。
売却価格の相場は？
再建築不可物件には、
「○○万円」
という全国共通の相場はありません。
価格は、
- エリア
- 建物の状態
- 土地の広さ
- 周辺環境
- 接道状況
などによって大きく変わります。
一般的には、
周辺の再建築可能な土地よりも価格が低くなる傾向がありますが、
人気エリアでは十分な価格で売却できるケースもあります。
そのため、
相場だけで判断するのではなく、査定を受けることが重要です。
再建築不可物件を高く売るコツ
高く売るコツ① まず相場を知る
「いくらで売れるか分からない」
という状態では、適正価格を判断できません。
まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、
現在の市場価値を把握しましょう。
査定額だけでなく、
- 建物付きで売るべきか
- 更地が良いか
- リフォーム向きか
などの提案内容も比較することが大切です。
高く売るコツ② 複数社へ査定を依頼する
再建築不可物件は、不動産会社によって評価が大きく異なることがあります。
A社では「売れません」と言われても、
B社では「投資家向けに販売できます」
というケースも珍しくありません。
そのため、
最初から1社だけに相談するのではなく、
複数社の査定を比較することをおすすめします。
タウンライフ 空き家解決なら、一度の申し込みで複数の不動産会社へ査定を依頼できるため、
再建築不可物件でも、それぞれの会社の販売戦略や査定額を比較しやすくなります。
高く売るコツ③ 建物を放置しない
再建築不可物件では、
建物の状態が購入判断に大きく影響します。
例えば、
- 雨漏りを放置
- 雑草だらけ
- ゴミが散乱
- 窓ガラスが割れたまま
では、購入希望者の印象が悪くなってしまいます。
一方、
最低限の掃除や庭木の手入れをするだけでも、内覧時の印象は大きく変わります。
高く売るコツ④ 再建築不可物件に強い会社を選ぶ
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。
新築住宅が得意な会社もあれば、
投資用物件や訳あり物件を専門に扱う会社もあります。
再建築不可物件では、
実績のある会社へ相談することが、高く売る近道です。
HOMEくん
「先生、再建築不可物件でも売れることがあるんですね。」
先生
「はい。ただし、普通の住宅と同じ売り方では難しいこともあります。」
HOMEくん
「じゃあ、最初に何をすればいいですか？」
先生
「まずは査定です。物件の価値や、どんな買い手が見込めるかを知ることから始めましょう。」
HOMEくん
「1社だけじゃなく、複数社ですね！」
先生
「その通りです。再建築不可物件は会社ごとに評価が大きく変わることがあります。」
宅建士・FP2級からのアドバイス
再建築不可物件の相談では、
「売れないと思って何年も放置していました」
というケースが少なくありません。
しかし実際には、
投資家や専門業者など、一般住宅とは異なるニーズを持つ買い手が存在します。
重要なのは、
「売れるかどうか」
ではなく、
「誰に売るか」
という視点です。
そのためにも、
複数の不動産会社へ相談し、それぞれの提案を比較することが成功への近道になります。
再建築不可でも建て替えできる方法はある？
結論から言うと、
再建築不可物件でも、条件次第では建て替えが認められるケースがあります。
ただし、すべての物件で可能になるわけではありません。
建築基準法や自治体の判断が関係するため、専門家への確認が欠かせません。
ここでは代表的なケースを紹介します。
建て替えできるケース① セットバック
再建築不可物件の中には、
道路の幅が狭いことが原因で建て替えできないケースがあります。
そのような場合は、
セットバック
によって建築が可能になることがあります。
セットバックとは、
道路を広げるために、自分の土地の一部を道路として後退させることです。
例えば、
道路幅が4メートル未満の場合、
道路中心線から2メートル後退して建物を建築することで、建築確認が認められるケースがあります。
ただし、
土地が狭くなるため、
建築できる建物も小さくなる可能性があります。
建て替えできるケース② 建築基準法43条許可
再建築不可物件の中には、
建築基準法第43条の許可
によって建て替えできるケースがあります。
これは、
建築基準法上の道路に接していなくても、
周辺状況や安全性などを考慮し、
自治体が例外的に建築を認める制度です。
例えば、
- 通路の幅が十分ある
- 消防活動に支障がない
- 周辺環境に問題がない
などの条件を満たす場合、
許可される可能性があります。
ただし、必ず許可される制度ではありません。
自治体ごとに運用も異なるため、事前相談が必要になります。
建て替えできるケース③ 隣地を購入する
接道義務を満たしていない場合、
隣地の一部を購入することで、
再建築可能になるケースがあります。
例えば、
道路への接道が1.5メートルしかない土地でも、
隣地を50センチ取得できれば、
接道義務を満たせる可能性があります。
もちろん、
隣地所有者との交渉が必要になりますが、
実際にこの方法で再建築可能になった事例もあります。
建て替えではなくリフォームという選択肢
建て替えはできなくても、
リフォームやリノベーション
は可能なケースが多くあります。
例えば、
- キッチン交換
- 浴室リフォーム
- 内装リフォーム
- 外壁補修
- 屋根修繕
などです。
建物の構造や工事内容によっては制限がありますが、
現在の建物を活かして住み続けるという選択肢も十分考えられます。
特に、
古民家や趣のある住宅では、リノベーションによって価値が高まるケースもあります。
→リフォーム、リノベーションの無料相談は「LIFULL HOME’S 住まいの窓口」へ
リフォームと建て替えの違い
よくある誤解ですが、
建て替えができないからといって、
一切工事ができないわけではありません。
建て替えとは、建物を解体し、新しい建物を建築することです。
一方、
リフォームは既存の建物を活かした改修工事です。
そのため、
再建築不可物件でも、一定範囲のリフォームは可能な場合があります。
工事内容によって判断が変わるため、事前に施工会社や自治体へ確認しましょう。
売れない場合はどうする？
再建築不可物件では、
一般市場で売却活動を行っても、
なかなか買い手が見つからないケースがあります。
そのような場合は、
専門の買取会社へ相談する方法があります。
再建築不可物件や、
老朽化した住宅、
接道義務を満たさない土地などを専門に扱う会社であれば、
一般市場では売却が難しい物件でも対応してもらえることがあります。
ワケガイは、
再建築不可物件や共有持分、事故物件など、一般的な売却が難しい不動産を専門に取り扱うサービスです。
「仲介では何年も売れなかった」
というケースでも相談できる可能性があります。
また対象エリアが東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の方であればLIXL（リクシル）の【訳あり物件買取センター】 
も利用できるのでおすすめです。
それでも売れない場合は手放すのも手
それでも売れない不動産・空き家は、「みんなの０円物件」に相談を。
持っていてもいろいろと面倒なこと、お金のかかることもあります。マイナスの価値になりそうなものは、思い切って、手放しましょう。
売却・リフォーム・保有、どれを選ぶ？
再建築不可物件には、
正解が一つあるわけではありません。
例えば、
建物の状態が良く、
今後住む予定があるなら、
リフォームも有力な選択肢です。
一方、
利用予定がなく、
維持費だけがかかっているのであれば、
早めの売却を検討するのも一つの方法です。
また、
立地によっては投資家向け需要もあるため、
建物付きで売却できるケースもあります。
大切なのは、
現在の建物の状態と、
市場価値を把握したうえで判断することです。
HOMEくん
「先生、再建築不可って絶対に建て替えできないと思っていました。」
先生
「実は例外もあります。セットバックや43条許可などで建築できるケースもあるんですよ。」
HOMEくん
「でも、自分で判断するのは難しそうですね。」
先生
「そうですね。土地ごとに条件が違うので、不動産会社や建築士、自治体へ相談することが大切です。」
HOMEくん
「売れないと思っていた実家にも、まだ可能性があるんですね！」
宅建士・FP2級からアドバイス
再建築不可物件というだけで、
「価値がない」
「建て替えできないから終わり」
と考えてしまう方は少なくありません。
しかし実際には、
セットバックや43条許可などによって活用できるケースもありますし、
投資用として需要がある地域もあります。
逆に、
何年も放置してしまうと、
建物の老朽化が進み、
選択肢が減ってしまうこともあります。
再建築不可物件だからこそ、
「今後どう活用するか」
を早めに検討することが重要です。
分からない場合は、一人で判断せず、再建築不可物件の取り扱い実績がある不動産会社へ相談することをおすすめします。
再建築不可物件でよくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件とは何ですか？
現在建物は建っていますが、取り壊すと原則として新しい建物を建てられない土地のことです。
Q2. なぜ建て替えできないのですか？
建築基準法の接道義務を満たしていないケースが最も多い理由です。
Q3. 接道義務とは何ですか？
建築基準法上の道路に、原則2メートル以上接していなければ建物を建てられないというルールです。
Q4. 再建築不可物件でも住み続けられますか？
はい。
現在建っている建物に住み続けることは可能です。
Q5. リフォームはできますか？
多くの場合は可能です。
ただし、大規模な工事では確認が必要になることがあります。
Q6. 建て替えできる例外はありますか？
あります。
セットバックや建築基準法第43条許可などで建築できるケースがあります。
Q7. 住宅ローンは利用できますか？
金融機関によって対応は異なりますが、一般的な住宅より審査は厳しくなる傾向があります。
Q8. 売却できますか？
はい。
一般市場だけでなく、投資家や専門業者への売却という方法もあります。
Q9. 売却価格は安くなりますか？
一般的には再建築可能な土地より価格は下がる傾向がありますが、立地や需要によって異なります。
Q10. 相続した場合はどうすればいいですか？
まずは相続登記を行い、建物の状態や市場価値を確認しましょう。
Q11. 空き家のまま放置するとどうなりますか？
老朽化や近隣トラブル、特定空家に指定されるリスクがあります。
Q12. 固定資産税は安くなりますか？
再建築不可という理由だけで固定資産税が安くなるわけではありません。
Q13. 更地にした方が売れますか？
地域や需要によって異なります。
解体前に査定を受けることをおすすめします。
Q14. 解体すると建てられるようになりますか？
いいえ。
解体しても再建築不可であることは変わりません。
Q15. 投資家が購入することはありますか？
あります。
賃貸経営やリフォーム再販を目的に購入するケースがあります。
Q16. 不動産会社ならどこでも売れますか？
再建築不可物件の取り扱い実績がある会社へ相談する方が安心です。
Q17. 仲介と買取はどちらがおすすめですか？
時間をかけても高く売りたいなら仲介、早く現金化したいなら買取が向いています。
Q18. 再建築不可でも価値はありますか？
あります。
立地や建物の状態によっては十分な需要があります。
Q19. 売れない場合はどうすればいいですか？
専門の買取会社へ相談する方法があります。
Q20. 最初に何をすればいいですか？
現在の市場価値を知るために査定を受けることから始めましょう。
再建築不可物件セルフチェックリスト
次の項目に当てはまるものがないか確認してみましょう。
□ 相続したまま放置している
□ 建物が老朽化している
□ 雨漏りしている
□ 雑草が伸び放題になっている
□ 建築基準法上の道路に接していない
□ 接道が2メートル未満である
□ 売却方法が分からない
□ 解体を検討している
□ 固定資産税だけ払い続けている
□ 利用予定がまったくない
3項目以上当てはまる場合は、早めに売却や活用方法を検討することをおすすめします。
再建築不可物件｜ケース別アドバイス
ケース① 相続した実家が再建築不可だった
まずは相続登記を済ませ、建物の状態を確認しましょう。
利用予定がない場合は、査定を受けて売却の可能性を確認するのがおすすめです。
ケース② 建物がかなり古い
建物付きで売れるケースもありますが、老朽化が激しい場合は解体も選択肢になります。
解体前には必ず費用を比較しましょう。
ケース③ 一般の仲介で売れない
再建築不可物件を専門に扱う買取会社へ相談する方法があります。
一般市場では難しい物件でも対応できるケースがあります。
ケース④ 将来的に住む予定がある
建て替えが難しくても、リフォームによって住み続けられる場合があります。
建築士や施工会社へ相談し、改修の可能性を確認しましょう。
ケース⑤ 遠方で管理できない
放置すると建物の劣化が進み、資産価値が下がる恐れがあります。
空き家管理サービスの利用や売却も視野に入れましょう。
宅建士・FP2級によるまとめ
HOMEくん
「先生、再建築不可って聞いた時は、どうしようもない土地だと思っていました。」
先生
「そう感じる方は多いですね。でも実際は、リフォーム・売却・専門業者への買取など、選択肢は意外とあります。」
HOMEくん
「一番良くないのは放置することですか？」
先生
「その通りです。建物の状態は年々変わります。迷っているなら、まず現状を知ることが大切ですよ。」
再建築不可物件は、一般的な住宅と比べて制約があるのは事実です。
しかし、それだけで価値がないとは言えません。
実際の現場では、
- 投資用として活用されるケース
- 建物付きで売却できるケース
- セットバックや43条許可によって建築可能になるケース
もあります。
重要なのは、「再建築不可」という言葉だけで判断しないことです。
建物の状態、立地、需要を踏まえて、自分に合った方法を選ぶことが後悔しないポイントになります。
この記事では、再建築不可物件について詳しく解説しました。
ポイントを整理すると、
- 再建築不可物件でも売却は可能
- 接道義務が原因となるケースが多い
- セットバックや43条許可で建築できる場合もある
- リフォームという選択肢もある
- 放置するほど選択肢が少なくなる
- 売却・活用・保有を早めに比較することが大切
今後どうするか迷ったら（CTA）
「相続した再建築不可物件をどうすればいいか分からない…」
「建物付きで売れるのか、更地にした方がいいのか判断できない…」
そんな方は、まず現在の市場価値を知ることから始めましょう。
売却を検討している方は、複数の不動産会社へ査定を依頼し、建物付き・更地それぞれの提案を比較するのがおすすめです。
一般の仲介では売れない場合は、再建築不可物件や訳あり不動産を専門に扱う買取会社へ相談するという選択肢もあります。
一人で悩まず、早めに情報を集めることが、資産価値を守る第一歩になります。
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