再建築不可物件とは？まず結論
「相続した実家を査定してもらったら、再建築不可と言われた」
「今は家が建っているのに、建て替えできないのはなぜ？」
「再建築できないなら、売ることも難しい？」
再建築不可物件とは、現在は建物が建っていても、現在の土地・道路条件のままでは、建物を取り壊したあと原則として新しい建物を建てられない物件です。
一般的な住宅より買主が限られ、売却価格や住宅ローンの審査に影響する場合があります。ただし、再建築不可だからといって、売却できないわけではありません。
また、不動産会社から「再建築不可」と言われた場合も、何を根拠にそう判断されたのか確認しておきたいところです。
例えば、次のようなケースがあります。
| 物件の状況 | 先に確認したいこと |
|---|---|
| 家の前の道が狭い | 建築基準法42条2項の道路か |
| 建築基準法上の道路に接していない | 43条2項の認定・許可を検討できるか |
| 道路に接する幅が不足している | 隣地の取得などで改善できるか |
| 既存建物をまだ利用できる | 修繕・居住・賃貸・建物付き売却ができるか |
| 一般の仲介で買主が見つからない | 隣地への売却や専門買取の可能性 |
最初にすることは、安値で売却を決めることでも、古い建物を解体することでもありません。「なぜ再建築不可なのか」「条件を変えれば建てられる余地があるのか」を確認することです。
なぜ再建築不可になる？接道義務を理解しよう
再建築不可となる代表的な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。
都市計画区域・準都市計画区域など、建築基準法の接道規定が適用される区域では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。
建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上ですが、一定の要件で幅4m未満の道も道路として扱われます。
再建築の確認が必要になるのは、例えば次のような土地です。
- 道路に直接接していない
- 道路に接する間口が2m未満
- 旗竿地で、道路までの通路が狭い
- 普段は道路として使われているが、建築基準法上の道路ではない通路に接している
- 前面道路が私道で、道路種別を確認していない
ただし、「道幅が4m未満だから再建築不可」「私道だから再建築不可」とは判断できません。
道幅が狭くても建築基準法上の道路に該当する場合があり、反対に、車が通れる幅の道でも建築基準法上の道路とは限らないためです。
まず自治体で道路種別と接道状況を確認する
不動産会社から再建築不可と言われたら、物件所在地の建築指導担当窓口などで、次のことを確認しましょう。
| 確認項目 | 確認する理由 |
|---|---|
| 前面道路の種別 | 建築基準法42条の道路に該当するか |
| 道路の幅員 | セットバックなどの条件を確認する |
| 敷地の接道幅 | 道路に必要な幅で接しているか |
| 旗竿地の通路部分 | 道路まで必要な幅を確保できているか |
| 過去の建築確認関係資料 | 建築当時の敷地・道路の扱いを確認する |
| 自治体の条例 | 敷地形状や建物用途などによる追加制限がないか |
自治体が公開している道路種別の地図は参考になりますが、地図だけで建築の可否を断定できない場合もあります。
特に、道路に接する部分の幅や旗竿地の通路幅が不明なら、現地確認や測量が必要になることがあります。
「再建築不可という説明の根拠は、どの道路と接道条件にあるのか」を不動産会社に聞いてください。
「前面道路が建築基準法上の道路ではない」のか、「道路には接しているものの、必要な幅が足りない」のかによって、検討できる方法が違います。
幅4m未満でも42条2項道路なら建て替えられる場合がある
建築基準法42条2項の道路は、いわゆる「2項道路」です。
一定の要件を満たす幅4m未満の道が、建築基準法上の道路として扱われます。
2項道路に接する土地では、原則として道路中心線から2m後退するなど、必要なセットバックを行うことで建て替えられる場合があります。
ただし、道路の反対側に川や崖などがある場合は、後退位置の考え方が異なることがあります。
また、セットバックする部分は建築敷地として自由に使えないため、建て替え後に利用できる敷地面積や建物の大きさにも影響します。
例えば、狭い土地でセットバックが必要になると、今と同じ広さの住宅を建てられない可能性もあります。
「再建築できるか」だけでなく、「セットバック後にどの程度の建物を建てられるか」まで確認しておきましょう。
私道は「建築できるか」と「利用する権利」を分けて調べる
私道に接している土地では、道路種別と権利関係の両方を確認します。
- 私道は誰が所有しているか
- 自分に私道持分があるか
- 通行に関する権利や契約はどうなっているか
- 上下水道・ガスなどの配管工事や道路掘削はどう扱うか
- 過去の覚書や合意書が残っていないか
建築基準法上は建てられる土地でも、道路の利用やライフライン工事について別の確認が必要になることがあります。
例えば、建築基準法上の道路に接していても、私道の所有者や通行・掘削に関する取り決めが不明なら、買主が購入をためらう可能性があります。
公道か私道かという所有者の違いだけで再建築の可否を判断せず、建築上の条件と私道を利用する権利を分けて確認しましょう。
再建築不可と言われても建て替えられる可能性はある
道路種別と敷地の状況を確認した結果、現状では接道義務を満たしていなくても、建築できる可能性が残っている場合があります。
主に確認したいのは、次の3つです。
方法1．建築基準法43条2項の認定・許可を確認する
建築基準法上の道路に接していない場合でも、一定の条件を満たす建物では、接道義務の適用除外が認められることがあります。
| 制度 | 概要 |
|---|---|
| 43条2項1号の認定 | 一定の幅員・性質を持つ道に接し、建物の用途・規模など所定の条件を満たす場合に、特定行政庁が認定する制度 |
| 43条2項2号の許可 | 敷地周囲の空地や通路などの状況を踏まえ、原則として建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可する制度 |
以前は「43条ただし書許可」という表現が使われていましたが、現在は43条2項の認定・許可として確認します。
ただし、認定・許可の制度があることと、自分の土地で認められることは別です。
例えば、家の前に通路があっても、その幅や周辺の状況、建物の用途・規模、安全性などによって判断が変わります。
また、過去にその土地で許可を受けた事実があっても、次回の建築で同じ内容が認められるとは限りません。
売却時に「再建築できます」と説明するなら、現在の土地条件と予定する建築計画に基づく確認が必要です。
横浜市の公式案内でも、43条2項の認定・許可に関係する通路は建築基準法上の道路そのものではなく、建て替え時に改めて認定・許可が必要になることが説明されています。
方法2．隣地の一部取得などで接道幅を確保する
接道幅が不足していることが原因なら、隣地所有者から土地の一部を取得するなどして改善できる場合があります。
例えば、道路に接する部分の幅がわずかに足りない土地なら、隣地所有者の協力によって接道条件を満たせる可能性があります。
ただし、「あと50cm足りないから50cm買えばよい」と単純には判断できません。
接する先が建築基準法上の道路か、必要な幅が道路まで連続して確保されるか、境界が明確か、自治体の条例に追加条件がないかまで確認します。
隣地の一部取得には、土地代金だけでなく測量や分筆、登記などの費用がかかる場合もあります。
隣地所有者の協力が得られるか未確定の段階で、再建築可能な土地として売り出さないようにしましょう。
方法3．隣地と一体で利用する可能性を確認する
自分が隣地を取得するだけでなく、反対に再建築不可の土地を隣地所有者へ売る方法もあります。
単独では使いにくい土地でも、隣地と一体化すると敷地が広がる、接道条件が改善する、駐車場に使えるなどの価値が生まれる場合があります。
例えば、一般の住宅購入者には建て替えの制限が大きな問題でも、隣地所有者にとっては、今の敷地を広げられること自体に利用価値があるかもしれません。
ただし、隣地所有者が必ず購入を希望するわけではありません。
売却を検討する場合は、不動産会社を通じて意向を確認する方法もあります。
再建築不可物件の売却相場はどのくらい？
再建築不可物件を売る際、「通常の土地より何割安いのか」が気になるかもしれません。
しかし、再建築不可物件の売却価格を、一律に「通常物件の○割」と決めることはできません。
同じ再建築不可でも、次の条件によって買主の評価は変わります。
| 価格に影響する条件 | 確認したいこと |
|---|---|
| 再建築できる余地 | 43条2項や隣地取得などで改善できるか |
| 道路への接し方 | 間口が少し足りないのか、建築基準法上の道路に接していないのか |
| 建物の状態 | 居住・賃貸・修繕による利用が可能か |
| 立地・需要 | 住宅・賃貸・セカンドハウスなどの需要があるか |
| 隣地との関係 | 一体利用する買主が考えられるか |
| 資金調達 | 買主が住宅ローンを利用できるか |
再建築不可物件が売れにくい理由は3つある
まず、買主が住宅ローンを利用しにくいことです。
金融機関は返済能力だけでなく、不動産の担保価値も審査します。再建築不可物件は金融機関によって住宅ローンの対象外となる場合があり、現金購入者や投資家などに買主が限られることがあります。
次に、既存建物の状態が悪くなると、利用できる選択肢が減ることです。
通常の土地なら古い建物を取り壊して新築する方法がありますが、再建築できない土地ではその方法を選べません。雨漏りや腐朽などで建物を使えなくなると、物件の利用価値に影響します。
最後に、買主が将来自分で売るときにも、同じ制約が残ることです。
購入後の利用だけでなく、将来の売却まで考えて購入を見送る人がいるため、一般の中古住宅より買主層が狭くなる場合があります。
査定額を比較するときは「再建築不可をどう評価したか」を聞く
不動産会社には査定額だけでなく、次のことを確認してください。
- 接道条件をどこまで調査して査定したか
- 建物を使う買主と土地を利用する買主のどちらを想定しているか
- 住宅ローンを利用できる買主を見込んでいるか
- 仲介で売る場合の価格と期間をどう考えているか
例えば、A社は現状の建物を利用する買主を想定し、B社は隣地所有者への売却を想定しているなら、査定額が違っても不思議ではありません。
高い査定額を出した会社を選ぶ前に、その金額で誰が買うと見込んでいるのかを聞いてみましょう。
専門買取会社の提示額は、仲介で一般の買主を探す場合の査定額とも違います。
金額を並べるときは、売却期間や残置物の扱い、引き渡し条件も合わせて比較してください。
再建築不可物件を売却する4つの方法
道路条件を確認したら、現在の建物を使えるか、売却までどの程度待てるかによって売り方を検討します。
| 売却方法 | 検討したい状況 |
|---|---|
| ① 仲介 | 既存建物を利用でき、購入需要が見込める |
| ② 隣地所有者への売却 | 隣地と一体利用する価値がある |
| ③ 建築の条件を確認してから売却 | 認定・許可や接道改善の余地がある |
| ④ 専門買取 | 仲介で売れない、老朽化が著しい、早く処分したい |
① 再建築不可物件に慣れた不動産会社へ仲介を依頼する
既存建物を利用できるなら、リフォームして住みたい人、賃貸運用を考える人、古民家やセカンドハウスを探す人などが購入候補になります。
不動産会社を比較するときは、「誰に売る想定か」「道路条件をどこまで確認しているか」を聞きましょう。
再建築不可という説明だけでなく、現在の建物がどこまで使えそうか、将来の修繕にどのような制約があるかも買主に伝える必要があります。
通常の仲介で売り出しているのに反響がない場合は、値下げだけで解決しようとせず、販売方法も見直しましょう。
② 隣地所有者への売却を検討する
隣地と一体利用することで、駐車スペースの確保や敷地拡大、接道改善などにつながる可能性があります。
一般の住宅購入者が少ない地域でも、隣地所有者には別の利用目的があるかもしれません。
ただし、隣地所有者が必ず購入を希望するわけではありません。不動産会社を通じて打診する方法も検討しましょう。
③ 建築できる可能性を確認してから売る
42条2項道路、43条2項の認定・許可、隣地取得などによって建築できる可能性があるなら、その条件を確認してから売る方法があります。
ただし、「許可が取れるはず」「隣地を買えるはず」という未確定の見込みを、確定事項として買主へ説明しないことが重要です。
自治体への相談結果や必要な条件をまとめ、どこまで確認できているのか不動産会社へ伝えましょう。
例えば、「43条2項の許可について事前相談をした」という段階と、「予定する建築計画について許可を受けた」という段階は異なります。
売買契約でも、確認済みの事実と未確定の条件を区別する必要があります。
④ 再建築不可物件に対応する専門買取会社へ相談する
通常の仲介で買主が見つからない、建物の状態が悪い、管理負担を早く終わらせたい場合は、専門買取会社も候補です。
例えば、ワケガイ
は、再建築不可物件を含む、一般の市場では売却しにくい不動産の買取相談を扱っています。
ただし、買取は仲介での想定成約価格より低くなる傾向があります。
価格だけでなく、売却時期、残置物の扱い、引き渡しまでの負担を比較してください。
売らずに保有する場合も、年間維持費を計算する
「安く売るくらいなら、しばらく残したい」という判断もあります。
ただし、再建築できない土地では、現在の建物が利用できる状態を維持する意味が大きくなります。
保有期間が長くなれば、固定資産税、保険料、管理費、修繕費などもかかります。
例えば、年間20万円の維持費がかかる空き家を5年間持つと、単純計算で100万円です。
今売った場合の手取りと、数年保有した場合の費用・建物状態を比べてください。
売却費用やローン残債を差し引いた手取りは、次の記事で試算できます。
まだ売るか残すか決まっていない場合は、複数の解決方法を比較する選択肢もあります。
ただし、比較サービスの提案だけで再建築できると確定するわけではありません。法的な建築条件は、自治体や建築士などに別途確認してください。
タウンライフ 空き家解決では、売却・活用・リノベーション・解体など、複数の方法を比較できます。
再建築不可物件はリフォームできる？
再建築不可だからといって、今ある建物を一切修繕できないわけではありません。
キッチンや浴室の設備交換、内装工事、一定の屋根・外壁補修など、既存建物を利用するためのリフォームができる場合があります。
ただし、再建築不可物件なら、大規模なリフォームも自由にできるという意味ではありません。
「建て替えはできないけれど、柱や屋根を大きく直せば住めるのでは」と考えているなら、工事の契約前に建築確認が必要になる範囲と、現在の建物に適用される法令上の制限を調べておきましょう。
大規模な修繕・模様替は建築確認が必要になる場合がある
2025年4月から、2階建て木造住宅などで行う「大規模の修繕・模様替」に該当する工事では、原則として建築確認の手続きが必要になっています。
大規模の修繕・模様替とは、建築物の主要構造部である壁・柱・床・梁・屋根・階段の一種以上について、過半を修繕・模様替するような工事を指します。
一方、一般的なキッチン・トイレ・浴室などの設備交換だけで、直ちに大規模の修繕・模様替に該当するわけではありません。
工事名が「フルリノベーション」かどうかではなく、どの部分を、どの程度改修するかによって建築確認の要否が変わります。
国土交通省は、木造戸建ての大規模リフォームに関する建築確認手続きや、改修内容別の解説資料を公表しています。
国土交通省｜建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し
接道条件が合わない建物でも、一定の改修が認められる場合がある
再建築不可物件のリフォームで注意したいのは、建築確認の要否と、予定する工事が法律上認められるかどうかは別の問題だということです。
現在の建物が建築当時は適法で、その後の法改正や区域の変更などによって現在の基準に合わなくなった「既存不適格建築物」である場合には、一定の大規模修繕・模様替について接道義務などの現行規定を適用しない緩和措置があります。
ただし、再建築不可物件なら誰でもこの緩和措置を利用できるわけではありません。
既存建物の建築時期、過去の建築確認の状況、現在の法令への適合状況、工事の内容などを確認する必要があります。
増築や建て替えを伴う場合も、同じように扱えるとは限りません。
大規模なリノベーションを契約する前に、建築士や自治体の建築担当へ、予定している工事ができるか確認してください。
既存建物を自分や家族の住まいとして活かしたい場合は、LIFULL HOME’S 住まいの窓口のような相談サービスで、リフォーム・リノベーションも含めて相談する方法があります。
ただし、相談先が決まったことと、工事の法的な可否が確認できたことは別です。
相続放棄を検討中なら、建物の処分や大規模工事の前に確認する
相続した再建築不可物件について、「売るべきか、相続放棄すべきか」と迷っている場合は、売却や解体、大規模工事などの処分行為に進む前に、相続財産全体と期限を確認してください。
相続放棄は、不要な空き家だけを選んで放棄する手続きではありません。
また、相続財産を処分する行為は、相続放棄の可否に影響する場合があります。建物の状態を確認したり、通常の保存に必要な対応をしたりすることと、売却・解体などの処分は分けて考えましょう。
相続放棄も選択肢に入れているなら、実家の工事や売却を決める前に、家庭裁判所の手続きや専門家への相談を検討してください。
まとめ｜再建築不可物件は「本当に建てられないか」の確認から始める
再建築不可物件は、一般的な住宅より売却・活用に制約がある場合があります。しかし、「再建築不可」という言葉だけで価値を判断する必要はありません。
まず確認したいのは、前面道路の種別、接道幅、セットバックの有無、43条2項の認定・許可や接道改善の可能性、現在の建物を利用できるかという点です。
その結果を踏まえて、仲介、隣地への売却、専門買取、既存建物の活用などを比較しましょう。
特に、道路・建築条件を確認する前に、利用できる建物を安易に解体しないことが大切です。
解体しても接道条件は改善せず、今ある建物の利用価値を失う可能性があります。
不動産会社から再建築不可と言われたら、まずその根拠を確認し、必要なら自治体の建築担当窓口や建築士へ相談すること。そのうえで、売却価格だけでなく、建物を残す場合の修繕費や年間維持費まで比べて判断しましょう。
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