親から実家を相続したものの、自分はすでに別の場所に住んでいる。売る予定もなく、かといって実家に戻る予定もない。そんな空き家をどうすればよいか、悩んでいる人もいるでしょう。
空き家は「誰も住んでいないだけ」では済まないことがあります。所有している限り固定資産税などの負担は続き、管理が止まれば建物の劣化、雑草や樹木の越境、防犯上の問題、近隣トラブルにつながる可能性があります。
また、管理状態が悪い空き家は「管理不全空家等」「特定空家等」として自治体から指導・勧告などを受けることがあり、勧告を受けると土地の住宅用地特例の対象外になる場合があります。
一方で、空き家を相続したからといって、すぐに売却や解体を決める必要もありません。
最初に確認したいのは、「誰の名義か」「土地と建物はどんな状態か」「今売るといくらか」「1年間持つといくらかかるか」「家族が今後使う予定はあるか」です。
この5点を確認してから、売却・賃貸・管理継続・解体・建て替えを比較すると、自分たちに合った方法を考えやすくなります。
3分でわかる宅建士講座｜空き家で最初に確認したい5項目
「売るか、貸すか」を先に決める必要はありません。まずは次の5項目から、実家の現状を把握しておきましょう。
| 確認項目 | 見るポイント | 判断への影響 |
|---|---|---|
| 所有関係 | 登記名義、相続登記、共有者 | 売却・活用を進められる状態か |
| 土地 | 接道、再建築の可否、境界など | 売却価格や建て替えに影響 |
| 建物 | 雨漏り、シロアリ、傾き、設備、残置物 | 残す・直す・解体する判断材料 |
| お金 | 固定資産税、管理費、修繕費、査定価格 | 保有と処分の負担を比較できる |
| 家族の予定 | 誰がいつ使うのか、相続人の意向 | 管理・売却・活用の方向性を決めやすい |
相続した空き家では、登記名義も早めに確認してください。相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内の申請が必要です。制度開始前の相続で、以前から取得を知っていた未登記不動産にも経過措置があります。
兄弟など複数の相続人がいる場合は、誰が実家を引き継ぐのか、売却や活用について全員の考えが一致しているかも確認しておきたいところです。
空き家を放置すると起こる7つのリスク
空き家を所有し続けること自体が悪いわけではありません。問題なのは、今後の方針が決まらないまま管理まで止まってしまうことです。
実家をしばらく残すつもりなら、特に次の7つのリスクを把握しておきましょう。
リスク① 固定資産税や維持費が続く
誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税などの負担は続きます。
さらに、保険料、水道・電気の基本料金、草刈り、清掃、修繕、遠方からの交通費なども考える必要があります。
固定資産税だけでなく、草刈りや清掃、遠方から通う交通費まで含めて、自分の空き家を1年間持つといくらかかるのか計算してみましょう。
空き家の固定資産税は、管理状態や解体によって変わることがあります。「空き家にすると固定資産税が6倍になる」と言われる理由も、あわせて確認しておきたいところです。
リスク② 建物の劣化を発見しにくい
人が住んでいない家では、雨漏り、湿気、カビ、シロアリ、給排水設備の不具合などを発見するのが遅れやすくなります。
数年後に使う予定があるなら、売らない場合でも定期的な点検は必要です。
遠方に住んでいて頻繁に実家へ通えない場合は、空き家管理サービスを利用し、建物の点検や庭の手入れなどを任せる方法もあります。
リスク③ 近隣トラブルにつながる
雑草や樹木の越境、害虫・害獣、ごみの不法投棄、屋根材や外壁材の落下・飛散などは、所有者だけの問題では済みません。
特に遠方の空き家では、隣家から連絡が来て初めて問題に気づくことも考えられます。
近隣から苦情が届いた場合は、まず現地の状況を確認し、危険がある箇所や迷惑をかけている原因から対応する必要があります。
リスク④ 売却時の条件が悪くなることがある
空き家は「1年古くなったから必ず○万円下がる」という単純なものではありません。
ただし、放置によって雨漏りや腐食が進み、買主側の修繕負担が増えれば、売却条件が悪くなることがあります。
まだ売ると決めていなくても、現在の査定価格を知っておけば、数年後に判断するときの比較材料になります。
リスク⑤ 防犯・防災面の問題が起こりやすい
郵便物がたまっている、雑草が伸びているなど、長期間無人であることが外から分かる家は、不法侵入や不法投棄などの対象になる可能性があります。
台風や豪雨の後に建物の破損をすぐ発見できないことも、空き家ならではのリスクです。
特に遠方に住んでいる場合は、災害後に誰が建物の状態を確認するのかも考えておきたいところです。
リスク⑥ 行政から改善を求められることがある
管理状態が悪化すると、自治体から「管理不全空家等」「特定空家等」として指導・勧告などを受けることがあります。
勧告を受けると、土地に適用されていた住宅用地特例の対象外になる場合があります。
自治体から指導や勧告の通知が届いた場合は、放置せず、求められている改善内容と期限を確認してください。
リスク⑦ 相続を重ねるほど権利関係が複雑になりやすい
空き家をそのまま次世代へ残すと、新たな相続によって関係者が増える場合があります。
共有者が増えるほど、売却・修繕・活用について意思をまとめるのに時間がかかりやすくなります。
「今は売らない」という判断をする場合も、現在の名義と、将来誰が管理するのかは確認しておきましょう。
空き家には5つの選択肢がある｜売却・賃貸・管理・解体・建て替え
空き家をどうするかは、今後家族が使う予定があるか、建物をそのまま使えるか、管理にどれだけ費用がかかるかによって変わります。
まずは5つの選択肢から、自分の実家に合いそうな方法を考えてみましょう。
| 選択肢 | 向いているケース | 先に確認すること |
|---|---|---|
| 売却 | 今後住む具体的な予定がない | 査定価格、土地・建物の条件 |
| 賃貸 | 建物状態がよく賃貸需要がある | 家賃、修繕費、管理費、空室 |
| 管理継続 | 数年以内に利用予定がある | 年間維持費、管理方法 |
| 解体 | 老朽化が進み利用が難しい | 再建築、解体費、売却条件、税負担 |
| 建て替え | 自分や家族が土地を利用する | 再建築の可否、建築費、総予算 |
選択肢① 空き家を売却する
今後住む予定がなく、固定資産税や管理の負担を減らしたい場合は、売却を検討するタイミングかもしれません。
まず建物を残した状態で査定し、仲介で売る場合の価格や売却期間を確認します。
実際に売却する場合は、不動産会社への査定依頼から媒介契約、売買契約、引き渡しへと進みます。手続きの流れを知っておくと、売却までに必要な準備も見えてきます。
すでに売り出しているのに買主が見つからない場合は、価格だけでなく、広告の出し方や物件の条件、不動産会社との相性も見直したいところです。
接道などの問題で再建築できない土地は、一般的な住宅と同じ条件では売れないこともあります。解体する前に、現在の建物を残して売る方法も含めて検討しましょう。
選択肢② 空き家を賃貸に出す
建物状態が比較的よく、地域に賃貸需要があるなら貸す選択肢もあります。
ただし、家賃が入るようになっても、修繕費や管理費がなくなるわけではありません。
入居前に必要な修繕費、管理費、固定資産税、空室期間、退去後の費用まで含めて、収支を考えておきましょう。
売却と賃貸で迷う場合は、売却時に受け取れる金額と、貸した場合に手元へ残るお金を比較する必要があります。
選択肢③ 売らずに管理を続ける
数年以内に自分や家族が使う予定があるなら、管理を続ける選択もあります。
その場合は「放置」ではなく、誰が、どの頻度で、年間いくらかけて管理するのかを決めておきましょう。
実家が遠方にあるなら、自分で通う場合の交通費や時間と、管理サービスを利用する場合の費用を比較する方法もあります。
選択肢④ 建物を解体する
老朽化が著しく、安全面に問題がある場合などは解体を検討します。
ただし、「古いから先に壊す」は避けたいところです。
建物付きで買いたい人がいる場合もあり、土地によっては解体後の再建築が難しいケースもあります。
建物を残して売る場合と、更地にして売る場合では、解体費用や売却条件が変わります。まずは両方の可能性を確認してから判断しましょう。
解体する方針が決まったら、業者による見積額の違いだけでなく、追加工事や家財処分の費用が含まれているかも確認しておきたいところです。
選択肢⑤ 建て替える
土地の立地がよく、自分や家族が住む予定なら建て替えも選択肢です。
ただし、現在家が建っているからといって、同じように建て替えられるとは限りません。
特に古い住宅では、接道や道路種別を確認してから解体・建築計画を進めましょう。
実家の土地を利用できれば土地の購入費用を抑えられる可能性がありますが、解体費用や地盤改良費なども含めて建築予算を考える必要があります。
売る・貸す・解体するか決められないときの判断手順
ここまでの内容を踏まえて、実際に空き家の方針を決めるまでの手順を見ていきましょう。
一度にすべてを調べる必要はありません。名義と物件の状態を確認し、費用や家族の予定を具体化していくと、比較するための材料がそろってきます。
STEP1 所有者を確認する
まず登記事項証明書などで、土地と建物の現在の名義を確認します。
亡くなった親の名義のままなら、誰が取得するのか、相続人が複数いるのかも整理しておきましょう。
STEP2 土地と建物の状態を確認する
まず建物の外観や室内を確認し、雨漏り・シロアリ・傾きなど気になる箇所を書き出します。あわせて土地の接道や境界、再建築の可否も調べておきましょう。
建物の状態が分かれば、そのまま売れそうなのか、修繕が必要なのか、解体も検討すべきなのかを考えやすくなります。
STEP3 金額を出す
最低でも次の3つの金額を調べてみましょう。
- 現在売った場合の想定価格
- 1年間持ち続ける費用
- 必要な修繕・解体費
売却する場合の手取りは、売値から仲介手数料やローン残債などを差し引いて考えます。査定額がそのまま手元に残るわけではありません。
相続した空き家を売る場合は、売却後にかかる税金や、相続空き家の3,000万円特別控除を使えるかどうかも確認しておきましょう。
STEP4 家族が使う予定を具体化する
「いつか住むかもしれない」ではなく、何年後に誰が使う予定なのかまで確認します。
例えば、子どもが将来住むかもしれないと考えていても、本人にその希望があるとは限りません。
家族の意向がまだ決まっていないなら、その間の維持費や管理負担も含めて、いつまでに方針を決めるか話し合っておくとよいでしょう。
STEP5 複数の方法を比べて決める
売却や解体は、実行してしまうと元に戻せません。一方、何年も放置すれば建物の状態が悪化し、売却や活用の選択肢が減る可能性があります。
すぐに結論が出ない場合は、管理を続けながら売却や賃貸の条件を調べても構いません。
大切なのは、今すぐ売るか残すかを決めることではなく、それぞれにかかる費用と家族の予定を把握したうえで方針を選ぶことです。
方向性が決まっていないなら、複数の選択肢を比較する
「売却する」「解体する」とすでに決めているなら、その分野の会社へ直接相談すればよいでしょう。
一方、次のような場合は、最初から一つの方法に絞る必要はありません。
- 売るか貸すか決まっていない
- 建物を残した方がよいか分からない
- 現在の空き家の価値を知りたい
- 活用できるなら残すことも考えたい
例えば、建物を残したまま売れるなら解体費用をかけずに済む可能性がありますし、修繕して貸せるなら家賃収入を得ながら所有を続ける方法も考えられます。
売却・賃貸・活用など、まだ方針を決めていない場合は、複数の方法を比較できるタウンライフ空き家解決も選択肢になります。
複数の提案を受けた場合も、査定額や見積額だけを見るのではなく、その方法を選んだ場合に必要な費用、管理負担、売却までの期間まで比較してください。
まとめ｜空き家は「急いで処分」より「何も確認せず放置しない」
空き家を相続したからといって、すぐ売却や解体をする必要はありません。
ただし、何も確認しないまま放置すると、建物の劣化、近隣トラブル、維持費の増加、行政からの改善要求、相続関係の複雑化など、後から解決しにくい問題が増える可能性があります。
迷っている段階なら、まず次の5つを確認してください。
- 現在の所有者と相続関係
- 土地・建物の状態
- 現在売った場合の価格
- 1年間持ち続ける費用
- 家族が今後使う予定
今すぐ使う予定がなくても、管理を続けながら実家を残す方法はあります。反対に、維持費や管理の負担が大きいなら、売却や賃貸を検討することも必要でしょう。
大切なのは、何も確認しないまま何年も過ぎてしまうことを避けることです。
実家の価値と維持費、家族の予定を把握しておけば、残す場合も手放す場合も、納得できる理由を持って判断しやすくなります。
コメント