【2026年最新版】空き家を放置するとどうなる？売却・活用・解体まで宅建士が完全解説

リスク⑤ 防犯上のリスクが高まる

空き家は、人が住んでいないことが分かると犯罪の標的になりやすくなります。

例えば、

• 空き巣
• 不法侵入
• 不法投棄
• 放火
• 建物へのいたずら

などの被害が発生する可能性があります。

特に郵便物がたまっていたり、庭の雑草が伸び放題になっていたりすると、「長期間誰も管理していない家」と判断されやすくなります。

一度不法侵入や不法投棄が起きると、撤去や清掃に費用がかかるだけでなく、近隣住民にも迷惑をかけてしまいます。

相談者

「誰も住んでいない家でも狙われるんですか？」

先生

宅建士

「はい。

『空き家だから何も盗まれるものはない』と思われがちですが、実際には給湯器やエアコン、金属部品などが盗難被害に遭うケースもあります。

また、不法侵入や放火などのリスクもあるため、定期的な管理が重要です。」

宅建士のワンポイント

空き家は「資産」である一方、「管理責任」も伴います。

遠方で管理が難しい場合は、管理サービスの利用や売却を検討することも大切です。

リスク⑥ 「特定空家」に指定される可能性がある

空き家を長期間放置し、倒壊の危険や衛生上の問題があると判断された場合、自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。

特定空家に指定されると、

• 改善のための助言・指導
• 勧告
• 命令
• 行政代執行

などの対象になることがあります。

さらに、住宅用地の固定資産税軽減措置が適用されなくなる場合があり、税負担が大きく増える可能性もあります。

「古い家だから仕方ない」と放置していると、思わぬ負担につながることがあるため注意が必要です。

相談者

「特定空家って、古い家なら全部対象になるんですか？」

先生

宅建士

「いいえ。

築年数だけでは判断されません。

倒壊の危険性や衛生状態、周辺環境への影響などを総合的に見て自治体が判断します。

適切に管理されていれば、古い住宅でもすぐに指定されるわけではありません。」

宅建士のワンポイント

「まだ大丈夫」と思っていても、数年後には状況が変わっていることがあります。

定期的な点検や今後の活用方法を早めに考えておくことが大切です。

リスク⑦ 相続人の負担がさらに大きくなる

空き家を放置したままにすると、将来的に家族や相続人が困るケースも少なくありません。

例えば、

• 相続人が複数いて話し合いがまとまらない
• 名義変更がされていない
• 売却したくても全員の同意が必要になる
• 建物がさらに老朽化して売れなくなる

といった問題が起こることがあります。

相続が何代にもわたると、権利関係が複雑になり、売却や活用の手続きが難しくなるケースもあります。

「自分の代では困っていないから」と先送りにすると、次の世代へ負担を残してしまう可能性があります。

相談者

「子どもに迷惑をかけたくないんですが、どうすればいいですか？」

先生

宅建士

「まずは現状を整理することです。

空き家の価値や状態を把握したうえで、

• 売却する
• 活用する
• 解体する
• 家族で話し合う

など、方向性を決めておくことで、将来のトラブルを防ぎやすくなります。」

宅建士のワンポイント

相続問題は、時間が経つほど複雑になりがちです。

『まだ先のこと』と思わず、元気なうちから家族で話し合っておくことをおすすめします。

結局、空き家は放置しないことが一番大切

ここまでご紹介したように、空き家を放置すると、

• 維持費や税金がかかり続ける
• 建物の老朽化が進む
• 近隣トラブルにつながる
• 売却価格が下がる
• 防犯上のリスクが高まる
• 特定空家に指定される可能性がある
• 将来の相続人へ負担を残す

といったさまざまなリスクがあります。

もちろん、すぐに売却や解体を決断する必要はありません。

しかし、「何もしない」という状態が長く続くほど、選択肢は少なくなってしまいます。

相談者

「結局、何から始めればいいのでしょうか？」

先生

宅建士

「おすすめなのは、いきなり売却を決めることではなく、『現状を知ること』です。

例えば、

• いくらで売れるのか
• 解体が必要なのか
• 活用できる可能性はあるのか

こうした情報が分かれば、自分や家族にとって最適な選択がしやすくなります。」

→空き家の悩み解決なら「タウンライフ 空き家解決」

→空き家を更地にして新築を建てたいなら「LIFULL HOME’S 住まいの窓口」」

空き家には5つの選択肢がある｜あなたに合った解決方法を見つけよう

ここまで、空き家を放置するリスクについて解説してきました。

では、「空き家をどうすればいいのか」と聞かれたら、答えは一つではありません。

空き家の状態や立地、将来のライフプランによって、最適な方法は変わります。

大きく分けると、空き家には次の5つの選択肢があります。

• 売却する
• 賃貸に出す
• 管理を続ける
• 解体する
• 建て替える

それぞれの特徴や向いている人を詳しく見ていきましょう。

選択肢① 空き家を売却する

もっとも選ばれている方法が「売却」です。

住む予定がなく、今後も利用する見込みがないのであれば、売却によって維持費や税金の負担から解放される可能性があります。

売却のメリット

• 固定資産税や維持費が不要になる
• 現金化できる
• 相続人の負担を減らせる
• 建物の管理をしなくて済む

売却のデメリット

• 思った価格で売れないこともある
• 築年数が古いと買い手が見つかりにくい
• エリアによって需要に差がある

相談者

「まだ売るか決めていません。」

先生

宅建士

「それなら、まず査定だけ受けてみることをおすすめします。

査定は『売却の義務』ではありません。

現在の価値が分かるだけでも、今後の判断材料になります。」

売却がおすすめの人

✅ 遠方に住んでいる

✅ 今後住む予定がない

✅ 維持費を減らしたい

✅ 相続人へ負担を残したくない

宅建士のアドバイス

「売却するかどうか迷っている」

この段階であれば、

まず複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。

査定額を比較することで、

• 売却
• 活用
• 賃貸

どれが一番良いか判断しやすくなります。

タウンライフ空き家解決がおすすめなケース

「どこへ相談すればいいのか分からない。」

そんな方に向いているのが「タウンライフ 空き家解決」です。

タウンライフ空き家解決では、

• 売却
• 空き家活用
• 土地活用
• 管理

など、状況に応じた提案を無料で受けられます。

一社だけでなく複数社の提案を比較できるため、

「売るべきか」

「活用した方がいいか」

迷っている方にも利用しやすいサービスです。

こんな人におすすめ

• まだ方向性が決まっていない
• 売却価格を知りたい
• 活用方法も比較したい
• 複数社へ相談したい

選択肢② 空き家を賃貸に出す

建物の状態が比較的良く、立地にも需要がある場合は、賃貸として貸し出す方法もあります。

家賃収入が期待できるため、資産を手放したくない方には魅力的な選択肢です。

メリット

• 家賃収入が得られる
• 資産を手放さずに済む
• 建物の劣化を抑えられる

デメリット

• 入居者募集が必要
• 修繕費がかかる
• 空室リスクがある

相談者

「家賃収入があれば一番いいですよね？」

先生

宅建士

「そうですね。

ただし、地域によっては借り手が見つかりにくいケースもあります。

賃貸需要があるエリアかどうかを事前に確認することが重要です。」

賃貸がおすすめの人

✅ 駅近など立地が良い

✅ 建物が比較的新しい

✅ 将来また住む可能性がある

選択肢③ 空き家を管理する

「今すぐ売る予定はない。」

「家族でまだ話し合いができていない。」

そんな場合は、適切に管理しながら様子を見る方法もあります。

管理することで、

• 建物の劣化を防ぐ
• 景観を維持する
• 防犯対策になる

などのメリットがあります。

管理内容

• 換気
• 通水
• 清掃
• 草刈り
• 郵便物確認
• 建物点検

相談者

「遠方なので管理に行けません。」

先生

宅建士

「その場合は空き家管理サービスを利用する方法もあります。

ただし、毎月管理費がかかるため、長期間続ける場合は売却との比較も必要です。」

管理がおすすめの人

✅ 将来住む予定がある

✅ 家族と相談中

✅ 相続手続き中

選択肢④ 解体する

建物が老朽化しており、住める状態ではない場合は、解体という選択肢もあります。

解体することで、

• 倒壊リスクがなくなる
• 管理しやすくなる
• 更地として売却しやすくなる

ケースもあります。

ただし、解体費用は建物の大きさや構造、立地によって大きく異なります。

相談者

「解体って100万円以上かかりますか？」

先生

宅建士

「木造住宅でも100万円を超えるケースはあります。

一方で、複数社から見積もりを取ることで数十万円の差が出ることも珍しくありません。」

解体がおすすめの人

✅ 建物が危険な状態

✅ 修繕費が高額

✅ 更地として売却したい

→解体工事一括net

解体無料見積ガイドがおすすめなケース

「解体費用が分からない」

「どの業者へ依頼すればいいか分からない」

そんな方は、

解体無料見積ガイドのような一括見積もりサービスがおすすめです。

→解体工事の無料一括見積なら最安値「解体無料見積ガイド」

複数の解体業者から見積もりを取り寄せることで、

• 相場が分かる
• 費用を比較できる
• 不当な高額請求を避けやすい

というメリットがあります。

選択肢⑤ 建て替える

建物を解体し、新しい住宅を建てる方法です。

土地に価値があり、

• 子どもが住む予定
• 自分たちが戻る予定

がある場合には有力な選択肢になります。

メリット

• 新築住宅になる
• 長く住める
• 資産価値を維持しやすい

デメリット

• 建築費がかかる
• 解体費も必要
• 住宅ローンを組むケースもある

相談者

「建て替えも考えています。」

先生

宅建士

「建て替えは大きな費用がかかるため、

土地の価値やライフプランを踏まえて検討しましょう。

住宅会社ごとにプランや見積もりは大きく異なるため、複数社を比較することが大切です。」

売却できない空き家はどうする？

ここまで紹介した中で、

最も相談が多いのが、

「売りたいけれど売れない」

というケースです。

例えば、

• 再建築不可物件
• 事故物件
• ゴミ屋敷
• 長期間放置された住宅
• 共有持分がある物件

などは、一般的な仲介では売却が難しい場合があります。

ワケガイがおすすめなケース

このような訳あり物件では、

ワケガイのような専門の買取サービスが選択肢になります。

一般の不動産会社では取り扱いが難しい物件でも、

• 再建築不可
• 事故物件
• 共有持分
• 老朽化住宅
• ゴミ屋敷

などに対応しているケースがあります。

相談者

「普通の不動産会社で断られたんですが…。」

先生

宅建士

「その場合でも諦める必要はありません。

訳あり物件を専門に扱う会社なら、買取できる可能性があります。

一般の仲介とは違う選択肢として検討する価値があります。」

宅建士としての考え

空き家の正解は一つではありません。

例えば、

• まだ住める家なら売却や賃貸
• 老朽化が進んだ家なら解体
• 訳あり物件なら専門買取
• 判断に迷うなら複数社への相談

というように、状況によって最適な方法は変わります。

私が相談者の方によくお伝えしているのは、

「いきなり決断しなくても大丈夫。ただし、情報収集だけは早めに始めましょう。」

ということです。

現在の価値や活用方法を知るだけでも、その後の選択肢は大きく広がります。

空き家にかかる税金・維持費はいくら？知らないと損するお金の話

「誰も住んでいない家だから、お金はあまりかからないだろう。」

そう思われる方も少なくありません。

しかし実際には、空き家を所有しているだけで毎年さまざまな費用が発生します。

さらに、放置期間が長くなるほど修繕費や解体費用も増えやすくなり、結果として大きな負担になるケースもあります。

ここでは、空き家を所有するうえで知っておきたい費用や税金について解説します。

空き家にかかる主な費用一覧

まずは、空き家を所有するとどのような費用が発生するのか見てみましょう。

建物の状態や地域によって差はありますが、「使っていない家だから費用がかからない」ということはありません。

相談者

「毎年こんなにお金がかかるんですか？」

先生

宅建士

「はい。

固定資産税だけでなく、建物を維持するための管理費や修繕費も必要になります。

長期間放置すると、修繕費がさらに高額になるケースもあります。」

固定資産税とは？

固定資産税は、土地や建物を所有している人に毎年課税される地方税です。

住んでいるかどうかは関係なく、所有しているだけで基本的には納税義務があります。

例えば、

• 実家
• 相続した住宅
• 誰も住んでいない空き家

であっても、固定資産税は毎年発生します。

金額は土地や建物の評価額によって異なりますが、年間数万円から数十万円になるケースが一般的です。

宅建士のポイント

「まだ使う予定があるから」という理由で何年も空き家を所有していると、その間も固定資産税は払い続けることになります。

都市計画税とは？

都市計画税は、市街化区域内の土地や建物に課税される税金です。

すべての空き家で課税されるわけではありませんが、対象地域にある住宅では固定資産税とあわせて納める必要があります。

こちらも毎年発生するため、長期間所有すると負担は決して小さくありません。

相談者

「固定資産税だけじゃないんですね。」

先生

宅建士

「はい。

市街化区域であれば都市計画税もかかります。

税額は大きくなくても、何十年も所有すると大きな支出になります。」

空き家の維持費はいくらかかる？

税金以外にも、空き家には維持費が発生します。

例えば、

• 草刈り
• 樹木の剪定
• 清掃
• 換気
• 通水
• 雨漏り点検
• シロアリ対策

などです。

遠方に住んでいる場合は、

交通費や宿泊費がかかるケースもあります。

維持費の年間目安

古い住宅ほど修繕費は高くなる傾向があります。

相談者

「空き家管理サービスを利用したほうがいいですか？」

先生

宅建士

「遠方の場合はおすすめです。

ただし毎月管理費が発生するため、長期間利用するなら売却や活用との比較も必要になります。」

解体費用はいくらかかる？

老朽化が進んだ空き家では、解体という選択肢もあります。

解体費用は建物の構造によって大きく異なります。

解体費用の目安

※立地やアスベストの有無、重機の搬入条件などにより変動します。

相談者

「業者によって金額は違いますか？」

先生

宅建士

「かなり違います。

同じ建物でも数十万円以上差が出ることは珍しくありません。

だからこそ、複数社から見積もりを取ることが大切です。」

空き家で利用できる補助金

自治体によっては、

空き家に関する補助制度を設けている場合があります。

例えば、

• 解体費用補助
• 耐震改修補助
• リフォーム補助
• 空き家活用補助

などです。

ただし、

補助金は自治体ごとに内容が異なり、

募集期間や予算にも制限があります。

相談者

「全国どこでも補助金がありますか？」

先生

宅建士

「自治体によって異なります。

まずは市区町村のホームページや窓口で確認してみましょう。」

宅建士のポイント

補助金が利用できれば、

解体費用やリフォーム費用を大きく抑えられることもあります。

事前確認をおすすめします。

相続した空き家で注意したいこと

空き家問題の多くは「相続」がきっかけです。

相続したあとに何もしないと、

さまざまなトラブルにつながる可能性があります。

名義変更を忘れない

相続後は、不動産の名義変更（相続登記）が必要です。

名義変更を行わないまま年月が経つと、

相続人が増え、

手続きが複雑になることがあります。

家族で方向性を決める

相続人が複数いる場合は、

• 売却する
• 管理する
• 活用する
• 解体する

などを早めに話し合うことが重要です。

意見がまとまらないまま放置すると、

建物は老朽化し、

資産価値も下がってしまいます。

相談者

「兄弟で意見が違います。」

先生

宅建士

「よくあるケースです。

まずは査定を受けて、

現在の価値を共有することから始めると話し合いが進みやすくなります。」

宅建士からアドバイス

相談を受ける中で感じるのは、

「費用が分からないから動けない」

という方が非常に多いことです。

しかし、

• 売却価格
• 解体費用
• 維持費

これらが分かるだけで、

今後の選択肢は大きく変わります。

まずは情報収集を行い、

必要に応じて専門サービスを活用することが大切です。

空き家でよくある質問（FAQ）

Q1. 空き家はすぐに売却したほうがいいですか？

必ずしもすぐ売却する必要はありません。

ただし、建物は年数が経つほど老朽化し、資産価値が下がる傾向があります。

今すぐ売らない場合でも、一度査定を受けて現在の価値を把握しておくことをおすすめします。

Q2. 空き家を放置すると固定資産税は高くなりますか？

通常は毎年固定資産税がかかります。

さらに、適切な管理がされず「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が受けられなくなり、税負担が増える可能性があります。

Q3. 売却と賃貸、どちらがおすすめですか？

住む予定がなく、維持費を減らしたい方は売却が向いています。

一方、立地が良く賃貸需要が見込める地域であれば、賃貸として活用する方法もあります。

Q4. 古い家でも売れますか？

はい。

築年数が古くても売却できるケースは多くあります。

一般の仲介で難しい場合でも、買取業者や訳あり物件専門会社が対応できることがあります。

Q5. 再建築不可物件でも売却できますか？

可能です。

一般的な不動産会社では難しい場合がありますが、専門の買取業者なら対応できるケースがあります。

Q6. ゴミ屋敷でも売れますか？

売却できる可能性はあります。

片付けが必要な場合もありますが、現状のまま買取に対応している業者もあります。

Q7. 解体してから売るべきですか？

ケースによります。

建物に価値が残っている場合は、そのまま売却したほうが良いケースもあります。

まずは査定を受けて判断することをおすすめします。

Q8. 解体費用の相場はいくらですか？

木造30坪程度で100〜180万円程度が目安ですが、立地や建物の状況によって変わります。

複数社から見積もりを取ることが重要です。

Q9. 空き家管理サービスは必要ですか？

遠方に住んでいる場合や定期的な管理が難しい場合には有効です。

ただし、長期間利用する場合は売却との比較も必要です。

Q10. 相続した空き家は名義変更が必要ですか？

はい。

相続登記が必要です。

手続きを先延ばしにすると、将来的に権利関係が複雑になる可能性があります。

Q11. 補助金は利用できますか？

自治体によっては、

• 解体補助
• リフォーム補助
• 空き家活用補助

などがあります。

内容は自治体によって異なります。

Q12. 査定したら必ず売らなければいけませんか？

いいえ。

査定だけでも利用できます。

価格を知るだけでも今後の判断材料になります。

Q13. 遠方に住んでいても売却できますか？

可能です。

オンラインや郵送で手続きできるケースも増えています。

Q14. 空き家は相続前に相談したほうがいいですか？

はい。

事前に家族で話し合っておくことで、相続後のトラブルを防ぎやすくなります。

Q15. 何から始めればいいですか？

迷っている方は、

まず

「現在の価値を知ること」

から始めましょう。

査定や相談は無料で利用できるサービスも多くあります。

👨‍💼 宅建士からアドバイス

私がこれまで相談を受けてきた中で感じるのは、

空き家で困っている方の多くは、

「どうすればいいか分からない」

という状態で何年も時間が経ってしまっていることです。

しかし、

空き家問題は、

早く売ることが正解でも、

解体することが正解でもありません。

一番大切なのは、

自分に合った選択肢を知ることです。

例えば、

• まだ住める家なら売却
• 賃貸需要があるなら活用
• 老朽化が進んでいるなら解体
• 一般の仲介で難しいなら専門買取

など、状況によって最適な方法は変わります。

だからこそ、

私は相談者の方へ、

「まずは情報を集めましょう」

とお伝えしています。

空き家診断チェックリスト

次の項目に当てはまるものがないか確認してみましょう。

✅ 今後5年以内に住む予定がない

✅ 遠方に住んでいる

✅ 管理へ行くのが難しい

✅ 固定資産税を払い続けている

✅ 草刈りや管理が負担

✅ 建物が古い

✅ 雨漏りがある

✅ シロアリ被害がある

✅ 買い手が見つかるか不安

✅ 家族で方向性が決まっていない

先生

3項目以上当てはまる方は、一度専門家へ相談することをおすすめします。

空き家問題｜状況別おすすめサービス

空き家の状況によって、利用するサービスは変わります。

空き家を賃貸などで収益化したい方→クロスハウス

空き家を賃貸に出し、家賃収入を得たいと考えている方はこちら

→空き家を今すぐ収益化！借り上げ実績１万室の【クロスハウス】

空き家を更地にして新築を建てる方→LIFULL HOME’S 住まいの窓口

売却するか迷っている方→タウンライフ空き家解決

おすすめの方

• 売却を検討している
• 活用方法も知りたい
• 複数社を比較したい

ポイント

複数の会社から提案を受けられるため、売却だけでなく活用方法も比較できます。

→タウンライフ 空き家解決

一般の不動産会社で断られた方→ワケガイ

おすすめの方

• 再建築不可
• 事故物件
• ゴミ屋敷
• 老朽化住宅
• 共有持分

ポイント

訳あり物件を専門に扱っているため、一般の仲介では難しい物件にも対応しています。

老朽化が進んでいる方→解体無料見積ガイド

おすすめの方

• 建物が危険
• 更地で売却したい
• 解体費用を知りたい

ポイント

複数の解体業者を比較できるため、費用を抑えやすくなります。

→解体工事の無料一括見積なら最安値「解体無料見積ガイド」

まとめ

空き家は、放置していても状況が改善することはほとんどありません。

むしろ、時間が経つほど建物の老朽化が進み、維持費や税金の負担が続き、売却や活用の選択肢が狭まる可能性があります。

一方で、現在は空き家の状況に応じたさまざまなサービスがあります。自分の状況に合ったサービスを選ぶことで、よりスムーズに空き家問題を解決できる可能性があります。

最後に、宅建士としてお伝えしたいのは、「迷ったら、まず現状を知ること」です。

査定や相談を受けたからといって、必ず売却や解体をする必要はありません。

現在の価値や選択肢を把握することが、後悔しない空き家対策の第一歩になります。