戸建てを購入したあとに必要なお金は、住宅ローンだけではありません。
固定資産税や火災保険に加えて、忘れずに準備しておきたいのが建物や住宅設備のメンテナンス・修繕費です。
マンションでは修繕積立金を毎月支払うのが一般的ですが、戸建ては自分で準備しておかなければなりません。
外壁・屋根・給湯器などの修繕時期が重なると、一度に100万円を超える出費になることもあります。
この記事では、戸建てのメンテナンス時期と費用の目安に加えて、30年ほど住む場合にどのくらい修繕費を考えておけばよいのか、毎月いくら積み立てればよいのかまで分かりやすく解説します。
なお、メンテナンス時期は建物の仕様、使用している材料、立地、施工状態によって変わります。築年数だけで交換を決めず、住宅会社のメンテナンス計画や実際の劣化状態とあわせて判断してください。
- 戸建てのメンテナンス費用はいくら？まず全体像を確認
- 戸建ての修繕費は自分で準備しておく
- 基礎・土台・柱・梁は「交換時期」より異常がないかを確認
- 屋根のメンテナンス時期と費用
- 外壁・シーリングのメンテナンス時期と費用
- 給湯器は10年前後から交換費用を準備
- トイレのメンテナンス時期と費用
- お風呂のメンテナンス時期と費用
- キッチンのメンテナンス時期と費用
- 築10年・20年・30年で何が重なりやすい？
- 戸建ての修繕費は毎月いくら積み立てる？
- 全部直せないときはメンテナンスの優先順位を決める
- 「新築10年保証」があってもメンテナンス費が無料とは限らない
- 戸建てのメンテナンス費用を抑える5つの方法
- 戸建てメンテナンスでよくある質問
- まとめ｜戸建ての修繕費は住宅ローンと一緒に考えておこう
戸建てのメンテナンス費用はいくら？まず全体像を確認
戸建ての修繕費は、家の広さや外壁・屋根材、住宅設備のグレードなどによって大きく違います。
参考になるデータとして、アットホームが新築一戸建てを購入して30年以上住んでいる人を対象に行った調査では、これまでにかかった修繕費の平均は615.1万円でした。調査対象者の平均築年数は38年です。
一方、ホームインスペクションを手掛けるさくら事務所が、一般的な木造戸建て（延床面積約115.5㎡）で必要な修繕を行う前提で試算したケースでは、30年間の修繕費は約1,193万円となっています。
かなり差がありますが、この2つは単純比較できません。
前者は実際に支払った金額の調査であり、後者は一定の条件で必要な修繕を行った場合の試算です。修繕を先送りしている住宅もあれば、高耐久の屋根や外壁を使っている住宅もあります。
そのため、「戸建てなら30年で必ず○万円かかる」と決めつけるより、数百万円から、住宅によっては1,000万円を超える可能性まで想定して準備すると考える方が現実的です。
| 場所・設備 | 点検・交換を考える時期の目安 | 費用の目安 |
| 外壁 | 10年前後から状態を確認 | 塗装：約60～170万円 張り替え：約200万円～ |
| 屋根 | 5～10年程度から点検 20～30年前後で大規模修繕を検討する場合も |
塗装：約50～70万円 カバー・葺き替え：約100～300万円 |
| シーリング | 10年前後から劣化を確認 | 施工範囲・仕様による |
| シロアリ対策 | 5年程度を一つの目安に確認 | 10～30万円程度 |
| 給湯器 | 10年前後 | 15～40万円程度 |
| トイレ | 10～20年前後 | 30～70万円程度 |
| 浴室 | 15～20年前後 | 50～150万円程度 |
| キッチン | 15～20年前後 | 100～200万円程度が中心 |
| 洗面所 | 10～20年前後 | 30～70万円程度 |
上記は一般的な目安です。特に外壁・屋根は面積や材料、足場の有無、下地の状態によって金額が大きく変わります。
戸建ての修繕費は自分で準備しておく
戸建てでは、外壁や屋根など建物を守る工事から、給湯器・トイレ・浴室など住宅設備の交換まで、自分で時期を判断して費用を準備します。
壁紙の汚れであれば、気にならなければ急いで直す必要はありません。
しかし、雨漏りやシロアリ被害、防水性能の低下などを放置すると、構造部分まで傷み、結果的に修繕費が大きくなることがあります。
戸建てのメンテナンスでは、建物を守るために優先すべき修繕と、後回しにできるリフォームを分けて考えることが大切です。
基礎・土台・柱・梁は「交換時期」より異常がないかを確認
基礎・土台・柱・梁は、給湯器のように「10年で交換する」というものではありません。
定期点検では、次のような異常がないかを確認します。
- 基礎に大きなひび割れがないか
- 床が不自然に沈んでいないか
- 雨漏りした跡がないか
- 木材の腐食がないか
- シロアリ被害がないか
構造部分まで傷んだ場合は修繕内容によって金額が大きく変わるため、費用を一律に示すのは難しい部分です。
重大な症状が出る前に点検し、異常を早めに見つけることが結果的に修繕費を抑えることにもつながります。
シロアリ対策は5年程度が一つの確認時期
木造住宅ではシロアリ対策も忘れないようにしましょう。
日本しろあり対策協会では、防蟻薬剤の有効期限を5年とし、5年を目途とした再処理を案内しています。
ただし、5年を過ぎた瞬間にシロアリ被害が発生するわけではありません。住宅会社の保証や施工方法によって対応も異なるため、新築時の防蟻保証書やメンテナンス計画を確認してください。
屋根のメンテナンス時期と費用
屋根は雨・風・紫外線を直接受けるため、戸建ての中でも優先して状態を確認したい部分です。
| 内容 | 目安 |
| 点検 | 5～10年程度から定期的に確認 |
| 塗装 | 50～70万円程度 |
| カバー工法 | 100～220万円程度 |
| 葺き替え | 110～300万円程度 |
化粧スレートや金属屋根では塗装を行う場合がありますが、瓦屋根だからといって同じ周期で塗装するわけではありません。
「築10年だから塗装する」のではなく、使用している屋根材や塗膜、下地の状態を確認して判断することが重要です。
屋根材の割れ・浮き・サビなどを放置して雨水が内部まで入ると、下地や構造部分の修理まで必要になることがあります。
外壁・シーリングのメンテナンス時期と費用
| 内容 | 目安 |
| 点検 | 5～10年程度から定期的に確認 |
| 外壁塗装 | 60～170万円程度 |
| カバー工法 | 150～300万円程度 |
| 張り替え | 200万円以上になる場合も |
外壁も、築年数だけで塗装時期を決めることはできません。
窯業系サイディングでも、定期的な再塗装を想定した商品から、高耐候化によってメンテナンス周期を長くした商品まであります。
まず、自宅で使われている外壁の商品名や耐候グレードを仕様書などで確認してみましょう。
また、外壁そのものがきれいでも、継ぎ目に使われているシーリングが先に傷む場合があります。
- シーリングに亀裂がある
- 外壁との間に隙間ができている
- 外壁を触ると白い粉が付く
- 塗膜が剥がれている
- 外壁に大きなひび割れがある
こうした症状が見られる場合は、築年数だけで判断せず点検を検討してください。
バルコニー・ベランダの防水も忘れずに
バルコニーやベランダがある住宅では、防水部分も定期的に確認したい場所です。
表面のトップコートや、その下にある防水層が劣化すると、雨水が建物内部へ入り込む原因になることがあります。
- 表面にひび割れがある
- 塗膜が剥がれている
- 膨れや浮きがある
- 水たまりが長く残る
- 排水口が詰まっている
防水工法やバルコニーの広さによってメンテナンス方法・費用は変わるため、外壁や屋根を点検するときに一緒に状態を確認しておくと安心です。
屋根と外壁を同時に工事すると足場代を抑えやすい
屋根と外壁の工事では足場が必要になるケースが多いため、メンテナンス時期が近い場合は同時施工も検討できます。
別々の時期に施工すると、そのたびに足場を組む費用がかかるためです。
ただし、足場代を節約するためだけに、まだ必要のない工事まで前倒しする必要はありません。屋根と外壁それぞれの劣化状態を見て判断しましょう。
給湯器は10年前後から交換費用を準備
給湯器は毎日の生活に欠かせない設備です。
一般家庭用の給湯機器では、メーカーが設定する設計上の標準使用期間を10年程度としている製品があります。
| 時期の目安 | 10年前後から点検・交換を検討 |
| 費用の目安 | 15～40万円程度 |
| 注意点 | 給湯器の種類・号数・機能によって金額が変わる |
10年で必ず壊れるわけではありませんが、冬場に突然故障するとお湯が使えず、生活への影響が大きくなります。
異音がする、温度が安定しない、お湯になるまで時間がかかるといった症状が出てきたら、完全に故障する前の点検も検討しましょう。
トイレのメンテナンス時期と費用
トイレは便器だけでなく、温水洗浄便座、給水部品、排水部品など複数の部品で構成されています。
TOTOでは、ウォシュレット機能部は10年、便器は15年、システムトイレ全体では20年を使用期間の一つの目安としています。
| 時期の目安 | 温水洗浄便座：10年前後 便器を含む全体：15～20年前後 |
| 費用の目安 | 30～70万円程度（内装を含むリフォームの場合） |
陶器製の便器自体は長く使えることがありますが、内部部品や温水洗浄便座は先に交換が必要になるケースがあります。
水が止まらない、便器周辺に水漏れがある、温水洗浄便座の調子が悪いといった症状は放置しないようにしましょう。
お風呂のメンテナンス時期と費用
浴室も、本体と水栓、換気設備などでは交換時期が異なります。
TOTOではシステムバス全体を20年、水栓金具や換気設備などでは10年程度を使用期間の目安としているものがあります。
| 時期の目安 | 部分設備：10年前後 浴室全体：15～20年前後 |
| 費用の目安 | 50～150万円程度 |
浴室で特に注意したいのは水漏れです。
壁や床の内部まで水が回ると、浴室だけでなく下地や周辺の木材まで傷む可能性があります。コーキングの大きな割れ、床の異常、水漏れなどが見つかった場合は早めに確認しましょう。
キッチンのメンテナンス時期と費用
キッチンも一式を突然交換するとは限りません。
コンロ、レンジフード、水栓、食器洗い乾燥機などが先に故障し、部分交換しながら使い続けるケースもあります。
| 時期の目安 | 設備機器：10年前後 キッチン全体：15～20年前後 |
| 費用の目安 | キッチン全体：100～200万円程度が中心 部分交換なら費用を抑えられる場合あり |
まだキャビネットなどが十分使えるなら、故障した設備だけ交換する方法もあります。
築年数だけで一式交換を決めるのではなく、傷み具合と今後その家に何年住む予定なのかまで考えて判断すると、無駄な支出を抑えやすくなります。
築10年・20年・30年で何が重なりやすい？
戸建ての修繕費で注意したいのは、一つひとつの工事よりも複数の交換・修繕時期が重なることです。
| 築年数 | 確認しておきたい主な項目 |
| ～築10年 | シロアリ、防水、シーリング、屋根・外壁、給湯器、住宅設備 |
| 築10～20年 | 給湯器、トイレ、外壁・屋根、浴室、キッチン、洗面設備 |
| 築20～30年 | 屋根の大規模修繕、外壁、浴室・キッチンなどの設備更新、給排水設備 |
| 築30年～ | 屋根・外壁・防水・設備に加えて、配管や構造部分の状態も確認 |
たとえば築15年前後で、外壁・屋根・給湯器・トイレなどの修繕時期が重なる可能性があります。
その年になってから100万円、200万円を用意するのは簡単ではありません。新築直後から少しずつ修繕費を分けておくと、急な負担を抑えやすくなります。
戸建ての修繕費は毎月いくら積み立てる？
戸建てにはマンションのような強制的な修繕積立金がありません。
そのため、家計の中に「戸建ての修繕積立」を作っておく方法があります。
| 毎月の積立額 | 10年間 | 20年間 | 30年間 |
| 1万円 | 120万円 | 240万円 | 360万円 |
| 2万円 | 240万円 | 480万円 | 720万円 |
| 3万円 | 360万円 | 720万円 | 1,080万円 |
前述した「30年間で約1,193万円」という試算を単純に30年で割ると、月あたりでは約3.3万円です。
ただし、すべての戸建てで毎月3.3万円を積み立てる必要がある、という意味ではありません。
高耐久の外壁・屋根を使っている家と、定期的な再塗装が必要な家では将来の修繕費が違います。住宅の大きさや設備の数によっても変わります。
より現実的なのは、住宅会社から渡されている長期メンテナンス計画や保証書を確認し、10年後・20年後に予定されている工事と費用を書き出すことです。
たとえば10年後までに240万円必要になりそうなら、単純計算では月2万円。15年後に追加で180万円必要なら、その分も含めて調整できます。
自宅の予定から逆算する方が、「戸建てなら毎月○万円」という一般論よりも実際の家計には役立ちます。
FPの視点では、住宅購入時に考えるべきなのは「住宅ローンを毎月払えるか」だけではありません。
住宅ローン＋固定資産税＋火災・地震保険＋将来の修繕費まで含めて住居費として考えておくことが大切です。
住宅ローンの返済額を限界まで増やしてしまうと、10年後、15年後に大きな修繕が必要になったとき、家計に余裕がなくなることがあります。
全部直せないときはメンテナンスの優先順位を決める
家は長く住むほど、直したいところが増えていきます。
一度にすべて直せない場合は、見た目ではなく「放置したときの影響」から優先順位を決めてみてください。
最優先｜放置すると建物そのものを傷めるもの
- 雨漏り
- 屋根の重大な破損
- 外壁・シーリングの防水不良
- バルコニーなどの防水不良
- シロアリ被害
- 構造部分の異常
これらは放置するほど修理範囲が広がり、結果的に費用が高くなる可能性があります。
次に優先｜生活に大きく影響する設備
- 給湯器
- トイレ
- 給排水設備
- キッチン設備
完全に故障すると日常生活に支障が出る設備です。使用年数が長くなってきたら、突然の交換に備えて費用を確保しておきましょう。
急がなくてもよい場合があるもの
- 壁紙の汚れ
- 畳の変色
- 設備のグレードアップ
- 見た目を変えるためのリフォーム
もちろん生活上気になるならリフォームして構いませんが、雨漏りやシロアリ対策と同じ優先順位ではありません。
「新築10年保証」があってもメンテナンス費が無料とは限らない
新築住宅では、「10年保証」という言葉を目にすることがあります。
ここは誤解しやすいポイントです。
新築住宅では法律により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、事業者が10年間責任を負う仕組みがあります。
しかし、これは「新築から10年間、住宅のメンテナンスが何でも無料」という制度ではありません。
通常の経年劣化による外壁塗装や、給湯器・トイレなどの設備交換まで無条件で無料になるわけではないため注意してください。
また、ハウスメーカーや工務店によっては、20年、30年、それ以上の独自保証を用意している場合があります。
長期保証を見るときは、保証年数だけでなく次の点を確認しましょう。
- 何が保証対象なのか
- 経年劣化は対象になるのか
- 無料保証と有料保証の範囲
- 定期点検を受けることが条件になっているか
- 指定された有償メンテナンスが保証延長の条件になっていないか
- 他社で工事すると保証に影響しないか
宅建士の立場からも、「30年保証」「60年保証」といった数字だけを見るのではなく、保証対象・免責事項・延長条件まで確認することをおすすめします。
戸建てのメンテナンス費用を抑える5つの方法
1．小さな異常を放置しない
小さな雨漏りや外壁の亀裂を放置すると、下地や柱まで傷んで修繕費が大きくなることがあります。
出費を先送りしたつもりが、結果的に高くつくケースには注意しましょう。
2．自宅に使われている材料を確認する
「外壁は10年で塗装」といった一般論だけでは、自宅に必要なメンテナンス時期は分かりません。
住宅会社の仕様書や引き渡し書類を確認し、外壁・屋根の商品名やメーカーのメンテナンス方法を把握しておきましょう。
3．屋根と外壁の工事時期を調整する
両方に足場が必要で、なおかつ工事時期が近い場合は、同時施工によって足場費用を抑えられる可能性があります。
4．高額工事は相見積もりを取る
外壁や屋根など100万円単位になりやすい工事では、1社だけの見積もりで決めず複数社を比較しましょう。
ただし、最安値だけで決めるのもおすすめしません。
使用する材料、施工面積、工事範囲、下地処理、保証、追加費用の条件までそろえて比較することが大切です。
5．修繕費は生活費と分けて管理する
修繕用のお金を普段使う口座に置いていると、別の支出に使ってしまうことがあります。
住宅修繕用として口座を分けるなど、将来まで残しやすい方法で管理するのも一つです。
点検・修繕の記録は捨てずに残しておく
定期点検の報告書、工事の見積書・契約書、施工前後の写真、保証書などはできるだけまとめて保管しておきましょう。
次のメンテナンス時期を判断しやすくなるだけでなく、将来家を売却するときにも、どのような維持管理をしてきた住宅なのかを説明する材料になります。
「いつ、どこを、どの会社が、どのように直したか」が分かる状態にしておくと、次回の修繕でも役立ちます。
戸建てメンテナンスでよくある質問
戸建ての修繕費は30年間でいくら必要ですか？
住宅の大きさや外壁・屋根材、設備によって大きく異なります。
30年以上同じ戸建てに住んだ人を対象とした調査では、これまでにかかった修繕費が平均615.1万円だった一方、一般的な木造戸建てで必要な修繕を行う想定では30年間で約1,193万円という試算もあります。
実際に支払った金額と一定条件での試算では前提が違うため、一つの数字だけを自宅に当てはめないことが大切です。
戸建ての修繕費は毎月いくら積み立てればいいですか？
毎月2万円なら30年で720万円、3万円なら1,080万円です。また、30年間で約1,193万円という試算を単純換算すると月約3.3万円になります。
ただし、これは全住宅共通の正解ではありません。
自宅の長期メンテナンス計画から10年後・20年後の修繕費を確認し、必要な時期から逆算して積立額を決める方法がおすすめです。
外壁は10年で必ず塗装しなければいけませんか？
必ずではありません。
外壁材や塗膜の種類によってメンテナンス周期は変わります。高耐久の商品では、従来より再塗装までの期間が長く設定されているものもあります。
築年数だけではなく、自宅に使われている外壁材と実際の劣化状態を確認してください。
屋根と外壁は同時にメンテナンスした方がいいですか？
どちらも工事が必要な時期なら、同時に施工することで足場を共用できる可能性があります。
一方だけまだ十分使える場合まで、足場代を理由に工事を前倒しする必要はありません。
ハウスメーカーの長期保証があれば修繕費は不要ですか？
いいえ。
長期保証があっても、通常の経年劣化や住宅設備の交換、有償メンテナンスは自己負担になることがあります。
保証期間だけを見るのではなく、保証対象・免責事項・保証延長条件・有償工事の有無まで確認してください。
まとめ｜戸建ての修繕費は住宅ローンと一緒に考えておこう
戸建ては、購入したら住宅ローンだけを払えば終わりではありません。
外壁・屋根・防水・シロアリ対策・給湯器・トイレ・浴室・キッチンなど、長く住み続ける間にはさまざまなメンテナンスが必要になります。
しかも築10年、15年、20年と進むにつれて複数の修繕時期が重なり、100万円単位の出費になる可能性があります。
大切なのは、「築○年になったら全部交換する」と考えることではなく、自宅の仕様と劣化状態を確認しながら、必要な修繕を必要な時期に行うことです。
そして、修繕費も住宅ローンと同じく「家に住み続けるためのお金」と考えておきましょう。
まずは手元にある住宅会社の保証書や長期メンテナンス計画を確認し、「10年後までに何が必要になりそうか」を書き出してみてください。
必要な金額を早い段階から少しずつ積み立てておけば、外壁や給湯器の交換時期が来たときにも、家計への負担を抑えやすくなります。
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