マイホームを購入するとき、父母や祖父母から頭金などを援助してもらうケースがあります。
親子間であっても、お金をもらえば原則として贈与税の対象です。ただし、住宅の購入・新築・増改築に使うための資金を父母や祖父母などから贈与してもらう場合は、一定の要件を満たすと贈与税の非課税制度を利用できます。
この記事では、住宅購入時に使える贈与税の非課税額や税率、計算方法に加えて、住宅の名義や資金計画で注意したいポイントを紹介します。
住宅購入資金の贈与は最大1,000万円まで非課税
父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得のための資金を贈与してもらった場合、一定の要件を満たせば「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を利用できます。
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| 上記以外の住宅 | 500万円 |
現行制度では、2026年12月31日までに行われる贈与が対象です。
省エネ等住宅とは、一定の省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかを満たし、住宅性能証明書など所定の書類で証明できる住宅をいいます。
また、暦年課税を選択している場合は、通常の贈与税にある年間110万円の基礎控除と併用できます。
そのため、条件を満たす省エネ等住宅なら、住宅取得等資金の非課税1,000万円と基礎控除110万円を合わせて、最大1,110万円まで贈与税がかからないケースがあります。
ただし、住宅取得等資金の非課税制度を利用する場合は、税額が0円でも原則として贈与税の申告が必要です。
そもそも贈与税とは？
贈与税とは、個人から財産をもらったときに、財産を受け取った人にかかる税金です。
一般的な「暦年課税」では、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額から基礎控除110万円を差し引き、残った金額に応じて贈与税を計算します。
つまり、暦年課税では1年間に受けた贈与が110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。
ここで注意したいのは、110万円の基礎控除は「贈与した人ごと」ではなく「贈与を受けた人ごと」に計算することです。
たとえば、同じ年に父から110万円、母から110万円の合計220万円を贈与されたからといって、すべてが基礎控除内になるわけではありません。
贈与税の税率と計算方法
贈与税の税率は、贈与する人と贈与を受ける人の関係などによって異なります。
住宅購入の資金援助で多い、18歳以上の人が父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受ける場合には「特例税率」が適用されます。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | なし |
| 400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
なお、夫婦間の贈与や兄弟間の贈与、18歳未満の子が父母から贈与を受ける場合などは「一般税率」を使うため、金額によって税額が異なります。
350万円の贈与を受けた場合の計算例
たとえば、18歳以上の子が親から350万円の贈与を受け、住宅取得等資金の非課税制度を利用しないケースで計算してみましょう。
350万円－110万円＝240万円
基礎控除後の240万円に対する税率は15％、控除額は10万円です。
240万円×15％－10万円＝26万円
この場合の贈与税は26万円です。
ただし、同じ350万円でも、父母や祖父母から住宅購入資金として贈与を受け、住宅取得等資金の非課税制度の条件を満たしていれば、贈与税がかからない可能性があります。
住宅取得等資金の非課税を利用する主な条件
「住宅を買うためのお金なら何でも非課税」というわけではありません。
主な条件は次のとおりです。
- 父母や祖父母など、自分の直系尊属からの贈与であること
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
- 原則として合計所得金額が2,000万円以下であること
- 住宅の床面積など一定の要件を満たしていること
- 贈与された資金を期限までに住宅の新築・取得・増改築などに使うこと
- 期限までに入居するか、遅滞なく入居することが確実と見込まれること
住宅の床面積は原則40㎡以上240㎡以下です。床面積40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下という所得要件があります。
すべての条件を覚える必要はありませんが、贈与を受ける前に「自分と住宅の両方が対象になるか」は確認しておきましょう。
配偶者の親からの贈与は原則対象外
住宅取得等資金の非課税制度の対象になるのは、自分の父母・祖父母などの「直系尊属」から受けた贈与です。
たとえば、夫が妻の父親から住宅購入資金をもらった場合、妻の父親は夫の直系尊属ではないため、原則としてこの非課税制度は利用できません。
非課税額以下でも申告が必要
住宅取得等資金の非課税制度を利用すると、結果として贈与税が0円になることがあります。
しかし、税金が0円だから申告も不要というわけではありません。
制度を利用するには、原則として贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、必要書類を添えて贈与税の申告を行います。
親から援助を受けるときは住宅の「持分」にも注意
親から住宅購入資金を援助してもらう場合は、贈与税だけでなく住宅の名義にも注意が必要です。
特に夫婦で住宅を購入するときは、実際に負担した購入資金の割合と、登記する所有権の持分割合が大きく異なると、夫婦間で贈与があったと判断される可能性があります。
たとえば、夫が購入資金の3分の2、妻が3分の1を負担したにもかかわらず、住宅の持分を2分の1ずつにすると、資金負担と所有権の割合にズレが生じます。
自己資金、親からの贈与、住宅ローンを整理したうえで、「誰がいくら負担するのか」と「登記上の持分」が合っているかを確認しておきましょう。
非課税枠を全部使えば得、とは限らない
最大1,000万円まで非課税になると聞くと、「できるだけ多く贈与してもらった方が得」と考えてしまうかもしれません。
しかし、住宅購入だけを見て贈与額を決めるのはおすすめできません。
親世代にも、これからの生活費や医療費、介護費などが必要になります。子ども側も、住宅ローンを減らすことだけを考えるのではなく、購入後に残しておく預貯金や教育費などを含めて資金計画を考える必要があります。
また、住宅取得等資金の贈与の特例と住宅ローン控除を併用する場合は、住宅ローン控除の計算に贈与額が影響することがあります。
「いくらまで非課税になるか」だけでなく、親子双方の家計を見たうえで、無理のない贈与額を決めたいところです。
相続時精算課税という方法もある
父母や祖父母からまとまった金額の贈与を受ける場合は、「相続時精算課税」を選択する方法もあります。
相続時精算課税には年間110万円の基礎控除と、累計2,500万円までの特別控除があります。
ただし、「2,500万円まで完全に税金がかからない制度」という意味ではありません。将来の相続税の計算にも関係し、一度相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税へ戻すことはできません。
贈与額が大きい場合や相続財産が多い場合は、住宅購入時の贈与税だけで判断せず、将来の相続まで含めて税理士や税務署などに確認してから選択しましょう。
住宅購入時の贈与税でよくある質問
住宅購入資金なら1,000万円まで必ず非課税になりますか？
いいえ。1,000万円の非課税限度額が適用されるのは、一定の性能を満たす省エネ等住宅です。それ以外の住宅は500万円が限度となります。また、贈与を受ける人や住宅などにも条件があります。
110万円の基礎控除と住宅取得資金の非課税は一緒に使えますか？
暦年課税の場合は併用できます。条件を満たす省エネ等住宅なら、住宅取得等資金の非課税1,000万円と年間110万円の基礎控除を合わせて、最大1,110万円まで贈与税がかからないケースがあります。
土地を買うためにもらったお金も非課税になりますか？
注文住宅を建てるため、住宅の新築に先行して敷地となる土地を購入する場合は、その土地の購入資金も住宅取得等資金に含まれることがあります。
ただし、土地だけを購入すれば利用できるわけではありません。贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その土地の上に住宅を新築するなどの要件を満たす必要があります。
親から住宅ローンの返済資金をもらっても非課税になりますか？
住宅取得等資金の非課税制度は、住宅の新築・取得・増改築などの対価に充てるための金銭が対象です。
すでに購入した住宅のローン返済のために親から資金をもらった場合は、この制度の対象にはなりません。
非課税額以内なら申告しなくてもいいですか？
住宅取得等資金の非課税制度を利用する場合は、贈与税額が0円でも原則として申告が必要です。
まとめ｜贈与税だけでなく名義や住宅ローンも一緒に確認しよう
父母や祖父母から住宅購入資金を援助してもらう場合、一定の条件を満たせば住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を利用できます。
現行制度の非課税限度額は、省エネ等住宅が1,000万円、それ以外の住宅が500万円です。
ただし、住宅購入では「いくらまで非課税になるか」だけを見ればよいわけではありません。
誰から贈与を受けるのか、住宅が条件を満たしているのか、申告が必要か、購入資金と登記上の持分割合が合っているかまで確認してから資金を動かしましょう。
まとまった金額を援助してもらうなら、住宅ローンだけでなく、親の老後資金や将来の相続も含めて考えておくと安心です。
※税制の適用条件は個別の状況によって異なります。実際に制度を利用する際は、国税庁・税務署・税理士などで最新情報をご確認ください。
参考：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」、国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」、国税庁「住宅用家屋を新築するための土地の購入資金に充てるために金銭の贈与を受けた場合」
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