「借地権付きの家を買い取ってくれる会社はある？」「査定額は高かったのに、後から減額されない？」――借地権の直接買取では、金額と同じくらい、契約書に書かれる条件が重要です。
直接買取は、不動産会社自身が買主となって借地権付き建物などを購入する方法です。一般の買主を探す期間を省ける一方、借地契約や地主の承諾によっては決済まで時間がかかり、すべての物件が買い取られるわけではありません。
仲介との違いや査定額の見方、地主との協議、契約条件を押さえ、売却後にいくら残るかまで比べてみましょう。
地主への売却や底地との同時売却なども考えている方は、売り方ごとの違いや必要な費用も参考にしてください。
借地権の直接買取と仲介はどう違う？「誰が買主か」が出発点
「買取相談」と書かれたサービスでも、その会社自身が買うのか、別の買主を紹介するのかは確認が必要です。会社に相談することと、その会社へ売る契約を結ぶことは同じではありません。
| 比較すること | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社が購入希望者を探す | 買取会社自身が買主になる |
| 価格の意味 | 査定額は成約見込み。買主との交渉で決まる | 会社が購入する条件付きの提示額か、確定価格かを確認する |
| 売却までの時間 | 購入希望者探し・内覧・買主の融資などがある | 買主探しは省けるが、物件調査・地主協議は残る |
| 仲介手数料 | 仲介で成約した場合に取り決めに基づき発生 | 会社と直接売買するなら通常不要。別の仲介会社が入る場合は確認 |
| 地主の承諾 | 土地賃借権を第三者へ譲渡する場合は、買主が一般の人でも会社でも原則必要 | |
| 建物の不具合 | 雨漏り・設備故障などの責任分担は契約で確認。買取なら自動的に免責とはならない | |
買取価格が仲介より安かったら、やっぱり損ということですか？
価格差だけでは判断できません。売れるまでの地代や管理費、仲介手数料、譲渡承諾料まで含めて、最後にいくら残るかを比べましょう。
売却を急がず、購入希望者も見込めるなら、仲介での見込成約価格と買取提示額を同じ条件で比べましょう。空き家の地代・管理費を早く止めたい場合は、買取会社が示す決済日も判断材料になります。
すでに売り出しているのに反響がない場合は、値下げや買取への切替えを決める前に、問い合わせ・内覧・融資・地主承諾のどこで止まっているか見ておきましょう。
借地権の買取価格はどの段階で決まる？「概算」と「最終提示」を分ける
借地権の買取に全国共通の「土地価格の何％」という相場はありません。税務上の借地権割合をそのまま掛けて買取額を決めることもできません。
会社は、立地・再建築の可否・建物の状態に加え、借地権の種類と残存期間、地代、地主の承諾条件、取得後の利用・再販売まで見込んで査定します。提示額が下がった場合は「古家だから」で済ませず、どの条件を何円程度の減額要因と見たかを尋ねましょう。
| 提示段階 | 売主が確かめたいこと |
|---|---|
| 電話・フォームでの概算 | 契約書・現地・地主意向を未確認なら、価格の幅と仮定条件 |
| 資料・現地調査後 | 建物・道路・登記・地代など、調査済み項目と未確認事項 |
| 地主との協議後 | 承諾料、契約期間、増改築条件などが価格に織り込まれたか |
| 売買契約書案の提示時 | 代金と支払日、減額・解除条件、売主が別途負担する費用 |
最初の概算1,800万円と、調査後の最終提示1,600万円は区別して比べます。価格が変わった理由を聞き、口頭の概算を売却代金として見込まないようにしましょう。
相続税評価額、仲介査定額、売出価格、買取提示額の違いや査定書の見方はこちらをご覧ください。
査定前にそろえる資料は6つ
- 当初の借地契約書・更新書類・地主との覚書、承諾書
- 地代・更新料の支払履歴、滞納の有無
- 土地・建物の登記事項証明書、建物の図面・固定資産税資料
- 雨漏り・設備故障・修繕の記録、残置物の状況
- 相続中なら遺言書・遺産分割の進捗、共有者の状況
- 地主との直近のやり取り、希望する決済・引渡し時期
契約書が見つからない、建物の名義が亡くなった親のままといった事情も、最初に伝えておきましょう。書類がなくても査定を依頼できる場合はありますが、その段階では確定できない条件を聞いておくことが大切です。
相続・売買・贈与で借地人の名義が変わる場合の承諾と登記の違いはこちらをご覧ください。
建物が未登記の場合や、借地人と建物名義が一致しない場合、解体予定がある場合は、登記と借地権の対抗力にも注意が必要です。
買取会社を比べるなら、実績より先に確認したい6つの質問
「借地権専門」「最短で現金化」といった言葉だけでは、自分の物件をどの条件で買い取るか分かりません。複数社に同じ資料を渡し、次の質問への回答を比べましょう。
| 質問 | 確認する理由 |
|---|---|
| ①契約の買主はどの会社ですか？ | 相談先と買主が同じか、仲介・別会社への紹介なのかを確認 |
| ②似た借地権の買取経験はありますか？ | 旧法・定期借地権、古家、共有、再建築不可など、自分の事情に近い事例を聞く |
| ③今の提示額はどこまで調査済みですか？ | 地主承諾・道路・登記・残置物など、減額の可能性を把握 |
| ④地主への連絡と承諾交渉は誰がしますか？ | 売主の同意なく連絡されるのか、いつ話すのか、担当範囲はどこまでか |
| ⑤売主の負担と決済日は書面で示せますか？ | 承諾料・登記・片付け・解体・紹介料などを差し引いて比べる |
| ⑥条件が合わなければ断れますか？ | 査定を理由に契約を迫られないか、契約後の解除条件も確認 |
実績があるかを聞くときは「訳あり物件を何件扱ったか」だけでなく、借地権付き戸建て・底地・地主との協議が必要だった事案など、自分の物件に近い取引で何を担当したかを確かめましょう。
会社情報・宅建業免許・専門家の役割も確かめる
契約の相手方となる会社名・所在地・宅建業免許・連絡先を調べます。会社の免許情報は国土交通省の検索でも確認できます。ただし、免許があることと借地権の取扱経験が豊富なことは別です。
登記の整理には司法書士、すでに地主との法的紛争がある場合は弁護士、譲渡所得税の見込みには税理士など、必要な場面で誰につないでもらえるかも確認します。不動産会社の売買相談と、弁護士による紛争の代理は異なります。
買取会社に売る場合も地主の譲渡承諾は原則必要
借地権には地上権と土地賃借権があります。土地賃借権を買取会社へ譲渡する場合は、買主が業者でも第三者への譲渡なので、地主の承諾が原則必要です。地上権は譲渡の扱いが異なるため、借地契約書と登記で種類を確かめます。
査定前に地主へ必ず相談しなければならないわけではありません。先に価格を聞き、いつ、誰が地主へ連絡するか、承諾料や建て替え条件をどう説明するか決めておきましょう。
じゃあ、地主さんに話す前は査定もできないんですか？
査定を取り、売却した場合の価値を確認してから地主への相談方法を考えることはできます。ただし、実際に土地賃借権を第三者へ譲渡する段階では、地主の承諾が重要になります。
「承諾料10％」は一律の法定料金ではない
借地権価格の10％という数字を見かけても、法律で一律に定められた承諾料率ではありません。地主が請求した額か、以前の合意か、買取会社が査定上で仮置きした額かを確認し、売主・買主のどちらがいつ払うかを書面に残しましょう。
地主が譲渡を認めないときも、会社が買主になれば自動的に解決するわけではありません。拒否された理由や承諾条件を整理し、借地借家法19条による裁判所の許可を検討できる場合もありますが、申立てれば必ず認められるものではありません。
地主に譲渡を断られた場合の協議や裁判所の許可、地主の介入権についてはこちらをご覧ください。
参考：e-Gov法令検索「借地借家法」19条／e-Gov法令検索「民法」612条
宅建士として、売買契約前に確かめてほしい7つの条件
査定額に納得しても、契約条件まで決まったとは限りません。「現状のままでよい」「地主対応は任せられる」という説明が、売買契約書・付属書類のどこに反映されるかも確かめましょう。
| 契約書で確認すること | 見落としやすい点 |
|---|---|
| ①買主・売買対象 | 契約当事者、建物と借地権の範囲、共有者の売却意思 |
| ②代金・減額 | 最終代金と、どんな事情で変更・再協議になるのか |
| ③地主の承諾 | 誰がいつ取得するか。承諾料と書面作成費用の負担 |
| ④解除・手付金 | 承諾が得られない、登記が整わない場合に契約をどう扱い、支払済み金銭を返すか |
| ⑤現況での引渡し | 家具・残置物・雨漏り・設備不具合・解体の扱いを明記 |
| ⑥契約不適合責任 | 不具合が判明した場合の売主の責任範囲・期間・特約 |
| ⑦決済・引渡し | 代金の着金日、登記移転、ローン完済・担保抹消、地代の精算 |
「買取だから売却後の責任が自動的になくなる」と考えないでください。把握している雨漏り・シロアリ・設備故障などは説明し、その扱いを契約書と告知資料で確認します。責任を限定・免除する約束があるとしても、具体的な文言と対象を確かめる必要があります。
査定から決済までの順序も書面で確認
- 借地契約・登記・建物情報を渡し、概算査定を受ける。
- 現地と権利関係を調査してもらい、価格が変わる条件を確認する。
- 地主への相談時期・連絡担当・譲渡承諾料を協議する。
- 契約書案で最終代金・売主負担・解除・引渡しを確認する。
- 必要な承諾と登記の見通しをそろえ、契約・決済・引渡しを進める。
相続した借地権付き住宅では、取得者が決まっているか、共有者が売却に同意しているかも確認が必要です。相続放棄を考えている段階なら、売買契約や解体など財産の処分につながる行為は、先に弁護士へ相談してください。
相続放棄の期限と、財産の処分で注意したい行為はこちらで確認できます。
FPからのアドバイス｜買取額より、売却後に残るお金を比べる
買取会社Aから1,800万円、Bから1,750万円と提示されても、Aのほうが必ず50万円多く残るとは限りません。譲渡承諾料・登記・残置物処分を誰が負担するかをそろえて比べます。
| 仮定の提示条件 | A社 | B社 |
|---|---|---|
| 提示額 | 1,800万円 | 1,750万円 |
| 売主負担の承諾料 | 150万円 | 50万円 |
| 残置物・登記等 | 50万円 | 30万円 |
| 上記差引後 | 1,600万円 | 1,670万円 |
これは比較のための仮定例です。税金・ローン残債・売却までの地代や管理費は含んでいません。実際の手取りはそれらも差し引きます。
「高い査定額が出たか」より「いつ、いくら使えるお金が残るか」を比べましょう。例えば地代が月3万円なら、決済まで半年で18万円。売れるまでの期間が延びた場合の負担も考えておきたいところです。
借地権の売却で地主へ支払う名義書換料などは、国税庁が譲渡費用として例示しています。一方、家計上の出費がすべて税務上の譲渡費用になるわけではありません。譲渡所得税の試算は、取得時の資料とともに税理士に相談しましょう。
借地権・底地の買取を相談したいときは、対応物件と取引条件を確認
借地権や底地、再建築が難しい建物などの直接買取を考えるなら、同じ物件資料で査定を受け、条件を比べましょう。
借地・底地・再建築不可などを相談する場合
ワケガイは、借地・底地・再建築不可物件などの買取を案内しています。相談する際は借地契約・地主との協議状況・残置物を伝え、買取の可否と価格の前提を聞いておきましょう。
売却を急ぐ場合も、契約書案で地主承諾・売主負担・決済日を確かめておきましょう。
東京・神奈川・埼玉・千葉の借地権を相談する場合
借地権 無料相談ドットコムは、首都圏の借地権の相談・買取を案内しています。相談時には、買主となる会社や承諾協議の進め方、金額が確定する時点を聞いておきましょう。
すでに地主との争いが深刻化している場合は、売却相談とあわせて、法的な交渉・手続きを弁護士へ相談してください。
まとめ｜借地権の買取は「査定額・承諾・契約・手取り」を並べて決める
買取会社を比較するときは、最初の査定額だけでなく、契約の買主、地主への承諾相談、減額・解除の条件、決済日、売主の手取りをそろえて聞きましょう。契約書や登記が一部見つからない場合も、判明したことと未確認事項を分けて伝えると、価格の前提を明確にできます。
直接買取には一般の買主を探す期間を省ける面がありますが、地主の承諾や権利関係の確認まで省略できるわけではありません。査定額を確認した後に、仲介や保有継続と比べてから判断してください。
※本記事は一般的な不動産売買・家計情報です。法律上の紛争は弁護士、登記は司法書士、個別の税務は税理士などへ確認してください。
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