親から借地権付きの家を相続して、「土地の登記には自分の名前がないけれど、大丈夫？」「家は建っているから、登記までは必要ないのでは？」と迷うことがあります。
借地権そのものが土地に登記されていなくても、一定の条件を満たす建物登記によって、新しい土地所有者などに借地権を主張できる場合があります。ただし、借地契約の当事者と建物の登記名義人が違う場合や、建物を取り壊した後は注意が必要です。
土地と建物の登記で何が分かるのか、地主が土地を売ったときに借地権を守れるのか。登記事項証明書の見方から、名義が違う場合や建物を解体する前の注意点まで確認していきましょう。
借地権は土地に登記していないと無効？契約と対抗力は別の話
借地借家法上の借地権は、建物を所有するために土地を使う地上権または土地賃借権です。土地は地主の所有でも、借地人には土地を利用する権利があります。ただし、地上権と土地賃借権では、権利の内容や第三者へ譲る際の扱いが違います。
| 借地の権利 | 土地に登記する場合 | 登記が見つからないとき |
|---|---|---|
| 地上権 | 地上権設定登記 | 土地の登記だけで断定せず、設定契約など権利の根拠を調べる |
| 土地賃借権 | 賃借権設定登記 | 借地契約と借地上の建物登記を確認する |
土地の登記事項証明書の乙区に賃借権が載っていなくても、それだけで借地契約が無効になるわけではありません。ただし、地主との間で土地を借りる約束があることと、地主から土地を買った新しい所有者に「引き続き使えます」と主張できることは別です。
契約書に「借地権」とだけ書かれていて、自分が地上権と土地賃借権のどちらを持つのか分からない場合は、先に両者の違いを確認しておきましょう。
借地権そのものが土地に登記されていなかったら、地主が土地を売ったときに困りませんか？
そのとき確認したいのが、借りた土地に建つ家の登記です。条件を満たす建物登記があれば、土地に借地権の登記がなくても、新しい所有者に借地権を主張できる場合がありますよ。
土地の所有者が変わったら？建物登記による「対抗力」の条件
地主Aさんから土地を借りて、Bさんが家を建てて住んでいるとします。その土地をCさんが購入したとき、Bさんは新しい所有者のCさんに「これからもこの土地を使えます」と言えるでしょうか。
この場面で関わるのが、借地権を新しい所有者などに主張できる「対抗力」です。借地借家法10条1項では、借地権そのものが登記されていなくても、借地権者が借りた土地の上に登記された建物を所有していれば、第三者に借地権を対抗できると定めています。
だからこそ、土地の乙区を見るだけでなく、「借地上の家が登記されているか」「誰の名義で登記されているか」まで確かめます。長年住み続けていても、家が建っているだけでは登記の代わりになりません。
借地人本人の名義か？妻・子名義の建物では問題になる
借地契約は夫の名前なのに、家は妻の名前で登記されている。この場合、「夫婦だから大丈夫」とは言い切れません。最高裁昭和47年6月22日判決は、土地賃借人が妻名義で保存登記された建物を所有していた事案で、土地を取得した第三者への賃借権の対抗を認めませんでした。
借地人と建物の登記名義人が違うときは、なぜそうなっているかを先に確かめましょう。相続後も親の名前が残っているのか、借地人とは別の家族の名義で登記したのかによって、調べる資料が変わります。契約書や相続の書類をそろえ、登記の直し方も含めて司法書士や弁護士に相談してください。
建物の表題登記しかない場合も、内容を確認する
建物の登記には、所在・構造・床面積などを記録する表題登記と、所有権の保存・移転などを記録する権利に関する登記があります。最高裁昭和50年2月13日判決は、借地人本人を所有者とする建物の表示登記（現在の表題登記に相当）について対抗力を認めました。
「所有権保存登記がないから対抗力もない」とは、すぐには決められないということです。ただし、表題部の所有者が借地人本人か、建物の所在が借りている土地と合っているかは確かめましょう。表題登記があれば、売却時に必要な所有権登記まで省けるという意味ではありません。
参考：不動産適正取引推進機構「最高裁判例一覧」（昭和50年2月13日）
土地・建物・契約書の3点を照合する｜登記事項証明書の見方
借地権付きの家について調べるなら、土地の登記だけで終わらせず、次の3つの資料を並べて見比べましょう。それぞれに書かれている内容が違います。
| 資料 | 見る場所・内容 | 見落としやすい点 |
|---|---|---|
| 土地の登記事項証明書 | 表題部の地番・地積／甲区の土地所有者／乙区の地上権・賃借権・抵当権など | 土地に賃借権登記がなくても借地契約が存在し得る。土地の所有者の変更にも注意 |
| 建物の登記事項証明書 | 所在・家屋番号・構造・床面積、表題部所有者、所有権保存・移転、抵当権など | 借地人と名義人の違い、親名義のまま、借りている土地と所在が対応するか |
| 借地契約書・更新書類 | 借地人、権利の種類、期間、地代、建て替え・譲渡の条件 | 登記からは地代や地主との合意内容をすべて確認できない |
土地の「甲区」に載っている名前と、地代の振込先や地主からの通知に書かれた名前が違う場合は、売買や相続で土地の所有者が変わっていないか確認しましょう。また、普段使う住所だけでは、土地の地番や建物の家屋番号が分からないこともあります。借地契約書や固定資産税の書類も探してみてください。
土地の登記だけ見ても、借地権を守れるか分からないんですね。
そうなんです。土地の持ち主、建物の名義、契約書の借地人を並べてみましょう。親御さんから引き継いだ家なら、登記に古い名前が残っていることもありますよ。
登記事項証明書は法務局で取得できる
土地と建物の登記事項証明書は、法務局の窓口・郵送・オンラインで請求できます。オンラインで申し込んだ場合も、証明書は郵送か窓口で受け取ります。
まず登記の中身だけ見たいなら、有料の「登記情報提供サービス」を利用する方法もあります。ただし、こちらで確認できる情報には証明文・公印が付きません。提出用に登記事項証明書が必要なら、別途、証明書を請求しましょう。
参考：法務省「登記・供託に関するオンライン申請等の活用について」
契約と登記が食い違う場合、売却・建て替え前に何を直す？
親や祖父母の代からの借地では、建物の登記が見つからなかったり、契約に亡くなった人の名前が残っていたりすることがあります。古い登記や書類が見つからないことだけで、借地権はないと決めつけないようにしましょう。どこが食い違っているかで、次に探す資料が変わります。
| 見つかった状態 | 次にすること |
|---|---|
| 土地に賃借権登記がない | 借地契約と建物の登記を確認。建物による対抗力があるか調べる |
| 借地人と建物名義人が違う | 建物所有の経緯、譲渡・相続関係、契約書、旧登記を照合する |
| 建物があるのに登記が見つからない | 家屋番号・所在地番を調べ直す。未登記なら表題登記や所有権登記を相談する |
| 親が亡くなっても建物は親名義 | 取得者と遺産分割を確認し、相続登記を進める |
| 土地の登記名義が旧地主のまま | 現在の権利者と変更の経緯を確認し、地代の請求者・支払先も照合する |
| 古家を解体する予定 | 建物滅失後の対抗力、建て替え条件、返還・売却方針を解体前に確認する |
建物を相続したら、所有権の相続登記の期限にも注意
借地に建つ親の家を相続した場合、地主の土地を自分名義に変えるわけではありません。引き継いだ建物について相続登記を確認しましょう。相続によって取得したことを知った日から原則3年以内に申請する義務があります。義務化前に取得を知っていて未登記の建物は、原則2027年3月31日までという経過措置上の期限にも注意してください。
相続したばかりで誰が借地権と家を引き継ぐか決まっていない場合は、地主への連絡や地代の支払い、家の管理をどうするかも考えておきましょう。
相続と売買では、地主の承諾や必要な登記がどう違うのか。贈与や氏名変更も含めた名義の扱いは、こちらで確認できます。
借地上の建物を取り壊すと対抗力はどうなる？掲示と2年の条件
相続した古い家に住む予定がなくても、売るか、建て替えるか、地主へ返すかを決める前に解体しないでください。登記された建物によって借地権の対抗力を備えていた場合、家がなくなるとその根拠にも影響します。
借地借家法10条2項には、建物がなくなった後も対抗力を維持するための規定があります。その条件の一つが、借地権者が土地の見やすい場所に次の内容を掲示することです。
- 滅失した建物を特定するために必要な事項
- 建物が滅失した日
- 新しい建物を建築する旨
家を壊しただけで、自動的に2年間は対抗力が守られるわけではありません。また、滅失から2年を過ぎてもこの規定による対抗力を維持するには、2年以内に新しい建物を建て、その建物の登記を済ませている必要があります。
ただし、掲示をすれば地主から建て替えの承諾を得られるわけでも、建築基準法上の再建築が認められるわけでもありません。すでに壊した場合や解体日が決まっている場合は、建物がなくなった日、掲示の有無、新築予定、土地の所有者が変わっていないかを司法書士や弁護士に相談しましょう。
建物の滅失登記と借地権の対抗力も別の手続き
建物を解体した場合は、不動産登記法57条により、原則として滅失の日から1か月以内に建物の滅失登記を申請する義務があります。ただし、滅失登記を済ませても、借地権の対抗力を維持するための掲示をしたことにはなりません。
参考：借地借家法10条（e-Gov法令検索）／不動産登記法57条（e-Gov法令検索）
建て替えたい場合は、地主との話し合いだけでなく、道路の条件や借地期間、住宅ローンも解体前に確かめましょう。何から確認すればよいか迷ったら、次の記事を参考にしてください。
土地に借地権を登記する方法・費用と、相談先の選び方
土地賃借権や地上権を土地に登記する場合は、土地の登記記録にその権利を載せます。権利に関する登記は原則として登記権利者と登記義務者の共同申請なので、土地賃借権の設定登記には通常、地主の協力が必要です。
土地の賃借権などを登記する場合と、建物の表題登記・所有権登記では、必要な書類も費用も異なります。登録免許税だけでなく、専門家への報酬や証明書の取得費も、どの手続きにかかるのか分けて確かめましょう。
| 相談したいこと | 相談先 |
|---|---|
| 土地の地上権・賃借権設定登記、建物の保存・移転・相続登記 | 司法書士 |
| 未登記建物の表題登記、解体後の建物滅失登記 | 土地家屋調査士 |
| 地主と借地人の権利関係・対抗力に関する紛争 | 弁護士 |
| 借地権付き住宅を現在の状態で売れるか・査定できるか | 借地権の取引に慣れた不動産会社 |
未登記・相続未登記でも、売却を諦める前に整理する
建物が未登記だったり、借地契約と登記の名前が違ったりしても、売却を相談することはできます。ただし、相談できることと、その状態のまま売買代金を受け取って引き渡せることは別です。どの登記を直す必要があるか、費用は誰が負担するか、契約前と決済前のどちらまでに済ませるかを確認しましょう。
「今の家をどんな方法で売れるのか」を先に知りたい方は、地主への譲渡承諾や売却費用、手取りの考え方をこちらで確認できます。
一般の買主を探すほか、専門会社に直接買い取ってもらう方法もあります。登記を直す費用や引渡しまでの期間も含めて比較したい方は、こちらを参考にしてください。
借地契約と登記の名前が違い、地主にどう話せばよいか分からない場合は、借地権を扱う不動産会社へ契約書や登記の資料を見せて相談する方法があります。借地権 無料相談ドットコムも相談先の一つです。対応地域や相談できる内容は申し込む前に確かめましょう。
家が古い、道路の条件で建て替えられないなどの事情もあれば、専門会社による直接買取も候補になります。今の状態で買い取れるか、登記の手続きや費用をどう扱うかも含めて聞いてみましょう。
まとめ｜「借地契約・土地登記・建物登記」を解体や売却の前に照合する
土地に賃借権の登記がなくても、借地契約までないとは限りません。まず借地契約書と土地・建物の登記事項証明書をそろえ、借地人の名前、建物の名義、建物が建つ土地が合っているかを見比べましょう。
建物が登記されているか、誰の名義か、解体後の対抗力をどう保つかは、土地を借り続けるうえで見落とせない点です。名前や所在地が食い違っていたら、原因を確かめてから手続きを進めましょう。売る場合も建て替える場合も、家を壊す判断はその後です。
※本記事は借地権と登記に関する一般的な情報です。登記の具体的な手続きは司法書士・土地家屋調査士、対抗力をめぐる法的紛争は弁護士へご相談ください。
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