「空き家を売ると税金はどれくらいかかるの？」

「売却価格が2,000万円なら、税金も高くなる？」

このような疑問を持つ方は少なくありません。

実は、不動産を売却したからといって、必ずしも高額な税金がかかるわけではありません。

譲渡所得税は、売却価格ではなく「利益（譲渡所得）」に対して課税される税金です。

さらに、相続した空き家やマイホームには税負担を軽減できる特例制度も用意されています。

この記事では宅建士・FP2級の視点から、

• 譲渡所得税とは何か
• 税金はどのように計算するのか
• 長期譲渡と短期譲渡の違い

を初心者にも分かりやすく解説します。

利益100万円〜3,000万円までの税額シミュレーションも紹介します。

この記事で分かること

• 譲渡所得税とは
• 税金がかかる仕組み
• 売却価格と利益の違い
• 長期譲渡と短期譲渡の違い
• シミュレーションを見る前に知っておきたい基礎知識

空き家を売ると税金はかかる？

まず結論です。

空き家を売却しても、必ず税金がかかるわけではありません。

譲渡所得税が発生するのは、

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合です。

例えば、

• 売却価格より購入時の価格が高かった
• 売却費用を差し引くと利益が出なかった

というケースでは、譲渡所得税が発生しないことがあります。

つまり、

「売却価格が高い＝税金が高い」

ではないことを、まず理解しておきましょう。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、

土地や建物などの不動産を売却して利益が出たときに課税される税金です。

一般的には、次の3つをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことが多くあります。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

実際には、それぞれ税率や計算方法が定められていますが、売却時にはまとめて考えて問題ありません。

売却価格ではなく利益に課税される

ここが非常に重要なポイントです。

税金は売却価格そのものではなく、

利益（譲渡所得）

に対して課税されます。

例えば、

• 売却価格：2,000万円
• 購入価格：1,700万円
• 売却費用：100万円

だった場合、

利益は約200万円です。

税金は、この200万円を基に計算されます。

そのため、

2,000万円すべてに税金がかかるわけではありません。

税金はどう計算する？

基本的な計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

それぞれの意味は次のとおりです。

売却価格

実際に売れた金額です。

取得費

購入時の価格や購入にかかった費用です。

相続した空き家では、取得費の確認が必要になるケースもあります。

譲渡費用

売却時にかかった費用です。

例えば、

• 仲介手数料
• 測量費
• 解体費用（一定の条件を満たす場合）

などが該当します。

この計算によって利益を求め、その利益に対して税率を掛けて税額を算出します。

長期譲渡と短期譲渡の違い

譲渡所得税は、

所有期間によって税率が変わります。

次の表をご覧ください。

項目	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所有期間	5年超	5年以下
税率（概算）	約20％	約39％

所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は比較的低くなります。

一方、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が高くなるため注意が必要です。

なぜ税率に差があるの？

短期間で売買を繰り返す投機的な取引を抑制するためです。

そのため、

長期間所有していた不動産の方が、税負担は軽くなる仕組みになっています。

売却時には、所有期間も確認しておきましょう。

シミュレーションで確認することが大切

譲渡所得税は、

• 売却価格
• 取得費
• 売却費用
• 所有期間

によって大きく変わります。

そのため、一律に「○万円かかる」と言うことはできません。

このあとは、

利益100万円〜3,000万円までのケースを例に、

長期譲渡・短期譲渡それぞれの税額をシミュレーション形式で紹介します。

宅建士・FP2級のアドバイス

譲渡所得税は、不動産売却で最も相談の多いテーマの一つです。

しかし実際には、売却価格だけでは税額は分かりません。

取得費や売却費用、所有期間など、さまざまな要素を考慮して初めて税額が決まります。

まずは「利益に課税される税金」であることを理解し、そのうえでシミュレーションを活用すると、売却後の資金計画も立てやすくなります。

次の項目からは、利益100万円〜3,000万円までの税額を一覧表でシミュレーションし、長期譲渡・短期譲渡の違いを具体的な数字で比較していきます。

空き家売却利益別シミュレーション｜譲渡所得税はいくらかかる？

利益（譲渡所得）が100万円〜3,000万円だった場合、税金はいくらになるのかをシミュレーション形式で紹介します。

なお、ここで紹介する金額は一般的な税率を基にした概算です。

実際の税額は取得費や各種特例の適用状況などによって異なります。

長期譲渡と短期譲渡で税率は大きく違う

まず確認しておきたいのが税率です。

所有期間	税率（概算）
長期譲渡（5年超）	約20％
短期譲渡（5年以下）	約39％

所有期間が違うだけで、

税負担は約2倍近く変わるケースもあります。

利益100万円の場合

区分	税額（概算）
長期譲渡	約20万円
短期譲渡	約39万円

利益100万円でも、

短期譲渡では約20万円近く税金が増える可能性があります。

利益300万円の場合

区分	税額（概算）
長期譲渡	約60万円
短期譲渡	約117万円

100万円以上の差になることもあります。

利益500万円の場合

もっとも相談が多いケースです。

区分	税額（概算）
長期譲渡	約100万円
短期譲渡	約195万円

同じ利益でも、

所有期間だけで約95万円の差になる可能性があります。

利益1,000万円の場合

区分	税額（概算）
長期譲渡	約200万円
短期譲渡	約390万円

利益が大きくなるほど、

税率の違いによる影響も大きくなります。

利益2,000万円の場合

区分	税額（概算）
長期譲渡	約400万円
短期譲渡	約780万円

短期譲渡では、

700万円を超える税金になるケースもあります。

利益3,000万円の場合

区分	税額（概算）
長期譲渡	約600万円
短期譲渡	約1,170万円

ここまで利益が大きくなると、

税金だけで数百万円の差になることがあります。

空き家売却利益にかかる譲渡税額シミュレーション一覧

利益	長期譲渡	短期譲渡
100万円	約20万円	約39万円
300万円	約60万円	約117万円
500万円	約100万円	約195万円
1,000万円	約200万円	約390万円
2,000万円	約400万円	約780万円
3,000万円	約600万円	約1,170万円

※概算です。実際の税額は取得費・譲渡費用・各種特例などによって異なります。

なぜこんなに税額が違う？

税金は、

売却価格ではなく利益に対して課税されます。

さらに、

所有期間によって税率が変わるため、

同じ利益でも税額に大きな差が生まれます。

そのため、

「あと数か月待てば長期譲渡になる」

というケースでは、

売却時期を検討する価値がある場合もあります。

売却する空き家の取得費が分からない場合はどうなる？

相続した空き家では、

「親がいくらで購入したのか分からない」

というケースも少なくありません。

取得費が分からない場合は、

一定のルールに基づいて計算することになります。

しかし、

取得費が少なく計算されると、

利益が大きくなり、

税額も増える可能性があります。

購入時の契約書や領収書などが残っていないか、一度確認してみましょう。

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宅建士・FP2級のアドバイス

ここまで紹介した税額は、

全国共通の概算です。

実際には、

• 売却価格
• 取得費
• 仲介手数料
• 解体費用
• 特例制度

などによって税額は変わります。

正確な金額は、

個別に計算する必要があります。

譲渡所得税は、不動産売却で見落とされやすい費用の一つです。

特に相続した空き家では、取得費の確認や所有期間の判断によって税額が大きく変わることがあります。

また、このシミュレーションには重要な制度が反映されていません。

それが3,000万円特別控除です。

条件を満たせば税金が大幅に軽減される可能性があるため、売却前には必ず確認しておきましょう。

次の項目では、3,000万円特別控除を適用した場合と適用しない場合を比較しながら、実際にどれくらい税金が変わるのかをシミュレーション形式で解説します。

3,000万円特別控除を使うと税金はいくら変わる？

ここまでは、

利益100万円〜3,000万円までの譲渡所得税をシミュレーションしました。

しかし実際には、

3,000万円特別控除が利用できるケースでは、税額が大きく変わる可能性があります。

この制度を知らずに売却してしまうと、本来より多く税金を支払ってしまうこともあるため、売却前に確認しておきたいポイントです。

空き家売却における3,000万円特別控除とは？

まず結論です。

一定の条件を満たすと、

譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

つまり、

利益が3,000万円以下であれば、税金がかからないケースもあります。

非常に大きな節税制度なので、不動産売却では必ず確認しておきたい制度の一つです。

控除前と控除後を比較してみよう

例えば、

利益500万円の場合を見てみます。

項目	控除なし	控除あり
課税対象	500万円	0円
長期譲渡税額（概算）	約100万円	0円

利益500万円であれば、

控除が適用されることで税額がゼロになる可能性があります。

利益1,000万円の場合

項目	控除なし	控除あり
課税対象	1,000万円	0円
長期譲渡税額（概算）	約200万円	0円

このケースでも、

利益全額が控除の範囲内となるため、税金が発生しない可能性があります。

利益2,000万円の場合

項目	控除なし	控除あり
課税対象	2,000万円	0円
長期譲渡税額（概算）	約400万円	0円

利益2,000万円でも、

条件を満たせば課税対象はゼロになります。

利益3,000万円の場合

もっとも注目されるケースです。

項目	控除なし	控除あり
課税対象	3,000万円	0円
長期譲渡税額（概算）	約600万円	0円

利益が3,000万円ちょうどであれば、

控除により税金が発生しない可能性があります。

利益が3,500万円だった場合

では、

利益が3,500万円ならどうでしょうか。

項目	金額
利益	3,500万円
特別控除	▲3,000万円
課税対象	500万円

税金は500万円に対して計算されます。

つまり、

利益すべてに税金がかかるわけではありません。

相続した空き家でも利用できる？

一定の条件を満たした場合、

相続空き家特例として3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。

例えば、

• 相続した実家
• 一定期間内に売却
• 定められた条件を満たす

などが対象になります。

すべての空き家で使えるわけではない

この制度は非常に便利ですが、

すべての空き家が対象ではありません。

例えば、

• 条件を満たしていない
• 売却方法が対象外
• 必要書類が不足している

などの場合は適用されないことがあります。

売却前に制度の対象かどうか確認することが大切です。

正確な税額を知るには査定価格が必要

ここまでシミュレーションを紹介しましたが、

実際の税額を計算するには、

まず売却価格が分からなければ始まりません。

例えば、

査定額が

• 1,500万円なのか
• 2,000万円なのか
• 2,500万円なのか

によって利益も変わり、税額も大きく変わります。

そのため、

税金を考える前に、

現在の売却価格を把握しておくことが重要です。

複数の不動産会社へ査定を依頼することで、おおよその売却価格や市場相場が分かり、資金計画も立てやすくなります。

「まだ売るか決めていない」

という方でも、

査定を受けるメリットは十分あります。

例えば、

• 今いくらで売れそうか
• 税金はどれくらいになりそうか
• 手取りはいくら残るか

といった資金計画が立てやすくなります。

また、不動産会社によって査定額や販売方法が異なるため、複数社を比較することも重要です。

その点、一度の申し込みで複数の不動産会社から提案を受けられるタウンライフ 空き家解決のようなサービスは、価格や売却方法を比較したい方に向いています。

「まずは売却価格の目安だけ知りたい」という段階でも利用しやすいでしょう。

宅建士・FP2級からアドバイス

3,000万円特別控除は、不動産売却における代表的な節税制度です。

しかし、適用には細かな条件があるため、「自分も使えるはず」と思い込まず、事前に確認することが大切です。

また、税額を正確に把握するには、取得費だけでなく売却価格も重要になります。

まずは複数社へ査定を依頼し、現在の市場価格を把握したうえで売却計画を立てることをおすすめします。

空き家の売却前チェックリスト

空き家を売却する前に、次の項目を確認しておきましょう。

□ 取得費が分かる資料を探した

□ 売却費用を把握した

□ 所有期間を確認した

□ 3,000万円特別控除の対象か確認した

□ 相続空き家特例の対象か確認した

□ 査定価格を把握した

□ 複数社へ査定を依頼した

□ 売却時期を検討した

□ 税金を試算した

□ 売却後の資金計画を立てた

空き家売却に関わる税金でよくある質問（FAQ）

Q1. 売却したら必ず税金がかかりますか？

いいえ。

譲渡所得（利益）が出なければ、譲渡所得税が発生しない場合があります。

Q2. 売却価格すべてに税金がかかるのですか？

いいえ。

税金は利益（譲渡所得）に対して課税されます。

Q3. 相続した空き家でも税金はかかりますか？

利益が出た場合は課税対象になる可能性があります。

ただし、条件を満たせば相続空き家特例などが利用できる場合があります。

Q4. 取得費が分からない場合は？

購入時の契約書や領収書などを確認しましょう。

見つからない場合は、一定のルールに基づいて計算することになります。

Q5. 解体費用は経費になりますか？

条件を満たす場合には譲渡費用として認められるケースがあります。

詳しくは税理士などの専門家へ確認しましょう。

Q6. 仲介手数料も経費になりますか？

はい。

一般的には譲渡費用として計算できます。

Q7. 3,000万円特別控除は誰でも使えますか？

いいえ。

適用には細かな条件があります。

売却前に対象となるか確認しておきましょう。

Q8. 長期譲渡と短期譲渡はいつ決まりますか？

売却した年の1月1日時点での所有期間によって判定されます。

Q9. 税金を少なくする方法はありますか？

利用できる特例や控除を確認すること、取得費や譲渡費用を正しく把握することが重要です。

Q10. 自分で税額を計算できますか？

概算は可能ですが、実際には取得費や各種特例によって変わるため、最終的には専門家へ相談するのがおすすめです。

空き家売却の税金を抑えるためのポイント

譲渡所得税を少なくするためには、次の点を確認しましょう。

取得費を確認する

取得費が大きいほど利益が小さくなり、税額も少なくなる可能性があります。

売却費用を把握する

仲介手数料や測量費など、譲渡費用として計上できるものがないか確認しましょう。

特例制度を活用する

3,000万円特別控除や相続空き家特例など、利用できる制度がないか事前に確認することが大切です。

売却時期を検討する

所有期間が5年を超えることで、長期譲渡所得となり税率が低くなる場合があります。

税金を計算する前に必要なこと

譲渡所得税は、

売却価格が分からなければ正確に計算できません。

例えば、

査定価格が

• 1,800万円
• 2,200万円
• 2,600万円

では、利益も税額も変わります。

そのため、まずは現在の市場価格を把握することが重要です。

複数の不動産会社へ査定を依頼すれば、売却価格の目安が分かり、税金や手取り額も具体的にシミュレーションしやすくなります。

一度の申し込みで複数の不動産会社から提案を受けられるタウンライフ 空き家解決のようなサービスは、価格や売却方法を比較したい方に向いています。

「まずは売却価格の目安だけ知りたい」という段階でも利用しやすいでしょう。

宅建士・FP2級のまとめ

譲渡所得税は、不動産売却において資金計画へ大きく影響する重要なポイントです。

しかし、税額は一律ではなく、取得費や譲渡費用、所有期間、特例制度の適用などによって大きく変わります。

売却を検討している方は、まず現在の査定価格を把握し、そのうえで税金や手取り額を試算することをおすすめします。

この記事では、空き家の譲渡所得税シミュレーションについて解説しました。

ポイントを整理すると、

• 譲渡所得税は利益に対して課税される
• 所有期間によって税率が大きく変わる
• 利益100万円〜3,000万円まで税額は大きく変動する
• 3,000万円特別控除が利用できる場合は税負担を大きく軽減できる
• 正確な税額を知るには、売却価格・取得費・譲渡費用の確認が重要

税金は「売ってから考える」のではなく、「売る前に把握しておく」ことで、資金計画も立てやすくなります。

売却価格を知りたい方へ

「実際に自分の空き家はいくらで売れるのだろう？」

そう思ったら、まずは無料査定を利用してみましょう。

査定価格が分かれば、

• 譲渡所得税の概算
• 売却後の手取り額
• 売却戦略

まで具体的に検討しやすくなります。

複数の不動産会社へ査定を依頼して比較することで、市場価格を把握しながら納得のいく売却につなげやすくなります。