「相続した実家は古いから、解体して更地で売った方がいい？」
「不動産会社から更地を勧められたけれど、解体費を払っても得になる？」
空き家を売るときに迷いやすいのが、建物を残すか、解体して更地にするかです。
更地にすれば新築希望者が検討しやすくなる一方、売主が解体費を負担するなら、その分だけ売却後の手取りは減ります。また、建物の解体後に固定資産税の負担が変わったり、土地の条件によっては建て替えが難しかったりするケースもあります。
「古いから解体する」「更地の査定額が高いから解体する」だけでは判断できません。
建物を残した場合と更地にした場合で、いくらで売れそうなのか。解体費や税金まで考えると、最終的にどちらが手元に多く残るのか。
空き家の解体を契約する前に確認しておきたいことから、売主・買主のどちらが解体するかという売買契約の条件まで見ていきましょう。
結論｜空き家は解体する前に「建物付き」と「更地」の両方で査定する
空き家の売却が目的なら、まずは建物を残したまま不動産会社に相談し、2通りの売却条件を確認することから始めましょう。
- 建物付き・古家付き土地として売る場合の想定価格と売却期間
- 解体して更地で売る場合の想定価格と売却期間
更地の方が高く売れそうなら、価格差から解体費を差し引いて比べます。
例えば、更地にすることで売却価格が100万円上がっても、解体費が150万円かかるなら、単純計算では建物を残した方が50万円多く手元に残ります。
ただし、建物の倒壊や外壁落下など、周囲に危険が及んでいる場合は別です。売却の損得だけで放置を続けず、安全確保や応急措置、必要に応じた除却を検討してください。
更地と建物付き・古家付き土地は何が違う？
建物付き売却は、住宅などを残した状態で売る方法です。建物を中古住宅として評価する場合もあれば、主に土地の価値を見込んで「古家付き土地」として売り出す場合もあります。
更地売却は、建物を取り壊し、土地として売る方法です。買主が新築を考えやすくなりますが、売主が解体するなら工事費を負担します。
| 比較項目 | 建物付き・古家付き | 更地 |
|---|---|---|
| 主な購入目的 | 中古住宅・リフォーム・土地利用 | 新築・土地利用 |
| 建物の利用価値 | 残せる | なくなる |
| 売主の解体費 | 先に負担せず売れる場合がある | 売主が解体するなら必要 |
| 売却までの税負担 | 住宅用地特例の適用状況による | 解体時期などで変わる場合がある |
| 買主の検討しやすさ | 建物の状態や利用目的による | 新築を希望する人には分かりやすい |
なお、古家付き土地として売るからといって、建物について何も説明しなくてよいわけではありません。
売主が知っている雨漏り、シロアリ、傾き、未登記増築などは不動産会社へ伝え、建物をどの状態で引き渡すのか、売買契約で整理しておきましょう。
「古家付き」「現状渡し」という表現だけで、売主の契約上の責任が自動的にすべてなくなるわけではありません。
空き家を解体する前に確認したい5つの判断材料
1．解体後も再建築できる土地か
解体前に、まず確認しておきたいのが土地の接道条件です。
今、家が建っていることと、壊したあとに新しい家を建てられることは別です。
建築基準法では、敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。ただし、道路の種類や接道状況によって個別に判断する必要があり、例外的な認定・許可の制度もあります。
例えば、私道や狭い通路に面している家、旗竿地、道路との接し方が分かりにくい土地などでは、解体前に再建築の可否を確認しておきたいところです。
再建築が難しい土地で、まだ利用できる建物を取り壊すと、住宅としての使い道を失い、売却条件が悪くなる可能性があります。
私道に面した実家なら、道路の幅だけでなく、その私道が建築基準法上どのような道路として扱われているかも確認が必要です。
解体業者へ正式に依頼する前に、不動産会社や自治体の建築担当窓口などで道路種別と建築の可否を確認してください。
「道路に面しているから大丈夫」と思っていても、調べてみると建て替えに条件が付く場合があります。
2．建物を使いたい買主がいるか
築年数が古くても、リフォームして住みたい人や、古民家・セカンドハウスとして使いたい人がいる場合があります。
一方で、深刻な雨漏り、腐朽、シロアリ被害、建物の傾きなどがあれば、買主が多額の修繕費を見込むこともあります。
考えたいのは、単に「築何年か」ではなく、次の違いです。
- 修繕して利用する買主が考えられる建物か
- 解体して土地を利用する買主が中心になる建物か
例えば、建物に多少の傷みがあっても、間取りや立地を気に入って購入したい人がいるかもしれません。
逆に、修繕に多額の費用がかかるなら、建物を利用する買主は限られる可能性があります。
不動産会社には、建物付きで売る場合にどのような購入希望者を想定しているのか聞いてみましょう。
建物を使いたい人がいる地域なら、先に解体することで購入希望者を減らしてしまう場合もあります。
3．建物付きと更地の査定額・売却期間はどれだけ違うか
不動産会社へ査定を依頼するときは、価格だけでなく「誰に売るのか」も聞いてみましょう。
例えば、建物付きではリフォーム希望者を想定し、更地では新築希望者を想定するなど、売り方が変わる場合があります。
| 確認事項 | 聞きたいこと |
|---|---|
| 建物付きの査定 | 建物を使う買主を見込んでいるか |
| 更地の査定 | 新築用地としてどの程度の需要があるか |
| 価格差 | 更地の方が高いなら、その根拠は何か |
| 販売期間 | それぞれ、どの程度で買主を見つける想定か |
例えば「更地なら200万円高く売れそうです」と言われたら、なぜその価格で売れると考えたのか、近隣の成約事例や想定する買主まで聞いておきたいところです。
一社の意見だけで解体を決めず、可能なら複数社に相談してください。
ただし、査定額は成約価格の保証ではありません。高い査定額を提示した理由まで比較することが大切です。
4．解体費を差し引いても手取りが増えるか
更地の方が高く売れそうでも、売主が解体費を負担するなら、その金額を差し引いて考える必要があります。
更地の査定額が高いかどうかではなく、解体した結果いくら多く残るかを比べましょう。
例えば、次のような査定結果だったとします。
| 項目 | 建物付き | 更地 |
|---|---|---|
| 想定売却価格 | 1,500万円 | 1,650万円 |
| 解体費 | 0円 | 180万円 |
| 解体費を引いた額 | 1,500万円 | 1,470万円 |
※比較用の仮定例です。仲介手数料・測量費・残置物処分費・税金などは含めていません。建物付きでも、買主から解体費相当の値引きを求められる場合があります。
この例では、更地にすると150万円高く売れる想定でも、180万円の解体費を売主が負担するため、建物付きより30万円少なくなります。
また、解体工事では、建物本体の撤去以外に塀・庭木・残置物・地中埋設物などの費用が必要になる場合があります。
「木造だから坪○万円くらい」といった概算だけで決めず、実際の敷地条件を踏まえた見積もりの総額で比較しましょう。
解体費は建物の構造や広さだけでなく、道路の幅や重機の搬入条件などによっても変わります。
仲介手数料や測量費、ローン残債まで含めると、最終的に手元へ残る金額はさらに変わります。
売却価格から必要な費用を差し引いた手取りも試算しておきましょう。
5．解体によって固定資産税・特例・補助金に影響しないか
建物を解体すると、売却できるまでの税負担が変わる場合があります。
解体後は建物に対する固定資産税がなくなる一方、土地に適用されていた住宅用地特例が外れ、土地の税負担が増えることがあります。
住宅用地かどうかは、原則として1月1日時点の利用状況などを基に判断されます。
「建物の税金がなくなるから、解体すれば全体の税金も安くなる」とは限りません。
ただし、危険な状態の建物を残せば軽減が続くとも限りません。管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けた場合も、住宅用地特例の対象外になることがあります。
売却までに年をまたぐ可能性があるなら、解体する時期によって土地の固定資産税がどう変わるかも確認しておきましょう。
相続した実家なら、一定の要件で譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」も確認してください。
特例を使うために、売主が売却前に必ず解体しなければならないわけではありません。
2024年1月1日以後の一定の譲渡では、売却後、譲渡した年の翌年2月15日までに建物を取り壊す方法なども対象となり得ます。
ただし、建築時期、相続後の利用状況、売却期限などにも要件があります。
制度の適用期限は2027年12月31日までの一定の譲渡ですが、それとは別に個々の相続にも売却期限があります。
「控除を使いたいから先に解体しよう」と判断する前に、自分の実家が対象になるのか、どの売却方法なら条件を満たせるのか確認しておきましょう。
自治体によっては、老朽危険空き家などを対象とした解体補助金もあります。
補助金を利用したい場合は、解体業者との契約前に、対象条件と申請の順番を確認してください。
工事契約や着工後では申請できない制度もあります。
更地と建物付き、どちらで売るかの判断表
ここまでの確認を踏まえて、空き家の状況ごとに考えられる売却方法を整理してみましょう。
| 空き家の状況 | 検討する方向 |
|---|---|
| リフォームして使いたい買主が見込める | 建物付き売却 |
| 古民家・セカンドハウスとして需要がある | 建物を残したまま販売 |
| 建物の傷みが深刻で、新築用地の需要がある | 更地売却も比較 |
| 倒壊・外壁落下などの危険がある | 安全対策を優先して除却も検討 |
| 解体後の再建築が難しい、または不明 | 解体前に建築条件を確認 |
| 更地の価格上昇分より解体費が高い | 建物付き売却や買主による解体を相談 |
| 売主が解体費を先払いするのが難しい | 買主決定後の解体条件や古家付き売却を相談 |
例えば、建物の傷みが進んでいて更地売却を検討する場合でも、解体後の再建築に問題がないか、解体費を負担しても手取りが増えるかによって判断は変わります。
また、売主が解体費を先に用意できない場合は、買主が決まってから解体する条件で売り出す方法もあります。
再建築できるか分からない、売主負担で解体すると手取りが減る、税金の特例を利用したい。
このような場合は、解体業者と正式に契約する前に、不動産会社や必要に応じて専門家へ確認しておきましょう。
売主が解体する？買主が解体する？売買契約で決めたい条件
更地で売ると決めても、買主が見つかる前に売主が解体しなければならないとは限りません。
解体のタイミングには、主に次の3つがあります。
| 売り方 | 解体する人・時期 | 売主が確認すること |
|---|---|---|
| 先に更地にして販売 | 売主が売出し前に解体 | 解体費の先払い、売却までの税負担 |
| 買主決定後、更地で引渡し | 売主が契約後・引渡し前に解体 | 工事期限、引渡日、追加費用 |
| 古家付きで引渡し | 買主が取得後に解体する場合がある | 建物の状態、撤去の役割、売買価格 |
買主が決まってから売主負担で解体する場合
売買契約で「売主が引渡しまでに建物を解体する」と定める方法です。
買主が見つかるまで売主が解体費を先払いしたり、更地を長期間保有したりするリスクを抑えやすくなります。
ただし、単に「更地渡し」と書くだけでは、どこまで撤去するのか、追加費用を誰が負担するのかが曖昧になる場合があります。
最低でも次の条件を確認しましょう。
- 母屋以外に、物置・塀・庭木・基礎など、どこまで撤去するか
- 残置物の処分を誰が行うか
- 地中埋設物が見つかった場合の調査・撤去費を誰が負担するか
- 解体工事が遅れた場合、引渡日をどう扱うか
- 解体工事後、建物滅失登記を誰が進めるか
例えば、買主はブロック塀も撤去されると思っていたのに、売主は建物本体だけを解体するつもりだった、という行き違いも考えられます。
撤去範囲や追加費用の負担は、解体業者との見積書だけでなく、買主との売買契約でも確認しておきましょう。
買主が引き渡し後に解体する場合
古家付きの状態で売り、購入後の解体を買主へ任せる方法もあります。
この場合は、建物をどの状態で引き渡すのか、残置物は誰が処分するのか、解体費を見込んで売買価格をどう決めるのかを整理します。
相続空き家の3,000万円特別控除を使う目的で、売却後の買主による解体を予定する場合は、特に注意が必要です。
期限までに実際に取り壊してもらえるか、確認書類の取得に協力してもらえるかを、売買契約前に確認してください。
売却後は建物も土地も買主の所有物になります。
「買主がいつか解体する予定だから特例を使えるだろう」と考えず、解体時期や必要書類への協力について、契約前に担当者へ相談しておきましょう。
解体する方針が決まったら、工事の見積もりと滅失登記を確認する
不動産会社への相談を経て「解体した方がよい」と判断できたら、解体業者の見積もりを比較します。
ここで気をつけたいのは、解体費の最安値だけで決めないことです。
私の家の隣で実際に行われた解体工事では、事前説明のない敷地への立入りや廃材の飛散、ブロック塀の破損が起きました。
隣に住む立場としては、解体工事が始まってから初めて分かる問題もあります。
売主にとっては売却前の短い工事でも、その後は買主がその土地に住むかもしれません。近隣への配慮や破損時の対応まで含めて、業者を比較しておきたいところです。
見積もりでは、工事範囲・追加費用の条件に加え、近隣説明、養生、事故や破損が起きた場合の対応も確認してください。
解体無料見積ガイドでは、地域の解体業者から最大6社まで無料で見積もりを比較できます。断り連絡の代行や解体工事に関する相談も案内されています。紹介される業者数は地域や工事条件によって異なります。
解体後は建物滅失登記も忘れない
登記されている建物を取り壊した場合は、原則として建物がなくなった日から1か月以内に建物滅失登記を申請します。
建物を壊しても登記簿に建物が残ったままだと、土地売却の決済までに登記を整理する必要が出てきます。
特に、売主が買主への引き渡し前に解体する契約なら、工事の完了日だけでなく、滅失登記の手続きに必要な時間も考えておきましょう。
解体業者から登記に必要な書類を受け取れるかを確認し、手続きが難しければ土地家屋調査士へ相談してください。
まだ解体するか決められない場合は、売却以外も含めて比較する
「売るつもりだったけれど、建物を使えるなら貸すことも考えたい」
「家族の意見が分かれていて、解体まで決められない」
そのような段階なら、解体業者だけでなく、売却・活用・リノベーションなど複数の方法を比較してから方向性を決める方法があります。
例えば、古い実家でも修繕して貸せる可能性があるなら、売却価格だけでなく、改修費や家賃収入、管理負担も比較したいところです。
タウンライフ 空き家解決では、売却のほか、活用・リノベーション・建て替え・解体などの方法を比較できます。実際の提案内容は地域や物件条件によって異なります。
まだ方針が決まっていないなら、複数の方法にかかる費用と、家族が今後その実家を使う予定があるかを整理してから判断しましょう。
解体するか迷っている段階では売却・活用の可能性を比較し、解体する方針が決まってから工事費の見積もりを取る。
相談する順番を分けることで、まだ必要か分からない工事にお金をかけずに済みます。
なお、再建築不可や著しい老朽化などの事情で、建物付きでも更地でも一般の買主を探しにくい場合は、専門買取会社の査定を取る方法もあります。
ただし、買取は仲介で一般の買主に売る場合より価格が低くなる傾向があります。
買取価格だけでなく、解体費の負担や残置物の処分、引渡し条件まで比較してください。
すでに売り出しているのに買主が見つからない場合は、解体する前に、なぜ売れていないのかを確認しておきましょう。
価格が原因なのか、広告の見せ方なのか、建物や土地の条件なのかによって、必要な対策は変わります。
まとめ｜空き家は「更地の方が高い」だけで解体しない
空き家を建物付きで売るか、更地にするかは、築年数だけでは決まりません。
再建築の可否、建物を使いたい買主の需要、両方の査定額、解体費を引いた手取りを確認してから判断しましょう。
更地にする方針が固まった場合も、買主が決まる前に売主が解体する方法だけではありません。
売主が契約後に解体するのか、買主が引き渡し後に解体するのかによって、必要な費用と契約条件が変わります。
また、解体時期によって固定資産税や相続空き家の特例、補助金の利用条件に影響する場合もあります。
まずは建物を残した状態で不動産会社に相談し、「どちらが高く売れそうか」だけでなく、「どちらなら最終的にいくら残り、いつ引き渡せるか」まで比べること。
解体費を支払ってから後悔しないよう、売却の条件と手元に残る金額を確認したうえで、実家の売り方を決めましょう。
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