「空き家を売れば、そのままお金が手元に残る」は誤解です
「空き家を2,000万円で売ったから、2,000万円がそのまま入る。」
このように考えている方は意外と多いですが、実際には売却時にさまざまな費用がかかります。
例えば、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
- 解体費用（必要な場合）
などです。
とはいえ、事前にどのような費用が発生するかを知っておけば、資金計画も立てやすくなります。
この記事では、空き家売却に必要な費用を宅建士・FP2級の視点からわかりやすく解説します。
空き家の売却価格ごとの手取り額シミュレーション表
まずはざっくりと空き家の売却でどれだけ手元に残るか、何が引かれるのかを表で見てみましょう。あくまで目安ですのでご理解ください。
| 売却価格 | 仲介手数料（税込） | 印紙税（目安） | その他諸費用（登記など） | 手取り目安 |
|---|---|---|---|---|
| 500万円 | 約23.1万円 | 2,000円 | 約3万円 | 約473万円 |
| 1,000万円 | 約39.6万円 | 5,000円 | 約3万円 | 約957万円 |
| 1,500万円 | 約56.1万円 | 1万円 | 約3万円 | 約1,440万円 |
| 2,000万円 | 約72.6万円 | 1万円 | 約3万円 | 約1,924万円 |
| 2,500万円 | 約89.1万円 | 1万円 | 約3万円 | 約2,408万円 |
| 3,000万円 | 約105.6万円 | 1万円 | 約3万円 | 約2,891万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 | 1万円 | 約3万円 | 約3,858万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 | 3万円 | 約3万円 | 約4,825万円 |
空き家を売却する際、「実際にいくら手元に残るのか」は気になるポイントです。
ここでは、住宅ローンの残債がなく、一般的な仲介売却を想定した場合の目安をシミュレーションしました。
※印紙税・司法書士費用などは概算です。譲渡所得税や解体費用は含めていません。
解体した場合はどれくらい変わる？
さらに解体もするとなると金額が変わってきます。
例えば、2,000万円で売却できる土地でも、
木造住宅の解体費用として150万円かかった場合は、
| 内容 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,000万円 |
| 仲介手数料等 | ▲約76万円 |
| 解体費用 | ▲150万円 |
| 手取り目安 | 約1,774万円 |
となります。
一方で、更地にすることで売却価格が200万円高くなれば、解体費用を差し引いても手取りが増える可能性があります。
「解体した方が得かどうか」は物件ごとに異なるため、査定を受けて比較することが重要です。
この記事で分かること
次の項目より、さらに具体的にみていきましょう。
- 空き家売却でかかる費用
- 仲介手数料の計算方法
- 税金の種類
- 解体費用の目安
- 費用を抑えるポイント
- 売却前に準備すべきこと
空き家売却でかかる主な費用一覧
まずは全体像を確認しましょう。
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円（税抜・上限） |
| 印紙税 | 数千円〜数万円 |
| 抵当権抹消登記 | 約1〜3万円 |
| 司法書士報酬 | 1〜5万円程度 |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合のみ |
| 解体費用 | 100〜300万円程度（必要な場合） |
| 測量費 | 20〜80万円程度（必要な場合） |
※物件や地域によって異なります。
仲介手数料
もっとも大きな費用になりやすいのが仲介手数料です。
これは、不動産会社へ支払う成功報酬であり、売買が成立した場合のみ発生します。
売却価格400万円超の場合
仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円（税抜）
仲介手数料早見表
| 売却価格 | 仲介手数料（税抜） | 税込（10％） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
「仲介手数料って値引きしてもらえることはあるんですか？」
「会社によっては相談できることもありますが、『安いから良い会社』とは限りません。
販売力や担当者の対応も含めて比較することが大切です。」
印紙税
売買契約書には印紙税がかかります。
税額は契約金額によって異なります。
例えば、
| 契約金額 | 印紙税（軽減措置適用時の一例） |
|---|---|
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
※税制改正により変更される場合があります。
登記費用
次のようなケースでは登記費用が必要です。
- 抵当権抹消
- 住所変更登記
- 氏名変更登記
司法書士へ依頼することが一般的です。
費用は数万円程度が目安です。
譲渡所得税
利益が出た場合には譲渡所得税がかかる可能性があります。
譲渡所得
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
利益がなければ課税されないケースもあります。
相続した空き家なら特例が使えることも
一定の条件を満たすと、
相続空き家の3,000万円特別控除
が利用できる場合があります。
節税効果が大きいため、相続物件を売却する方は確認しておきましょう。
解体費用
古い空き家では、
解体してから売却するケースもあります。
費用の目安は次のとおりです。
| 構造 | 費用目安 |
|---|---|
| 木造 | 100〜200万円 |
| 軽量鉄骨 | 150〜250万円 |
| 鉄骨造 | 200〜350万円 |
| RC造 | 250〜500万円 |
立地や建物の規模、アスベストの有無などによって大きく変わります。
解体前に確認したいポイント
建物付きで売却した方が有利なケースもあります。
そのため、
「査定を受ける前に解体する」のはおすすめできません。
まずは、
- 建物付き
- 更地
両方の可能性を比較してから判断しましょう。
「解体業者はどうやって選べばいいの？」
「1社だけで決めるのではなく、複数社から見積もりを取るのがおすすめです。
工事内容や費用に差が出ることもあります。」
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その他にかかる可能性がある費用
物件によっては、次のような費用が発生することもあります。
- 測量費
- 境界確定費用
- 家財処分費
- ハウスクリーニング費
- 残置物撤去費
特に長年放置していた空き家では、家財処分費が数十万円かかることもあります。
費用を抑える5つのポイント
① 査定は複数社へ依頼する
売却価格が高くなれば、結果的に手元に残る金額も増えます。
② 解体を急がない
建物付きで売れるケースもあります。
③ 不要なリフォームをしない
リフォーム費用を回収できないことも多いため、まずは現状で査定を受けましょう。
④ 特例制度を確認する
相続空き家特例などを利用できる場合があります。
⑤ 売却前に費用を把握する
資金計画を立てやすくなり、売却後のトラブルも防げます。
売却前に査定を受けるメリット
売却費用は、売却価格によっても変わります。
そのため、
まずは現在の査定価格を把握することが重要です。
査定を受けることで、
- 仲介手数料の目安
- 売却後に残る金額
- 売却方法
などもイメージしやすくなります。
複数の不動産会社を比較したい場合は、タウンライフ 空き家解決のような一括相談サービスを利用すると効率的です。
「売却費用って思ったよりいろいろあるんですね。」
「そうなんです。
だからこそ、『いくらで売れるか』だけでなく、『最終的に手元にいくら残るか』まで考えることが大切ですよ。」
空き家売却費用｜宅建士・FP2級からのアドバイス
空き家売却では、費用を安くすることだけを考えるのではなく、最終的な手取り額を最大化する視点が重要です。
例えば、
- 少し仲介手数料が高くても高値で売れる会社
- 建物付きで売却できるケース
- 税制特例を活用できるケース
などを総合的に判断することで、結果的に手元に残る金額が増えることも少なくありません。
空き家売却では、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 解体費用（必要な場合）
などの費用が発生します。
しかし、事前に内容を把握し、複数社の査定や提案を比較することで、費用を抑えながら納得できる売却につなげることができます。
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