「住宅ローンの借り換えで何百万円も得をする人がいるらしい」
そんな話を聞いたことはありませんか？
一方で、
- 手数料が高そう…
- 借り換えても意味がないのでは？
- 今のままの方が安心？
と迷っている人も多いでしょう。
HOMEくん
「先生、借り換えって本当に得なんですか？」
先生
「人によるね。大きく得をする人もいれば、ほとんどメリットがない人もいる。だから『借り換えるべきかどうか』を判断する基準を知ることが大切なんだ。」
この記事では、FP2級・宅建士の視点から、住宅ローン借り換えの仕組みやメリット・デメリット、判断基準をわかりやすく解説します。
結論｜借り換えがお得になる人には共通点がある
まず結論です。
住宅ローンの借り換えは、次の条件に当てはまるほどメリットが大きくなる傾向があります。
- 金利差がある
- 残高が多い
- 残りの返済期間が長い
逆に、
- 残高が少ない
- 完済まであと数年
- 金利差がほとんどない
という場合は、借り換え費用を回収できないこともあります。
先生
「借り換えは誰でも得になるわけじゃないんだ。」
住宅ローン借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、
現在借りている住宅ローンを新しい住宅ローンへ変更することです。
例えば、
現在 金利1.2％
↓
借り換え後 金利0.6％
になれば、
毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
借り換えのメリット
メリット① 総返済額を減らせる
もっとも大きなメリットは、
利息の削減です。
例えば、
借入残高3,500万円
返済期間30年
金利1.2％
↓
0.7％
へ下がるだけでも、
総返済額は100万円以上変わるケースがあります。
HOMEくん
「0.5％しか違わないのにそんなに変わるんですか？」
先生
「住宅ローンは何千万円という借入だからね。わずかな金利差でも影響は大きい。」
メリット② 毎月の返済額を減らせる
返済額が下がれば、
家計にも余裕が生まれます。
例えば、
月13万円
↓
月12万円
になるだけでも、
年間では約12万円の差になります。
メリット③ 団信の保障内容を見直せる
最近は、
団体信用生命保険（団信）の保障内容が充実しています。
例えば、
- がん100％保障
- 三大疾病保障
- 就業不能保障
などを追加できる商品もあります。
借り換えは、保障内容を見直す機会にもなります。
借り換えのデメリット
デメリット① 諸費用がかかる
借り換えでは、
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用
- 印紙税
などの費用が発生します。
一般的には数十万円程度かかることもあるため、この費用を上回るメリットがあるかどうかが重要です。
デメリット② 審査がある
借り換えでも、新規借入と同様に審査があります。
収入や勤務先、健康状態などによっては、希望どおりに借り換えられないこともあります。
デメリット③ 手続きに時間がかかる
必要書類の準備や金融機関とのやり取りなど、一定の手間がかかります。
忙しい人は、比較サービスや専門家のサポートを活用すると負担を減らせます。
借り換えがおすすめの人
HOMEくん
「どんな人なら借り換えを検討した方がいいですか？」
先生
「次のような人は、一度シミュレーションしてみる価値があるよ。」
- 借入残高が2,000万円以上ある
- 完済まで10年以上残っている
- 今より低い金利の商品がある
- 団信を充実させたい
- 数年前に住宅ローンを組んだ
借り換えを急がなくてもよい人
一方で、次のようなケースではメリットが小さい可能性があります。
- 残高が1,000万円未満
- 完済まで5年以内
- 金利差が0.1％程度しかない
- 諸費用の回収が難しい
先生
「この場合は、今のローンをそのまま返済した方が合理的なこともある。」
借り換え判断の3つのポイント
① 金利差
以前は「1％以上の差」が目安と言われていましたが、現在の低金利環境では0.3～0.5％程度でもメリットが出るケースがあります。
② 残高
借入残高が多いほど、利息削減効果は大きくなります。
③ 残りの返済期間
返済期間が長く残っているほど、借り換え効果は高くなります。
借り換えシミュレーション例
| 借入残高 | 金利差 | 毎月返済額の目安 | 総返済額への影響（概算） |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 0.3％ | 約3,000〜4,000円減 | 約40〜60万円減 |
| 3,000万円 | 0.5％ | 約7,000〜9,000円減 | 約100〜150万円減 |
| 4,000万円 | 0.5％ | 約1万円前後減 | 約150〜200万円減 |
| 5,000万円 | 0.5％ | 約1.3万円前後減 | 約200万円以上減 |
※返済条件によって実際の金額は異なります。
借り換え前に確認したいチェックリスト
借り換えを検討する際は、次の点を確認しましょう。
- 現在の金利
- 借入残高
- 残りの返済期間
- 借り換えにかかる諸費用
- 団信の保障内容
- 繰上返済手数料
- 保証料・事務手数料
FP2級・宅建士としてのアドバイス
私は住宅ローン相談で、「金利が下がるから借り換えましょう」と単純に勧めることはありません。
本当に重要なのは、
- 諸費用を含めても得になるか
- 家計全体への影響はどうか
- 団信の保障内容は改善されるか
まで含めて判断することです。
最近は比較サービスを使えば、自分に合った住宅ローンを効率よく探せます。
まずは複数の銀行を比較し、そのうえで借り換えを判断するのがおすすめです。
よくある質問（FAQ）
Q. 金利差が0.2％でも借り換えた方がいいですか？
借入残高や返済期間によります。残高が多く、返済期間が長い場合はメリットが出る可能性があります。
Q. 借り換えにはどれくらい費用がかかりますか？
事務手数料や登記費用などを含め、数十万円程度かかることが一般的です。
Q. 借り換えでも住宅ローン審査がありますか？
はい。新規借入と同様に審査が行われます。
Q. 借り換えするなら何から始めればいいですか？
まずは現在のローン条件と借入残高を確認し、複数の金融機関を比較できるサービスでシミュレーションしてみるのがおすすめです。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、すべての人にメリットがあるわけではありません。しかし、条件が合えば総返済額を大きく減らせる可能性があります。
借り換えを判断するときは、次の3つを基準に考えましょう。
- 金利差があるか
- 借入残高が多いか
- 返済期間が十分残っているか
さらに、「モゲチェック」などのサービスで金利だけでなく、諸費用や団信の内容も含めて比較することが大切です。住宅ローンは長期にわたる契約だからこそ、複数の選択肢を比較し、自分にとって最適な借り換えを選びましょう。
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