【2026年最新】SBIアルヒの住宅ローン借り換えはおすすめ？金利・手数料・デメリットをFP2級・宅建士が解説

「SBIアルヒへ借り換えれば、住宅ローンの返済額は安くなる？」

「変動金利から固定金利へ借り換えたほうがいい？」

住宅ローンの借り換えを考えると、まず気になるのは金利です。しかし、今より金利が低いという理由だけで借り換えを決めるのはおすすめできません。

借り換えでは、新しい住宅ローンの金利だけでなく、事務手数料や登記費用、残りの返済期間、団信、住宅ローン控除まで含めて比較する必要があります。

この記事では、2026年9月時点のSBIアルヒの住宅ローンをもとに、借り換えの金利・手数料・メリット・デメリット、審査、団信、住宅ローン控除まで解説します。

「借り換えられるか」だけではなく、家計として本当に借り換える意味があるか、住宅や土地の条件に問題がないかまで見ていきます。

結論｜SBIアルヒへの借り換えは「総費用」と「目的」で判断する

SBIアルヒへの借り換えが向いているかどうかは、金利差だけでは決まりません。

確認項目	判断ポイント
現在の金利	借り換え後より本当に高いか
借入残高	利息軽減効果が期待できる残高があるか
残り返済期間	借り換え費用を回収できる期間が残っているか
借り換え費用	事務手数料・登記費用などを含めても得になるか
金利タイプ	返済額を下げたいのか、将来の金利を固定したいのか
団信	現在の保障を失っても問題ないか
住宅ローン控除	借り換え後も適用条件を満たせるか

特に2026年現在は、「借り換え＝低い金利へ乗り換えて返済額を減らす」という考え方だけでは不十分です。

低い変動金利から全期間固定金利へ移れば、借り換え直後の返済額が増えることもあります。それでも固定金利を選ぶのであれば、目的は「今すぐ安くすること」ではなく、将来の金利上昇で返済額が増えるリスクをなくすことです。

SBIアルヒを候補にするなら、まず現在の住宅ローンと最新の金利・借り換え条件を比べてみましょう。

SBIアルヒの最新の借り換え金利・条件を確認する

SBIアルヒではどんな住宅ローンへ借り換えできる？

SBIアルヒというとフラット35の印象が強いですが、借り換えで扱う住宅ローンは全期間固定金利だけではありません。

商品	金利タイプ	特徴
フラット35	全期間固定	返済終了まで金利が固定される
スーパーフラット	全期間固定	フラット35保証型を利用したSBIアルヒの商品
住宅ローン【SBI信用保証】	変動・固定	SBI信用保証の保証が付くSBIアルヒの住宅ローン
ユアセレクト	変動・固定	MG保証の保証が付く住宅ローン

さらにSBIアルヒでは、銀行代理業としてSBI新生銀行、ドコモSMTBネット銀行、auじぶん銀行、ソニー銀行などの住宅ローンも扱っており、借り換え対象の商品があります。

そのため、「SBIアルヒへ相談するとフラット35しか選べない」というわけではありません。

ただし、SBIアルヒ ダイレクト支店のWeb借換申込で取り扱う中心商品はフラット35とスーパーフラットです。変動金利商品や銀行住宅ローンを含めて検討したい場合は、商品ごとの申込方法も確認してください。

2026年9月｜SBIアルヒの借り換え金利

住宅ローン金利は毎月変わります。ここでは2026年9月実行金利を確認します。

商品・借入期間	子育てプラス2ポイント適用時	金利引き下げ終了後
フラット35 1～20年	年2.640％	年3.140％
フラット35 21～35年	年2.960％	年3.460％
フラット50 36～49年	年3.200％	年3.700％
スーパーフラット借換 1～35年	年2.810％	年3.310％

最新の貸付条件はこちら
※2026年9月実行金利。フラット35は団信J、スーパーフラットは団信Cに加入し、子育てプラス2ポイントによる当初5年間年0.50％の金利引き下げを適用した場合。最新金利・適用条件は申し込み前に確認してください。

現在1％前後などの低い変動金利で返済している人の場合、フラット35へ借り換えれば自動的に負担が減るわけではありません。

一方、高めの固定金利で借りている人や、今後の金利上昇による家計への影響をなくしたい人にとっては比較する価値があります。

SBIアルヒへ借り換える5つのメリット

1．全期間固定金利なら将来の返済額を確定できる

フラット35やスーパーフラットへ借り換える大きな特徴は、返済終了まで適用金利を固定できることです。

変動金利は固定金利より低い金利で借りられることがありますが、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

全期間固定金利なら返済計画が決まりやすいため、教育費や老後資金など今後大きな支出が予定されている家庭では、家計管理がしやすくなります。

固定金利へ借り換える価値は「今より安くなるか」だけではありません。将来の金利上昇リスクをなくすために、毎月いくらまでなら負担を増やせるかも判断材料になります。

2．変動金利を含む複数の商品も比較できる

SBIアルヒには、全期間固定のフラット35・スーパーフラットだけでなく、変動金利や固定金利を選べる住宅ローン【SBI信用保証】やユアセレクトもあります。

さらに銀行住宅ローンも扱っているため、「固定金利にする」と決めていない人でも選択肢があります。

比較するときは商品名や表示金利だけを見るのではなく、同じ借入残高・同じ返済期間で、諸費用を含む総額を比べるのが基本です。

3．2026年からフラット50へ借り換えできるようになった

SBIアルヒでは2026年3月2日から「フラット50」の借り換え取り扱いを開始しました。

一定の条件を満たせば借り換え時の返済期間を最大49年まで延ばせるため、月々の返済額を抑えたい人には新しい選択肢になります。

月々のキャッシュフローを改善する方法としては有効でも、総利息が増える可能性があります。「月々いくらになるか」だけでなく、何歳まで返済が続くのかも確認してください。

4．借り換えでも子育てプラスを利用できる可能性がある

2026年3月から、フラット35の「子育てプラス」が借り換えにも適用されるようになりました。

子育て世帯や若年夫婦世帯など所定の条件を満たせば、一定期間の金利引き下げを受けられる可能性があります。

対象になる家庭では借り換え後の返済額が変わるため、通常金利だけで判断せず、自分が金利引き下げの対象になるかも確認しましょう。

5．借り換えメリットを申し込み前に無料で確認できる

SBIアルヒには、現在返済している住宅ローンの返済予定表を送るだけで、借り換えメリットがあるか無料で確認してもらえる「借り換えメリット査定」があります。

自分で金利や残高を何度も入力して計算するのが面倒な人でも、現在の返済予定表をもとに比較できるのが特徴です。

借り換えメリットがあるか確認する段階では、住宅ローンを申し込む必要はありません。

まず「自分の住宅ローンで借り換え効果が出そうか」を確認してから、申し込みを検討すると無駄がありません。

SBIアルヒで借り換えメリットを確認する

SBIアルヒへ借り換える6つのデメリット・注意点

1．借り換えには事務手数料などの費用がかかる

SBIアルヒ ダイレクト支店のフラット35・スタンダードタイプでは、事務手数料として融資金額の2.2％（税込）、最低22万円（税込）がかかります。

例えば3,000万円を借り換える場合、事務手数料だけで66万円です。

借り換え額	事務手数料2.2％
1,000万円	22万円
2,000万円	44万円
3,000万円	66万円
4,000万円	88万円
5,000万円	110万円

このほか、抵当権の抹消・設定にかかる登録免許税や司法書士報酬、現在借りている金融機関の繰上返済手数料などが発生することがあります。

ダイレクト支店でWeb電子契約を利用する場合は、電子契約手数料11,000円（税込）も必要です。

したがって、「金利が何％下がるか」ではなく、借り換えによる利息軽減額から諸費用を引いてもプラスになるかを確認する必要があります。

2．現在の変動金利より高くなる場合がある

2026年9月のフラット35借り換え金利は、21～35年・団信J加入の場合、金利引き下げ終了後で年3.460％です。

現在かなり低い変動金利で返済している人が固定金利へ借り換えると、当初の返済額が増える可能性があります。

それでも固定金利へ移るなら、「どちらが安いか」だけでなく、今後の金利上昇を家計でどこまで受け止められるかで判断しましょう。

3．年収だけでなく住宅・土地にも条件がある

フラット35では、住宅金融支援機構が定める技術基準など住宅側の条件も確認されます。

さらにSBIアルヒ ダイレクト支店のWeb借換申込では、土地の権利が「賃借権」「地上権」の場合や、取得予定地が「仮換地」「保留地」「転借地」の場合は利用対象外です。

年収や信用情報だけを確認して申し込みを進めるのではなく、土地の権利や登記名義なども確認しておくと手続きがスムーズです。

4．借り換えでも改めて審査がある

住宅ローンは、一度審査に通っていれば将来の借り換えでも同じように借りられるわけではありません。

借り換え時点の収入やその他の借り入れ、返済状況などをもとに改めて審査されます。

フラット35の総返済負担率の基準は、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下です。

年収	総返済負担率
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

住宅ローン以外にも、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの返済額が影響します。

また、フラット35の借り換えでは原則として住宅取得時の住宅ローン借入日から1年以上経過し、直近12回分の返済状況が良好であることが必要です。

5．現在の団信は引き継げない

住宅ローンを借り換えると、現在のローンに付いている団体信用生命保険は終了します。

借り換え先で団信を利用する場合は、新たに加入手続きが必要です。

年齢や健康状態が変わっていると、希望する保障に加入できないこともあります。

現在の団信にがん保障や疾病保障などが付いている場合は、金利だけでなく失う保障と新しく付けられる保障を比較してください。

6．Web借り換えには利用条件がある

SBIアルヒ ダイレクト支店なら来店せずに借り換え手続きを進められますが、すべての人が利用できるわけではありません。

Web本申込の受け付けから融資実行予定日まで6週間以上確保できることなどが条件になっています。

また、抵当権設定登記ではSBIアルヒ指定の司法書士を利用する必要があり、ペアローンでのWeb借り換えは対象外です。

借り換えで本当に得する？条件を固定してシミュレーション

借り換え効果は、「金利差0.5％なら○万円得」と金利差だけで計算することはできません。

ここでは、現在の金利と借り換え後の金利を固定して比較します。

ケース1｜高い固定金利から借り換える場合

• 借入残高：3,000万円
• 残り返済期間：25年
• 現在の金利：年4.0％
• 借り換え後の金利：年3.46％
• 元利均等返済
• ボーナス返済なし
• 子育てプラスなどの金利引き下げは適用しない

	現在	借り換え後
毎月返済額	約15万8,400円	約14万9,500円
毎月の差	約8,800円減
25年間の返済額差	約264万円減

3,000万円を借り換える場合、事務手数料2.2％だけで66万円かかります。

仮にその他の登記費用などを20万円とすると、借り換え費用は約86万円です。

この条件なら単純計算では、

約264万円－約86万円＝約178万円

程度の差が残ります。

※概算です。実際の返済額は融資実行金利、返済方法、諸費用、金利引き下げ制度の適用などによって異なります。

ケース2｜低い変動金利から固定金利へ移る場合

同じ3,000万円・残り25年でも、現在の金利が年1.0％なら結果は大きく変わります。

	年1.0％	年3.46％
毎月返済額	約11万3,100円	約14万9,500円
毎月の差	約3万6,500円増

この場合、現在の返済額だけで比べれば固定金利への借り換えが有利とはいえません。

固定へ移る理由があるとすれば、今後金利が上がっても返済額をこれ以上増やさないためです。

自分の条件で確認したい方は、当サイトの住宅ローン借り換えシミュレーターも活用してください。

借り換え後も住宅ローン控除は受けられる？

住宅ローン控除を利用している人は、借り換え後も控除を続けられるか確認しておきましょう。

借り換え後の住宅ローンでも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を引き続き受けられます。

• 新しい住宅ローンが従前の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかである
• 借り換え後の住宅ローンも、返済期間10年以上など住宅ローン控除の要件を満たしている

ただし、借り換えによって住宅ローン控除の期間が最初からやり直しになるわけではありません。

また、借り換え時に諸費用分まで借入額を増やし、新しい住宅ローンの借入額が借り換え直前のローン残高を上回った場合は、年末残高の全額がそのまま控除対象にならないことがあります。

控除期間中の人は、金利・手数料だけでなく税負担まで含めて比較しましょう。

FP2級の視点｜完済年齢と「固定金利に払うコスト」まで考える

借り換えの審査に通ることと、家計にとって借り換えたほうがよいことは同じではありません。

特に確認したいのは次の3点です。

• 借り換え費用を手元資金から出しても生活防衛資金を確保できるか
• 返済期間を延ばした結果、何歳で完済するのか
• 固定金利に変更する場合、安心のために毎月いくら多く払うことになるか

例えばフラット50へ借り換えて月々の返済額が減っても、60代・70代までローンが残れば退職後の家計負担が重くなる可能性があります。

逆に変動金利から固定金利へ変更して返済額が増えても、その増額分を無理なく払えるのであれば、将来の金利上昇リスクをなくす選択にも意味があります。

「借りられる金額」ではなく、教育費・老後資金まで含めて最後まで無理なく返せるかで判断してください。

宅建士の視点｜抵当権と土地・建物の権利関係を確認する

住宅ローンの借り換えは、金融商品だけを乗り換える手続きではありません。

現在の金融機関が設定している抵当権を抹消し、新しい借り換え先の抵当権を設定するため、登記手続きが発生します。

また、土地・建物の権利関係によっては、通常のWeb申込と同じ手続きができない場合があります。

特に確認しておきたいのは、

• 借地権や地上権
• 共有名義
• 相続後に登記名義を変更していないケース
• 仮換地・保留地
• 現在の抵当権や所有者の登記内容

などです。

借り換えを検討するときは返済予定表だけでなく、必要に応じて登記事項証明書などで現在の権利関係も確認しておくと、申込後の行き違いを防ぎやすくなります。

SBIアルヒへの借り換えが向く人・他行比較を優先したい人

SBIアルヒを検討しやすい人	他行も比較したい人
現在の固定金利が高い	現在かなり低い変動金利で借りている
全期間固定金利にしたい	低い変動金利を最優先したい
金利上昇リスクをなくしたい	残り返済期間が短い
子育てプラスの対象になる	借入残高が少なくなっている
フラット35・スーパーフラットを検討している	借り換え費用を回収できそうにない
返済期間の見直しも考えている	現在の団信を維持したい

SBIアルヒだから必ず有利、他行だから有利ということではありません。

まずSBIアルヒの条件で試算し、その結果を他の金融機関と比べる方法が現実的です。

SBIアルヒへ借り換える前のチェックリスト

チェック項目	確認内容
借入残高	最新の返済予定表で確認
残り返済期間	借り換え費用を回収できる期間があるか
現在の金利	固定・変動、優遇終了時期も確認
借り換え後の金利	当初金利だけでなく引き下げ終了後も確認
諸費用	事務手数料・登記・繰上返済手数料などを確認
団信	現在の保障と借り換え後を比較
住宅ローン控除	借り換え後も条件を満たすか
完済年齢	退職後まで返済が続かないか
土地・建物	名義・借地・共有・抵当権などを確認

SBIアルヒの借り換え申し込みの流れ

SBIアルヒ ダイレクト支店ではWebから借り換えを申し込めます。

なお、2026年7月1日からダイレクト支店のWeb事前審査は終了し、現在はWeb本申込のみとなっています。

1. 現在の住宅ローン残高・返済予定表を確認する
2. 借り換えメリットをシミュレーションする
3. 商品・金利・団信を比較する
4. Web本申込を行う
5. 必要書類を提出する
6. 本審査
7. 契約・司法書士との手続き
8. 現在の住宅ローンを完済する
9. 抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定する
10. 借り換え後の住宅ローン返済を開始する

ダイレクト支店では、Web本申込後の審査期間は1～2週間が目安とされています。ただし、追加資料が必要な場合などは長くなることがあります。

また、Web本申込から融資実行予定日まで6週間以上確保する必要があります。借り換えたい時期が決まっている人は、直前ではなく余裕を持って手続きを始めましょう。

SBIアルヒの借り換えに関するよくある質問

SBIアルヒへ借り換えると必ず返済額は下がりますか？

必ず下がるわけではありません。現在の金利が借り換え後より低ければ、毎月返済額が増えることもあります。

現在のローンを続けた場合の総返済額と、借り換え後の総返済額・諸費用を比較してください。

SBIアルヒの借り換え審査はどれくらいかかりますか？

SBIアルヒ ダイレクト支店では、Web本申込後の審査期間は1～2週間が目安です。

ただし、申込内容の確認や追加資料の提出が必要になった場合は、さらに日数がかかることがあります。

住宅ローンを借りてすぐ借り換えできますか？

フラット35・スーパーフラットの借り換えでは、原則として住宅取得時の住宅ローン借入日から1年以上経過し、直近12回分の返済状況が良好であることが必要です。

個人事業主でも借り換えできますか？

フラット35・スーパーフラットでは個人事業主も申し込み可能です。ただし、所得や営業年数など所定の審査があります。

団信に入らなくても借り換えできますか？

フラット35・スーパーフラットでは団信加入は任意です。ただし、団信の加入・保障プランによって適用金利が変わります。

現在フラット35を利用していても借り換えできますか？

可能です。現在フラット35を返済している人も、新しいフラット35やスーパーフラットへの借り換えを検討できます。

借り換えでも住宅ローン控除を受けられますか？

従前の住宅ローンを返済するための借り換えであることが明らかで、返済期間10年以上などの条件を満たせば、住宅ローン控除を引き続き受けられる場合があります。

ただし、借り換えによって控除期間が延びるわけではありません。

Webだけで借り換えできますか？

ダイレクト支店では来店不要で手続きを進められますが、一部書類の郵送や司法書士との面談などが必要です。

土地の権利関係やペアローンなど、Web借換申込の対象外になるケースもあります。

まとめ｜SBIアルヒへの借り換えは「安くなるか」だけで決めない

SBIアルヒでは、フラット35やスーパーフラットを中心に、変動金利を含む複数の住宅ローンを比較できます。

全期間固定金利へ借り換えれば、将来の返済額を確定できる一方、現在低い変動金利で借りている人は返済額が増える可能性があります。

また、借り換えには事務手数料や登記費用などが必要です。

判断するときは、

現在のローンを続けた場合の総返済額

と、

借り換え後の総返済額＋諸費用

を同じ条件で比べてください。

そのうえで、金利上昇リスク、団信、住宅ローン控除、完済年齢、土地・建物の権利関係まで確認すれば、「金利が低そうだから」という理由だけで借り換えて後悔するリスクを減らせます。

現在のローンを続けるかSBIアルヒへ借り換えるか迷っているなら、返済予定表を用意して一度具体的な条件を比較してみましょう。

SBIアルヒに住宅ローンの借り換えを相談する