HOMEくん：
「先生、最近ニュースで住宅ローン金利が上がっているという話をよく聞きます。すでに住宅ローンを借りている人にも影響はあるんですか？」
先生：
「はい。これから住宅を購入する人だけではなく、すでに住宅ローンを返済している人にも影響があります。」
近年、日本では長く続いた低金利時代から大きな転換期を迎えています。
日銀の金融政策変更によって市場金利が上昇し、
- 住宅ローン金利
- 固定金利型住宅ローン
- 変動金利利用者の不安
にも変化が出ています。
そんな中、注目されているのが、
住宅ローンの借り換え
です。
「昔より金利が上がったけど、このまま返済を続けて大丈夫？」
「もっと条件の良い住宅ローンに変更できない？」
と考える人が増えています。
最新の住宅ローン利用者データでは、借り換えによって平均約173万円の削減メリットが出る可能性があることが分かりました。
今回は、住宅ローン借り換えの最新トレンドと、金利上昇時代に知っておきたいポイントを宅建士が解説します。
住宅ローン借り換えを検討する人が増加
HOMEくん：
「やっぱり金利が上がったことで、借り換えを考える人が増えているんですね。」
先生：
「そうですね。特に、低金利時代に住宅ローンを組んだ人にとっては、現在の金利差が大きなポイントになります。」
住宅ローンは、
数千万円という大きなお金を、
20年〜35年という長期間で返済します。
そのため、わずかな金利差でも最終的な返済額に大きな差が生まれます。
例えば、
- 住宅ローン残高3,000万円
- 残り返済期間25年
の場合、
金利が0.5％違うだけでも、総返済額では大きな差になる可能性があります。
つまり住宅ローンでは、
「借りた時の条件をそのまま続ける」
ことが必ずしも最適とは限りません。
最新データで見る住宅ローン借り換えの実態
住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」の借り換え診断登録ユーザーのデータによると、2026年6月時点で以下のような結果となりました。
| 項目 | 平均 |
|---|---|
| 現在返済中の金利 | 1.49％ |
| 借り換え先金利 | 0.97％ |
| 金利差 | 0.52％ |
| 平均借り換えメリット額 | 約173万円 |
注目したいのは、
現在返済中の金利が上昇している一方で、借り換え先の金利は比較的低い水準を維持している点です。
その結果、
金利差0.52％
という借り換えメリットが出やすい状況になっています。
金利差0.52％は借り換えを検討する水準？
HOMEくん：
「0.52％って大きい差なんですか？」
先生：
「住宅ローンでは、0.1％単位の違いでも大きな金額差になることがあります。」
一般的に住宅ローン借り換えでは、
金利差0.3％以上
が一つの判断目安と言われています。
もちろん、
- 借入残高
- 残り返済期間
- 借り換え費用
によって変わりますが、0.3％以上の差があれば諸費用を払ってもメリットが出るケースがあります。
今回の平均金利差0.52％は、その目安を上回る水準です。
借り換えメリットは平均173万円
2026年6月時点のデータでは、
借り換えによる平均メリット額は、
約173万円
となっています。
えええ！！そんなにですか！？
直近半年でも、
- 1月：約182万円
- 2月：約174万円
- 3月：約176万円
- 4月：約185万円
- 5月：約176万円
- 6月：約173万円
と、170万円台〜180万円台で推移しています。
つまり、一時的な数字ではなく、継続的に借り換えメリットが発生している状況です。
借り換え検討者は40代前半が中心
HOMEくん：
「借り換えを考えている人って、どんな人が多いんですか？」
先生：
「データを見ると、住宅購入から数年〜10年前後経過した40代前半の人が中心になっています。」
「モゲチェック」のデータによると、2026年6月時点で借り換え検討者の平均年齢は、
43.5歳
でした。
また、平均残債は、
約3,138万円
となっています。
つまり、
- 30代後半で住宅を購入
- 10年前後返済している
- まだ20年以上返済期間が残っている
という層が、借り換えを検討していると考えられます。
なぜ40代で借り換えメリットが出やすい？
HOMEくん：
「住宅ローンって、早めに借り換えた方がいいんですか？」
先生：
「基本的には、残り返済期間が長いほど借り換え効果は大きくなります。」
住宅ローンの借り換えメリットは、
で決まります。
例えば、
残り5年の住宅ローンでは、金利差があっても効果は限定的です。
しかし、
残り25年ある住宅ローンなら、
毎月の返済に金利差が反映される期間が長いため、大きな削減効果が期待できます。
そのため、住宅購入から10年前後のタイミングは、借り換えを検討する一つのポイントになります。
変動金利利用者の約47％が固定金利を検討
今回のデータで特に注目されているのが、
変動金利利用者の意識変化
です。
現在変動金利で住宅ローンを返済している人へのアンケートでは、
- 変動金利を継続したい：52.7％
- 固定金利へ変更を検討：47.3％
という結果になりました。
つまり、
約半数の人が固定金利への変更を考えている
ということです。
昔はみんな、金利低いし、変動金利でしょーって言ってたのに。
なぜ固定金利への関心が高まっている？
HOMEくん：
「やっぱり金利が上がるのが怖い人が増えているんですね。
最近、どんどん上がってるから。」
先生：
「そうですね。特に住宅ローンは毎月の支払いが長期間続くため、安心感を求める人も増えています。」
変動金利は、一般的に固定金利より低い金利で借りられるメリットがあります。
一方で、
市場金利が上昇すると、将来的に返済額が増える可能性があります。
そのため、
「今後さらに金利が上がったらどうしよう」
という不安から、固定金利を検討する人が増えています。
固定金利と変動金利、どちらが正解？
HOMEくん：
「先生、結局は固定金利に変えた方がいいんですか？」
先生：
「そうとは限らないですよ。全員にとって固定金利が正解というわけではありません。」
住宅ローン選びでは、
金利の低さだけではなく、
家計の余裕や将来のリスク許容度で判断することが重要です。
変動金利を続けてもよい人
以下のような人は、変動金利との相性があります。
- 貯蓄に余裕がある
- 金利上昇時にも返済できる
- 繰上返済を考えている
- 住宅ローン残期間が比較的短い
変動金利は、金利上昇リスクがある一方で、低金利メリットを受けられる可能性があります。
固定金利が向いている人
一方で、以下のような人は固定金利を検討する価値があります。
- 毎月の返済額を安定させたい
- 家計に余裕が少ない
- 教育費など将来支出が増える予定がある
- 金利上昇への不安が大きい
住宅ローンは数十年続く契約です。
「最も低い金利を選ぶ」
よりも、
「無理なく返済を続けられるか」
が重要になります。
借り換えで注意すべきポイント
HOMEくん：
「借り換えってメリットばかりに見えますが、注意点はありますか？」
先生：
「もちろんあります。金利だけを見て判断するのは危険です。」
住宅ローン借り換えでは、以下の費用が発生します。
- 登記費用
- 司法書士費用
- 事務手数料
- 印紙代
- 場合によっては保証料
そのため、
金利が下がる＝必ず得
ではありません。
重要なのは、
「諸費用を払っても最終的にメリットが残るか」
です。
借り換え前に確認したい3つのポイント
① 現在の住宅ローン金利
まず確認したいのは、
「自分はいま何％で借りているのか」です。
昔は低金利だったため、
0.5％前後で借りている人も多くいます。
一方で、
1％台後半で借りている場合は、借り換えメリットが出る可能性があります。
② 残債と残り期間
借り換え効果は、
借入残高が大きいほど、
残り期間が長いほど、
大きくなります。
特に、
- 残債3,000万円以上
- 残期間20年以上
の場合は、一度確認する価値があります。
③ 団体信用生命保険の条件
住宅ローン借り換えでは、基本的に新しい住宅ローンの審査を受けます。
その際、
- 健康状態
- 年齢
- 収入状況
などが影響します。
現在の住宅ローンで加入できていても、借り換え時には条件が変わる可能性があります。
FP・宅建士からのアドバイス
HOMEくん：
「金利が上がっているから、すぐ借り換えした方がいいということですか？」
先生：
「焦る必要はありません。ただし、自分の住宅ローン条件を確認することは非常に大切です。」
住宅ローンは、
「一度借りたら35年間そのまま」
というものではありません。
時代によって、
- 金利環境
- 家計状況
- 家族構成
は変化します。
数年前に住宅ローンを組んだ人でも、現在の条件と比較することで大きな差が出る可能性があります。
特に、
- 住宅ローン残高が大きい
- 返済期間が長い
- 現在の金利が高め
という人は、一度シミュレーションしてみる価値があります。
ただし、
「金利が上がったから固定へ変更」
「周りが借り換えているから自分も」
という判断ではなく、自分の家計に合わせて判断することが重要です。
まとめ｜住宅ローンは借りた後も見直しが重要
住宅ローン金利が変化する中、借り換えへの関心が高まっています。
「モゲチェック」の最新データでは、
- 借り換えメリット平均：約173万円
- 現在金利：1.49％
- 借り換え先金利：0.97％
- 金利差：0.52％
- 変動金利利用者の47.3％が固定を検討
という結果になりました。
住宅ローンは人生で最も大きな固定費の一つです。
そのため、
「借りた時の条件をそのまま続ける」
のではなく、
定期的に見直すことが大切です。
特に現在は、
- 住宅価格高騰
- 金利上昇
- 物価上昇
が同時に進んでいる時代です。
家計を守るためには、
住宅ローンを「借りる時」だけではなく、
「借りた後も管理する」という考え方が重要になっています。
自分の住宅ローンが現在の市場環境と比べて有利なのか、一度確認してみることが、将来の大きな差につながるかもしれません。
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