SBIアルヒのフラット35はおすすめ？金利・審査・メリット・デメリットをFP2級・宅建士が解説

住宅ローンを比較していると、候補に入りやすいのが全期間固定金利の「フラット35」です。

なかでもSBIアルヒはフラット35の取扱実績が多く、固定金利を検討している方なら一度は名前を目にしたことがあるのではないでしょうか。

ただ、「固定金利なら安心そう」という理由だけで決めるのはおすすめできません。

• 変動金利より高くてもフラット35を選ぶ意味はある？
• SBIアルヒで申し込むメリットは何？
• 手数料はいくらかかる？
• 自営業や転職直後でも申し込める？
• フラット35とスーパーフラットは何が違う？
• 金利引下げが終わった後の返済額はどうなる？

こうした点まで整理して初めて、自分に合う住宅ローンか判断できます。

この記事では、SBIアルヒのフラット35について、2026年現在の金利・手数料・審査・メリット・デメリットを整理します。

FP2級の視点からは家計と返済額、宅建士の視点からは住宅の技術基準や中古住宅購入時の注意点まで解説していきます。

SBIアルヒのフラット35はおすすめ？先に結論

SBIアルヒのフラット35が特に向いているのは、「住宅ローン返済中の金利上昇を気にし続けたくない人」です。

向いている人	他の住宅ローンも比較したい人
将来の金利上昇が不安	借入当初の低金利を最優先したい
住宅費の見通しを立てやすくしたい	金利上昇にも対応できる家計余力がある
自営業や転職直後など勤続年数が短い	数年以内に売却・住み替え予定
店舗やオンラインで相談したい	融資事務手数料をできるだけ抑えたい
子育て・住宅性能による金利引下げを利用できる	購入物件がフラット35の技術基準を満たさない

ここで分けて考えたいのが、「フラット35を選ぶか」と「フラット35をSBIアルヒで借りるか」は別の判断だということです。

フラット35はSBIアルヒ以外の金融機関も取り扱っています。全期間固定金利が自分に合うかを考え、そのうえでSBIアルヒの金利・手数料・相談体制などを比べるのが順番です。

固定金利を候補にしている方は、現在の金利と自分の借入額での返済額から確認してみると判断しやすくなります。

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SBIアルヒのフラット35とは？

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンです。

SBIアルヒが取り扱う一般的なフラット35は「買取型」と呼ばれる仕組みで、借入時に決まった基準金利を返済期間中固定できます。

変動金利のように、市場金利の上昇に応じて借入後の基準金利が見直されるものではありません。

SBIアルヒは、2010年度から2025年度まで、借り換えを含むフラット35の実行件数で16年連続シェアNo.1と案内しています。

※2010年度～2025年度統計。フラット35取扱金融機関のうち、借り換えを含む実行件数。2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ。

住宅ローンを専門に扱ってきた実績に加え、店舗相談やビデオチャット、Web本申込など複数の方法から手続きを進められるのも特徴です。

2026年4月から利用条件が拡充

2026年4月にはフラット35の制度改正があり、融資限度額や住宅の床面積要件が変わりました。

項目	改正前	2026年4月以降
融資限度額	8,000万円	1億2,000万円
一戸建て等の最低床面積	70㎡	50㎡

住宅価格が高い地域や、コンパクトな戸建てを検討している人には利用しやすくなる改正です。

ただし、融資上限が増えたからといって、家計から見た「返せる額」まで増えたわけではありません。借入可能額いっぱいまで借りるかどうかは別に考える必要があります。

2026年9月｜SBIアルヒのフラット35の金利例

SBIアルヒの住宅ローンは、申込時ではなく融資実行月の金利が適用されます。

2026年9月、借入期間21～35年のフラット35では、次の金利例が案内されています。

融資比率	金利引下げを最大限適用した期間	引下げ期間終了後
9割以下	年2.460％	年3.460％
9割超10割以下	年2.570％	年3.570％

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※2026年9月実行金利、団信加入、借入期間21～35年の例。金利引下げ期間中は4ポイント割引により当初5年間年1.00％引下げを最大限適用した場合。実際に利用できる金利引下げ制度は家族構成・住宅性能・地域などによって異なります。

つまり、誰でも年2.460％で35年間借りられるわけではありません。

広告などで表示されている当初金利を見るときは、「どの金利引下げ制度を何ポイント使った数字なのか」「引下げ終了後はいくらになるのか」まで見る必要があります。

全期間固定でも返済額が途中で変わるケースがある

フラット35は全期間固定金利型ですが、子育てプラスやフラット35Sなどの金利引下げ制度を利用すると、一定期間だけ金利が低くなります。

引下げ期間が終わると、借入時にあらかじめ決められた本来の金利に戻るため、毎月返済額も上がります。

4,000万円を35年で借りると返済額はどう変わる？

2026年9月の金利例を使って、4,000万円を35年返済で借りたケースを試算してみます。

期間	金利	毎月返済額の目安
当初5年間	年2.460％	約14万2,000円
6年目以降	年3.460％	約16万2,000円

※元利均等返済、ボーナス返済なし、諸費用を含まない概算です。実際の返済額は借入条件等によって異なります。

この例では、6年目以降の返済額が月約2万円増える計算です。

SBIアルヒのフラット35にかかる手数料・諸費用

フラット35は保証料が不要ですが、「保証料0円だから諸費用も安い」とは限りません。

費用	内容
融資事務手数料	借入額の2.2％（税込）、最低22万円（税込）
保証料	不要
繰上返済手数料	不要
物件検査手数料	適合証明書による確認が必要な場合に発生
登記費用	抵当権設定などに必要
火災保険料	借入者負担

例えば借入額が大きくなると、2.2％の融資事務手数料も無視できません。

住宅ローンは金利だけでなく、事務手数料・団信・登記費用などを含めた総費用で比べることが大切です。

SBIアルヒのフラット35を利用する5つのメリット

1．市場金利の上昇を気にせず返済できる

最大のメリットは、借入後に市場金利が上昇しても、それを理由に基準金利が引き上げられないことです。

変動金利の低さに魅力を感じても、「今後どこまで上がるのか不安」という家庭は少なくありません。

住宅費の見通しを早い段階で固めたい人にとって、全期間固定には金利の安さとは別の価値があります。

2．勤務形態や勤続年数だけで対象外になりにくい

SBIアルヒのフラット35は、勤務形態や勤続年数だけで申込対象から外れる仕組みではありません。

給与所得者は転職後でも給与を1回以上受け取っていれば申し込みでき、自営業者・個人事業主は開業後に1回目の確定申告を行っていれば申し込み可能とされています。

そのため、転職直後、自営業・個人事業主、契約社員、派遣社員、パートなどで銀行の住宅ローンに不安がある人にも検討余地があります。

もちろん、申し込めることと審査に通ることは別です。収入や他の借入れ、物件条件などは審査されます。

3．保証料と繰上返済手数料が不要

保証料が不要で、繰上返済手数料もかかりません。

将来、家計に余裕ができたときに繰上返済を進めたい家庭には使いやすい仕組みです。

ただし融資事務手数料は別に必要なので、初期費用全体では他の住宅ローンと比べて判断してください。

4．フラット35の取扱実績が多く相談方法も選べる

SBIアルヒは長年フラット35を取り扱ってきた住宅ローン専門会社です。

フラット35には、融資比率、収入合算、親子リレー返済、住宅性能による金利引下げなど、初めて住宅ローンを組む人には分かりにくい条件もあります。

店舗やビデオチャットなどで相談しながら条件を整理したい人には使いやすいでしょう。

5．子育てや住宅性能による金利引下げを活用できる

フラット35には、一定の条件を満たすと金利を引き下げられる制度があります。

• フラット35子育てプラス
• フラット35S
• フラット35中古プラス
• フラット35維持保全型
• フラット35地域連携型

家族構成や住宅性能などによってポイントが決まり、組み合わせによって当初の住宅ローン負担を抑えられる場合があります。

注文住宅では、省エネ性能や耐震性能を高めるための建築費と、金利引下げによって減る利息を合わせて考えると判断しやすくなります。

固定金利を検討している方は、SBIアルヒの最新金利と金利引下げ制度の対象条件を一度確認しておくとよいでしょう。

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SBIアルヒのフラット35のデメリット・注意点

1．変動金利より借入当初の金利が高くなることがある

全期間固定金利は、一般に変動金利より借入当初の金利が高くなりやすい傾向があります。

その後も金利があまり上昇しなければ、結果的に変動金利の方が総返済額を抑えられる可能性もあります。

フラット35は最初の金利の低さだけで選ぶ商品というより、将来の金利上昇リスクを住宅ローンから切り離したい人向けと考えると分かりやすいでしょう。

2．融資事務手数料がかかる

SBIアルヒでは、借入額の2.2％（税込）、最低22万円（税込）の融資事務手数料がかかります。

保証料が不要でも初期費用がゼロになるわけではないので、金融機関を比較するときは総費用を見る必要があります。

3．金利引下げ終了後に返済額が増える場合がある

子育てプラスやフラット35Sなどを使った場合は、金利引下げ期間終了後に返済額が増えます。

特に子どもの進学時期と金利引下げの終了が重なりそうな家庭は、当初返済額ではなく、その後の返済額を基準に住宅予算を考えた方が安全です。

4．住宅にもフラット35の技術基準がある

フラット35では、借りる人だけでなく購入・建築する住宅にも条件があります。

住宅金融支援機構が定める技術基準への適合が必要で、物件によっては適合証明書の取得も必要です。

なお、フラット35の技術基準を満たさないことと、違法建築であることは同じではありません。

建築基準法などの法令上の基準と、住宅ローンを利用するための技術基準は別に考えます。

5．融資比率9割超では金利条件が変わる

購入価格に近い金額まで借りると、融資比率が9割を超える場合があります。

2026年9月も、融資比率9割超10割以下は9割以下より高い金利設定です。

とはいえ、金利を下げるために頭金を出しすぎて手元の現金がなくなるのも問題です。

住宅購入後は家具・家電、引っ越し、固定資産税、修繕、出産や教育費などにも現金が必要になります。頭金を増やす効果と、生活予備資金を残す安心の両方を見て決めたいところです。

SBIアルヒのフラット35とスーパーフラットの違い

SBIアルヒで固定金利を検討するなら、「スーパーフラット」も比較対象になります。

一般的なフラット35が住宅金融支援機構の「買取型」であるのに対し、スーパーフラットはフラット35保証型を利用したSBIアルヒ独自の商品です。

比較項目	フラット35	スーパーフラット
仕組み	フラット35買取型	フラット35保証型
金利タイプ	全期間固定	全期間固定
自己資金	融資比率10割以下まで対応	自己資金割合に応じた商品設定
特徴	標準的なフラット35	自己資金割合によって金利が低くなる場合がある
団信	団信Jなど	団信C、ワイド団信など独自の選択肢

自己資金をある程度用意できる人なら、通常のフラット35だけで決めず、スーパーフラットも比較する価値があります。

ただし、低い金利を得るために頭金を増やしすぎる必要はありません。ここでも家計に残す現金とのバランスが重要です。

SBIアルヒと他社のフラット35は何が違う？

「同じフラット35なら、どこから借りても同じでは？」と思う方もいるでしょう。

住宅金融支援機構が定める基本的な仕組みには共通点がありますが、金融機関によって次のような部分が異なります。

• 適用金利
• 融資事務手数料
• 相談方法
• 店舗の有無
• 手続きのサポート
• 団信や付帯サービス
• 独自商品の有無

SBIアルヒはフラット35の取扱実績が多く、店舗相談にも対応し、スーパーフラットという独自の選択肢もあります。

反対に、費用面では他の金融機関の方が合うケースもあります。フラット35を選んだからといって、SBIアルヒまで自動的に決める必要はありません。

SBIアルヒの評判・口コミは？

住宅ローンは長期間利用する商品なので、実際の利用者評価も気になるところです。

2026年のオリコン顧客満足度調査では、SBIアルヒ（旧：ARUHI）は次のように評価されています。

評価項目	得点
担当者の対応	68.0点
審査・契約手続き	67.9点
金利	61.9点
手数料・保証料	59.9点

利用者評価を見ると、担当者対応や審査・契約手続きは比較的評価されている一方、費用面を気にする人もいることが分かります。

ただし、住宅ローンの口コミは利用店舗・担当者・借入時期・商品・審査状況によって印象が大きく変わります。

口コミだけで「おすすめ」「やめた方がいい」と決めず、自分に提示される金利と費用を確認するための補助材料として使うのがよいでしょう。

SBIアルヒのフラット35の審査は厳しい？

「自営業でも申し込めるなら審査が甘いのでは？」と思うかもしれませんが、そういう意味ではありません。

フラット35では、住宅ローン以外の借入れを含めた総返済負担率に基準があります。

年収	年間総返済額の基準
400万円未満	年収の30％以下
400万円以上	年収の35％以下

対象になるのは住宅ローンだけではありません。

• 自動車ローン
• 教育ローン
• カードローン
• キャッシング
• 商品の分割払い
• リボ払い

なども含めて判断されます。

審査基準内まで借りてもいいとは限らない

FPとして特に注意したいのが、審査上の借入可能額と、家計から見た返済可能額は違うことです。

住宅を購入すると、住宅ローン以外にも固定資産税、火災・地震保険、修繕費などがかかります。

さらに家庭によっては教育費や車の維持費、老後資金も準備しなければなりません。

「年収400万円以上なら総返済負担率35％までだから大丈夫」と考えるのではなく、住宅購入後にどの程度貯蓄できるかまで見て住宅予算を決める方が現実的です。

フラット35と変動金利はどちらがいい？

比較項目	フラット35	変動金利
金利タイプ	全期間固定	市場環境などに応じて見直し
借入当初の金利	高めになりやすい	低めになりやすい
市場金利上昇の影響	原則として借入金利に影響しない	受ける可能性がある
将来の住宅費	見通しを立てやすい	金利上昇を想定する必要がある
向いている人	金利上昇リスクを取りたくない	当初金利を抑え、金利変動にも対応できる

将来どちらが得になるかを正確に予測することはできません。

変動金利を選ぶなら、返済額が増えても教育費や貯蓄を大きく削らずに済む余裕があるかを考えます。

その余裕を取りにくく、住宅費を早い段階で固めたい家庭なら、フラット35を選ぶ意味があります。

宅建士視点｜中古住宅でフラット35を利用するときの注意点

フラット35は中古住宅にも利用できますが、購入する住宅が住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要があります。

物件によっては適合証明書の取得が必要になるため、購入申込み後に初めて調べるのではなく、不動産会社やSBIアルヒへ早めに確認しておく方が安心です。

住宅ローンの事前審査と物件の適合は別

住宅ローンの審査で借りる人に問題がなくても、購入する住宅がフラット35の対象になるとは限りません。

「事前審査が通った＝その中古住宅でもフラット35を利用できる」と思い込まないことが大切です。

売買契約のローン特約も確認する

中古住宅を住宅ローンで購入するなら、売買契約のローン特約も確認しておきたいところです。

ローン特約とは、一定の条件で住宅ローンの承認を得られなかった場合に、売買契約を解除できるようにしておく条項です。

契約前に、少なくとも次の内容を整理しておきます。

• 利用予定の金融機関・住宅ローン
• 借入予定額
• 融資承認期限
• 物件がフラット35の技術基準を満たす見込み

住宅ローンの条件が売買契約の内容とずれていないかを見ることも、購入時の大切なチェックポイントです。

SBIアルヒの申込方法と審査期間

SBIアルヒでは、店舗やビデオチャットで相談できるほか、ダイレクト支店からWeb本申込を行う方法があります。

審査期間は申込方法によって目安が異なります。

申込方法	本審査期間の目安
SBIアルヒ店舗	最短3営業日
SBIアルヒ ダイレクト支店	1～2週間程度

追加書類が必要になった場合や物件条件の確認に時間がかかった場合は、これより長くなることがあります。

売買契約の融資承認期限が迫っている場合は、「最短」という表示だけをあてにせず、余裕を持って申し込む方が安全です。

SBIアルヒのフラット35が向いている人・向いていない人

向いている人

• 住宅ローン返済中の金利上昇を心配したくない
• 長期の住宅費を把握しやすくしたい
• 自営業や転職直後など勤続年数が短い
• 子育てプラスやフラット35Sを利用できる
• 店舗やオンラインで相談しながら進めたい
• 自己資金がありスーパーフラットも比較したい

向いていない可能性がある人

• 借入当初の金利の低さを最優先したい
• 金利上昇にも十分対応できる家計余力がある
• 数年以内に売却・住み替えを予定している
• 融資事務手数料をできるだけ抑えたい
• 購入する住宅がフラット35の技術基準を満たさない

SBIアルヒに申し込む前のチェックリスト

• 金利引下げ終了後の返済額まで把握したか
• 融資比率9割以下と9割超の金利差を見たか
• 融資事務手数料を含めた初期費用を計算したか
• 子育てプラスやフラット35Sの対象条件を調べたか
• スーパーフラットも候補に入れたか
• 変動金利と返済額・リスクを比べたか
• 自動車ローンなどを含めた総返済負担率を把握したか
• 住宅がフラット35の技術基準を満たすか調べたか
• 中古住宅ならローン特約も確認したか
• 住宅購入後も生活予備資金を残せるか考えたか

SBIアルヒのフラット35に関するよくある質問

SBIアルヒは銀行ですか？

SBIアルヒは銀行ではなく、住宅ローンを専門に扱うモーゲージバンクです。

SBIアルヒ株式会社は貸金業者として登録され、日本貸金業協会にも加盟しています。

銀行ではありませんが、フラット35など住宅ローンを専門的に取り扱っている金融会社です。

ARUHIとSBIアルヒは別の会社ですか？

現在のSBIアルヒは、以前「アルヒ株式会社（ARUHI）」として住宅ローンを提供していた会社です。

2024年1月に社名を「SBIアルヒ株式会社」へ変更し、その後、住宅ローンの商品名やサービス名、ロゴもSBIアルヒへ順次統一されています。

そのため、過去の記事や口コミでは現在でも「ARUHI」「アルヒ」という名称が使われていることがあります。

SBIアルヒのフラット35は自営業でも申し込めますか？

申し込み可能です。

自営業者・個人事業主は、開業後に1回目の確定申告を済ませていれば申し込めるとされています。

ただし、所得や他の借入れなども含めて審査されるため、申込条件を満たせば必ず借りられるわけではありません。

転職したばかりでも申し込めますか？

給与所得者は、転職後に1回以上給与を受け取っていれば申し込み可能とされています。

勤続年数が短いことを理由に銀行の住宅ローンを不安に感じている人は、選択肢の一つになります。

SBIアルヒの本審査は何日くらいかかりますか？

SBIアルヒ店舗では本審査が最短3営業日、ダイレクト支店のWeb本申込では1～2週間程度が目安と案内されています。

追加資料や物件確認が必要になれば日数は延びるため、売買契約後に申し込む場合は融資承認期限にも余裕を持たせておきましょう。

団信に入れなくてもフラット35を利用できますか？

フラット35には、健康上の理由などで団体信用生命保険に加入しない場合でも利用できる仕組みがあります。

ただし団信に加入しなければ、契約者に万一のことがあっても住宅ローン残高が団信によって返済されることはありません。

その場合は生命保険など他の保障も含めて考える必要があります。

頭金なしでも申し込めますか？

通常のフラット35では融資比率10割以下まで申し込みできます。

ただし融資比率が9割を超えると金利条件が変わるため、頭金ゼロが最も有利とは限りません。

反対に、頭金を出しすぎて生活予備資金がなくなるのも避けたいところです。

35年を超えて返済することはできますか？

条件を満たせば、SBIアルヒでは36～50年返済のフラット50も取り扱っています。

2026年9月時点では、借入期間36～50年の場合、長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションのいずれかであることなどの条件があります。

返済期間を延ばせば毎月返済額を抑えやすくなりますが、返済期間が長くなる分、利息負担や完済年齢まで考えて利用する必要があります。

フラット35とスーパーフラットはどちらがおすすめですか？

自己資金をある程度用意できる人は、両方を比べる価値があります。

スーパーフラットは自己資金割合によって通常のフラット35より低い金利になる場合がありますが、利用条件や団信などが異なります。

金利差だけではなく、頭金を出した後にいくら現金が残るかまで考えて選びましょう。

まとめ｜SBIアルヒは固定金利を選ぶ理由がある人に向いている

SBIアルヒのフラット35は、住宅ローン返済中の金利上昇リスクを避け、将来の住宅費を把握しやすくしたい人に向いています。

一方、融資事務手数料や金利引下げ終了後の返済額まで含めると、誰にでも最適な住宅ローンというわけではありません。FPの視点では「いくら借りられるか」より、教育費や老後資金を確保しながら無理なく返せるかを優先したいところです。

中古住宅なら、宅建士の視点から住宅の技術基準や適合証明だけでなく、売買契約のローン特約まで確認しておくと安心です。

変動金利と比較したうえで全期間固定を候補に残すなら、SBIアルヒの最新金利と自分の条件で利用できる制度を確認してみましょう。

SBIアルヒのフラット35を確認する