土地を購入するときに確認しておきたいのが「建ぺい率」です。同じ広さの土地でも、建ぺい率によって建てられる建物の大きさは変わります。
この記事では、用途地域ごとの建ぺい率を一覧表で確認しながら、実際の計算方法を具体例でわかりやすく解説します。
さらに、1つの敷地が建ぺい率の異なる地域にまたがっている場合の計算方法についても見ていきましょう。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対して建築面積が占める割合のことです。
簡単にいえば「土地を真上から見たときに、どのくらいの範囲まで建物で使えるのか」を示す割合と考えるとわかりやすいでしょう。
計算式は次のとおりです。
建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
たとえば100㎡の土地で建ぺい率50％なら、建築面積の上限は原則50㎡です。
ただし、建築面積は単純な1階の床面積と必ずしも同じではありません。軒やひさしなども、その形状によって建築面積に算入されることがあります。
また、建ぺい率と混同しやすいのが「容積率」です。建ぺい率が敷地面積に対する建築面積の割合なのに対し、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示します。建てられる家の大きさを考えるときは、建ぺい率と容積率の両方を確認する必要があります。
建ぺい率の上限は用途地域などに応じて定められます。
建ぺい率一覧表
用途地域ごとに、都市計画で指定できる建ぺい率は次のように定められています。
| 用途地域 | 建ぺい率 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 30％・40％・50％・60％ |
| 第二種低層住居専用地域 | 30％・40％・50％・60％ |
| 第一種中高層住居専用地域 | 30％・40％・50％・60％ |
| 第二種中高層住居専用地域 | 30％・40％・50％・60％ |
| 第一種住居地域 | 50％・60％・80％ |
| 第二種住居地域 | 50％・60％・80％ |
| 準住居地域 | 50％・60％・80％ |
| 田園住居地域 | 30％・40％・50％・60％ |
| 近隣商業地域 | 60％・80％ |
| 商業地域 | 80％ |
| 準工業地域 | 50％・60％・80％ |
| 工業地域 | 50％・60％ |
| 工業専用地域 | 30％・40％・50％・60％ |
表に複数の数字があるからといって、その中から自由に選べるわけではありません。実際に適用される建ぺい率は、その土地について都市計画で指定された数字です。
なお、用途地域の指定がない区域についても建ぺい率が定められており、30％・40％・50％・60％・70％の中から、一定の手続きを経て特定行政庁が定めます。
建ぺい率が緩和されるケース
土地に指定された建ぺい率が、そのまま上限になるとは限りません。一定の条件を満たすと建ぺい率が緩和される場合があります。
代表的なのが、防火地域・準防火地域と角地による緩和です。
- 防火地域内の一定の耐火建築物等：原則10％緩和
- 準防火地域内の一定の耐火建築物等・準耐火建築物等：原則10％緩和
- 特定行政庁が指定する角地など：10％緩和
- 上記の防火・準防火に関する条件と角地の条件を両方満たす場合：20％緩和
たとえば指定建ぺい率60％の土地で、10％の緩和を受けられる場合は70％、2つの条件を満たして20％緩和される場合は80％となります。
なお、指定建ぺい率80％の地域で、防火地域内の一定の耐火建築物等に該当する場合は、建築基準法上の建ぺい率制限が適用されないケースもあります。
「角地だから必ず10％増える」というわけではない点にも注意してください。角地緩和の条件は特定行政庁によって定められているため、実際の土地について個別に確認する必要があります。
建ぺい率の計算方法
それでは、実際に建ぺい率を使って建築面積を計算してみましょう。
たとえば、次のような土地があるとします。
- 敷地面積：135㎡
- 第一種低層住居専用地域
- 都市計画で指定された建ぺい率：40％
- 建ぺい率の緩和なし
この場合、建てられる建築面積の上限は、
135㎡×40％＝54㎡
となります。
つまり、この土地では原則として建築面積54㎡までの建物を計画できます。
ただし、「54㎡×2階だから108㎡の家が必ず建てられる」とは限りません。家の大きさは建ぺい率だけでなく、容積率や道路幅員、高さ制限、斜線制限などの影響も受けます。
建ぺい率が異なる複数の地域にわたる場合
1つの敷地が、建ぺい率の異なる2つ以上の地域にまたがっているケースもあります。
この場合は、どちらか一方の建ぺい率を敷地全体に適用するのではなく、それぞれの区域の面積と建ぺい率から建築できる面積を計算し、最後に合計します。
たとえば100㎡の土地について、
- 60㎡の部分：建ぺい率80％
- 40㎡の部分：建ぺい率60％
だったとします。
まず、それぞれの区域で認められる建築面積を計算します。
60㎡×80％＝48㎡
40㎡×60％＝24㎡
これを合計すると、
48㎡＋24㎡＝72㎡
となるため、この敷地で認められる建築面積の上限は72㎡です。
敷地全体100㎡に対する割合で表すと、
72㎡÷100㎡×100＝72％
となり、この土地全体で見た建ぺい率の上限は72％となります。
このように、建ぺい率の異なる地域にまたがる土地では、それぞれの区域の面積に応じて計算します。このような計算方法を「加重平均」と呼ぶこともあります。
購入予定の土地の建ぺい率はどこで調べる？
実際の土地に指定されている建ぺい率は、市区町村の都市計画を担当する窓口や都市計画図などで確認できます。自治体によってはWeb上で用途地域や建ぺい率を確認できるところもあります。
土地を購入する場合は、不動産会社から受ける重要事項説明でも、建ぺい率や容積率などの法令上の制限を確認できます。
ただし、「建ぺい率が○％だから希望する家が建つ」とは限りません。
土地には容積率や高さ制限、道路条件、セットバック、地区計画など、建物の大きさや配置に影響するさまざまな条件があります。
土地を購入して注文住宅を建てる場合は、広告に記載された建ぺい率だけを見るのではなく、希望する間取りや建物が実際に計画できるかを、契約前にハウスメーカーや設計者にも確認しておくと安心です。
特に建ぺい率の異なる地域にまたがる土地や、角地緩和、防火地域・準防火地域が関係する土地では、自己判断だけで購入を決めず、個別の条件を確認してから判断しましょう。
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