ペアローンで離婚するとどうなる？家・住宅ローン・名義・売却の問題と対処法

夫婦それぞれが住宅ローンを組むことで、住宅購入の資金を確保しやすいペアローンですが、離婚することになった場合は「家をどうするか」だけでは解決できません。

なぜなら、離婚しても住宅ローンの契約や不動産の名義が自動的に変わるわけではないからです。

例えば、

• 家を売却する
• 夫または妻のどちらかが住み続ける
• 住宅ローンを1人にまとめる

という選択肢がありますが、住宅ローン残高や家の売却価格、所有名義、金融機関との契約によって取れる方法は変わります。

この記事では、ペアローンで住宅を購入した夫婦が離婚する場合について、家の売却、住宅ローン、共有名義、連帯保証、財産分与などを宅建士・FP2級の視点から整理します。

結論｜離婚してもペアローンは自動では解消されない

最初に最も重要なことを押さえておきましょう。

離婚しただけでは、住宅ローンの返済義務や銀行との契約はなくなりません。

ペアローンでは、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約しているため、原則としてそれぞれのローン契約が残ります。

また、家を共有名義にしていれば、不動産の持分も離婚しただけでは変わりません。

項目	離婚するとどうなる？
住宅ローン	離婚だけでは消えない
ローン契約者	夫婦間の合意だけでは変更できない
家の所有名義	離婚だけでは変更されない
連帯保証・担保提供	金融機関との契約内容による
家に住む人	夫婦で決められるが、住宅ローンの契約条件にも注意が必要

そのため離婚時には、「誰が家に住むか」だけではなく、「誰が家を所有するか」「誰が住宅ローンを返済するか」「銀行との契約をどうするか」までセットで考える必要があります。

そもそもペアローンとは？離婚前に仕組みを整理

ペアローンとは、1つの住宅を購入するために、夫婦など2人がそれぞれ別の住宅ローンを契約する方法です。

例えば5,000万円を借りる場合、

• 夫：2,500万円
• 妻：2,500万円

というように、それぞれが自分の住宅ローンを契約します。

収入合算や連帯債務とは異なり、基本的には住宅ローン契約が2本あるのがペアローンの特徴です。

ただし、相手のローンについてどのような責任を負うかは金融機関や商品によって異なります。

相互に連帯保証人となる商品もあれば、連帯保証人にはならず、お互いが担保提供者となる商品もあります。

「ペアローンなら必ず相手の連帯保証人」というわけではないため、離婚時には実際の住宅ローン契約書を確認して、自分がどの立場になっているか把握することが大切です。

離婚を考えたら、まず確認したい4つのこと

家を売るか、どちらかが住み続けるかを決める前に、まず現状を整理します。

1．住宅ローン残高はいくらあるか

夫婦それぞれの住宅ローンについて、現在の残高を確認します。

毎月の返済額だけではなく、売却や借り換えを検討するなら「今いくら完済すればよいのか」を把握することが重要です。

2．家はいくらで売れそうか

住宅ローン残高と同じくらい重要なのが、現在の家の価値です。

例えば住宅ローンが4,000万円残っていても、家が4,500万円で売れる場合と3,500万円でしか売れない場合では、取れる選択肢が大きく変わります。

購入時の価格ではなく、現在売却した場合の価格を見て判断しましょう。

3．家の所有名義・持分はどうなっているか

登記事項証明書などで、不動産の所有者と持分を確認します。

例えば「夫2分の1・妻2分の1」のように共有名義になっているケースもあれば、資金負担によって持分割合が異なるケースもあります。

4．ローン契約・連帯保証・担保提供はどうなっているか

不動産の名義だけを見ても、住宅ローンの関係は分かりません。

それぞれについて、

• 誰が主債務者か
• 相手の連帯保証人になっているか
• 担保提供者になっているか
• 離婚や別居について契約上どのような扱いになっているか

を契約書などで確認します。

ここまで整理すると、「家を売った方がよいのか」「どちらかが住み続けられるのか」を考えやすくなります。

ペアローンで離婚したときの主な3つの選択肢

ペアローンの夫婦が離婚するとき、家については大きく3つの方法が考えられます。

方法	特徴	主な注意点
家を売却する	家とローンの関係を整理しやすい	売却価格でローンを完済できるか
どちらかが住み続ける	生活環境を維持しやすい	ローンと所有名義が元配偶者に残る場合がある
1人のローンへ一本化する	元配偶者との金銭関係を整理しやすい	借り換え審査に通る必要がある

どれが正解というものではありません。住宅ローン残高、家の価値、夫婦それぞれの収入や今後の生活によって判断します。

選択肢① 家を売却する｜アンダーローンとオーバーローンで違う

離婚時に住宅ローン関係を整理しやすい方法の一つが、家を売却することです。

ただし、売却価格と住宅ローン残高のどちらが大きいかによって状況が変わります。

また、夫婦の共有名義になっている家全体を売却する場合は、原則として共有者双方の協力が必要です。

一方が「売りたい」、もう一方が「住み続けたい」と考えていると、価格以前に売却そのものが進めにくくなるため、離婚時には家をどうするかについても早めに話し合っておきましょう。

売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」

例えば、

• 住宅ローン残高：3,500万円
• 売却価格：4,000万円

なら、売却代金から住宅ローンを完済し、売却にかかる費用などを精算したうえで残った財産について話し合うことができます。

住宅ローンを完済できるため、比較的整理しやすいケースです。

売却価格よりローン残高が多い「オーバーローン」

一方、

• 住宅ローン残高：4,000万円
• 売却価格：3,500万円

なら、500万円不足します。

住宅ローンが残っている住宅には通常、金融機関の抵当権が設定されています。通常の売却では、売却時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

そのため、不足する500万円を自己資金などで補えなければ、通常の方法での売却は難しくなります。

「離婚したら売ればいい」と考える前に、まず住宅ローン残高と査定価格を比べることが大切です。

選択肢② 夫婦のどちらかが家に住み続ける

子どもの学校や生活環境を変えたくないなどの理由から、離婚後も夫婦のどちらかが家に住み続けるケースがあります。

ただし、ここで注意したいのが、「住む人」と「住宅ローンを借りている人」は別問題だということです。

例えば、離婚後に妻と子どもが家に住み、夫が自分の住宅ローンを返済し続ける形を夫婦間で決めたとしても、銀行との住宅ローン契約まで変更されたわけではありません。

住宅ローンは、契約者本人がその住宅に居住することを条件としている商品もあります。

契約者が離婚後に家を出る予定なら、夫婦間だけで結論を出さず、事前に金融機関へ相談しておきましょう。

元配偶者にローンが残るリスク

夫婦間では「夫がすべて返済する」と決めていても、妻名義の住宅ローンが残っていれば、銀行との関係では妻の返済義務がなくなったわけではありません。

離婚協議書や公正証書で夫婦間の負担を決めることと、住宅ローン契約の債務者を変更することは別です。

ここを曖昧にしたまま離婚すると、数年後に返済が滞ったときに再び元配偶者との問題が表面化することがあります。

選択肢③ 1人の住宅ローンへ借り換えて一本化する

離婚後に一方が家に住み続ける場合、住み続ける人だけで住宅ローンを組み直し、元配偶者とのローン関係を整理できれば分かりやすくなります。

ただし、現在のペアローンについて「夫婦2人の名義を夫1人へ変更してください」と頼むだけで済むとは限りません。

住宅ローンは、契約時にその人の年収、勤務状況、年齢、他の借入などを審査して融資しています。そのため、住宅ローンの債務者を単純に入れ替えることは一般的に難しく、住み続ける人が新たに借り換え審査を受ける方法などを検討します。

例えば夫婦合計で4,500万円を借りていた場合、離婚後に夫1人で残りの住宅ローンを引き受けようとすると、夫1人の収入でその借入額の審査に通らなければなりません。

ペアローンを利用した理由が「1人の収入では希望額を借りられなかったから」というケースでは、一本化のハードルが高くなることがあります。

宅建士が解説｜「家の名義」と「住宅ローンの名義」は別物

離婚時によく使われる「名義変更」という言葉には注意が必要です。

実際には、少なくとも次の3つを分けて考えます。

種類	意味
不動産の所有名義	土地・建物を誰が所有しているか
住宅ローンの債務者	銀行から誰がお金を借りているか
連帯保証・担保提供	相手のローンについてどのような責任を負っているか

例えば財産分与で妻が夫の持分を取得し、家を妻の単独名義にすることは、不動産の所有権に関する話です。

それだけで夫名義の住宅ローンまで妻へ移るわけではありません。

また、住宅には金融機関の抵当権が設定されていることが一般的です。ローン返済中に所有権を変更したい場合は、先に住宅ローン契約の内容を見て、金融機関へ相談してから進める方が安全です。

「離婚協議書で決めたから大丈夫」ではなく、不動産登記と銀行との契約をそれぞれ整理することが重要です。

ペアローンの家は財産分与でどう考える？

離婚するときは、住宅ローンだけでなく財産分与も考える必要があります。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時または離婚後に分ける仕組みです。

そのため、不動産が夫だけの名義になっているからといって、必ず財産分与の対象外になるわけではありません。

ペアローンの住宅を整理するときは、少なくとも、

• 住宅の現在価値
• 夫婦それぞれの住宅ローン残高
• 不動産の持分
• 誰が今後住むのか
• 誰が住宅ローンを返済するのか

を整理したうえで話し合います。

家の価格だけでなく住宅ローン残高も見る

例えば家の価値が4,000万円あっても、住宅ローンが3,800万円残っていれば、単純に「4,000万円の財産を夫婦で分ける」と考えることはできません。

逆に住宅ローン残高より家の価値が高ければ、売却後に残る財産について財産分与を検討しやすくなります。

具体的な財産分与の割合や方法について夫婦で合意できない場合は、弁護士など法律の専門家への相談も検討してください。

また、財産分与について家庭裁判所へ申し立てられる期間には期限があり、離婚した時期によって適用される扱いが異なる場合があります。離婚後に整理する場合も、長期間そのままにしない方がよいでしょう。

不動産の財産分与では税金にも注意

通常の財産分与で財産を受け取った場合、原則として贈与税がかかるものではありません。

ただし、分与する財産が事情に照らして多過ぎる場合などには、贈与税が問題になることがあります。

また、土地や建物を財産分与した側には、譲渡所得の課税関係が生じることがあります。

不動産は金額が大きいため、財産分与で所有権を移す場合は、税理士などへ税務上の扱いも確認しておくと安心です。

元配偶者が住宅ローンを払わなくなったらどうなる？

ペアローンで心配されやすいのが、離婚後に元配偶者が住宅ローンを返済しなくなるケースです。

まず、自分が相手方の連帯保証人になっているかどうかは、住宅ローン商品によって異なります。

相互に連帯保証人となっている契約なら、相手が返済できなくなったときに保証責任が問題になります。

一方、連帯保証人ではないタイプのペアローンもあります。

ただし、その場合でも夫婦双方が家の持分を担保として提供していることがあります。返済が続かなければ、最終的には住宅そのものが担保権実行の対象となるリスクがあります。

「連帯保証人ではないから自分には関係ない」と決めつけず、契約書を見て、自分が主債務者・連帯保証人・担保提供者のどれに当たるのか整理しておきましょう。

FPが解説｜離婚後は「住宅ローン」だけで家計を考えない

ペアローンの問題を考えるとき、FPとして特に注意したいのが、住宅ローンの返済額だけを見ないことです。

離婚すると、これまで1つだった家計が2つに分かれます。

例えば、家を出る側には新たに、

• 家賃
• 引っ越し費用
• 家具・家電
• 光熱費
• 生活費

などが発生します。

子どもがいる場合は、養育費や教育費も考える必要があります。

一方、家に残る側も住宅ローンだけではありません。

• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 戸建てなら将来の修繕費
• マンションなら管理費・修繕積立金

などを負担します。

つまり、離婚後に「住宅ローンを払えるか」を判断するなら、住宅ローン単体ではなく、離婚後の生活費まで含めたキャッシュフローで考える必要があります。

夫婦2人の収入を前提に組んだペアローンを、離婚後も同じ感覚で維持できるとは限りません。

ペアローンを整理するときの進め方

ここまでの内容を踏まえて、実際にペアローンと家を整理するときの流れをまとめます。

1．ローン残高・査定価格・持分を把握する

まずは夫婦それぞれの住宅ローン残高、家の査定価格、不動産の持分を確認します。

この3つが分からないまま「売る」「住み続ける」と話し合っても、実現できるか判断できません。

2．売却・居住継続・一本化のどれを目指すか話し合う

家を売却するのか、どちらかが住み続けるのか、単独ローンへの借り換えを目指すのかを整理します。

共有名義の家を売るなら双方の協力が必要になるため、意見が分かれている場合はその点も早めに整理しておきましょう。

3．金融機関へ相談する

住む人が変わる、ローンを一本化したい、所有名義を変更したいといった場合は、自分たちだけで手続きを進めず金融機関へ相談します。

夫婦間の合意と住宅ローン契約は別だからです。

4．財産分与や不動産登記を整理する

家を一方が取得する場合や売却代金が残る場合は、財産分与についても整理します。

所有権を移すなら、不動産登記の手続きも必要になります。内容によっては弁護士・司法書士・税理士などへの相談も検討しましょう。

5．離婚後の家計で無理がないか確認する

最後に、住宅ローンだけではなく、離婚後の住居費、生活費、養育費、教育費、税金などを含めて家計を見直します。

手続き上は家を残せても、数年後に家計が苦しくなってしまえば解決したとはいえません。

これからペアローンを組む人が確認しておきたいこと

離婚するつもりで住宅を買う人はいません。

だからといって、「もし家計や家族の状況が変わったらどうするか」を考えることが縁起の悪い話というわけでもありません。

住宅ローンは数十年続く契約です。その間には、離婚だけでなく、出産、育休、転職、病気、介護などで家計が変わることがあります。

ペアローンを検討するなら、

• 片方の収入が減っても返済を続けられるか
• 借入額を増やしすぎていないか
• 手元資金を残せているか
• 将来売却しやすい住宅か
• 家の持分と資金負担がどうなっているか
• 相手のローンについてどのような責任を負う契約なのか

まで見たうえで借入額を決めることをおすすめします。

「2人ならいくら借りられるか」より、「何かあったときでも家計が行き詰まらないか」で考えることが、ペアローンで後悔しないためのポイントです。

ペアローンと離婚についてよくある質問

Q. 離婚すれば相手の住宅ローンから外れられますか？

離婚しただけでは住宅ローン契約は変更されません。

連帯保証人や担保提供者になっている場合も、夫婦間の話し合いだけで自動的に外れるわけではないため、金融機関との契約を確認する必要があります。

Q. 離婚協議書に「夫がローンを払う」と書けば妻は返済しなくていい？

夫婦間ではそのような取り決めをすることができますが、それによって銀行との契約まで変更されるわけではありません。

妻自身が住宅ローンの債務者になっているなら、銀行との関係ではその契約が残ります。

Q. ペアローンを夫または妻1人に名義変更できますか？

住宅ローンの債務者を単純に変更することは一般的に難しく、住み続ける人が単独で借り換え審査を受ける方法などを検討します。

実際に利用できる方法は金融機関や収入、住宅ローン残高などによって異なります。

Q. オーバーローンでも離婚時に家を売却できますか？

売却代金で住宅ローンを完済できない場合、不足分を自己資金などで補う必要があります。

不足分を用意できないからといって絶対に売却できないとは限りませんが、通常の売却は難しくなります。返済自体が困難な場合は、金融機関への相談が必要です。

Q. 家を妻名義にすれば住宅ローンも妻名義になりますか？

なりません。

不動産の所有名義と住宅ローンの債務者は別です。所有権を変更する場合も、住宅ローン返済中なら先に金融機関へ相談してから進める方が安全です。

Q. 共有名義の家は夫または妻だけで売却できますか？

夫婦共有名義の家全体を売却する場合は、原則として共有者双方の協力が必要です。

一方が売却に反対している、離婚後に連絡が取れないといった状況になると処分が難しくなります。

そのため、共有名義の家がある場合は、離婚時に住宅ローンだけでなく「家を今後どうするか」まで整理しておくことが大切です。

Q. 財産分与でも税金はかかりますか？

通常の財産分与で受け取った財産には原則として贈与税はかかりませんが、分与額が過大な場合などは例外があります。

また、不動産を財産分与した側には譲渡所得の課税関係が生じることがあります。具体的な金額が大きい場合は税理士などへ相談してください。

まとめ｜離婚時は「家」「ローン」「名義」を別々に確認する

ペアローンを組んでいる夫婦が離婚しても、住宅ローンや不動産の名義が自動的に整理されるわけではありません。

まず確認したいのは、

• 住宅ローン残高
• 家の現在価値
• 不動産の所有名義・持分
• 住宅ローン契約者
• 連帯保証・担保提供の内容

です。

そのうえで、家を売却するのか、どちらかが住み続けるのか、1人の住宅ローンへ借り換えるのかを検討します。

宅建士の視点では、家の所有名義と住宅ローンの債務者を混同しないことが特に重要です。

FPの視点では、住宅ローンを払えるかだけではなく、離婚後に2つに分かれる家計全体で返済を続けられるかを考える必要があります。

離婚協議だけで住宅ローンの契約内容まで変わるわけではありません。家を残す場合も売却する場合も、金融機関、不動産会社、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士などへ相談しながら進めることが、後から問題を残さないために大切です。