変動金利には「125％ルール」があるから、金利が上がっても住宅ローンの返済額は1.25倍までなんですよね？それなら、それほど心配しなくてもいいんでしょうか？
毎月の返済額が急に増えにくいという意味では、家計を守る効果があります。ただし、「金利が上がっても負担は1.25倍まで」という意味ではありません。返済額が変わっていないのに、住宅ローン残高が思ったほど減っていないこともあるんです。
住宅ローンの「125％ルール」は、変動金利の金利上昇時に毎月の返済額が急増するのを抑えるための仕組みです。
一見すると安心できる制度ですが、抑えられるのはあくまで毎月の返済額の増え方です。金利上昇によって増えた利息そのものが免除されるわけではありません。
また、すべての変動金利に125％ルールがあるわけでもありません。金融機関や住宅ローン商品、返済方式によって扱いが異なります。
住宅ローンの125％ルールとは？
125％ルールとは、変動金利の住宅ローンで返済額を見直す際、金利が上昇していても新しい返済額をそれまでの返済額の125％までに抑える仕組みです。
たとえば毎月10万円を返済している場合、125％ルールが適用される見直しでは、返済額の上限は12万5,000円になります。
| 見直し前の返済額 | 10万円 |
|---|---|
| 125％ | 12万5,000円 |
| 見直し後の返済額 | 最大12万5,000円まで |
仮に金利上昇によって、本来必要となる返済額が13万円や14万円になったとしても、125％ルールが適用される住宅ローンでは、見直し時の増加幅が抑えられます。
急な返済額の増加を避けやすいため、金利が上がった直後の家計負担を和らげられるのがメリットです。
5年ルールとセットで理解しておく
125％ルールと一緒によく出てくるのが「5年ルール」です。
5年ルールが適用される住宅ローンでは、変動金利の適用金利が見直されても、毎月の返済額は原則として一定期間変更されません。
ただし、「5年間は金利が変わらない」という意味ではありません。
金利が上昇すれば、毎月10万円という返済額が同じでも、その中身は変わります。
| 金利上昇前 | 金利上昇後 | |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | 10万円 | 10万円 |
| 利息に回る金額 | 少ない | 増える |
| 元金に回る金額 | 多い | 減る |
表面上は毎月10万円を変わらず支払っていても、以前より元金が減りにくくなることがあるわけです。
「毎月の支払額が変わらない＝金利上昇の影響を受けていない」ではないんですね。
そうです。5年ルールや125％ルールは、返済額の急増を抑えるものであって、金利上昇による負担そのものをなくしてくれる制度ではありません。
「最初の返済額の1.25倍まで」ではない
もう一つ注意したいのが、125％という数字の意味です。
125％ルールは、一般に直前の返済額に対して次の返済額を125％までに抑える仕組みです。そのため、「借入当初の返済額から完済までずっと1.25倍を超えない」という意味ではありません。
たとえば10万円から12万5,000円へ見直されたあと、次の見直し時にも金利状況などに応じて返済額が再計算されます。
「125％ルールがあるから、どれだけ金利が上がっても返済額は最初の1.25倍まで」と考えないようにしましょう。
125％ルールはすべての変動金利にあるわけではない
125％ルールについて調べると「変動金利には125％ルールがある」と説明されることがありますが、すべての住宅ローンに共通するルールではありません。
金融機関や商品によっては5年ルール・125％ルールを採用していません。また、同じ金融機関でも返済方式によって適用されない場合があります。
たとえば、元金と利息を合わせた毎月返済額を一定にする「元利均等返済」と、毎月返す元金を一定にする「元金均等返済」では、返済額の見直し方法が異なります。
変動金利を利用している人は、「自分の住宅ローンにも125％ルールがあるはず」と思い込まず、契約内容や借入先の商品説明を一度見てみましょう。
125％ルールがあっても安心とは限らない3つの理由
125％ルールには、金利上昇時でも返済額が急激に増えにくいというメリットがあります。
一方で、毎月の引き落とし額だけを見ていると、住宅ローンの中で起きている変化に気付きにくいという面もあります。
1．毎月の返済額が同じでも利息は増える
住宅ローンの毎月返済額は、大きく「元金」と「利息」に分かれています。
金利が上昇すれば支払う利息が増えるため、5年ルールによって毎月の返済額が変わらない場合、返済額に占める利息の割合が大きくなります。
たとえば毎月10万円を返していても、以前は元金に多く充てられていたものが、金利上昇後は利息に多く充てられることがあります。
口座から引き落とされる金額だけでなく、返済予定表や金融機関のWebサービスなどで元金と利息の内訳まで見ておくと状況をつかみやすくなります。
2．元金の減るスピードが遅くなる
利息に回る金額が増えれば、その分だけ元金返済に充てられる金額は少なくなります。
そのため、毎月きちんと住宅ローンを払っていても、当初想定していたよりローン残高が減りにくくなることがあります。
返済額が据え置かれているときほど、現在のローン残高が実際にどのくらい減っているかを見ておきたいところです。
3．金利が大きく上昇すると未払利息が発生することがある
さらに注意したいのが「未払利息」です。
金利が大きく上昇し、その月に発生する利息が毎月の返済額を上回ると、返済額だけでは利息を払い切れなくなる場合があります。
この払い切れなかった利息が未払利息です。
ただし、125％ルールが適用されたからといって、必ず未払利息が発生するわけではありません。
金利の上昇幅やローン残高、残りの返済期間などによって状況は変わります。また、未払利息が発生した場合の扱いや精算方法も金融機関・商品によって異なります。
125％を超えた分が消えるわけではなく、負担が後ろに回る可能性があるということですね。
その理解で大丈夫です。毎月の返済額が急に増えないのはメリットですが、その間の利息までなくなるわけではありません。
125％ルールがある住宅ローンで見ておきたいポイント
変動金利を利用している人は、金利が上がったかどうかだけでなく、次の項目にも目を向けてみましょう。
- 自分の住宅ローンに5年ルール・125％ルールがあるか
- 現在の適用金利はいくらか
- 住宅ローン残高はいくらか
- 毎月返済額のうち元金と利息はいくらか
- 次回の返済額見直しはいつか
- 未払利息が発生した場合はどのように扱われるか
- 最終返済時に元金や利息が残った場合はどう精算する契約か
特に毎月の引き落とし額だけを見ている人は、元金と利息の内訳にも目を通してみてください。
返済額に変化がなくても、住宅ローンの中身まで以前と同じとは限りません。
金利上昇に備えてできる現実的な対策
125％ルールの仕組みを知ると、「早く繰上返済したほうがいいのでは」「固定金利に変えたほうがいいのでは」と不安になる人もいるでしょう。
ただし、どの方法が合うかはローン残高や残りの返済期間、家計の状況によって変わります。金利が上がったという理由だけで慌てて決める必要はありません。
まずは返済額が増えても家計が回るか考える
FPの視点で最初に考えたいのは、「これから金利がどこまで上がるか」を当てることよりも、返済額が増えたときに家計が耐えられるかです。
たとえば現在の住宅ローン返済額が月10万円なら、11万円、12万円、12万5,000円になった場合でも、生活費や教育費、将来に向けた貯蓄を続けられるかを考えてみます。
将来の金利を正確に予測するのは難しくても、「毎月あと2万円増えたら家計はどうなるか」は今から計算できます。
返済額が増えるケースを先に家計へ当てはめておけば、実際に見直しが行われたときにも判断しやすくなります。
繰上返済は手元資金を残して判断する
金利上昇時には、繰上返済によって元金を減らす方法もあります。
ただし、預貯金を大きく取り崩してまで繰上返済するのが正解とは限りません。
住宅ローンを減らせても、その直後に教育費や車の買い替え、住宅修繕などでまとまったお金が必要になり、手元資金が不足しては家計が不安定になります。
繰上返済を考えるなら、生活費の予備資金や数年以内に予定している大きな支出を残したうえで、いくらまで返済に回せるかを判断しましょう。
固定金利への変更・借り換えは総額で比較する
変動金利から固定金利へ変更したり、別の金融機関へ借り換えたりする方法もあります。
ただし、金利差だけで借り換えを決めると、事務手数料や登記費用などを含めた結果では思ったほど負担が減らないこともあります。
比較するときは、次の項目をまとめて見ます。
- 現在の住宅ローン残高
- 残りの返済期間
- 変更後の金利
- 毎月の返済額
- 借り換えにかかる諸費用
- 完済までの総返済額
表面上の金利だけではなく、諸費用を含めて「これから完済までにいくら払うのか」で比較すると判断しやすくなります。
住宅ローンの125％ルールに関するよくある質問
125％ルールはいつ適用されますか？
金利が上がった瞬間に返済額が125％になるわけではありません。
5年ルール・125％ルールを採用している住宅ローンでは、返済額を見直す時点で新しい返済額が計算され、その増加幅に125％の上限が適用されます。具体的な見直し時期や計算方法は金融機関や契約内容によって異なります。
125％ルールがあれば返済額はずっと1.25倍までですか？
いいえ。一般に125％ルールは、返済額を見直す際に「それまでの返済額の125％まで」とする仕組みです。
借入当初の返済額から完済まで、ずっと1.25倍を超えないという意味ではありません。
5年ルールは5年間金利が変わらないという意味ですか？
違います。5年ルールは主に毎月返済額の見直しに関するルールです。
金利が上昇すると、返済額が同じ期間でも利息の割合が増え、元金に充てられる金額が減ることがあります。
125％ルールがあると未払利息は必ず発生しますか？
いいえ。125％ルールがあるだけで未払利息が発生するわけではありません。
金利上昇によって、その月に発生する利息が毎月返済額を上回った場合などに発生する可能性があります。
125％ルールがない住宅ローンは危険ですか？
125％ルールがないから危険、あるから安全とは一概にいえません。
125％ルールがあれば急激な返済額増加を抑えられる一方、金利上昇の影響が元金の減少ペースや将来の返済に回ることがあります。
125％ルールを採用していない住宅ローンでは、金利の変化が返済額に早く反映される場合があります。
どちらが優れているかではなく、金利が変わったときに自分の返済額がどのように変化する商品なのかを理解して選ぶことがポイントです。
125％ルールがあるか分からない場合はどうすればいいですか？
住宅ローンの契約書や商品説明書、返済予定表、借入先のWebサイトなどを見てみましょう。
分からなければ、金融機関に「変動金利の返済額に5年ルール・125％ルールは適用されますか」「未払利息が発生した場合はどう精算しますか」と聞くと確認しやすいです。
まとめ｜125％ルールは返済額の急増を抑える仕組み
住宅ローンの125％ルールは、金利上昇時に毎月の返済額が急激に増えるのを抑えるための仕組みです。
家計への急な負担増を避けやすい一方、金利上昇によって増えた利息まで減らしてくれるわけではありません。
返済額が同じでも利息に回る割合が増えれば、元金の減りは遅くなります。金利が大きく上昇した場合には、未払利息が発生する可能性もあります。
また、5年ルール・125％ルールはすべての変動金利に共通するものではありません。
変動金利を利用している人は、毎月の返済額だけでなく、適用金利、住宅ローン残高、元金と利息の内訳、返済額の見直し時期にも目を向けておきましょう。
繰上返済や固定金利への変更、借り換えを検討するときも、金利だけで決めず、手元資金や教育費などを含めた家計全体で判断することが重要です。
125％ルールがあるから安心、ないから危険という話ではありません。自分の住宅ローンが金利上昇時にどう動くのかを知り、返済額が増えても家計を維持できるかまで考えておくことが一番の備えになります。
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