耐震等級とは？等級1・2・3の違いと等級3は必要か｜宅建士・FPが解説

「耐震等級3の家がおすすめです」とハウスメーカーで説明されても、そもそも耐震等級3がどのくらい必要なのか分かりにくいですよね。

耐震等級1では危険なのか、等級3にすると費用はいくら増えるのか、「耐震等級3相当」と何が違うのかなど、家を建てる前に確認しておきたいことは意外と多くあります。

結論から言えば、新築戸建てで予算や間取りに大きな無理が生じないのであれば、耐震等級3は第一候補として検討したい性能です。

ただし、「耐震等級3」という数字だけを見て住宅会社を決めるのはおすすめしません。同じ等級3でも、どのように構造安全性を確認しているのか、住宅性能評価書を取得するのか、地盤や土地の災害リスクはどうなのかまで確認したいところです。

この記事では、宅地建物取引士・FP2級の視点から、耐震等級1・2・3の違い、耐震等級3の必要性、メリット・デメリット、耐震等級3相当や構造計算との違い、契約前に住宅会社へ聞いておきたいことまで分かりやすく解説します。

• 耐震等級1・2・3は何が違う？
• 新築なら耐震等級3は必要？
• 「耐震等級3」と「耐震等級3相当」は同じ？
• 耐震等級3なら許容応力度計算をしている？
• 耐震等級3を取得する方法や費用は？
• 地震保険や住宅ローンにメリットはある？
• 建売住宅では何を確認すればいい？

耐震等級3は必要？新築なら第一候補として検討したい

耐震等級3は、すべての住宅で法律上必須というわけではありません。それでも、これから新築戸建てを建てるのであれば、まず耐震等級3を実現できるか確認することをおすすめします。

理由の一つは、住宅の構造部分は完成後に簡単に変更できないからです。

キッチンや内装、給湯器などは将来交換できますが、耐力壁や柱・梁、基礎など建物の構造に関わる部分を完成後に大きく変更するのは容易ではありません。

特に、次のような人は耐震等級3を優先して検討する価値があります。

• 新築戸建てに長期間住む予定がある
• 大きな地震への備えを重視したい
• 子どもが小さく、長く家族で暮らす予定がある
• 地震後も可能な限り自宅で生活を続けたい
• 地震保険料の割引も利用したい
• 将来売却するときに住宅性能を説明できる資料を残したい

一方、家づくりでは耐震性だけに予算を集中させればよいわけでもありません。断熱性や耐久性、メンテナンス費、住宅ローン返済などとのバランスも考える必要があります。

「耐震等級3にするといくら上がりますか？」と住宅会社へ確認し、総予算の中で無理なく採用できるかを判断するのが現実的です。

耐震等級とは？住宅性能表示制度で地震への強さを示す指標

耐震等級とは、住宅性能表示制度において、地震に対する建物の構造躯体の性能を示す指標です。

耐震等級には1・2・3の3段階があり、数字が大きくなるほど求められる耐震性能が高くなります。

耐震等級	基準の目安	考え方
耐震等級1	基準となる水準	建築基準法で求められる耐震性能と同等水準
耐震等級2	等級1の1.25倍の地震力	等級1より高い耐震性能
耐震等級3	等級1の1.5倍の地震力	住宅性能表示制度の最高等級

ここで注意したいのは、「耐震等級3なら耐震等級1の家より1.5倍壊れにくい」という単純な意味ではないことです。

住宅性能表示制度では、極めてまれに発生する地震による力を基準として、その1.25倍、1.5倍の力に対して構造躯体が倒壊・崩壊などをしない程度として評価します。

耐震等級1だから危険という意味ではない

耐震等級1は、建築基準法で求められる耐震性能と同等の水準です。そのため、「耐震等級1だから危険な家」「等級1は違法」と考えるのは間違いです。

ただし、建築基準法に適合していることと、より高い耐震性能を備えていることは別の話です。

数十年暮らす家だからこそ、最低限必要な基準を満たしているかだけでなく、その上の性能をどこまで確保するかも検討しておきましょう。

熊本地震では耐震等級3の住宅はどうだった？

耐震等級を考えるうえで参考になるのが、2016年に発生した熊本地震の調査結果です。

国土交通省の調査では、益城町中心部の悉皆調査エリア内に住宅性能表示制度を利用した木造住宅が19棟あり、そのうち耐震等級3だった16棟について、14棟が無被害、2棟が軽微または小破でした。

限られた地域・棟数を対象にした調査なので、「耐震等級3ならどの地震でも被害を受けない」と断定することはできません。

それでも、実際に強い地震動を受けた住宅の被害状況として、耐震等級3を検討する際の一つの参考になります。

「耐震等級3」と「耐震等級3相当」は同じではない

ハウスメーカーや工務店を比較していると、「耐震等級3」のほかに「耐震等級3相当」という表現を見ることがあります。

住宅会社選びでは、この違いを曖昧なままにしないことが大切です。

「耐震等級3相当」という言葉だけでは、住宅性能表示制度に基づく評価書で耐震等級3を確認できる住宅なのかは分かりません。

営業担当者から「当社は耐震等級3相当です」と説明された場合は、次のように質問してみましょう。

• 住宅性能表示制度の耐震等級3を取得しますか？
• 住宅性能評価書は取得しますか？
• 取得する場合、設計住宅性能評価書だけですか？
• 建設住宅性能評価書まで取得しますか？
• 耐震等級3相当とする根拠は何ですか？
• どの方法で構造安全性を確認していますか？

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書にも違いがある

住宅性能評価書には、設計図書の段階で性能を評価する「設計住宅性能評価書」と、施工段階・完成段階の検査を経て交付される「建設住宅性能評価書」があります。

つまり、「第三者評価を受けています」という説明だけで終わらせず、どの評価書を取得する予定なのかまで聞くと、住宅会社の性能をより具体的に比較できます。

耐震性を売りにするハウスメーカー同士を比べるときは、カタログの「等級3」という文字だけを見るのではなく、最終的にどの書類で性能を確認できるのかまで確認してみましょう。

耐震等級3を取得するには？住宅性能評価の流れと費用

「耐震等級3を取りたい」と考えたとき、施主自身が役所へ行って簡単な申請をするというものではありません。

住宅性能表示制度による評価を受ける場合は、国に登録された登録住宅性能評価機関が、国の定めた基準に沿って住宅の性能を評価します。実際の手続きは、住宅会社や設計者が施主と相談しながら進めるのが一般的です。

新築住宅では、大きく次のような流れで住宅性能を確認します。

1. 住宅会社・設計者が設計図書を作成する
2. 登録住宅性能評価機関へ設計住宅性能評価を申請する
3. 設計図書の審査を受ける
4. 設計住宅性能評価書が交付される
5. 建設住宅性能評価も申請する場合は、施工段階・完成段階の検査を受ける
6. 検査を経て建設住宅性能評価書が交付される

「耐震等級3を取得します」と説明された場合は、設計住宅性能評価書だけを取得する予定なのか、建設住宅性能評価書まで取得する予定なのかを確認すると分かりやすいでしょう。

耐震等級3の取得費用はいくら？

住宅性能評価にかかる料金は全国一律ではありません。登録住宅性能評価機関ごとに料金が設定されており、住宅の規模や構造、評価する項目、設計評価だけか建設評価まで受けるかなどによっても変わります。

さらに、ハウスメーカーによっては標準仕様や見積もりに評価費用が含まれている場合もあれば、別途費用として扱われる場合もあります。

そのため、「耐震等級3はいくらですか？」だけでなく、次のように分けて見積もりを確認するのがおすすめです。

• 耐震等級3にするための構造・仕様変更費
• 構造計算などにかかる費用
• 設計住宅性能評価の費用
• 建設住宅性能評価まで取得する場合の費用
• 上記のうち標準価格に含まれているもの

FPの視点では、評価費用だけを切り取って高い・安いと判断するよりも、耐震等級3にすることで住宅の総額がいくら変わるのかを見る方が実用的です。

耐震等級3と許容応力度計算は同じ意味ではない

耐震性を調べていると、「許容応力度計算」という言葉もよく出てきます。

覚えておきたいのは、耐震等級と構造安全性を確認する計算方法は別の話だということです。

耐震等級は「どの程度の耐震性能があるか」を示す性能基準です。一方、許容応力度計算は、柱や梁、耐力壁、接合部などに生じる力と部材の耐力を確認し、構造安全性を検討する方法の一つです。

そのため、

• 耐震等級3だから必ず許容応力度計算をしている
• 許容応力度計算をしているから自動的に耐震等級3になる

というわけではありません。

住宅会社へは「耐震等級はいくつですか？」に加えて、「構造安全性はどの方法で確認していますか？」と聞いてみると、会社ごとの違いが見えやすくなります。

耐震等級3のメリット

大きな地震への備えを強化できる

耐震等級3の最も大きなメリットは、住宅性能表示制度における最高等級の耐震性能を確保できることです。

地震が起きたときに住宅へどの程度の被害が出るかは、地震動や地盤などにも左右されます。それでも、長期間住む住宅だからこそ、建築時に高い耐震性能を確保しておく意味は大きいでしょう。

地震保険料が最大50％割引になる

耐震等級を確認できる住宅は、所定の書類を提出することで地震保険の耐震等級割引を利用できる場合があります。

耐震等級	地震保険料の割引率
耐震等級1	10％
耐震等級2	30％
耐震等級3	50％

耐震等級3では50％割引となるため、長期間地震保険へ加入する場合には家計面でもメリットがあります。

ただし、地震保険の割引だけを理由に、耐震等級3の追加費用を回収できると考えるべきではありません。

耐震等級3にする追加費用、住宅性能評価に必要な費用、保険料の差などを含めて、住宅全体の予算で考えましょう。

フラット35Sの対象になる場合がある

住宅金融支援機構の【フラット35】Sでは、耐震性能も技術基準の一つになっています。

2026年9月時点では、新築住宅について、耐震等級3は【フラット35】S（金利Aプラン）の耐震性基準の一つです。耐震等級2以上は金利Bプランの耐震性基準の一つとなっています。

【フラット35】S単独の金利引下げ幅は、金利Aプランが当初5年間年▲0.5％、金利Bプランが当初5年間年▲0.25％です。

なお、耐震等級だけで【フラット35】Sの利用可否が決まるわけではなく、所定の技術基準や物件検査などを満たす必要があります。また、制度内容や予算によって受付状況が変わるため、利用時には最新条件を確認してください。

将来売却するときに性能を説明しやすい

耐震等級3だから将来必ず高く売れる、というわけではありません。

中古住宅の価格は、立地、築年数、建物の状態、間取り、周辺相場など多くの要素で決まります。

一方、住宅性能評価書など耐震性能を客観的に確認できる資料が残っていれば、将来住宅を売却するときに「どのような性能で建てられた住宅なのか」を買主へ説明しやすくなります。

宅建士の視点では、単に「耐震等級3なら資産価値が上がる」と考えるよりも、性能を客観的に説明できる資料を残せることにも目を向けたいところです。

耐震等級3のデメリット・注意点

建築費や評価費用が増えることがある

耐震等級3を実現するため、耐力壁や構造材、接合部などの仕様が変われば建築費が増える場合があります。

また、住宅性能評価書の取得費用などが別途必要になる住宅会社もあります。

追加費用は住宅会社や工法、建物の形状によって違うため、「耐震等級3にすると○万円高くなる」と一律にはいえません。

契約前に、構造や仕様の変更費、構造計算費、住宅性能評価費がそれぞれ見積もりに含まれているか確認しておきましょう。

間取りに制約が出る場合がある

大きな吹き抜け、大開口の窓、非常に広いLDKなどを希望すると、耐震性能との両立に設計上の工夫が必要になる場合があります。

ただし、「耐震等級3にすると希望の間取りはできない」と決めつける必要もありません。

住宅会社によって構法や設計力が違うため、希望する間取りと耐震等級3を両立できる方法がないか、複数社で確認してみましょう。

耐震等級3でも絶対に被害を受けないわけではない

耐震等級3は高い耐震性能を示しますが、どのような地震でも住宅が無傷になることを保証する制度ではありません。

建物だけでなく、地盤、液状化、土砂災害、擁壁、津波、周辺火災などによっても被害は変わります。

そのため、住宅の安全性は耐震等級だけでは判断できません。

建売住宅でも耐震等級3は確認できる

建売住宅だから耐震性が低く、注文住宅だから高いとは限りません。建売住宅でも耐震等級3を取得している物件があります。

ただし、建売住宅は完成済み、または設計が固まった状態で購入することが多いため、購入者側で耐震仕様を変更できないケースが一般的です。

だからこそ、売買契約を結ぶ前に次の点を確認しておきましょう。

• 耐震等級はいくつか
• 「耐震等級3」なのか「耐震等級3相当」なのか
• 設計住宅性能評価書はあるか
• 建設住宅性能評価書はあるか
• 長期優良住宅の認定を受けているか
• 地盤調査は実施されているか
• 地盤改良を行った場合、その内容は何か
• ハザードマップ上の災害リスクはどうか

2025年の建築基準法改正後も耐震等級を確認したい理由

2025年4月から、木造住宅に関する建築確認手続きや構造関係規定の見直しが行われました。

このため、「法律が厳しくなったのだから、新築なら耐震等級を気にしなくてもいいのでは？」と思う方もいるかもしれません。

しかし、2025年の法改正によって、すべての新築戸建てが耐震等級3になったわけではありません。

また、一般的な規模の木造戸建てすべてについて、建物全体の許容応力度計算が一律に義務化されたわけでもありません。

改正後は、2階建て以下の木造建築物でも延べ面積が300㎡を超える場合など、構造計算が必要となる範囲が見直されています。一方、一般的な規模の戸建住宅では、仕様規定により構造安全性を確認するケースも残っています。

つまり、

• 建築基準法に適合している
• 耐震等級3を取得している
• 許容応力度計算を行っている

は、それぞれ同じ意味ではありません。

展示場や商談で説明を受けたときも、この3つを分けて聞くと住宅会社の耐震性を理解しやすくなります。

耐震・制震・免震の違い

地震対策では、「耐震」「制震」「免震」という言葉もよく使われます。

方法	基本的な考え方
耐震	建物の構造を強くして地震の力に耐える
制震	ダンパーなどで揺れのエネルギーを吸収する
免震	建物へ地震の揺れを伝えにくくする

役割が違うため、「制震装置を付けているから耐震等級は低くてもよい」と単純に考えるものではありません。

注文住宅では、建物そのものの耐震性能を確保したうえで、制震装置を組み合わせる住宅会社もあります。

メーカーを比べる際は、設備の有無だけでなく、その設備が何を目的に採用されているのかまで見てみましょう。

土地・地盤も含めて地震に強い家を考える

耐震等級3の家を建てても、土地側の災害リスクがなくなるわけではありません。

宅建士として住宅を選ぶ際に意識したいのが、建物と土地を分けて考えないことです。

例えば、購入前には次のような点も確認します。

• 洪水・内水・高潮・津波・土砂災害などのハザード
• 液状化の可能性
• 地盤調査の結果
• 地盤改良の必要性
• 造成地や盛土の状況
• 擁壁がある場合の状態
• 周辺道路や避難経路

「耐震等級3だから安全な土地」ということにはなりません。

建物の耐震性能と土地の災害リスクをセットで確認することで、地震に強い住まいをより現実的に考えられます。

宅建士・FPが考える住宅会社への確認チェックリスト

耐震性を重視して住宅会社を比較するなら、モデルハウスで「耐震等級はいくつですか？」と聞くだけでは不十分です。

契約前に、次の項目を確認してみてください。

• □ 希望する間取りでも耐震等級3になるか
• □ 標準仕様で等級3なのか、オプションなのか
• □ 「耐震等級3」か「耐震等級3相当」か
• □ 住宅性能評価書を取得するか
• □ 設計評価・建設評価のどこまで取得するか
• □ どの方法で構造安全性を確認するか
• □ 許容応力度計算を行うか
• □ 耐震等級3にした場合の追加費用はいくらか
• □ 評価書や構造計算の費用は見積もりに含まれているか
• □ 制震装置を採用する場合、標準かオプションか
• □ 地盤調査・地盤改良の扱いはどうなっているか
• □ 地震保証など独自制度がある場合、対象条件・免責条件は何か

特に確認しておきたいのが、契約後ではなく契約前に仕様を固めることです。

希望する耐震等級や評価書取得の扱いが見積書・仕様書などにどう反映されるのかを確認しておけば、「当然、耐震等級3だと思っていた」といった認識違いを防ぎやすくなります。

FP視点では「耐震等級3を諦める前に差額を確認する」

家づくりでは予算も重要です。しかし、「予算が厳しいから耐震等級は下げよう」と最初から決める必要はありません。

まず住宅会社に、耐震等級3にする場合としない場合の差額を出してもらいましょう。

そのうえで、設備、外観、オプション、建物面積など、ほかに調整できる部分がないかを考えます。

住宅ローンは「借りられる金額」ではなく、教育費や車、老後資金、固定資産税、将来の修繕費まで払ったうえで返せる金額から考えることが重要です。

耐震性も予算も、どちらか一方だけで決めるのではなく、長期間暮らせる資金計画の中で優先順位を付けましょう。

よくある質問

耐震等級1の家は危険ですか？

耐震等級1だから危険という意味ではありません。住宅性能表示制度では、建築基準法で求められる耐震性能と同等水準に位置付けられています。

ただし、より高い耐震性能を希望する場合は耐震等級2・3を比較する価値があります。

耐震等級3なら絶対に倒壊しませんか？

絶対に倒壊しないことを保証する制度ではありません。

実際の被害は地震の規模や揺れ方、建物の状態、地盤などによって異なります。

耐震等級3と耐震等級3相当なら、どちらを選べばいいですか？

「相当」という表現だけで良し悪しを判断するのではなく、何を根拠としているのか確認しましょう。

住宅性能表示制度に基づく耐震等級3として確認したい場合は、住宅性能評価書を取得するのかを住宅会社へ聞いておくと判断しやすくなります。

耐震等級3の取得にはいくらかかりますか？

一律ではありません。住宅性能評価の料金は評価機関ごとに設定されており、住宅の規模・構造・評価内容、設計評価だけか建設評価まで受けるかなどで変わります。

住宅会社によっては費用の一部または全部が建築価格に含まれている場合もあるため、契約前に見積もりの内訳を確認してください。

長期優良住宅なら必ず耐震等級3ですか？

必ずしも耐震等級3とは限りません。

長期優良住宅の新築認定基準では、耐震性について耐震等級2または3など、複数の適合方法があります。

「長期優良住宅だから等級3だろう」と思い込まず、実際の耐震等級を確認しましょう。

耐震等級3なら地震保険料は安くなりますか？

所定の確認資料を提出して耐震等級割引が適用されれば、耐震等級3は地震保険料50％割引の対象です。

保険会社へ提出できる書類があるかも、住宅会社に確認しておくとスムーズです。

耐震等級3にすると間取りは自由にできませんか？

必ず間取りの自由度が低くなるわけではありません。ただし、大開口や大きな吹き抜けなど、希望するプランによっては構造上の工夫が必要になります。

同じ希望条件でも住宅会社の構法や設計によって対応が異なるため、複数社で確認してみましょう。

まとめ｜耐震等級3という数字だけでなく「根拠」まで確認しよう

耐震等級3は、住宅性能表示制度で最も高い耐震等級です。

新築戸建てをこれから建てるのであれば、予算や間取りに大きな無理が生じない限り、耐震等級3を第一候補として検討する価値があります。

ただし、住宅選びで本当に確認したいのは「耐震等級3です」という一言だけではありません。

• 耐震等級3なのか、耐震等級3相当なのか
• 住宅性能評価書を取得するのか
• 設計評価だけか、建設評価まで取得するのか
• どの方法で構造安全性を確認するのか
• 土地や地盤にどのような災害リスクがあるか
• 耐震性能を高める追加費用が家計に無理を生じさせないか

まで確認して比較すると、住宅会社ごとの違いが見えやすくなります。

家の耐震性能は、完成後に簡単に交換できる設備ではありません。

価格やデザインだけで住宅会社を決めず、「どの性能を、どの根拠で確認できる住宅なのか」まで比較して、家族と予算に合った住まいを選びましょう。