免震構造と耐震構造の違いとは？制震・耐震等級・費用まで宅建士が解説

地震に強い家について調べていると、「耐震」「制震」「免震」という言葉をよく目にします。

どれも地震対策ですが、実は地震の揺れに対する考え方がそれぞれ違います。

簡単にいえば、耐震は「揺れに耐える」、制震は「揺れを吸収する」、免震は「揺れを建物に伝わりにくくする」仕組みです。

そう思う方もいるでしょう。しかし、戸建住宅では必ずしも「免震にすれば正解」というわけではありません。費用や敷地条件、維持管理まで含めて考える必要があります。

結論からいうと、注文住宅ではまず十分な耐震性能を確保し、そのうえで必要に応じて制震を追加するのが現実的な考え方です。室内の揺れまでできるだけ抑えたい場合には免震も有力な選択肢ですが、予算や建築条件とのバランスを見て判断しましょう。

この記事では、能登半島地震で実際に免震構造が機能した事例も交えながら、耐震・制震・免震の違い、耐震等級、費用の考え方、住宅会社との契約前に確認したいポイントまでわかりやすく解説します。

耐震・制震・免震の違いを先に比較

まずは3つの違いを整理しておきましょう。

地震対策	基本的な考え方	特徴
耐震	揺れに耐える	柱・梁・壁などを強くして、地震で建物が倒壊しにくくする
制震	揺れを吸収する	ダンパーなどで揺れのエネルギーを吸収し、建物の変形や損傷を抑える
免震	揺れを伝えにくくする	建物と地盤の間に免震装置を設け、地震の揺れが建物へ伝わるのを抑える

大きな違いは、耐震が建物そのものを強くするのに対し、免震は建物へ入ってくる揺れを小さくする点です。

制震は、建物に伝わった揺れのエネルギーをダンパーなどによって吸収し、変形や損傷を抑えます。

なお、住宅会社や資料によっては「制震」ではなく「制振」と表記されることがあります。公的資料でも「制震（振）」と表記される例があり、一般の住宅選びでは同じような意味で使われることも少なくありません。本記事では「制震」に統一して解説します。

「どれが一番優れているか」だけで比べるのではなく、建物そのものの耐震性能、予算、敷地条件、住宅会社が採用する構造まで含めて判断することが重要です。

能登半島地震で分かった免震構造と耐震構造の違い

免震構造の効果を考えるうえで参考になるのが、2024年1月に発生した能登半島地震です。

石川県七尾市にある恵寿総合病院の本館には、建物と地盤の間に免震装置を設ける「基礎免震構造」が採用されています。

大きな地震に見舞われましたが、本館では建物や設備への大きな被害が抑えられ、医療活動を継続することができました。

一方、隣接する耐震構造の建物では、構造躯体そのものに大きな損傷が確認されなかったものの、天井などの内装や設備に被害が発生し、使用を継続できない部分が生じました。

ここで注意したいのは、「耐震構造では意味がなかった」という話ではないことです。

耐震構造の重要な役割は、強い地震を受けても建物が倒壊・崩壊しにくくすることです。建物自体が倒れなくても、激しい揺れによって家具が転倒したり、天井や内装、設備などが損傷したりする可能性は残ります。

一方の免震構造は、地面から建物へ伝わる揺れを小さくすることで、構造体だけでなく室内や設備への被害も軽減できる可能性があります。

つまり、「建物が倒れないこと」と「地震後もその建物を使い続けられること」は同じではありません。

病院のように地震直後も機能を維持する必要がある建物では、この違いが特に重要になります。住宅でも、地震後の修理費や避難生活まで考えるなら参考になる事例です。

耐震構造とは？建物を強くして地震に耐える

耐震構造とは、柱・梁・耐力壁・接合部などを強くし、地震による力を受けても建物が倒壊しにくいようにする構造です。

現在の新築住宅では、建築基準法で一定の耐震性能が求められており、耐震は地震対策の土台といえます。

耐震構造のメリット

• 多くの住宅会社で採用されている
• 一般的な戸建住宅にも取り入れやすい
• 耐震等級によって性能を比較しやすい
• 制震や免震と組み合わせる場合も基本となる

耐震構造の注意点

耐震性能を高めても、地震時の揺れそのものがなくなるわけではありません。

大地震では建物が強く揺れ、家具の転倒、クロスの亀裂、内装や設備の損傷などが起きる可能性があります。

「家が倒壊しないこと」と「地震後も修理なしで暮らせること」は分けて考えておきましょう。

制震構造とは？ダンパーなどで揺れを吸収する

制震構造とは、建物の壁などに制震ダンパーを組み込み、地震による揺れのエネルギーを吸収する仕組みです。

耐震構造が建物そのものの強度を高めるのに対し、制震は建物の揺れや変形を小さくする役割を担います。

特に、大きな地震や繰り返す余震によって建物へダメージが蓄積するのを抑える効果が期待できます。

制震構造のメリット

• 建物の揺れや変形を抑えやすい
• 繰り返す地震によるダメージを軽減しやすい
• 免震と比べて戸建住宅に採用しやすい
• 多くのハウスメーカーが独自の制震システムを採用している

制震構造の注意点

制震装置を付ければ、建物そのものの耐震性能を考えなくてよいわけではありません。

十分な耐震性能を確保したうえで、制震によって揺れや損傷を抑えるという順番で考えると分かりやすいでしょう。

また、「制震ダンパー付き」という言葉だけで比較せず、どの装置を何か所に設置するのか、標準仕様なのかオプションなのかも確認しておきたいポイントです。

免震構造とは？地震の揺れを建物に伝えにくくする

免震構造では、建物と地盤の間に積層ゴムやすべり支承、ダンパーなどの免震装置を設置します。

地面が激しく揺れたときに免震層が動くことで、地震の力がそのまま建物へ伝わるのを抑える仕組みです。

ただし、「免震住宅なら地震でまったく揺れない」という意味ではありません。

揺れをゼロにするのではなく、地面から建物へ伝わる地震の力を低減する技術と理解しておきましょう。

免震構造のメリット

建物の揺れを小さくしやすい

免震構造の大きなメリットは、地面から建物へ伝わる揺れを抑えられることです。

構造体への負担を軽減できるだけでなく、室内の家具や家電、設備への被害を抑える効果も期待できます。

家具の転倒や室内被害を抑えやすい

大地震では、家そのものが倒壊しなくても、家具が倒れたり食器棚から物が飛び出したりする危険があります。

建物自体の揺れを小さくできる免震は、こうした室内被害を減らすうえでもメリットがあります。

とはいえ、免震住宅なら家具の固定が不要になるわけではありません。大型家具などは基本的な転倒防止対策も行っておきましょう。

地震後も建物を使い続けられる可能性が高まる

住宅で考えたいのは、「地震が起きた瞬間に倒れないか」だけではありません。

その後も自宅で生活できるのか、大規模な修理が必要になるのかまで考えると、地震後の損傷を抑える意味は大きくなります。

能登半島地震での恵寿総合病院の事例は、建物内部や設備への被害を抑えることが、地震後の機能維持につながることを示した一例といえます。

免震構造のデメリット・注意点

免震構造には大きなメリットがある一方、すべての戸建住宅に適しているわけではありません。

建築費が高くなりやすい

免震装置や免震層を設ける必要があるため、一般的な耐震住宅や制震住宅より建築費は高くなる傾向があります。

ただし、追加費用は建物の規模、構造、採用する免震システム、敷地条件などによって変わります。「免震なら一律○万円」と考えず、実際のプランで見積もりを取って比較してください。

建物が動くためのスペースが必要

免震建物は地震時に免震層の上で水平方向へ動きます。

そのため、建物周囲には動きを妨げないためのクリアランスが必要になり、配管なども免震を前提として計画しなければなりません。

敷地の広さや形状、建物の配置によっては免震を採用しにくいケースがあります。

点検・維持管理が必要

免震装置は、建物の地震対策を担う重要な設備です。

日本免震構造協会でも、免震層について設計図書に記載された維持管理計画に基づく管理の重要性を示しています。

採用を検討するときは、初期費用だけを見るのではなく、定期点検の内容や費用、大地震後の点検方法、将来の維持管理まで住宅会社に確認しておきましょう。

地震以外の災害まで防げるわけではない

免震は主に地震によって建物へ伝わる揺れを低減するための技術です。

免震住宅だからといって、津波、洪水、土砂災害、液状化などのリスクまでなくなるわけではありません。

建物の地震対策と土地の災害リスクは別々に確認する必要があります。

耐震・制震・免震の費用はどう比較する？

地震対策を選ぶときに気になるのが費用です。

ただ、耐震・制震・免震は仕組みそのものが違うため、「耐震はいくら、制震はいくら、免震はいくら」と一律の金額で比べるのはおすすめできません。

耐震については住宅の基本構造に含まれているケースが多いものの、耐震等級を上げるための設計変更や住宅性能評価の取得に追加費用が発生することがあります。

制震も、採用するダンパーの種類や設置数、標準仕様かオプションかによって金額が変わります。

免震は免震装置だけでなく、基礎や配管、敷地条件なども関係するため、さらに個別性が高くなります。

そこで見積もりを比較するときは、「免震はいくらですか？」ではなく、「この家を耐震仕様で建てた場合と、制震・免震を採用した場合で総額がいくら変わるのか」を確認してください。

家づくりでは地震対策以外にも、断熱、設備、外構、住宅ローンの諸費用などに予算が必要です。安全性はもちろん重要ですが、地震対策だけに予算を集中させて返済計画が苦しくなっては本末転倒です。

FPの視点でも、追加費用だけで判断するのではなく、住宅全体の予算と毎月無理なく返せる金額の中で優先順位を決めることをおすすめします。

免震住宅は本当に必要？

ここまで読むと、「それなら免震住宅を選べば一番安心なのでは？」と思うかもしれません。

しかし、戸建住宅ではすべての家庭が免震を採用する必要があるとは限りません。

まず考えたいのは、建物そのものに十分な耐震性能があるかどうかです。

そのうえで、繰り返す地震による変形や損傷も抑えたいなら制震を、室内の揺れそのものをできるだけ小さくしたいなら免震を検討すると整理しやすくなります。

重視すること	検討したい対策
まず建物の倒壊を防ぎたい	耐震性能を高める
繰り返す揺れによる建物の損傷も抑えたい	耐震＋制震
建物だけでなく室内の揺れもできるだけ抑えたい	免震も検討
予算を抑えながら地震対策を強化したい	耐震性能を優先し、予算に応じて制震を検討

「免震だから安心」「制震装置が付いているから安心」と設備名だけを見るのではなく、住宅全体としてどの程度の耐震性能を確保しているのかを確認してください。

耐震等級1・2・3の違いも確認しよう

住宅の耐震性を比較するときに重要になるのが「耐震等級」です。

住宅性能表示制度では、構造躯体の倒壊・崩壊のしにくさなどについて耐震等級1～3が設けられています。

耐震等級	倒壊・崩壊のしにくさ
耐震等級1	建築基準法で求められる耐震性能と同程度
耐震等級2	等級1で想定する地震力の1.25倍の力に対して所要の性能を有する
耐震等級3	等級1で想定する地震力の1.5倍の力に対して所要の性能を有する

耐震等級3は、住宅性能表示制度における最高等級です。

ただし、「耐震等級3なら耐震等級1の家より1.5倍大きな震度まで必ず耐えられる」という意味ではありません。

震度を1.5倍にするという話ではなく、制度で想定する地震による力に対する構造躯体の性能を表しています。

「耐震等級3」と「耐震等級3相当」は同じとは限らない

注文住宅を比較していると、「耐震等級3」のほかに「耐震等級3相当」という表現を見ることがあります。

似た言葉ですが、同じものとして判断しないほうがよいでしょう。

住宅性能表示制度では、国が定めた共通ルールに基づき登録住宅性能評価機関が住宅を評価します。

新築住宅には、設計図書を評価する「設計住宅性能評価書」と、施工段階・完成段階の検査まで行う「建設住宅性能評価書」があります。

一方、「耐震等級3相当」という表現は、住宅会社が「耐震等級3と同程度の性能を想定して設計している」といった意味で使っているケースがあります。

そのため、営業担当者から「等級3相当なので大丈夫です」と説明されたら、次の点まで聞いてみてください。

• 住宅性能表示制度による耐震等級3を取得するのか
• 設計住宅性能評価書を取得するのか
• 建設住宅性能評価書まで取得するのか
• どの方法で構造安全性を確認しているのか
• 構造計算を行う場合はどの方法なのか
• 評価書の取得に追加費用がかかるのか

「耐震等級3相当」という言葉そのものより、最終的に何を根拠として性能を確認できるのかを見るのがポイントです。

宅建士が考える「地震に強い家」のチェックポイント

住宅会社から「当社の家は地震に強いです」と説明されても、その言葉だけで契約を決めるのはおすすめしません。

住宅選びでは、営業トークと実際の仕様を分けて確認する必要があります。

契約前に、少なくとも次の項目を確認しておきましょう。

• 耐震等級はいくつを予定しているか
• 「耐震等級3」なのか「耐震等級3相当」なのか
• 住宅性能評価書を取得するのか
• 制震装置は標準仕様かオプションか
• 制震装置の商品名や設置方法は確認できるか
• 免震の場合は維持管理や定期点検が必要か
• 大地震後の点検・補修体制はどうなっているか
• 構造躯体の保証内容と保証条件はどうなっているか
• 地盤調査や必要な地盤改良をどのように行うか

できれば口頭説明だけで終わらせず、仕様書や設計図書、住宅性能評価書など、後から確認できる資料で内容を確かめてください。

また、建物の耐震性能だけでなく土地の安全性も重要です。

洪水・津波・土砂災害などはハザードマップで確認できますし、土地によっては液状化、地盤の状態、擁壁なども確認が必要になります。

「地震に強い家」と「災害リスクの低い土地」は別の話です。

高性能な建物を選んでも、土地側のリスクを把握していなければ、災害時に想定外の被害を受ける可能性があります。土地と建物の両方から安全性を見ることが、家づくりで失敗しないための基本です。

免震・耐震・制震でよくある質問

免震と耐震はどちらが地震に強いですか？

単純にどちらが上とはいえません。

耐震は建物そのものを強くして倒壊しにくくする技術、免震は地震の揺れを建物へ伝わりにくくする技術で、役割が異なります。

建物の揺れや室内被害まで抑えたい場合には免震が有利になるケースがありますが、費用や敷地条件、維持管理まで含めて判断する必要があります。

耐震等級3なら制震や免震はいりませんか？

耐震等級3と制震・免震は役割が異なります。

耐震等級3でも建物自体は揺れるため、さらに揺れや建物の変形、室内被害を抑えたい場合には制震や免震を組み合わせる意味があります。

耐震等級3と耐震等級3相当は同じですか？

必ずしも同じではありません。

「耐震等級3相当」と説明されている場合は、住宅性能表示制度による耐震等級3を取得するのか、それとも住宅会社独自の設計上の表現なのかを確認してください。

設計住宅性能評価書や建設住宅性能評価書を取得する予定があるかまで確認すると、違いを判断しやすくなります。

免震住宅なら家具は倒れませんか？

家具の転倒リスクを軽減する効果は期待できますが、絶対に倒れないとはいえません。

免震住宅であっても、大型家具の固定など基本的な地震対策は行っておきましょう。

免震構造にすれば地盤は気にしなくてもいいですか？

いいえ。

免震構造であっても、地盤の状態や液状化などのリスクは重要です。

免震だけで土地そのものの災害リスクまで解決できるわけではありません。

注文住宅では耐震・制震・免震のどれがおすすめですか？

まず建物そのものの耐震性能をしっかり確保することが基本です。

そのうえで、繰り返す地震による建物の損傷も抑えたい場合には制震を、室内の揺れそのものまでできるだけ小さくしたい場合には免震を検討すると考えやすいでしょう。

住宅会社によって採用する構造や制震装置、免震システムは異なります。「耐震等級」だけでなく、制震の有無、保証、点検体制、追加費用まで同じ条件で比較してみてください。

まとめ｜大切なのは「免震か耐震か」だけで決めないこと

耐震・制震・免震には、それぞれ異なる役割があります。

• 耐震：建物を強くして地震の揺れに耐える
• 制震：ダンパーなどで揺れのエネルギーを吸収する
• 免震：地面から建物へ揺れが伝わるのを抑える

能登半島地震では、免震構造を採用していた恵寿総合病院本館が医療活動を継続できたことからも、建物へ伝わる揺れを抑えることの意味が分かります。

ただし、戸建住宅なら誰でも免震を採用すべきというわけではありません。

まずは耐震等級などで建物そのものの耐震性能を確認し、予算や求める安全性に応じて制震・免震を検討するのが現実的です。

住宅会社を比較するときは、「地震に強い家です」という言葉だけで判断せず、耐震等級、評価書、制震・免震の仕様、保証、点検体制、地盤、ハザード、そして追加費用を含めた総額まで確認してください。

何を採用しているかだけでなく、「その家でどの程度の安全性を確保し、それを何で確認できるのか」まで比べることが、地震に強い家を選ぶうえで大切です。